易憲容先生關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的很多觀點，在我看來都是不正確的，缺乏事實根據(jù)、缺乏邏輯。特寫此文，以和易先生商榷。

　　一，我國房地產(chǎn)市場是否總體過熱、是泡沫經(jīng)濟(jì)？

　　易先生對此的回答是肯定的，他說：“面對著中國的房地產(chǎn)泡沫，為什么總是有人出來希望維持這種泡沫呢？”“當(dāng)中國的房地產(chǎn)泡沫越吹越大時，總有一天是要破滅的�！薄懊髅魇欠康禺a(chǎn)泡沫吹得大大的，但就是有人或有單位在大聲嚷著：國內(nèi)房地產(chǎn)有什么泡沫�！薄耙恍┤嘶騿挝辉诿撾x市場理性、市場常識混淆視聽，面對著吹得越來越大的泡沫，讓廣大的民眾來接最后房地產(chǎn)高價的一棒”。（05年1月18日《房易網(wǎng)》）“目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求基本上是建立在一種虛假繁榮之上的”（見《搜房網(wǎng)》“易憲容博客”，以下引文若非單獨注明，均引自該博客。）。

　　那么，做出這樣肯定的宏大判斷，依據(jù)何在呢？在《搜房網(wǎng)》“易憲容博客”中，查遍其四十幾篇文章，找不到這樣的統(tǒng)計依據(jù)，那他怎么就敢于做這樣的立論呢？在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對他的一篇訪談中，有這樣的文字：“在圍繞房產(chǎn)泡沫問題展開的爭論中，因為沒有就房產(chǎn)市場進(jìn)行學(xué)術(shù)性調(diào)研，他時常遭遇批評。易憲容并不把這些批評放在心上，他很明顯不重視調(diào)研。當(dāng)記者問他，如果就中國房產(chǎn)市場問題發(fā)言前先進(jìn)行調(diào)研會不會更好呢？他的回答卻是調(diào)研存在著哪些局限，‘讓我調(diào)查，我怎么能調(diào)查清楚？’再接下來，他會說，他的時間和精力都很有限，而且‘有些思想性的東西是調(diào)研不出來的�！@然，他不覺得沒做調(diào)研有何遺憾�！保�05年6月14日《新浪廣州站》）學(xué)者不作調(diào)研也可以，可以引用其它機(jī)構(gòu)、學(xué)者做的統(tǒng)計成果。但他又認(rèn)為國內(nèi)統(tǒng)計機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)并不科學(xué)，他說：“由于國內(nèi)編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的非科學(xué)性及不合理性，所公布出來的相關(guān)房地產(chǎn)指數(shù)或信息，無法真正地反映國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展真實情況，如果決策者根據(jù)這樣的數(shù)據(jù)或信息來對國內(nèi)房地產(chǎn)形勢進(jìn)行判斷或決策，肯定會出現(xiàn)誤導(dǎo)。”這樣說來，他既不引用他人的數(shù)據(jù)，因為那些都不科學(xué)不真實；
自己也不做調(diào)研，因為“讓我調(diào)查，我怎么能調(diào)查清楚？”；
這就難怪在他的文章中，怎么也找不到這方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)�？墒�，沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)，怎么就敢做驚人之論呢？這是一個學(xué)者應(yīng)有的科學(xué)態(tài)度嗎？

　　我這里倒有兩組數(shù)據(jù)。據(jù)05年3月24日《房易網(wǎng)》，摩根士丹利根據(jù)平均國內(nèi)每套住宅的價格，以及政府公布的城鎮(zhèn)家庭平均年收入，計算出兩者比值為7:1；
但又指出，每套住宅的價格數(shù)據(jù)較為可靠，而家庭年收入則因為大量“灰色收入”的存在而較有可能被低估，它估計這類收入相當(dāng)于公布的家庭年收入的40％。因此，它的判斷是：中國住宅市場的承受力是良好的。而05年2月28日《房易網(wǎng)》轉(zhuǎn)載《中國經(jīng)營報》瑞士銀行安德森的文章，根據(jù)他的統(tǒng)計，中國城鎮(zhèn)住宅均價2400元，平均面積70平米，則每套均價16.8萬元；
而城鎮(zhèn)家庭年收入平均為3.5萬元；
兩者比值為4.8:1。因此，他的判斷是：中國總體的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能說是一種“泡沫”。另外，據(jù)上述摩根士丹利的報告，98年以來房地產(chǎn)價格年平均上升9.2％，而按中房協(xié)副會長顧云昌先生認(rèn)為的數(shù)據(jù)是13.5％（05年3月31日《房易網(wǎng)》），但自92年以來城鎮(zhèn)家庭平均年收入增長14％，家庭存款平均年增長18％，所以摩根士丹利認(rèn)為：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由收入的迅速增長以及市民對提高住宅條件的蓬勃需求帶來的。

