江蘇在全國(guó)率先試水一年有余的經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度，試圖為那些既無(wú)條件住上廉租房，又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的群體圓住房夢(mèng)。 　　 　　走進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房 　　
　　12月21日，姜堰市南苑新寓6號(hào)樓401室，37歲的紡織女工陳愛(ài)芝與女兒小佳在廚房?jī)?nèi)吃晚餐――一盤土豆絲、一碗豆腐湯。一年前，陳愛(ài)芝一家三口搬到南苑新寓，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)十年的蝸居生活，“婚后一直住在工廠的公房里，做夢(mèng)都想有一套自己的住房”。
　　陳愛(ài)芝一家原先住的那套公房不足28平方米，門前就是一片水稻田，“一年中，大部分時(shí)間屋內(nèi)都是濕漉漉的，夏天蚊子多得趕都趕不盡”。2005年年底公房拆遷，由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，陳愛(ài)芝一家只拿到7000元的補(bǔ)貼，“這筆錢在姜堰只能買一間廁所”。
　　陳愛(ài)芝的丈夫常年沒(méi)有工作，靠在工地打零工賺一點(diǎn)貼補(bǔ)家用�！叭�家一個(gè)月收入不到800元，還要吃用、供女兒上學(xué)，到哪輩子才能買上商品房？”就在陳愛(ài)芝一籌莫展之際，姜堰市在江蘇省率先進(jìn)行“經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度”試點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，南苑新寓的八棟樓中有三棟用來(lái)救濟(jì)陳愛(ài)芝這樣的“夾心層”（即收入在低保標(biāo)準(zhǔn)之上，又不符合廉租條件，家庭可支配收入又不足以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人群）。
　　401房建筑面積70平方米，總價(jià)7萬(wàn)元，雖然單價(jià)只有當(dāng)?shù)厣唐贩康囊话�，但�?duì)于陳愛(ài)芝一家而言仍然是個(gè)天文數(shù)字�！跋蛴H友借了4．5萬(wàn)元，購(gòu)買了45平方米，剩余的25平方米產(chǎn)權(quán)歸政府�！�
　　由于南苑新寓當(dāng)時(shí)還在建造，他們?cè)谕庾庾×私鼉赡陼r(shí)間，去年底搬進(jìn)了新家。新家裝修簡(jiǎn)單，只有一臺(tái)舊彩電與電冰箱，由于再無(wú)閑錢購(gòu)置新床，陳愛(ài)芝在夫妻倆的床尾擺了兩張板凳，上面搭上一塊木板，給女兒搭了一張“床”，11歲的小佳很開心：“比以前好多啦。”
　　陳愛(ài)芝每天早上7點(diǎn)上班，晚上7點(diǎn)回家，這天晚上記者采訪時(shí)，她的丈夫仍在一個(gè)工地上打工，“這個(gè)月沒(méi)見他一分錢進(jìn)家。”陳愛(ài)芝并不十分明白什么叫共有產(chǎn)權(quán)，但她卻深切體會(huì)到了這種購(gòu)房模式給自己帶來(lái)的實(shí)惠，“還有25平方米的產(chǎn)權(quán)歸政府，每個(gè)月我只要付租金49元”。
　　按照江蘇的政策，5年內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)戶可以按照最初的購(gòu)買價(jià)逐步或一次性從政府手中購(gòu)回剩余產(chǎn)權(quán)，5年后則按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，當(dāng)然，如果無(wú)力購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)，住戶可以一直居住下去，只是無(wú)法上市交易而已。
　　陳愛(ài)芝說(shuō)她想再辛苦幾年，把剩余的產(chǎn)權(quán)買回來(lái)�！坝绣X多買一點(diǎn)，沒(méi)錢就少買一點(diǎn)，可以一年買幾平方米嘛�！标悙�(ài)芝說(shuō)，“有了共有產(chǎn)權(quán)模式，我們就輕松多了，不需要背負(fù)銀行貸款，遲早能有一套完全屬于自己的產(chǎn)權(quán)房�！�
　　在姜堰，目前已有300戶陳愛(ài)芝這樣的“夾心層”家庭通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)模式擁有了自己的部分產(chǎn)權(quán)房。在另一個(gè)試點(diǎn)城市泰州，436戶受惠家庭中已有80％左右購(gòu)回了剩余產(chǎn)權(quán)。
　　按照規(guī)定，即便擁有了完全房產(chǎn)，一旦上市交易，陳愛(ài)芝仍舊要將房?jī)r(jià)收益的50％上繳政府。小佳唯一有點(diǎn)怏怏不樂(lè)的是，6、7、8號(hào)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房比小區(qū)一路之隔的其他五棟非共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房相比，很多方面都明顯低檔一些。
