阿馬蒂亞•森在研究饑荒問題時有一個令人矚目的發(fā)現(xiàn)：饑荒從未發(fā)生在具有民主制度和自由輿論的獨立國家，而全都發(fā)生在威權(quán)社會、殖民地、一黨制國家或軍事獨裁國家。在一個多黨民主制度正常運轉(zhuǎn)的國家，即使這個國家還很貧窮，即使它遭遇了糧食的大幅度減產(chǎn)，它也并不至于導(dǎo)致一場災(zāi)難性的饑荒。因為民主體制為政客們提供了防止饑荒的政治激勵，而且“出版自由和活躍的政治反對派是受饑荒威脅的國家所能擁有的最好的早期報警系統(tǒng)”。在一個已經(jīng)民主化的窮國里，要想完全解決乃至徹底防止饑荒其實也并不是一件難事，實際上，任何饑荒的受害者通常都只是國內(nèi)最貧弱的那一部分人口（統(tǒng)治者、上層社會、富裕人群從未因為饑荒而死亡），而這部分人口的總收入和食品消費總量所占的份額都不可能太高（通常會大大低于其人口比例），因此，哪怕“重新創(chuàng)造他們的收入，或者從零開始供給他們?nèi)�部正常的食品消費，……所需要的資源也不會是一個大數(shù)目�！蓖ǔ＃�一個社會若動員和投入3%—5%的國內(nèi)收入便可防止和消除任何可能發(fā)生的饑荒�？杀M管如此，在一些沒有自由傳媒的非民主國家，有時候糧食的產(chǎn)量根本就沒有減少，或者只有微不足道的糧食減產(chǎn)，這些國家甚至還一邊維持著（甚或擴大了）糧食的對外出口，另一邊卻同時發(fā)生了殺死貧弱人群的可怕的饑荒。他舉例說，1979—1981和1993—1995年間，日本、博茨瓦納、新加坡的人均糧食生產(chǎn)大幅下降了12%~58%，但這些國家的公民反而獲得了更大程度的糧食保障，而同期，蘇丹的人均糧食產(chǎn)量增長了7.7%、布基納法索增長了29.4%，卻發(fā)生了“饑餓狀況的普遍擴散”。因此，森認(rèn)為，饑荒的成因不是糧食的短缺，而是糧食權(quán)利的短缺，這是一個經(jīng)濟問題，但背后卻有人權(quán)問題。

　　阿馬蒂亞•森的研究表明，權(quán)利配置的惡化遠(yuǎn)比資源配置、供求關(guān)系的惡化更加致命。參照森的研究，讓我們來審視一下中國當(dāng)前的房地產(chǎn)問題，我們關(guān)注的重點，是透過房價爭議洞悉其背后所體現(xiàn)的中國公民在土地、房屋上的財產(chǎn)權(quán)利和社會權(quán)利的不平等配置。

　　表面地看，糧食危機與住房困難是兩個極不相同的問題，似乎并不具有可比性。然而，我們注意到，在當(dāng)前的中國，已經(jīng)有數(shù)量相當(dāng)可觀的一部分人口（總數(shù)在5千萬人以上）——至少包括大中城市的低收入者3000萬人以上、因失地而流入城鎮(zhèn)的無業(yè)農(nóng)民2000萬人以上、被拆遷而補償不足的城鎮(zhèn)居民1000萬人以上，他們正在或即將遭遇一場“房荒”的襲擊：他們租不起、更買不起房屋，現(xiàn)行體制又不允許他們在城市自建便宜的住房。我們還注意到，之所以出現(xiàn)這樣的情況，并不是因為房屋供給量的意外減少，恰恰相反，中國的房地產(chǎn)建設(shè)在近十多年里得到了極大的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值與利潤增長都大大高于同期GDP和人均收入的增速，中國的房屋總面積和人均住房面積也都有很大的增長。那么，為什么一方面有大量的房屋閑置無用，另一方面城市的貧弱人口卻遭遇到比以往更難克服的房屋困境？在此背景下，中國的“房荒”就顯得比饑荒更加嚴(yán)酷、更加荒謬。

　　“房荒”的表現(xiàn)形式是高房價。關(guān)于這些年來商品房價格的驚人上漲，辯護(hù)方的理由主要有以下幾種：一是改革因素，市場化改革使過去不合理的人為低價迅速回復(fù)到合理的市場價位，所以大漲價不可避免；
二是資源因素，城市化進(jìn)展過快，而城區(qū)土地有限、寸土寸金，所以高地價推動了高房價；
三是需求因素，大量涌入城市的新移民需要買房，越來越富裕的老市民也需要換房，住房需求的增長是真實的、強勁的和可持續(xù)的，所以，只有大漲價才能與急劇膨脹的需求相適應(yīng)。這樣的經(jīng)濟分析使得人們有理由將“房荒”的過錯歸咎于受害者本身，認(rèn)為這一部分貧弱人群沒有理由怨天尤人，他們之所以與商品房無緣，并不是因為房價不合理，僅僅是因為他們自己落后于時代，他們的素質(zhì)與收入能力過于低下。