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從整體看、從長期看，應(yīng)該說是基本健康的、是良性發(fā)展的。當(dāng)然，整體上健康，不等于每個局部都健康；
從長期看發(fā)展良好，不等于在每個具體時段都發(fā)展良好。那么，什么時段（比如04年）、什么地點（比如上海）出現(xiàn)了問題，就應(yīng)該有針對性地對該時段、該地點進(jìn)行調(diào)控，但這不應(yīng)影響我們整體上、長期上的判斷。

　　易先生在這方面的另一個錯誤是，以局部代整體。說起泡沫就是全國的，舉起例子則是上海加北京。當(dāng)然，對于他這樣自己不做全面統(tǒng)計，也不引用他人統(tǒng)計的學(xué)者來說，能依據(jù)的就只有自己有限的感性經(jīng)驗了，然后就以點代替面。按他的思想方式，要是見到了三個愛斯基摩人恰好都是右腿跛，他就會逢人就說“愛斯基摩人都是跛子，而且都是右跛子”。我也同意上海以及更早些的杭州樓市是泡沫、是炒作、是虛高，必須采取措施進(jìn)行降溫；
但北京樓市是否是泡沫炒作虛高我則不敢下判斷。董藩先生（北師大教授）對此有詳盡分析（05年4月18日《房易網(wǎng)》），他認(rèn)為“上海、杭州有很明顯的泡沫成分，但北京不同，是真實、巨大的需求導(dǎo)致了較高的房價水平。”，論據(jù)是，因為北京有全國最大的公務(wù)員隊伍、涉外機(jī)構(gòu)、白領(lǐng)階層、科教隊伍、文化藝術(shù)從業(yè)人員。退一步說，即使北京也是泡沫，也不能就說廣州、蘭州、長沙、石家莊、宜昌、蕪湖等地的房地產(chǎn)都是泡沫。目前我國住宅投資占固定資產(chǎn)總投資的12％，怎么可能有資金量把這樣巨大的盤子炒作起來？在樓市上，炒作上海、杭州，以及更早時候的北海、海南，是完全可能的；
但要炒作全國范圍的樓市，則是完全不可能的。如果易先生明確具體地說就是上海等地出現(xiàn)了泡沫，我完全同意；
可是他偏偏就要對全國樓市下判斷。希望語不驚人死不休，此乃人之常情；
可也不能大嘴一張，胸脯一挺，什么話都敢說呀。易先生是不是在發(fā)揚(yáng)超女精神，“想唱就唱，要唱得響亮”？

　　二，用加息的方法，能提高市民的住房條件嗎？

　　所謂不是泡沫，就是說除了幾個城市之外，目前全國商品房的總體價格水平，是由供求雙方的博弈形成的，這里的需求大部分是真實需求。05年6月24日《搜狐財經(jīng)》吳向宏先生有一篇文章，文章認(rèn)為：“說中國房價虛高是投機(jī)或者炒作造成的，我認(rèn)為這并不成立。原因很簡單，在房地產(chǎn)需求已經(jīng)基本市場化的情況下，單純的炒作不會使中國房價發(fā)生目前這種全局性的虛高。我個人認(rèn)為，中國房價本質(zhì)上是過去計劃經(jīng)濟(jì)下、住宅產(chǎn)品長期供應(yīng)不足的后果。人均住房越來越緊張，城市里長期存在諸如四口之家擠在20平米小棚屋等景象。一旦住房商品化，價格不飛漲才怪。這個道理，就像前蘇聯(lián)長期實行食品供給制，一旦放開，食品價格便會瘋漲，是完全一樣的。這并不是食品供應(yīng)商‘囤積居奇’的結(jié)果，而是需求市場化后，供給一方不能隨之調(diào)整，造成一個時期內(nèi)供給嚴(yán)重不足的局面�！�

