摘要 在“互聯網+”的背景下，房產眾籌作為一種新型融資模式發(fā)展迅速。國內房產眾籌項目數量眾多，模式多元化，涉足房產企業(yè)不斷增多，項目涉及范圍不斷擴大，但總體規(guī)模相對較少。房產眾籌迅速發(fā)展的背后存在諸多法律風險、信用風險。文章通過收集整理現有數據，對我國房產眾籌現狀進行梳理，分析房產眾籌項目涉及的法律問題，以期更好地發(fā)揮其作用。
　　關鍵詞 房產眾籌 運行模式 產品房產眾籌 股權房產眾籌
　　中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.330
　　自2014年3月4日在中關村募集的“滄州眾籌建房項目”開始，房產眾籌在我國開始了爆發(fā)式發(fā)展。在房產眾籌爆發(fā)式發(fā)展的背后，其實是房地產行業(yè)的整體下滑。國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2014年1-11月份全國房地產開發(fā)和銷售情況》數據顯示：1-11月份，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降9.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.1%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。其中，住宅銷售額下降9.7%，辦公樓銷售額下降20.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.2%。。房地產行業(yè)銷售情況整體下滑，開發(fā)商資金回籠困難；而市面上房源價格居高不下，房地產市場供求關系愈發(fā)失衡，房地產行業(yè)如何降低庫存房產、解決融資問題已迫在眉睫。
　　與此同時，中央政府發(fā)布各項指導意見，大力推動“互聯網+”行業(yè)，支持互聯網金融發(fā)展，在政府支持以及商業(yè)判斷的背景下，國內各大房地產商紛紛與互聯網金融機構合作，推出房產眾籌項目。
　　一、房產眾籌的界定
　　房產眾籌起源于美國，在《Jumpstart Our Business StartupsAct》出臺的背景下，2012年初由Fundfise網站率先將眾籌方式引入房地產行業(yè)，在華盛頓地區(qū)發(fā)起房產眾籌項目。目前，Fund-rise公司與RealtyMogul公司是美國最知名的房產眾籌公司，根據兩家網站頁面信息顯示，僅該兩家公司發(fā)起投資的房產眾籌項目累計價值已達50億美金。
　　眾籌一詞本是舶來品，譯自英文“Crowdfunding”，是指一群人出于利或非營利的目的，通過互聯網平臺為特定項目或公司提供資金支持。眾籌是一種“眾包”（Crowdsourcing）和“替代性金融”（Altemalive Finance）。眾包是互聯網概念，是指通過網絡在大量人群中征集服務、技術、知識、金錢等，積少成多。因此，眾籌的本質可以視為針對資金的眾包。替代性金融是相對傳統(tǒng)金融方式而言，是指在傳統(tǒng)金融體系以外的融資方式和渠道，例如通過網絡融資、P2P金融。房產眾籌，簡單地說就是將眾籌這一融資方式運用到房地產行業(yè)，包括相關物業(yè)權益。根據上述解釋，房產眾籌是指通過互聯網形式面向大眾公開進行的與房產項目相關的投融資行為，從目前國內實踐來看眾籌標的主要集中在城市商業(yè)住房房產、營業(yè)性房產以及相關物業(yè)管理權利。
　　對于眾籌的分類，以投資回報形式為標準，可分為四類：公益型眾籌、產品型眾籌、借貸型眾籌和股權型眾籌。但是具體到房產眾籌的分類，理論尚未形成統(tǒng)一，實踐中更是紛繁蕪雜。筆者借鑒眾籌分類標準，并結合房產眾籌項目，認為房產眾籌可以劃分為以下三種類型：產品型房產眾籌、借貸型房產眾籌和股權型房產眾籌。我國房產眾籌發(fā)展時間較短，各大眾籌平臺對于房產眾籌的模式尚處于摸索階段，因此市場上出現許多利用眾籌噱頭進行房產營銷的項目。例如京東金融的“屋莫愁項目”，眾籌支持者支持2萬元，以獲得購房優(yōu)惠5萬的資格；萬科地產在廣州進行的眾籌拍賣項目，將拍得資金作為收益一次性回報給消費者。而上述項目均是將眾籌模式簡單的運用至房產營銷環(huán)節(jié)，并沒有進行本質上的金融創(chuàng)新，并不是本文所討論的房產眾籌。
　　以法律視角觀之，產品型房產眾籌，指面向潛在購房者募集資金用于房產開發(fā)、建設，待房產項目竣工后向支持者交付房屋的眾籌方式。支持者的目的是為了獲取房產本身，因此通常會與發(fā)起人圍繞“購房”這一將來行為簽訂合同。二者之間的權利義務關系應受合同法、城市房地產管理法、商品房預售管理辦法等相關法律法規(guī)的調整。
　　相對而言，借貸型房產眾籌與股權型房產眾籌的投資性更加明顯。借貸型房產眾籌中支持者與發(fā)起人之間是債權債務關系，支持者提供資金目的是為獲得利息回報；股權型房產眾籌中，支持者提供資金獲得發(fā)起人的股權或股權份額，以期將來能夠獲得股權增值或公司分紅。實踐中最常見的為產品型房產眾籌與股權型房產眾籌。
　　二、我國房產眾籌行業(yè)發(fā)展現狀分析
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　　房產眾籌迅速發(fā)展的原因之一是國家政策方向的日趨明朗化。2015年3月，國務院發(fā)布“關于深化體制機制改革加快實施創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略若干意見”中，提出在我國開展股權眾籌試點工作。2015年5月1日，國務院發(fā)布《國務院關于進一步做好新形勢下就業(yè)創(chuàng)業(yè)工作的意見》中肯定了互聯網金融為拓寬創(chuàng)業(yè)投融資渠道所起的積極作用，鼓勵開展股權眾籌融資試點，積極探索和規(guī)范發(fā)展互聯網金融，促進大眾創(chuàng)業(yè)。2015年6月16日，國務院發(fā)布《關于大力推進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新若干政策措施的意見》，指出支持互聯網金融發(fā)展，引導和鼓勵眾籌平臺規(guī)范發(fā)展。2015年7月4日，國務院發(fā)布《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》，其中出現“互聯網金融”這個關鍵詞共15次，并且還強調要促進互聯網金融健康發(fā)展，培育一批具有行業(yè)影響力的互聯網金融創(chuàng)新型企業(yè)。2014年12月19日，中國證券業(yè)協會發(fā)布《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）征求意見稿》（以下簡稱私募股權眾籌征求意見稿），該意見稿對股權眾籌的性質、股權眾籌平臺定位、投資者保護等方面做出了相關規(guī)定；2015年1月，八家股權眾籌互聯網企業(yè)成為證券業(yè)協會的認證會員。這標志著眾籌行業(yè)，尤其是股權眾籌被納入監(jiān)管體制內，并逐步進入正軌發(fā)展階段。

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