浙江省人大常委會(huì)：
　　《杭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)定），已經(jīng)杭州市第十二屆人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議修訂通過(guò)。根據(jù)立法法和地方組織法的有關(guān)規(guī)定，報(bào)請(qǐng)省人大常委會(huì)審議批準(zhǔn)�，F(xiàn)就規(guī)定的有關(guān)問(wèn)題作一說(shuō)明。
　　一、規(guī)定修訂的必要性和經(jīng)過(guò)
　　《杭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原規(guī)定）制定于2000年。原規(guī)定實(shí)施以來(lái)，對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展起到了積極的作用。但由于原規(guī)定出臺(tái)時(shí)間較早，許多條款是根據(jù)當(dāng)時(shí)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況制定的，與目前的管理實(shí)際相去甚遠(yuǎn)，已無(wú)法有效應(yīng)對(duì)實(shí)際遇到的問(wèn)題，迫切需要結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況對(duì)原規(guī)定進(jìn)行全面地修改和完善。
　　規(guī)定是杭州市人大常委會(huì)2015年立法正式項(xiàng)目。2015年4月，市十二屆人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議審議了市人民政府提請(qǐng)的規(guī)定草案。會(huì)后，市人大法制委員會(huì)根據(jù)常委會(huì)和市人大城建環(huán)保委員會(huì)的審議意見(jiàn)，進(jìn)行了立法調(diào)研，并請(qǐng)浙江大學(xué)和浙江工商大學(xué)的專(zhuān)家對(duì)規(guī)定草案進(jìn)行立法評(píng)估。同時(shí)，還分別征求了省人大常委會(huì)法工委、市人大常委會(huì)立法咨詢(xún)委員會(huì)、市人大代表及各區(qū)、縣（市）人大常委會(huì)的意見(jiàn)。在此基礎(chǔ)上，法制委員會(huì)對(duì)規(guī)定草案進(jìn)行了統(tǒng)一審議，形成規(guī)定草案修改稿，提請(qǐng)市十二屆人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議審議通過(guò)。
　　二、規(guī)定的主要內(nèi)容
　　規(guī)定共三十條，采用不分章節(jié)的簡(jiǎn)單型結(jié)構(gòu)。
　　（一）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目用地的配套設(shè)施如期建設(shè)對(duì)保障購(gòu)房者的權(quán)益意義重大。對(duì)政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)落實(shí)的配套設(shè)施，規(guī)定要求，“用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者劃撥前，建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展和改革、教育、民政、國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、文化、衛(wèi)生、公安交警、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)等單位確定項(xiàng)目用地的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)主體、建設(shè)時(shí)序，作為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)�！蓖瑫r(shí)規(guī)定，“明確建設(shè)時(shí)序的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)如期完成；不能如期完成的，由監(jiān)察部門(mén)追究相關(guān)責(zé)任主體的責(zé)任�！睂�(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)的配套設(shè)施，規(guī)定要求，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定或者劃撥決定書(shū)的規(guī)定，將項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的配套設(shè)施與房屋建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)，并按照規(guī)定同步交付使用�！�
　�。ǘ╆P(guān)于商品房的預(yù)售條件。調(diào)整商品房預(yù)售條件是本次修訂的重要內(nèi)容之一。規(guī)定中商品房的預(yù)售條件除了依據(jù)上位法要求支付土地出讓金、取得土地權(quán)屬證書(shū)、商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證以及確定施工進(jìn)度外，還根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況對(duì)商品房建筑工程的完成量作了規(guī)定，即地上建筑為十層以下的，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；十一層以上的，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的二分之一以上（且不低于十層）；一百米以上的（超高層），已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上（且不低于五十米）。主要修改依據(jù)如下：
　　一是《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）中提到，“2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門(mén)檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理”。二是參考了外地的經(jīng)驗(yàn)�！吨貞c市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定：“取得商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：……（四）擬預(yù)售的房屋為八層以下的，完成主體建筑封頂；九層以上的，已建房屋建筑面積達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)的擬建房屋面積的二分之一以上……”《廈門(mén)市商品房預(yù)售管理規(guī)定》第五條規(guī)定：“預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到該項(xiàng)目工程建設(shè)總投資的25%以上。其中，申請(qǐng)預(yù)售商品房項(xiàng)目工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)為：7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結(jié)構(gòu)工程的二分之一以上，且不得少于7層……”此外，上海、北京、深圳等城市也出臺(tái)了相關(guān)的文件對(duì)商品房預(yù)售時(shí)的工程形象進(jìn)度進(jìn)行規(guī)定。三是符合杭州實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)浙江大學(xué)、浙江工商大學(xué)多名專(zhuān)家論證評(píng)估，具有合理性。
　　（三）關(guān)于商品房的預(yù)售資金監(jiān)管。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，規(guī)定要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地銀行開(kāi)立預(yù)售資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)，并與銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)全部存入預(yù)售資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)。
　　此外，規(guī)定對(duì)銀行和房產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)管職責(zé)作出規(guī)定，“銀行應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管。房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售資金入賬情況、資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查�！�
　�。ㄋ模╆P(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用管理。目前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多以設(shè)立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行。項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的法人，當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)束、相應(yīng)業(yè)績(jī)被計(jì)提后，可能會(huì)辦理注銷(xiāo)手續(xù)。為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，增強(qiáng)項(xiàng)目公司的責(zé)任意識(shí)，規(guī)定要求市建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用檔案應(yīng)當(dāng)記載該企業(yè)的“資質(zhì)信息、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)信息、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)信息、資產(chǎn)信息、人員信息、信用等級(jí)信息、獲獎(jiǎng)信息和不良行為記錄等可以反映企業(yè)信用狀況的信息”，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)記載該企業(yè)設(shè)立或者控股的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用狀況信息。
　　以上說(shuō)明和《杭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》，請(qǐng)予審議。

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