　　我同意吳先生的上述觀點，如前所述，98年以來全國房價平均每年上漲9.2％或是13.5％，04年是15.2％，雖然不至于說是飛漲，但完全可以說是上漲很快。雖然是在市民的承受范圍之內(nèi)，但無疑是沉重的負(fù)擔(dān)，市民們期望房價能降下來；
而05年5月11日七部委聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，目的就是要改善提高廣大市民的居住條件，其政策包括抑制房地產(chǎn)市場的炒作、在規(guī)劃中規(guī)定以中低價住房和中小面積住房為主、加快建設(shè)住房保障體系、完善住房信息披露機(jī)制等。當(dāng)然，政府不能代替市場，不能改變基本的供求態(tài)勢；
但是，政府完全可以在自己力所能及的范圍內(nèi)，采取有效措施，令炒作的市場冷靜下來，令快漲的房價放緩下來，令市民們的購房負(fù)擔(dān)有所減輕；
而七部委上述通知中的種種舉措，正是對癥之藥。

　　易先生當(dāng)然是力促房價下降，以使廣大市民的住房條件得到更好的提高，他說：“市場體制下民眾所需要的住房基本上還是需要通過市場的方式來解決。因此，房價的高低也就成為決定生活條件改善的關(guān)鍵，也是我們的社會經(jīng)濟(jì)能否真正為民眾發(fā)展（而服務(wù)）之關(guān)鍵�！睘榇�，他自然也提出了對高房價成因的診斷及對策。從他的觀點出發(fā)，他評論上述“通知”說：“這些政策所謂的新意的地方還有不少，但是大多沒有切中近幾年來國內(nèi)房地產(chǎn)投資過熱及房價飚升的要害�！倍挠^點就是“從國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，近幾年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱、房價飚升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性。”

　　讓我們分析一下易先生的這一觀點。他認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以能夠在短期內(nèi)迅速地發(fā)展，最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。從國內(nèi)民間市場來看，其利率都在12%以上(如溫州)，而銀行管制下的利率則只有2.25%，正因為國內(nèi)的利率過低，只要從銀行借到錢就是有利可圖的事情，都能夠輕易獲利。”因此，“無論是個人住房消費的虛假繁榮，還是房地產(chǎn)商瘋狂炒作，都是國內(nèi)各商業(yè)銀行推波助瀾的結(jié)果。如果沒有國內(nèi)商業(yè)銀行的推波助瀾，沒有國內(nèi)商業(yè)銀行放松對住房信貸者的信用、收入等方面的嚴(yán)格審查，國內(nèi)房價快速上漲是不可能的。”“由于銀行的超低利率及銀行資金易獲得性，使得國內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮，大量沒有支付能力的民眾紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)市場才發(fā)展幾年就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人家發(fā)展幾百年的市場。”也就是說，因為購房市民從銀行獲得的房貸按揭的利率過低，使得很多并沒有購房能力的市民也去超前消費，按揭買了房；
結(jié)果造成需求的虛假繁榮，把房價也哄抬了上去；
抬上去以后呢，大家反而又買不起房了。

　　可是試問易先生，你憑什么說貸款買房的市民“只要從銀行借到錢就是有利可圖的事情”？住房按揭對于80％以上的購房市民都是一筆長達(dá)一、二十年的支出負(fù)擔(dān)，怎么能說只要貸到房款就是有利可圖？你又憑什么說在按揭買房的市民中有很多并沒有購房能力而是在超前消費？難道市民們不會自己對自己負(fù)責(zé)，仔細(xì)權(quán)衡自己的收入情況和住房需求，而是雖然沒有支付能力卻紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場？所以，我認(rèn)為易先生對房價高的成因的診斷是錯誤的；
市民們廣泛地采取按揭方式買房，是他們仔細(xì)權(quán)衡了自己的收入情況和住房需求后做出的消費決策，從這個角度來說，由此形成的房價是建立在真實的供求關(guān)系之上的。

