摘要：目前我國經(jīng)濟建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)與人們息息相關(guān)，逐漸成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)。但同時隨著國家相應(yīng)法律法規(guī)的不斷完善，市場環(huán)境的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。企業(yè)若要拓展發(fā)展空間，實現(xiàn)長期目標(biāo)，就必須提高財務(wù)管理水平，加強成本核算。文章針對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算的特性，對房地產(chǎn)會計核算的問題進行分析探討。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；問題；措施

一、引言

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。
　　房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有先導(dǎo)性的地位，是國家的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，是屬于固定資產(chǎn)投資的領(lǐng)域，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響很大。房地產(chǎn)與其他很多國民經(jīng)濟的行業(yè)之間有著密切的聯(lián)系，有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。
　　房地產(chǎn)企業(yè)因其經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)相比，具有以下特點：一是產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，且每個環(huán)節(jié)相互制約，因此就需對生產(chǎn)過程進行高度控制；二是管理密集，隨著社會分工越來越明確，涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的行業(yè)比較多，這些社會資源怎樣有機地結(jié)合利用，就需房地產(chǎn)企業(yè)在管理上加以集中和協(xié)調(diào)；三是資金投入大，風(fēng)險比較高，房地產(chǎn)企業(yè)投資一個項目時少則幾千萬，多則幾十個億，這就要求企業(yè)對資金進行集中控制；另房地產(chǎn)業(yè)的市場瞬息萬變，競爭十分激烈，國家政策不斷調(diào)整，因此風(fēng)險比較大，這就要有預(yù)測預(yù)控和規(guī)避風(fēng)險的能力。
　　由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點決定了其內(nèi)部會計核算不同于其他行業(yè)，其會計核算的特殊性主要體現(xiàn)在成本、收入、稅收和利息費用等的核算。如成本核算主要是其核算對象的復(fù)雜性及重復(fù)性，其成本包括開發(fā)成本和期間成本等；收入的特殊性主要是其產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，資金投入大，其產(chǎn)品銷售采用預(yù)售的方式進行；稅收的特殊性主要是產(chǎn)品進行預(yù)收款的方式進行銷售，其繳交稅款是按預(yù)收款進行計提繳交的稅；利息支出的特殊性主要是房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入大，一般房地產(chǎn)企業(yè)都是通過借入資金進行項目開發(fā)的，其借入資金的利息支出在開發(fā)前和開發(fā)后的計入核算科目不同。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

　　根據(jù)國家2016年營改增政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門將面臨諸多困難，必須進一步規(guī)范會計核算。但房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算仍存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下方面。
　�。ㄒ唬�會計核算科目不規(guī)范
　　在我國現(xiàn)行會計制度及會計準(zhǔn)則中，專門規(guī)定了一般企業(yè)的會計科目及特殊行業(yè)的會計科目的設(shè)置，但對于房地產(chǎn)行業(yè)并未進行專門的會計科目設(shè)置，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用了一般企業(yè)的通用會計科目進行設(shè)置，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算沒有標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)企業(yè)的具體實務(wù)操作中只能根據(jù)本企業(yè)的實際情況進行科目設(shè)置。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計要素不能進行全面核算，從而影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。
　　（二）銷售收入核算復(fù)雜
　　房地產(chǎn)企業(yè)的自主開發(fā)的項目一般周期長、投資大、價值高，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其他行業(yè)的收入確認(rèn)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)為了能迅速回籠資金，一般都是采用先預(yù)售的方式進行銷售，待整個項目竣工驗收達到了交付使用的要求后才能確認(rèn)收入。在預(yù)售時需設(shè)置其他應(yīng)付款——定金科目，簽訂銷售合同時需按房屋的用途的設(shè)置預(yù)收帳款——普通住宅、非普通住宅、商鋪、車庫等明細(xì)科目，這就造成了銷售收入核算的復(fù)雜性。
　　對于已交付使用的項目，其在銷售時可按房屋的用途設(shè)置銷售收入科目，但對于出租的房屋又需按出租收入確認(rèn)收入，這也是房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入核算的復(fù)雜性之一。
　�。ㄈ�）成本核算繁多、復(fù)雜
　　房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在項目前期就需投入大量的資金取得土地開發(fā)權(quán)，然后進行前期的可行性分析、項目設(shè)計、立項等，在實際的建造中也需投入大量的資金，如壓樁費、公共配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費、材料費、人工成本等。若有幾個不同周期的項目同時開發(fā)，對于成本的歸集就更繁雜。
　　對于一個項目分期進行開發(fā)時又需按項目的總建筑面積及各期的建筑面積或占地面積進行成本的分?jǐn)偅�這就使得成本的核算趨于復(fù)雜化，而且分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。
　�。ㄋ模├�息支出的資本化不明確
　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是通過融資的方式籌集資金，由于項目的開發(fā)周期一般都是比較長，資金回籠也比較慢。國家的政策對借款利息的資本化歸集條件苛刻，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的借款利息無法資本化，還有就是對于暫未開發(fā)的土地來說，如果利息無法資本化就會影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期利潤。
　�。ㄎ澹┦杖肱c成本不配比
　　房地產(chǎn)企業(yè)一般是通過預(yù)售的方式進行銷售，如果項目沒有完工，預(yù)售的房款也無法確認(rèn)收入，使會計核算無法匹配。另房地產(chǎn)開發(fā)項目一般不是整體開發(fā)的而是分期進行開工的，每期開發(fā)的戶型和時間不同，從而售價和成本也存在差異，也會導(dǎo)致收入與成本無法配比。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在問題改進

　�。ㄒ唬┖侠磉x用準(zhǔn)則，規(guī)范會計核算科目，完整反映會計信息
　　根據(jù)國家2016年以來的營改增的相關(guān)政策及規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，選擇適合本企業(yè)的計稅方法。如2016年4月30日開發(fā)的項目可選擇簡易計稅或一般計稅方法，如選擇了簡易計稅方法，以取得的全部價款及價外費用為銷售額，按5%的征收率計算應(yīng)納稅額。規(guī)范會計核算科目，能有效規(guī)避涉稅風(fēng)險。
　　再根據(jù)新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，結(jié)合工程建設(shè)項目的實際情況選擇通用的會計科目，但可在一級科目下設(shè)置二級明細(xì)科目，這樣可使會計核算規(guī)范化，同時也可使會計信息統(tǒng)一化，提高會計信息的質(zhì)量要求。
　�。ǘ�）合理確認(rèn)收入，規(guī)范收入的核算
　　根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則—收入》中規(guī)定了銷售商品的確認(rèn)條件，房地產(chǎn)銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)實現(xiàn)的銷售收入。但房地產(chǎn)銷售要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、預(yù)售并簽訂房屋銷售合同、工程竣工驗收并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)與一般生產(chǎn)企業(yè)相比，收入的確認(rèn)又具有其特殊性。

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