一、農(nóng)民與市民的不平等

　　《物權(quán)法》（草案）已經(jīng)公布，向全社會公開征求意見。聯(lián)系到居高不下、呈膠著狀態(tài)的房價，我認為該草案存在一個重大疏忽，而且該疏忽有可能涉嫌違憲。

　　在此，有必要引用該草案的兩條規(guī)定：

　　第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　第一百五十八條 宅基地使用權(quán)人依法享有對集體所有的土地占有和使用的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施。

　　先請讀者仔細看第一百五十八條。其中的規(guī)定表明，集體所有的土地可以設(shè)立宅基地使用權(quán)。根據(jù)我國憲法規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于集體所有，城市的土地屬于國家所有即全民所有。也就是說，農(nóng)民可以在集體所有的土地上擁有宅基地。

　　問題來了：既然《物權(quán)法》（草案）規(guī)定了農(nóng)民可以在集體所有的土地上擁有一塊屬于自己的宅基地，那么城市居民是否可以在全民所有的城市土地上擁有一塊屬于自己的宅基地呢？

　　而且，在一般情況下，農(nóng)民享有宅基地使用權(quán)是不需要支付費用的，屬于分配性質(zhì)。那么問題就演變?yōu)椋杭热晦r(nóng)民可以在集體土地上無償擁有一塊屬于自己的宅基地，那么城市居民是否可以在全民所有的城市土地上無償擁有一塊屬于自己的宅基地呢？

　　答案是不可以。再請讀者看上面的第一百四十條，其中的規(guī)定表明，“建設(shè)用地使用權(quán)人”是可以享受類似于農(nóng)民的那種權(quán)利的。但是，我們知道，“建設(shè)用地使用權(quán)人”不等同于城市居民，因為任何一個城市居民都不可能到土地部門申請到“依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”。其實，聯(lián)系居民的住房問題，這里的“建設(shè)用地使用權(quán)人”就是指開發(fā)商。

　　開發(fā)商可以，城市居民不可以；
農(nóng)民可以，城市居民不可以。

　　《憲法》第三十三條第二款規(guī)定：“中華人民共和國公民在法律面前一律平等�！蹦敲�，在《物權(quán)法》（草案）面前，為什么城市居民與農(nóng)民不是“一律平等”？該草案在這個問題上是否涉嫌違憲？

　　二、探討土地全民所有的具體含義

　　法律上有一個問題需要弄清楚：為什么農(nóng)民可以無償取得宅基地而城市居民不可以？城市居民無權(quán)獲得宅基地使用權(quán)是否正當？為什么農(nóng)民可以在集體所有的土地上設(shè)立宅基地使用權(quán)，而城市居民卻不可以在全民所有土地上設(shè)立宅基地使用權(quán)？面對公民的居住要求，土地的集體所有制與全民所有制是否具有不同的功能？

　　事實上，到目前為止，法學界對此沒有深入系統(tǒng)的研究，各級政府的土地政策也因為缺乏學理支撐而在正當性上面臨質(zhì)疑�！段餀�(quán)法》(草案)作這樣的規(guī)定有什么理論依據(jù)呢？顯然，該草案疏忽了（或者說回避了）一個實質(zhì)問題，它只是對現(xiàn)有不明晰的土地政策進行了簡單敘述，沒有起到正本清源的作用。那么，我們是因為要解決問題而制定《物權(quán)法》，還是因為要回避問題而制定《物權(quán)法》？

　　第一個問題：土地為什么要公有？

　　我國的公有制分為集體所有制和國家所有制（即全民所有制）。眾所周知，在上世紀50年代土地改革以前，農(nóng)村土地是私有的。土地改革以后，農(nóng)村土地便歸集體所有，比如說歸村級經(jīng)濟組織所有。至于城市土地是什么時候收歸全民所有，筆者不了解詳情。筆者翻閱了建國后的四部憲法，發(fā)現(xiàn)1954、1975、1978年三部憲法都沒有規(guī)定城市土地的全民所有制。也就是說，只是1982年憲法即現(xiàn)行憲法規(guī)定才規(guī)定城市土地歸全民所有。這個問題有待學者們進一步研究。

　　土地公有已是事實，沒必要過多糾纏細節(jié)。關(guān)鍵是，土地公有要回答一個問題：土地公有的目的是什么？

　　理由或許很多，學者們可以寫出很長的論文來。其中一個重要理由是，土地公有有利于解決土地私有所造成的貧富分化，以實現(xiàn)耕者有其田，居者有其屋。對于農(nóng)民而言，既要保證他們耕者有其田，又要保證他們居者有其屋；
對于城市居民而言，因為他們不以種田為業(yè)，所以是保證他們居者有其屋。