　　診斷錯誤，對降低房價開出的藥方就更是荒謬。因為易先生認(rèn)為低利率導(dǎo)致很多市民雖然沒有支付能力就紛紛購買房產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格虛高、泡沫越來越大；
所以就應(yīng)該提高利率。他的觀點是：現(xiàn)在，購買同樣的住房，按揭利率提高了，所有購房者的支出都增加了，這樣就消除了很多虛假需求，房價就降下來了，大家就都能買得起房了�？墒牵瑢τ谫彿空邅碚f，提高按揭利率不也就相當(dāng)于提價嗎？房價現(xiàn)在是否能降下來還不可知，但按揭利率已經(jīng)上升了，這對于市民住房條件的改善究竟是正面作用還是負(fù)面作用？究竟是真幫忙還是在幫倒忙？按易先生這一思路，如果大家都覺得中檔汽車十萬元的價格偏高，怎么能往下降一些呢？他的點子就是提高買車者的車貸利率，用進(jìn)一步增加購買者支出的方法來改善購買者的生活。這不是自相矛盾、前言不搭后語嗎？04年10月28日央行上調(diào)基本金利率0.27％，易先生對記者表示他非常激動。央行加息自有其一系列考慮，尤其是防范金融風(fēng)險，可是易先生卻要把它解讀成有助于降低房價：“利息的變化，對準(zhǔn)備購房的人影響很大。如果真的要買房，一定要考慮利息風(fēng)險，理性消費投資，切不可成為買房的奴隸，那么自己的生活將不知在何方�！边@段話更清楚地表明，易先生主張的改善市民住房條件的辦法，實際上就是要抑制市民的住房消費。

　　不僅是提高按揭利率，他還主張進(jìn)一步嚴(yán)格審查按揭貸款者的收入情況，他指責(zé)道：“國內(nèi)商業(yè)銀行為了多做其認(rèn)為的銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為了降低不良貸款，完全放松了對個人住房消費信貸的審查�！笨墒�，商業(yè)銀行為了自身的貸款安全，一定會嚴(yán)格審查購房者的收入情況；
目前國內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1%～0.2%之間，從短期來看，這幾乎可以說是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。對此，央行在其《2004年房地產(chǎn)金融報告》中也認(rèn)為目前個人住房按揭不良率低，認(rèn)為居民按揭貸款是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)�？墒且紫壬褪且鲝埵站o對市民的按揭貸款，他說：“對于《報告》以目前個人住房按揭不良率低而斷言居民按揭貸款是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，本人不敢茍同。因為，目前個人住房按揭貸款啟動只有幾年，而這種個人房地產(chǎn)消費信貸貸款時間一般都在10年、20年、甚至30年以上，其不良率及風(fēng)險短期內(nèi)根本無法反映出來，特別是中國房地產(chǎn)市場及市場經(jīng)濟(jì)剛剛起步，根本就沒有走出過一個像樣的周期。如果中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的變化，不僅內(nèi)地房地產(chǎn)市場必然會出現(xiàn)周期性變化，而且民眾就業(yè)、民眾的可支配收入都可能出現(xiàn)周期性的變化。

如果這種情況出現(xiàn)，個人住房消費貸款供款情況如何，銀行的不良貸款率如何，才見分曉�！钡拇_，未來什么都可能發(fā)生，可能會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的周期性變化，也可能不良貸款率會上升。(點擊此處閱讀下一頁)

　　明天易先生一出門，可能會看見街上跑過一只貓，也可能跑過一只老虎。一切皆有可能。問題在于，這種可能性有多大呢？易先生卻沒有給我們?nèi)魏翁崾�。那易先生憑什么斷言居民按揭貸款就不是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)呢？光是“如果”“如果”的就可以立論了嗎？我認(rèn)為，銀行應(yīng)該對房貸風(fēng)險保持隨時的監(jiān)控，但也不至于疑神疑鬼、草木皆兵，明明現(xiàn)在居民房貸是質(zhì)量最高的貸款種類之一，明明現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)勢頭良好，卻縮手縮腳，試圖收緊對市民的住房按揭。

　　另外，易先生還主張?zhí)岣叻康禺a(chǎn)方面的稅收水平，他說：“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作、造成房價快速上漲、泡沫四起，這與房地產(chǎn)稅費的偏低有關(guān)�！彼J(rèn)為：“房地產(chǎn)稅比重偏低。與房地產(chǎn)有關(guān)的稅僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%�！币虼耍伴_征房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵”。他指出：“在發(fā)達(dá)的市場體制下，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是財產(chǎn)稅中的一種，同其他財產(chǎn)稅一樣，與消費稅、所得稅構(gòu)成了一個國家賦稅結(jié)構(gòu)中的三大支柱�！眴栴}是，現(xiàn)在中國國民的稅負(fù)已經(jīng)很高了，近日《福布斯》發(fā)表《全球05稅務(wù)負(fù)擔(dān)指數(shù)》，認(rèn)為中國稅負(fù)排在世界第二。當(dāng)然，我們對它的計算方式及排名結(jié)果可以提出種種質(zhì)疑，但我國的稅負(fù)較重應(yīng)該是個事實。可是易先生仍嫌與房地產(chǎn)有關(guān)的稅占全部稅收收入的比重偏低，主張開征房地產(chǎn)稅；
這不是要進(jìn)一步加重購房者負(fù)擔(dān)？當(dāng)然，既然他已經(jīng)抱定了“一定要用增加購房者負(fù)擔(dān)的辦法來改善購房者的住房條件”這一令人哭笑不得的荒唐邏輯，也就一定會一條道走到黑，只要能增加購房者負(fù)擔(dān)，什么招兒都敢支，什么建議都敢提。