　　當(dāng)然，上面列舉的那些漲價因素并非無中生有。只不過，人們很難證實這些因素與房價高速上漲之間真實的因果關(guān)系。比如，說城市住宅用地資源有限這誠然不假，但是，人類所有的資源（包括“取之不盡”的新鮮空氣和清潔水源）無一不是有限的，而在所有有限的資源中，土地并未顯得非同一般的緊張，尤其是不可能緊缺到無地可建房的地步（如果是那樣，連立足之地都不夠用了的中國人還有什么資格和本錢去談“大國崛起”和“民族復(fù)興”呢）；
說住房需求有大幅增長也同樣不假，但是，絕大多數(shù)的消費品、投資品在近三十年來也一律都有強勁的需求增長，而在生產(chǎn)能力更快增長的情況下，其他許多領(lǐng)域的狀況卻經(jīng)常表現(xiàn)為內(nèi)需萎縮和價格低迷，唯房地產(chǎn)等少數(shù)領(lǐng)域才“風(fēng)景這邊獨好”。

　　一直以來，人們習(xí)慣于從狹隘的經(jīng)濟學(xué)視角談?wù)摲康禺a(chǎn)、從單純的供求關(guān)系角度談?wù)摳叻績r，這導(dǎo)致了對房屋問題無可救藥的誤解。在我看來，試圖以經(jīng)濟學(xué)的理由來解釋一種高于中低收入者終生收入的房價顯然是徒勞的。一個不可否認(rèn)的事實是，中國的官僚階層、絕大多數(shù)吃“皇糧”的人口都不曾真正受到過高房價的困擾（即使他們的名義收入也并不高），因為他們不僅曾經(jīng)有權(quán)以象征性的低價格購買了“房改房”，而且至今也還保留著單位集資建房的特權(quán)（當(dāng)然只是象征性集資，而且是在低價的好地段上建廉價的好房屋）；
富裕階層在整體上也不是高房價的受害者，相反，從各種富豪排名榜上我們可以看到，中國甚至有超過一半的大富豪涉及房地產(chǎn)業(yè)，他們正是憑借土地和房屋投機而短期暴富。事實上，當(dāng)且僅當(dāng)住房人是不吃“皇糧”的中低收入者時，“市場化”的高房價才真正成為了人們實現(xiàn)住房權(quán)的經(jīng)濟障礙。

　　依照中國法律，所有的中國人不分高低貴賤，人人都沒有土地的私人所有權(quán)。既然人人無權(quán)，這似乎也就人人平等了。由此，中國所有的房屋在權(quán)利上都是房權(quán)與地權(quán)分離，城市的土地永屬國家所有，即使它正好處于私有房屋的腳下，它也永遠(yuǎn)是一種“公共資源”。但是，對公共資源的平等權(quán)利本身只是一種假象。德沃金說：“從任何復(fù)雜的經(jīng)濟理論的觀點出發(fā)，個人對公共資源的支配權(quán)，都構(gòu)成其私有資源的一部分。例如，在對自己呼吸的空氣質(zhì)量進(jìn)行的公共決策中，有能力影響這項決策的人，就比沒有能力這樣做的人更富有。”人們名義上對公共土地的平等權(quán)利事實上一直處于由政治權(quán)力所決定的私人配置狀態(tài)：誰擁有對國有土地更大的支配權(quán)，誰能夠從出賣這一支配權(quán)中獲益更多，誰就擁有更多的土地權(quán)利。當(dāng)國家是唯一的地主，地方政府是唯一的土地代理批發(fā)商，壟斷的地價是不可能不盡量拔高的，而壟斷地價的畸形拔高也是有限的市場力量所無法糾正的。當(dāng)作為公共資源的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)資源并向私人計價出售時，人們對公共土地的權(quán)利在名義上也就不再平等了。國家的土地權(quán)此時大部分轉(zhuǎn)化為那些對土地的規(guī)劃、使用、定價擁有專制決斷權(quán)的機構(gòu)、官員和開發(fā)商們的部門利益或私人財富。他們顯然擁有更多的土地權(quán)利，在公共地權(quán)的分配上當(dāng)然也就比大眾更加富有。而這種富有，在高房價的市場假象掩蓋下，也已經(jīng)充分的貨幣化和市場化了。