　　“人家都說(shuō)路這邊住的都是特困戶�！毙〖燕止�。
　　
　　租售并舉
　　
　　“共有產(chǎn)權(quán)制度是繼經(jīng)濟(jì)適用房、解困定銷房、廉租房、拆遷復(fù)建房等住房保障形式后，江蘇省嘗試的又一種制度創(chuàng)新，也是江蘇住房保障體系中的重要一環(huán)，是住房改革的一大跨越�！苯�蘇省建設(shè)廳房改辦黃清說(shuō)。
　　為解決“夾心層”住房難問(wèn)題，江蘇提出了包括共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的三種措施，另兩種，一是擴(kuò)大廉租房保障收益面，將廉租房保障對(duì)象由最低收入家庭擴(kuò)展到低收入家庭，南通市正在試點(diǎn)，二是，鼓勵(lì)發(fā)展“共有租屋”，即租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房。
　　黃清坦言，率先試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)模式的泰州、姜堰兩地目前主要還是為解決拆遷戶中的“夾心層”住房問(wèn)題，這一做法也確實(shí)推動(dòng)了當(dāng)?shù)夭疬w進(jìn)程。在這兩地之后，蘇州、淮安、高郵、如皋等地也已開始試點(diǎn)，無(wú)錫、連云港也開始了試點(diǎn)的準(zhǔn)備工作。2007年年底，江蘇省將完成1000戶共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，江蘇省將逐步向全省進(jìn)行推廣。
　　“姜堰還計(jì)劃將共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房由拆遷中的‘夾心層’家庭擴(kuò)展到社會(huì)上的‘夾心層’家庭�！秉S清說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房目前的資金來(lái)源于政府土地收益的5％或地方政府城投公司的投資，“實(shí)踐證明，只要各級(jí)政府認(rèn)識(shí)到位，真正落實(shí)住房保障工作，為弱勢(shì)群體辦實(shí)事，履行政府責(zé)任，資金就能確保到位�！�
　　江蘇的規(guī)定是，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房每套戶型面積最大不超過(guò)70平方米，個(gè)人擁有產(chǎn)權(quán)的份額不低于50％。共有經(jīng)濟(jì)適用住房國(guó)有產(chǎn)權(quán)份額的面積，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門代表國(guó)家按國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行管理，并向居住人收取租金。租金標(biāo)準(zhǔn)可為公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)，也可介于公有住房租金與廉租住房租金之間。
　　“也就是租售并舉。實(shí)際操作中多按廉租房標(biāo)準(zhǔn)收取租金�！秉S清解釋，購(gòu)房者在購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房5年內(nèi)，可一次或分期按原共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房成本價(jià)購(gòu)買國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分的面積。5年后，按照經(jīng)濟(jì)適用房主管部門會(huì)同物價(jià)部門重新確定的價(jià)格執(zhí)行。購(gòu)房人在未取得共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房完全產(chǎn)權(quán)和取得完全產(chǎn)權(quán)的5年內(nèi)，不得將房屋上市交易，確需出售的，應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)將個(gè)人產(chǎn)權(quán)面積售給經(jīng)濟(jì)適用房主管部門，用于安排其他“夾心層”家庭。
　　取得完全產(chǎn)權(quán)5年后，經(jīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房主管部門同意，可按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格上市出售，按屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的50％向政府繳納土地出讓金等收益。“政府將這筆收益納入城市住房保障發(fā)展資金管理，專項(xiàng)用于今后的共有產(chǎn)權(quán)、租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)�！秉S清解釋。