　　當(dāng)然，說到后來，他自己也覺出自己的觀點前后打架。一開始的時候，他是要主張通過降低房價來改善和提高市民的住房條件；
可是不知怎么說到后來全是要抑制市民住房條件的改善和提高。他覺得需要自圓其說了。怎么自圓其說呢？他的辦法就是主張：從一開始，市民們就應(yīng)該自覺抑制自己的住房需求。

　　他指責(zé)“民眾的個人住房消費盲目擴(kuò)張�！彼J(rèn)為年輕人基本上就不應(yīng)該買房，甚至市民們就不應(yīng)該都買房，就是買房也不應(yīng)該買大房：“目前國內(nèi)購房者最主要對象是25-35歲的人，但是歐美國家這個年齡段很少自己購房的，基本上是租房�。�
還有我國城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高，在香港20世紀(jì)80年代民眾住房持有率不到30%，但是現(xiàn)在國內(nèi)的每個人都恨不得能有一套房子；
還有就是每套住房面積的夸張性擴(kuò)張，香港20世紀(jì)90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是目前北京開發(fā)的住房，面積動輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂‘買房一步到位。’而住房消費過度擴(kuò)張，不僅使得不少購房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，生活質(zhì)量嚴(yán)重下降，而且也容易引發(fā)家庭生活矛盾與沖突�！� 他認(rèn)為，要是按照他提出的種種建議去實行，那么“目前個人住房消費需求旺盛的假象會減少。目前個人購買的主力是25-35歲的年輕人，他們許多之所以加入購買大軍就在于不是自己財富，甚至也不是家庭的財富，而是通過各種方式借來的財富，這樣使得房地產(chǎn)市場繁榮成了一種虛假繁榮�！保y道年輕購房者們就這么輕率，拿自己一、二十年的生活當(dāng)兒戲？他們難道不知道借來的錢是要還的，還不上的話就要把房子抵給銀行？） 他主張“按照國內(nèi)目前的收入水平、家庭人口結(jié)構(gòu)、土地稀缺性，就應(yīng)該規(guī)劃以70平方米以下住房為主體。強(qiáng)制性要求開發(fā)商按照所規(guī)定的類型及建筑來造房�！保ㄎ乙舱J(rèn)為有很多市民的購房目標(biāo)是70平米以下，可也有很多市民的目標(biāo)是在70平米以上，具體的數(shù)量比例應(yīng)根據(jù)各時各地的不同情況來建設(shè)，怎么能強(qiáng)制性地做一個70平米的統(tǒng)一劃定呢？）他希望看到的景象是：“如果利息進(jìn)入了上升的通道，這對民眾住房的要求來講，影響特別大。過去買大房子的人現(xiàn)在買小房子，如果買小房子的人，去租房子去。每一個人根據(jù)自己的條件和環(huán)境，會有一個很大的改變�！�

　　如果易先生是滑雪專家，要是幾個滑雪愛好者向他請教如何滑得更快更好，他就會建議他們以后滑雪時每只腿上都綁上一個沙袋；
愛好者就納悶了：這不更難滑了嗎？此時易先生正色道：你們就是要抑制自己滑雪愛好的過度擴(kuò)張；
原來滑得快的現(xiàn)在要滑得慢，原來滑得慢的以后就不要再滑了。

　　看到媒體上以及網(wǎng)上很多想購房的市民為易先生叫好，我覺得像是看一幕荒誕劇。有句成語說：張三被李四賣了，卻還認(rèn)為李四對自己好，還幫李四數(shù)錢。這句成語就是這幕荒誕劇的主題。