　　房屋的價格差距主要來源于地理位置上的差別。這個事實一目了然：一套一模一樣的房屋，在偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)只值兩三萬，在京滬深廣等大城市就可能價值數(shù)百萬，其身價可以相差50—200倍（無疑，高價房屋最值錢的地方并不是房子本身，建安成本在房屋價格構(gòu)成中所占比例不足三成，而與此相悖的是，買房人恰恰對于地理位置永遠(yuǎn)沒有“產(chǎn)權(quán)”）。問題是：城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成本由全體納稅人承擔(dān)，而由此帶來的城市土地升值的收益卻由公共土地的商業(yè)代理人獨享（公共土地每年為地方政府貢獻(xiàn)5500億元以上的土地轉(zhuǎn)讓金收入、為房地產(chǎn)開發(fā)商貢獻(xiàn)數(shù)千億元的利潤、為相關(guān)官員貢獻(xiàn)的個人不法收益也應(yīng)數(shù)以百億計）。假設(shè)：如果土地是私有的，或者，如果每個居民都有權(quán)平等地?zé)o償獲得一定限額以內(nèi)的住宅用地（比如每人10平方米住房，超出限額部分才支付地價），又或者，如果每戶居民在購買第一套基本住宅時政府返還地價（購大房、購第二套房屋時才實收地價），那么，住房權(quán)的分配狀況將會平等、均衡得多，對高房價的“宏觀調(diào)控”也將會簡單得多。在德國等歐洲國家，購第二套房比第一套房要貴很多，這不僅是為了抑制炒房投機，更體現(xiàn)了一個類似于“自然法”的原則：公共土地對每個個人來說都是一種既有資源，人們對它的權(quán)利應(yīng)該是先天平等的，當(dāng)一個人的居住面積明顯大于他人時，意味著他占用了他人名下的土地份額，理應(yīng)對他人做出相應(yīng)的經(jīng)濟補償。

　　很明顯，中國現(xiàn)行的土地所有權(quán)、使用權(quán)、規(guī)劃權(quán)、管理權(quán)、定價權(quán)等一系列的制度設(shè)置一律排斥公民個人平等的土地權(quán)益。這正是高房價的首要原因，也正是貧弱人群遭遇“房荒”的首要原因。

　　房屋的財產(chǎn)權(quán)利作為一種消極權(quán)利，它對國家和政府的要求只是“不作為”：不該征用的不征用，不該強拆的不強拆，不該收錢時不收錢，并不要求政府為窮人提供住房。而《世界人權(quán)宣言》第二十五條、《經(jīng)濟、社會、文化權(quán)利國際公約》第十一條還為人們設(shè)立了一項關(guān)于住房權(quán)的積極權(quán)利。它要求政府在住房問題上“有所為”：為保證每一個人的適當(dāng)生活條件，政府有義務(wù)為所有公民提供最低程度的住房保障。因為讓所有的人有尊嚴(yán)地活著，比讓少數(shù)的人優(yōu)越奢侈地活著，這是一件在道義上更有價值、在政治上更加正確的事情。蘇格蘭、法國等歐洲國家已將居者有其屋作為政府的一項憲法義務(wù)，無房可居者可以將政府推上被告席。

　　中國也是經(jīng)社文公約的簽字國。面對貧弱人群的“房荒”狀況，大中城市也正在進(jìn)行“經(jīng)濟適用房還是廉租房”的熱烈爭議。在我看來，看似復(fù)雜的問題往往有著簡單的答案。事情可以這樣來梳理：如果無房可居（或房屋負(fù)擔(dān)過重）的人口較多、分布很廣，它說明現(xiàn)行的房屋制度從根本上就是不合理的、不符合國情的，也說明這套制度所賴以成立的權(quán)利基礎(chǔ)、政治安排是不可靠的。在此情形下，經(jīng)濟適用房或廉租房均不可行，因為在很多人都有住房困難的時候只給予很少的人提供經(jīng)濟適用房或廉租房，這就形成了一種新的有失公平的特權(quán)。與其如此，還不如重建房屋制度的權(quán)利基礎(chǔ)，使基本住房重新成為絕大多數(shù)人輕松可得的生活資料（而不是奢侈品）。如果無房可居者極少，只限于孤寡殘疾等特殊人群，廉賣房、廉租房甚至白送房也均無不可，為極少數(shù)處于絕對困境中弱者提供適當(dāng)?shù)膸椭�，財力允許提供到什么程度就提供到什么程度，這沒有什么好爭議的。

　　廣廈豪宅可以成為奢侈品，但基本住房天然不是奢侈品。即使是在經(jīng)濟落后的古代中國，普通家庭也大都有能力擁有一處遮風(fēng)擋雨的“陋室”。中國人有安居立業(yè)的傳統(tǒng)，而有史以來，對絕大多數(shù)的中國人來說，安居立業(yè)也不只是一個烏托邦的理想，即使沒有祖?zhèn)髦�地、祖居之屋，他們也并不用花費大半生的勞動所得才足以備齊建房所需的磚瓦木石。在今天，中國人的勤勞和能力并沒有嚴(yán)重退化，祖?zhèn)髦�地也還算基本完整，我們應(yīng)該確信，大半生或終生積蓄還買不起一套房的現(xiàn)象，對于一個正常的勞動者來說，絕不是一種正常的狀況。

　　阿馬蒂亞•森說：“饑荒是如此容易防止，使人驚奇的是它們竟然會被容許發(fā)生。統(tǒng)治者和被統(tǒng)治者之間——‘我們’和‘他們’之間——的距離感是饑荒的至關(guān)重要的特征�！蔽覀兯坪跻部梢哉f：“房荒”是如此容易防止，或建、或買、或租，只要不在貧弱者的住房權(quán)上附加那么多的捐納義務(wù)，一切都不難解決。我們中國人并沒有任何德行與能力上的重大缺陷，竟然要放縱“房荒”在一部分同胞的身上發(fā)生。

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