　　“無(wú)力購(gòu)買的住戶可長(zhǎng)期居住，政府不會(huì)強(qiáng)制住戶將國(guó)有部分產(chǎn)權(quán)買回。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房如大規(guī)模推廣，瓶頸就是資金問(wèn)題。‘夾心層’作為低收入家庭，依據(jù)國(guó)家新的調(diào)整，既可以享受廉租住房政策也可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。江蘇下一步打算將其納入廉租住房體系�！�
　　
　　李源朝的三次批示
　　
　　“共有產(chǎn)權(quán)”為何在江蘇率先試點(diǎn)的來(lái)龍去脈很少有人知道�！敖�(jīng)濟(jì)適用房‘共有產(chǎn)權(quán)’的理論是我最早提出的�！蹦暇┦薪ㄎ�研究室主任陸玉龍說(shuō)，“2004年，我投了一篇有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房創(chuàng)新的文章到北京一家專業(yè)報(bào)紙，編輯對(duì)我在里面提出的共有產(chǎn)權(quán)理論很感興趣，希望我能夠進(jìn)一步研究。隨后，我進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)半年多的研究，最終完成了以共有產(chǎn)權(quán)理論為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)適用房制度創(chuàng)新研究。在《物權(quán)法》頒布并實(shí)施后，我的這一理論更有了法律的支撐。一個(gè)所有權(quán)可由一個(gè)民事主體所獨(dú)有，也可以由兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體所共有。政府作為法人成為房屋權(quán)利人，按投資額成為經(jīng)濟(jì)適用房的按份共有人之一領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》從現(xiàn)行法律制度上說(shuō)是可行的。”
　　上海政法學(xué)院社會(huì)學(xué)與社會(huì)工作系主任章友德分析，江蘇在解決低收入家庭買房難題上從“我們”開始到“我的”轉(zhuǎn)化是一個(gè)很好的思路，可以給全國(guó)不同地區(qū)提供很好的示范。
　　陸玉龍希望以這種“共有產(chǎn)權(quán)”的模式破解整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的“保障目標(biāo)錯(cuò)位、居住不經(jīng)濟(jì)、破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一性、滋生腐敗”等問(wèn)題�！罢�府建造經(jīng)濟(jì)適用房成為永久性支出，其建造積極性下降，導(dǎo)致嚴(yán)重供應(yīng)短缺，此外，各地建造經(jīng)濟(jì)適用房事實(shí)上80％用于拆遷安置，這違背了保障困難家庭的初衷�！�
　　陸玉龍認(rèn)為，“人不可能一輩子窮下去，因此圍繞這部分人建立的保障制度也應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。在‘產(chǎn)權(quán)共有’經(jīng)濟(jì)適用住房模式下，政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)，但應(yīng)向受助購(gòu)房者無(wú)償讓渡占用權(quán)和使用權(quán)，并放棄收益權(quán)，不計(jì)利息，不收租金。當(dāng)受助家庭步入中高收入階段，政府依法行使收益權(quán)和處分權(quán)，或向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)收回投資；或按市場(chǎng)價(jià)格向?qū)Ψ绞杖∽饨穑换蚴召?gòu)對(duì)方產(chǎn)權(quán)，收回房屋的全部占用權(quán)和使用權(quán)；或在市場(chǎng)公開出售，雙方按產(chǎn)權(quán)比例分配收益。
　　“出售時(shí)，和政府按比例分享售房差價(jià)，可以有效遏制富裕人群的投資積極性。政府可以把高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高土地出讓金進(jìn)行再分配，補(bǔ)貼到經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)領(lǐng)域�！�2005年11月，在江蘇省住房保障研討會(huì)的大會(huì)發(fā)言上，陸玉龍拋出了自己的這一理論，隨即在省內(nèi)產(chǎn)生強(qiáng)烈反響，并引起廣泛討論。中國(guó)社科院研究員劉維新教授在看到陸玉龍的理論文章后給予高度肯定，他對(duì)陸玉龍說(shuō)，“共有產(chǎn)權(quán)不是你的發(fā)明創(chuàng)造，但把它用在經(jīng)濟(jì)適用住房制度創(chuàng)新是你的貢獻(xiàn)。”