　　如果要通過抑制需求的辦法來滿足需求，只能是抑制投機(jī)需求來滿足自住性需求。前段時間在上海等地出現(xiàn)了嚴(yán)重的炒樓現(xiàn)象，樓價飆高而很多市民則望樓興嘆，這時就應(yīng)出臺政策來專門抑制投機(jī)行為，比如在買樓后一兩年內(nèi)又轉(zhuǎn)手出售者必須交重稅；
可對于廣大市民則不僅不應(yīng)增加他們的融資負(fù)擔(dān)，而且還應(yīng)予以減輕。我在另一篇文章《如何認(rèn)識當(dāng)今中國的房地產(chǎn)業(yè)》中對此有更具體的分析。

　　三，關(guān)鍵是采取增加住房供應(yīng)量的方法來改善提高市民的住房條件。

　　目前的房價水平是由供求雙方的各自情勢交匯而成，要使需求能更好地得到滿足，就要設(shè)法減輕購房者的負(fù)擔(dān)。據(jù)全國人大副委員長盛華仁提供的數(shù)據(jù)（見《中國改革論壇網(wǎng)》之巴曙松文“政府介入房地產(chǎn)的三條邊界”），從2001年到2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元。同時，在整個房地產(chǎn)建設(shè)、交易過程中，政府稅、費收入占到房地產(chǎn)價格的30%到40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%到40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%到80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約只占住房價格的20%左右。因此，如果能在這方面有所減輕，則對市民購房有積極的促進(jìn)作用。前面說過，我國的稅負(fù)是比較重的；
而開發(fā)商上交政府的土地出讓金則是包含在房屋成本里，最后由購房者承擔(dān)；
因此也可以把土地出讓金理解成購房市民上交政府的一種稅負(fù)。香港政府就是把土地出讓金作為政府收入的主要來源，從而造成香港房價高企；
但它的稅負(fù)則屬世界最低之列。而我國的市民既要交納較重的稅負(fù)，又要承受土地出讓金，的確負(fù)擔(dān)很重，政府應(yīng)該考慮減收。

　　當(dāng)然，政府從民生考慮，要改善市民的居住條件，關(guān)鍵更在于設(shè)法增加商品房的供應(yīng)量。第一點，切實加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)供應(yīng)。目前在這方面有很多不足之處。投資少，03、04年它的投資只占房地產(chǎn)總投資的5％；
標(biāo)準(zhǔn)高，動輒上百平米，看起來很美，給人感覺像是在做政績工程，卻使得單元更少；
甄選資格的工作粗糙，只好用排長隊和搖號的方式來分配。而要真正讓經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮作用，就必須加大投資、降低單元標(biāo)準(zhǔn)和仔細(xì)甄選購買者的資格。租售均可，但必須廉價，而且只供應(yīng)給真正的低收入市民。第二點，更多地供應(yīng)城鎮(zhèn)居民的住宅用地。雖然這受到保障糧食安全和保障農(nóng)民生活的制約，但仍然有發(fā)揮的空間，比如收回閑置的土地，提高城鎮(zhèn)用地的強(qiáng)度密度等。而且按照茅于軾等學(xué)者的看法，我們的糧食安全問題也許并非嚴(yán)重，可以通過對耕地變化及糧食市場供求動態(tài)的密切監(jiān)控，把握耕地和城市用地之間更有效率的組合，從而適當(dāng)增加城鎮(zhèn)居民的住宅用地。第三點，降低進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)門檻，使得更多的企業(yè)能進(jìn)行商品房建設(shè)，從而增加房地產(chǎn)商之間的競爭程度，以使房價下降。

　　讓我們分析一下這第三點。廣州市政協(xié)主辦的《共鳴》雜志02、03、04年連續(xù)發(fā)布《暴利行業(yè)排行榜》，而房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)三年排名第一；
胡潤版《福布斯》中國百富中，房地產(chǎn)商在這三年中的數(shù)目分別為25、35和45。說房地產(chǎn)業(yè)是目前國內(nèi)利潤率最高的行業(yè)之一，應(yīng)該是符合事實的。要出現(xiàn)利潤率很高的情況，一般要同時具備兩個條件：需求普遍而旺盛，供應(yīng)商卻數(shù)量少競爭不激烈；
如此，該供應(yīng)商即可獲得高利潤（也稱“暴利”）。這樣的供應(yīng)商可能是因為其技術(shù)獨一無二，比如微軟和偉哥；
也可能是因為行政性壟斷地位，比如中國石化和中國電信�？墒牵袊康禺a(chǎn)商的高利潤來自何方呢？他們既沒有獨特的技術(shù)，也沒有行政性壟斷，為何也是“數(shù)量少競爭不激烈”呢？（不要以為全國有四萬房地產(chǎn)公司，就競爭充分了。一是其中真正有實力者只是一部分，二是房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有很強(qiáng)的地域性，大部分房地產(chǎn)公司只在本地區(qū)經(jīng)營，要是跑到別人的地盤上發(fā)展，會遇到種種阻力。）