　　也就是說，土地公有是為了保證一國公民的最基本的生存權(quán)利：食和住。

　　對照現(xiàn)實，土地的集體所有基本有效的解決了農(nóng)民的居住問題，但是，土地的全民所有卻沒有能有效解決城市居民的居住問題。而且，土地的全民所有不僅沒有解決城市居民的居住問題，相反卻制造了更多的貧富不均。一方面是一些人在房地產(chǎn)行業(yè)中攫取了超額利潤，另一方面是大量市民望著動輒一萬、兩萬、三萬的房價而慨嘆。

　　土地的全民所有因為居高不下的房價而面臨正當性危機。那么——

　　第二個問題：全民所有是誰所有？

　　按照傳統(tǒng)理論，全民所有是比集體所有更高一層次的公有制形式，理應(yīng)能夠更好地解決市民的基本生存權(quán)要求。但現(xiàn)實為什么是這樣？

　　不管土地全民所有制在現(xiàn)實中的具體情況如何，面對城市居民的住房要求，對土地的全民所有制都應(yīng)該這樣理解：人人所有。即在一個城市中，組成全民的每一個市民都擁有一份用于滿足其基本住房要求的土地，他在這塊土地上蓋房，除了支付設(shè)計、材料和必要的稅收費用外，他不需要支付土地出讓費用。如果他必須支付土地出讓費用，那么證明這塊土地不屬于他，因為一個人不應(yīng)該為他本來擁有的物權(quán)支付費用。推而廣之，如果組成“全民”的每一個人都必須支付土地出讓費用，那么證明城市的土地不屬于由每一個人所組成的“全民”。既然“全民”都要為滿足其基本住房要求的土地支付出讓費用，那就證明，土地不存在“全民所有”。土地的全民所有究竟是誰所有呢？

　　如果不能保證居民的基本住房要求，那么當初把土地收歸國有的正當性就大打折扣�！段餀�(quán)法》（草案）對這個關(guān)涉億萬人、如此重要的物權(quán)視而不見，是大大的不該。

　　三、落實城市土地全民所有制：降價40％

　　重要的問題是如何落實城市土地的全民所有，如何從全民所有入手，將居高不下的房價降下來。

　　城市土地屬于全民所有，它應(yīng)該保證每一個人擁有一塊屬于自己的安身立命的土地。不過，全民所有制不可能由每一個人自行其是地主張，必須由政府出面才能得以貫徹實施。但應(yīng)該明確的，城市土地的全民所有制絕對不等于地方政府所有制，則是毫無疑問的。奇怪的是，城市土地的全民所有權(quán)實際上是由各級地方政府在行使，賣地的錢都裝進了政府的口袋。

　　在房地產(chǎn)問題上，政府不過是實現(xiàn)土地全民所有制的工具，而不是越俎代庖，搖身一變，自己成為了土地的主人。但事實上，幾乎所有城市的政府都把自己當作土地的所有權(quán)人，都在有償轉(zhuǎn)讓、拍賣供居民普通住宅使用的土地。

　　因此，在土地全民所有的體制下，向購買基本住房的居民收取土地出讓金是不合理的。這無異于說，一個人若使用他本來擁有所有權(quán)的物品（土地），必須向第三人支付轉(zhuǎn)讓費。這根本違反物權(quán)法的基本原理。

　　土地全民所有的必然要求是，如果居民購買滿足其基本居住要求的住房，不應(yīng)該支付土地出讓金。如果以人均30平米計算，一個三口之家購買90平米以內(nèi)的住房，不應(yīng)該支付土地出讓金。如果大于90平米，則要支付超出90平米以外部分的土地出讓金。

　　政府是不是在任何情況下都不可以收取土地出讓金呢？不是。如果房子是賣給外國人、無國籍人，應(yīng)該收，因為他們不是中國“全民”中的成員；
如果純粹是從事商業(yè)性開發(fā)的項目，比如商場、寫字樓、飯店等，應(yīng)該收；
如果是滿足基本居住要求以外的別墅、高檔公寓、超大戶型，應(yīng)該收。

　　《物權(quán)法》，這部被稱之為財產(chǎn)基本法的法律，這個力圖明晰財產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系、定分止爭的法律，是不是應(yīng)該對此作出回應(yīng)呢？

　　如果是這樣，那么各個城市的房價都會沒有懸念的降下來，降價的幅度大約是40％。為什么是40％？

　　據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，我國房價的構(gòu)成比例為：地價占40％，建造成本占30％，建筑材料占20％，稅費占10％，地價在房價中起主導(dǎo)作用。

　　為了兌現(xiàn)公有制的承諾，為了讓市民享有和農(nóng)民平等的權(quán)利，為了滿足公民基本的居住權(quán)，這40％應(yīng)不應(yīng)該降呢？

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