摘要：工業(yè)用地使用權(quán)抵押在經(jīng)濟(jì)生活中具有重要的作用。本文利用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法和成本逼近法對(duì)通遼市某公司工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格進(jìn)行了估算。結(jié)果表明，在土地市場(chǎng)發(fā)育較不完善的區(qū)域，實(shí)際交易案例較少的情況下，選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，二者具有較好的互補(bǔ)作用，是目前比較實(shí)用的組合評(píng)估方法。
　　關(guān)鍵詞：抵押貸款；工業(yè)用地；土地使用權(quán)；通遼市
　　Study on the Evaluation of Mortgage Price of Industrial Land Use Right
　　Daoriao
　　Inner Mongolia Normal University School of Geography，Hohhot City 010022
　　Abstract：The right to use land for industrial land has an important role in economic life. In this paper，the benchmark land price correction coefficient method and cost approximation method are used to estimate the mortgage price of industrial land use right of a company in Tongliao city. The results show that the price of industrial land use right is evaluated by using the benchmark land price correction method and the cost approaching method in the case of less developed land area and less actual transaction cases. At present，the more practical combination of assessment methods.
　　Key words：Mortgage；Industrial land；Land use rights；Tongliao City
　　1.引言
　　土地是寶貴的自然資源和資產(chǎn)，是人類(lèi)不能出讓的生存條件和生產(chǎn)條件[1]，作為重要的生產(chǎn)要素，在被人類(lèi)開(kāi)發(fā)利用的過(guò)程中會(huì)形成不同的用途，其中工業(yè)用地作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展平臺(tái)為土地要素創(chuàng)造財(cái)富提供了價(jià)值載體[2]。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)[3]，工業(yè)用地屬于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地中的二級(jí)類(lèi)，是指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。自2006年國(guó)家將工業(yè)用地納入市場(chǎng)配置范圍以來(lái)，特別是2007年11月1日正式生效的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）對(duì)工業(yè)用地出讓方式做出了更加明確的規(guī)定，確立了以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式配置土地資源的制度[2]，工業(yè)用地價(jià)格的市場(chǎng)競(jìng)價(jià)模式逐步建立[4]，工業(yè)用地價(jià)格問(wèn)題得到各方關(guān)注，基于工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估的工業(yè)用地使用權(quán)抵押貸款在經(jīng)濟(jì)生活中的作用也更加突出。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，內(nèi)蒙古城鎮(zhèn)化、工業(yè)化近十余年來(lái)處于高速發(fā)展階段，融資籌款成為工業(yè)企業(yè)發(fā)展資金鏈條中的重要環(huán)節(jié)，從而使得工業(yè)用地使用權(quán)抵押貸款在融資籌款過(guò)程中占有了極高的地位。基于此本文以位于內(nèi)蒙古東部的通遼市為研究區(qū)域，圍繞既定評(píng)估目的下的工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估案例，對(duì)工業(yè)地價(jià)交易案例較少地區(qū)的工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行探索性研究。
　　2.價(jià)格內(nèi)涵及評(píng)估方法
　　2.1價(jià)格內(nèi)涵
　　土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣(mài)土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式[1]，它是一種物權(quán)擔(dān)保，具有變現(xiàn)能力強(qiáng)，擔(dān)�？尚哦雀叩奶攸c(diǎn)[5]。土地使用權(quán)抵押作為一種特殊的交易方式其價(jià)格類(lèi)型及評(píng)估也具有獨(dú)特的技術(shù)要求[6]，從其內(nèi)涵來(lái)看，土地使用權(quán)抵押價(jià)格是以抵押方式將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時(shí)正常市場(chǎng)條件下的土地使用權(quán)價(jià)格[7]。因此，可以通過(guò)類(lèi)推的方式得出工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格是以抵押方式將工業(yè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時(shí)正常市場(chǎng)條件下的工業(yè)用地使用權(quán)價(jià)格。
　　2.2影響因素
　　綜合國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究，影響工業(yè)用地價(jià)格的因素主要集中在地質(zhì)地形條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、集聚因素和交通條件等方面[8-13]。但從國(guó)內(nèi)工業(yè)用地價(jià)格的變化過(guò)程來(lái)看，2006年以前，在投資企業(yè)成為稀缺資源的狀況下，工業(yè)用地的出讓方式主要以協(xié)議為主，從而形成較低的工業(yè)用地出讓地價(jià)，甚至容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價(jià)”現(xiàn)象。在2006年9月《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》和2006年12月《全國(guó)工業(yè)用地最低出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)后，規(guī)定了工業(yè)用地出讓價(jià)格的下限。隨著土地市場(chǎng)的逐步完善，在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，土地使用權(quán)的取得逐漸從過(guò)去的協(xié)議出讓向招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌過(guò)度，實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值的顯性化和土地利用的最優(yōu)化[14-16]，因此，工業(yè)用地價(jià)格取決于成本費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)成本與政府收益；區(qū)位條件導(dǎo)致的級(jí)差地價(jià)；土地稀缺程度與供求關(guān)系及政策因素等。
　　2.3評(píng)估方法
　　在實(shí)際工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估中，主要包括基準(zhǔn)地價(jià)修正法、收益還原法、市場(chǎng)比較法和成本逼近法等評(píng)估方法[17]。本文根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育狀況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的，經(jīng)實(shí)地勘察和調(diào)查研究，待估宗地所在區(qū)域位于通遼市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)且待估宗地區(qū)域土地取得及開(kāi)發(fā)費(fèi)用等資料易于通過(guò)調(diào)查和比較得以確定，因此采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法兩種方法測(cè)算該工業(yè)用地使用權(quán)抵押價(jià)格。

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