　　房地產(chǎn)市場之所以競爭不激烈，是因為進(jìn)入該行業(yè)的門檻很高。房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面很廣的工作，銀行、土地、城市規(guī)劃、工商、衛(wèi)生、環(huán)保、安全、水電，等等；
只有把這種種元素都籌集到、安排好、協(xié)調(diào)齊，才可能把樓盤蓋起來。而目前國有商業(yè)銀行貸款的市場化還不是很強(qiáng)，土地出讓方面還存在不少弊端，法制法規(guī)的建設(shè)還很不完善，法制法規(guī)的透明度以及依法辦事的程度還很欠缺，政府部門的服務(wù)和辦事效率還不理想，這些都給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來了很高的社會運作成本。這樣，一般的人是根本玩不轉(zhuǎn)這樣復(fù)雜的工作的；
大概只有兩種人可以勝任，一是有很強(qiáng)社會關(guān)系資本的人，比如當(dāng)?shù)馗吖俚闹毕涤H屬；
二是在社會上特別活躍、特別善于結(jié)交各方朋友各方關(guān)系、有很強(qiáng)運籌能力的人。而這兩種人的數(shù)量總是非常少的。因此，要降低進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的門檻，就要加強(qiáng)國有銀行貸款方面的市場化和一視同仁化，去除土地出讓方面的現(xiàn)存弊端，不斷加強(qiáng)我們的法制法規(guī)的建設(shè)，提高辦事的透明度和依法辦事的程度，提高政府部門的服務(wù)和辦事效率，從而把房地產(chǎn)經(jīng)營上很高的社會運作成本降下來，使得更多的企業(yè)家乃至購房者本身能進(jìn)入這個行業(yè)。房地產(chǎn)公司數(shù)量多了，競爭激烈了，價格勢必下降。

　　因此，我非常希望市民自己集資建房的“吃螃蟹”行為能夠成功。雖然理智告訴我，近期他們成功的希望很小，因為蓋樓的社會運作成本目前實在很大，而且還要加上相互間的合作成本；
但我仍然非常希望他們成功。一旦成功，對于降低房價能起到很大作用，而目前房地產(chǎn)商的高利潤也將好景不再。我認(rèn)為政府應(yīng)該大力鼓勵和支持市民自己集資建房的行為，這對于提高市民的生活水平，建立和諧社會，都有著很強(qiáng)的現(xiàn)實意義。這就要求我們的銀行土地城市規(guī)劃工商衛(wèi)生環(huán)保安全水電等各方機(jī)構(gòu)部門，大力發(fā)揚(yáng)“執(zhí)政為民”的理念，為集資建房的市民們提供方便。

　　四，應(yīng)該仔細(xì)分清房地產(chǎn)商行為的正負(fù)兩面性。

　　房地產(chǎn)業(yè)雖然競爭有限，但畢竟是市場行為；
房地產(chǎn)商雖然利潤豐厚，但商品房的總體價格水平并未超出市民收入的承受能力（04年全國商品房銷售額增長30%，05年1—2月份則保持了37.3%的增長，這都是例證）這不是說房地產(chǎn)商們多么有自覺的公益意識，而是因為，既然只有把商品房在市場上銷售出去才能實現(xiàn)銷售收入和實現(xiàn)利潤，那么，如果把價格定得過高，市民們就會買不起，房地產(chǎn)商也就賺不到錢。更何況有限競爭也是競爭，一競爭起來對各個房地產(chǎn)商都會在價格上起到約束作用。