　　2006年5月，劉維新教授向江蘇省領(lǐng)導(dǎo)提出了在江蘇率先試點(diǎn)的建議。此前，在建設(shè)部提交給國(guó)務(wù)院的有關(guān)報(bào)告中也指出，未來(lái)新建經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)制度，“對(duì)于銷售型的經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)以政府在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的土地、財(cái)政等綜合投入為標(biāo)準(zhǔn)，劃定相應(yīng)比例，然后由政府和購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)，相應(yīng)地，政府可以行使自身?yè)碛械呐c產(chǎn)權(quán)相匹配的權(quán)利”。
　　2006年6月10日，時(shí)任江蘇省委書記李源朝在劉維新教授《關(guān)于江蘇率先進(jìn)行“經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度”改革試點(diǎn)的建議》上批示：我贊成經(jīng)濟(jì)適用房制度要不斷創(chuàng)新，以更有效、更合理地解決城市低收入群體的居住問(wèn)題�！敖�(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度”的設(shè)計(jì)似更加合理，建議可找有條件的地方試點(diǎn)。
　　這一批示拉開了江蘇省“經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度”改革試點(diǎn)的大幕，姜堰市、泰州市進(jìn)入第一批試點(diǎn)城市。記者獲悉，李源潮在任江蘇省委書記期間曾為共有產(chǎn)權(quán)模式3次批示，繼2006年6月之后，2007年8月23日又批示：共有產(chǎn)權(quán)租售并舉的辦法很好，建議建設(shè)廳推廣。2007年9月12日，李源潮在離開江蘇上調(diào)中央前夕對(duì)此又進(jìn)行了最后一次批示：請(qǐng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的建購(gòu)各方作一調(diào)查，加快推廣。
　　從“試點(diǎn)”到“推廣”再到“加快推廣”，字里行間體現(xiàn)了江蘇省領(lǐng)導(dǎo)對(duì)“夾心層”的關(guān)注與重視，以及解決“夾心層”住房問(wèn)題的急迫心理。
　　根據(jù)先期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，江蘇省在2007年7月1日制定并實(shí)施了《江蘇省共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房試行辦法》，對(duì)這一改革給予進(jìn)一步的支持和保障。
　　
　　實(shí)踐中的爭(zhēng)議
　　
　　作為保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房涉及私有產(chǎn)權(quán)和國(guó)有產(chǎn)權(quán)以共有形式結(jié)合，實(shí)踐中不免產(chǎn)生爭(zhēng)議。原江蘇省建設(shè)廳房改辦主任卞敬禮強(qiáng)調(diào)，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房肯定有許多需要完善的方面，首先是政府管理，包括租金、產(chǎn)權(quán)、交易等環(huán)節(jié)，其次是物業(yè)管理，“目前這些產(chǎn)權(quán)都是和其他商品房或經(jīng)濟(jì)適用房一起共建共管，時(shí)間長(zhǎng)了物業(yè)管理問(wèn)題會(huì)暴露。”
　　復(fù)旦大學(xué)民法學(xué)教授劉士國(guó)認(rèn)為，我國(guó)的房產(chǎn)改革基本是朝住房私有化的方向發(fā)展。產(chǎn)權(quán)共有基本屬于一種特例，也屬于國(guó)家照顧困難群體實(shí)行救濟(jì)的一種方式，但不是長(zhǎng)期，也不是基本的方法。
　　不過(guò)，陸玉龍堅(jiān)持認(rèn)為，這種方式可以有效解決購(gòu)房群體中的大部分有購(gòu)房意愿而無(wú)購(gòu)房能力的中低收入家庭難題，應(yīng)是我國(guó)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)解決公民住房問(wèn)題的主要方法。與他的設(shè)想不同，江蘇共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房試點(diǎn)時(shí)遵循了經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，也就是免土地出讓收益和稅費(fèi)減半。而陸玉龍認(rèn)為這部分投入同樣應(yīng)該計(jì)為政府產(chǎn)權(quán)。
