摘要：房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長具有顯著影響，房地產(chǎn)投資不僅對于地方經(jīng)濟具有拉動作用，而且?guī)�動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并促進就業(yè)、拉動消費。但對于房地產(chǎn)投資的過度依賴也會阻礙經(jīng)濟的健康發(fā)展。文章通過分析，認為我國房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟存在長期穩(wěn)定的均衡關系，兩者之間互為因果。同時，文章還指出當前房地產(chǎn)業(yè)存在如下問題：房地產(chǎn)投資過快，占固定資產(chǎn)投資比重過大；商品房銷售額與居民收入增長不匹配，擠壓居民消費需求；金融風險加大，阻礙經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。并在此基礎上提出了相應的改進房地產(chǎn)投資的政策建議。
　　關鍵詞：房地產(chǎn)；投資；經(jīng)濟增長
　　一、 引言
　　房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的關系問題研究一直是學術(shù)界討論的熱門話題。我國學者對于相關問題的研究可以歸納為兩個方面：一個方面是房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的定性分析。易憲容（2013）認為數(shù)十年間房地產(chǎn)投資的不斷增長將會加大國民經(jīng)濟運行中的系統(tǒng)風險。因此主張減少對房地產(chǎn)行業(yè)的投資，這樣將有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。諸建芳（2014）認為現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資是影響經(jīng)濟增長的巨大的不確定因素，過去十幾年房地產(chǎn)對整個經(jīng)濟發(fā)展的拉動階段已經(jīng)過去。另一個方面是房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長關系的定量分析。陳湘州和袁永發(fā)（2013）基于省際面板數(shù)據(jù)實證分析了房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的地區(qū)差異影響，得出房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長起到正向的帶動作用，東、中部地區(qū)經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的依賴程度明顯高于西部地區(qū)的結(jié)論。薛宏冰和宋麗麗（2013）運用格蘭杰因果檢驗分析了經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資和非房地產(chǎn)投資之間的關系，認為短期內(nèi)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的影響大于非房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間存在雙向因果的長期影響。張淑貞（2014）利用2004年～2011年的月度數(shù)據(jù)分析了山西省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的互動關系，認為房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長起著正面拉動作用，但經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的作用不顯著。徐麗杰（2014）對1990年～2013年河南省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的相互作用進行分析，得出房地產(chǎn)投資不是帶動經(jīng)濟增長的長期原因的結(jié)論。
　　總的來說，我國在房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間關系的研究方面定量分析逐漸增多，對于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的關系研究一般集中在兩者之間是否存在因果關系以及彈性系數(shù)大小這兩方面。隨著研究的深入，我國學者開始在空間維度上檢驗兩者之間的關系。
　　二、 我國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長狀況的分析
　　1. 我國房地產(chǎn)投資狀況。
　�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模。1990年～2015年這25年間，我國房地產(chǎn)企業(yè)年度完成投資額實現(xiàn)了大幅度的增長。大致可以分成四個時期：1992年以前，我國房地產(chǎn)業(yè)處于剛起步階段，房地產(chǎn)投資規(guī)模很小，最高投資在1991年也只有336.2億元。1992年～1998年，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模較上一階段明顯擴大，這與1992年鄧小平南巡講話后開啟我國改革開放熱潮，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于良好發(fā)展環(huán)境有關。1999年～2008年，由于福利分房政策的退出我國房地產(chǎn)進入了市場化發(fā)展階段。我國城鎮(zhèn)化在這一時期進入了高速發(fā)展階段，不斷提高的居民收入以及良好的經(jīng)濟形勢推動我國房地產(chǎn)業(yè)年均增速達到28.36%，短短不到十年間房地產(chǎn)企業(yè)投資就增長了6.6倍。2008年～2015年是第四個階段，這一時期房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)�？傮w保持了較快增長，2008年和2009年這兩年受全球金融危機沖擊，房地產(chǎn)投資增速相對放緩，但在金融危機之后，房地產(chǎn)企業(yè)投資增速又重新恢復了高增長的態(tài)勢。2010年末以來，國家出臺了住宅限購等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策來進行房地產(chǎn)市場調(diào)控，從2013年以后出現(xiàn)迅速回落的房地產(chǎn)企業(yè)投資增速就可以看出，房地產(chǎn)市場過熱的情況得到一定的緩和，但總體投資規(guī)模仍然巨大。
　�。�2）房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重。進入2000年以后，我國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重雖然在2008年和2009年受金融危機的影響略有下降，但十幾年間總體呈現(xiàn)出持續(xù)上升的態(tài)勢，年平均比例高達18%，在2010年～2012年間甚至一度達到20%，而東部發(fā)達的一線城市和部分二線城市這一比例已經(jīng)遠遠超過了25%。雖然在2013年之后投資比重有所下降，但還是維持在17%以上的高位。房地產(chǎn)投資的增長勢必會增加與之相關產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，因而所引致的投資在全社會固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了很大比例，這必然會對其他行業(yè)特別是新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。
　�。�3）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。2000年以來我國房地產(chǎn)投資中住宅投資額明顯增加，尤其是2008年之后更是呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。這與我國當時推行寬松的住房政策，刺激住宅消費的政策有關，也是2008年金融危機后經(jīng)濟低迷，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)果。
　　2000年～2015年間不同類型的房地產(chǎn)投資規(guī)模有著不同程度的變動。從絕對數(shù)值上看，不同類型房地產(chǎn)的投資額都呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢，但只有住宅投資增長明顯，其他類型的房地產(chǎn)投資則增長緩慢。從投資比例上來看，在2012年以前，住宅投資所占的比重是持續(xù)上升的，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資所占的比重則逐年下降。如果再加上別墅、高檔公寓的投資份額，住房的投資比重就占了全部房地產(chǎn)投資總額的70%以上。雖然近幾年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有所改變，但基本的格局沒有大的變化。
　�。�4）房地產(chǎn)投資的區(qū)域特點。我國房地產(chǎn)投資額存在著明顯的地區(qū)差異，東部地區(qū)基礎好、投資大，而中、西部地區(qū)在投資規(guī)模上基本持平，投資規(guī)模較小。從絕對數(shù)差距看，2000年～2015年間東都地區(qū)與中、西部在房地產(chǎn)投資總量上的差距呈逐漸拉大的狀況。
　　從投資增速上看，2001年～2015年間我國東、中、西部房地產(chǎn)投資增速變動趨勢大體相近。中部和西部地區(qū)在投資增速上要略高于東部地區(qū)，但因為投資基數(shù)相去甚遠，總體上中、西部地區(qū)與東部地區(qū)在投資額上的差距還是越來越大。2010年以前，各地區(qū)每年投資增速雖然略有震蕩，但中部和西部一直保持著年均30%的增長，東部地區(qū)的年均增幅也在23%。2010年之后，東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增速雖然在2013年時有短暫回升，但整體上均呈現(xiàn)出明顯下降趨勢。

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