　　無疑，目前的價格水平已經(jīng)足以使很多房地產(chǎn)商獲得高額利潤；
但是我們也應(yīng)看到事情的另一面。1978年我國城鎮(zhèn)人均住房面積僅為3.5平米，而到了2002年底，該數(shù)值已提高到21.5平米。這一建設(shè)成就是我們的國民、政府共同努力取得的，在其中也不應(yīng)忽略房地產(chǎn)商們的功勞。他們固然是為利而來，而且其中很多人賺取了很高的利潤；
但在客觀上也是為住房建設(shè)出了力的。我們需要用降低行業(yè)門檻、增加競爭性的辦法來迫使房地產(chǎn)商們降低價格、降低利潤率，需要對他們不時出現(xiàn)的苛扣工人工資、不按時還清銀行貸款、房屋質(zhì)量名不副實、廣告宣傳言過其實等等行為堅決處罰，但也需要尊重和承認(rèn)他們在組合運作種種要素進(jìn)行住房建設(shè)方面的正面努力。

　　因此，由于房地產(chǎn)商行為的多元性，我們在對他們進(jìn)行評價時，就應(yīng)仔細(xì)厘清其正負(fù)的兩面性。在這方面，易先生的態(tài)度在我看來就有失偏頗，一些看法并不符合事實。

　　他認(rèn)為，“商品房的價格基本上是由房地產(chǎn)開發(fā)商來主導(dǎo)與合謀之結(jié)果，購買者對房價影響很小。”我同意開發(fā)商們會有價格合謀（起碼是默契）行為，但如果說這種行為就基本決定了房價高低，則言過其實了。房地產(chǎn)商們之間有競爭，而且要考慮到市民的消費能力。

　　他說：“中國的房地產(chǎn)商為什么在短期內(nèi)涌現(xiàn)出一大批所謂的富豪，••••••是憑正常的市場競爭、是憑他們個人的市場能力與市場智慧嗎？不是。他們靠的是利用政府權(quán)力對城市弱勢民眾及農(nóng)民土地資源的掠奪�？纯丛鐜啄甑某鞘胁疬w，有多少民眾被追趕得無處可逃。所披露的湖南嘉禾、四川廣源等事件盡管僅是整個中國城市拆遷事件中的一個縮影，但哪一個都是借助政府之權(quán)力、甚至于使用國家專政工具迫使民眾就范。而正是在這種強(qiáng)迫過程中，大多數(shù)民眾的財富輕易地被人掠奪了。再看政府對農(nóng)民土地的征用，往往會以土地為國家所有為由，基本上低價甚至無償?shù)貜霓r(nóng)民手中征用土地，然后以一定的價格轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，然后建筑商品房子以高價賣給消費者。”我非常認(rèn)同易先生的激憤之情，我也認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)方面最大的不公正就發(fā)生在對農(nóng)民和市民進(jìn)行的征地和拆遷上；
但我認(rèn)為其主要責(zé)任應(yīng)由進(jìn)行這種行為的地方政府承擔(dān)，這些行為是某些地方政府憑借手中的權(quán)力做出的，而房地產(chǎn)商仍要通過招標(biāo)、拍賣的方式獲得被征來的土地。

　　他指責(zé)房地產(chǎn)商“利用他們所掌握的經(jīng)濟(jì)資源來掠奪整個社會大多數(shù)人的利益。通過剝奪他人的利益來實現(xiàn)自身利益的最大化�！� 理由是：“目前的房地產(chǎn)商之所以能夠獲得暴利，就在于商品房銷售的市場化，即房地產(chǎn)市場收益的市場化，而房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的非市場化，如土地(或僅是市場化開始)、資金(利率為政府嚴(yán)格管制下)、勞動力(部分非市場化，如農(nóng)民工流動及待遇都沒有得到保障)。”我同意目前很多房地產(chǎn)商獲得了暴利，但認(rèn)為這是由該行業(yè)進(jìn)入門檻高、競爭不足造成的，而不能同意易先生在這里給出的的理由。現(xiàn)在已經(jīng)普遍實行了土地出讓的招標(biāo)拍賣方式；
而如果資金利率低造成了房地產(chǎn)暴利，那為何其它很多從銀行以相同利率貸款的行業(yè)沒有出現(xiàn)暴利？同樣，大量行業(yè)都在使用農(nóng)民工，為何也沒有出現(xiàn)暴利？

　　通觀易先生關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的種種觀點和言論，它們強(qiáng)烈表達(dá)了對當(dāng)前商品房價格高企的不滿和激憤，這種情感和廣大購房市民的情感是一致的，抒發(fā)了他們的心聲，這正是易先生這些觀點的正面價值所在，我對此十分認(rèn)同。但是，易先生對房價高企成因的分析以及開出的藥方，我則十分不能認(rèn)同，故寫此文進(jìn)行討論，以求越辯真理越明。

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