　　他解釋，在產(chǎn)權(quán)運(yùn)作中，政府應(yīng)按照投資比例擁有經(jīng)濟(jì)適用房相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。體現(xiàn)“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”以及公共財(cái)政的公平原則。
　　由此，他認(rèn)為江蘇經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度還可以在6個(gè)方面進(jìn)行制度創(chuàng)新：改變土地供應(yīng)方式，建設(shè)用地由行政劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楣�開“招拍掛”方式；改變定價(jià)方式，將土地出讓金、稅費(fèi)等全額計(jì)入房屋成本，形成與商品房?jī)r(jià)格基本接近的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格；改變房屋建設(shè)方式，政府直接通過(guò)公開招標(biāo)選擇建筑商，減少中間環(huán)節(jié)；改變房源供應(yīng)方式，由單一集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)變?yōu)橐造`活多樣的方式供應(yīng)保障性住房；改變交易方式，在受助者走向富裕不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)其盡快上市交易；改變補(bǔ)貼方式，由免土地出讓金和一半稅費(fèi)這一單一比例的補(bǔ)貼方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N比例的補(bǔ)貼方式。
　　“將政府的投入都計(jì)入產(chǎn)權(quán)，土地由劃撥轉(zhuǎn)為公開‘招拍掛’，與商品房?jī)r(jià)格基本接近。這就脫離了經(jīng)濟(jì)適用住房的保障初衷�！苯�蘇省建設(shè)廳某工作人員對(duì)陸玉龍的理論提出質(zhì)疑。
　　而陸玉龍則認(rèn)為，政府在土地等方面的投入如果不計(jì)入產(chǎn)權(quán)，就是變相的福利分房，“請(qǐng)問(wèn)，住房保障的目標(biāo)是什么？是保居住還是保擁有？我認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房制度與經(jīng)濟(jì)適用住房制度都應(yīng)該首先解決前者，但現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)際操作效果卻體現(xiàn)了后者。”
　　提供免土地出讓收益和稅費(fèi)減半的優(yōu)惠，在他看來(lái)實(shí)質(zhì)就是贈(zèng)送部分房屋產(chǎn)權(quán)，“這顯然有悖于公共財(cái)政公平原則，也違背了住房保障原則。如果中低收入家庭買不起房，政府提供部分補(bǔ)貼，那么享受低保收入的特困戶就應(yīng)該享有全額補(bǔ)貼，也讓他們買得起住房，而不需要提供廉租房，這顯然不妥�！�
　　“中低收入家庭是一個(gè)動(dòng)態(tài)群體，不斷有人脫貧致富，又不斷產(chǎn)生新的符合救助條件的人，需要享受住房保障。但經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量是有限的，又因價(jià)格優(yōu)勢(shì)，許多不符合標(biāo)準(zhǔn)的人想方設(shè)法獲取經(jīng)濟(jì)適用住房，而使該享受的人反而失去了獲得保障的權(quán)利。
　　陸玉龍認(rèn)為，將政府投入都計(jì)入產(chǎn)權(quán)，恰恰首先保證了經(jīng)濟(jì)適用房的保障性，避免開寶馬車住經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象，并將經(jīng)濟(jì)適用房作為不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期有效性與受助家庭經(jīng)濟(jì)狀況的動(dòng)態(tài)性有機(jī)對(duì)接起來(lái)，形成脫困家庭退出住房保障機(jī)制和經(jīng)濟(jì)適用房循環(huán)利用機(jī)制。“在此基礎(chǔ)上，通過(guò)產(chǎn)權(quán)共有扶助低收入家庭逐步獲得產(chǎn)權(quán)。”

相關(guān)熱詞搜索：產(chǎn)權(quán) 共有 政府 與政府共有產(chǎn)權(quán) 政府共有產(chǎn)權(quán)房 政府共有產(chǎn)權(quán)房子