土地在悄悄向新的“地主”――房地產(chǎn)商那里轉(zhuǎn)移,而開發(fā)中心正從大城市向二､三線城市轉(zhuǎn)移｡ 　　 　　“在中國(guó)的腹地,有一座城市叫做重慶,它橫跨長(zhǎng)江,被重山包圍,霧氣騰騰的長(zhǎng)江上百帆爭(zhēng)渡｡”這是2007年7月的一期TIME雜志中的重慶｡重慶被看作中國(guó)城市化的縮影:它有最雄心勃勃的城市化規(guī)劃,如果規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)(讓70%的人口進(jìn)入城市),它將成為世界上最大的城市｡
　　10月9日,重慶市政府召開了新聞發(fā)布會(huì),詳細(xì)解讀《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007-2020年)》｡規(guī)劃提出,要將重慶主城區(qū)擴(kuò)建1100平方公里｡隨著規(guī)劃獲得國(guó)務(wù)院批復(fù),輿論普遍認(rèn)為,重慶將進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的高速增長(zhǎng)期｡
　　這被視為房地產(chǎn)商進(jìn)軍大西南的絕好時(shí)機(jī)｡排名靠前的幾家地產(chǎn)商紛紛進(jìn)軍重慶,意圖在這片新興市場(chǎng)上分一杯羹｡喧嘩之中最引人矚目的,當(dāng)數(shù)廣東地產(chǎn)企業(yè)碧桂園在重慶一舉拿下2.5萬畝土地的豪舉｡股市與樓市的“碧桂園”效應(yīng),至此達(dá)到萬眾矚目的高潮｡
　　重慶并非碧桂園的終點(diǎn)｡這家兩年前還不為人所知的廣東地方地產(chǎn)商,2007年4月在香港上市,馬上獲得熱烈追捧,此后,充足的資金讓碧桂園迅速在全國(guó)四面出擊,到處拿地｡2007年1月,碧桂園儲(chǔ)備土地的規(guī)模是1900萬平方米(可建筑面積),土地儲(chǔ)備量在國(guó)內(nèi)開發(fā)商中排名第四,到6月底,這一數(shù)字刷新為2950萬平方米｡上市后募集的資金顯然讓碧桂園有更大的實(shí)力和更充足的理由四處拿地,8月初,碧桂園的旗下的土地激增至4500萬平方米,幾乎是年初的2.5倍｡
　　大幅等待開發(fā)的土地似乎讓碧桂園的股票有了某種保證,盡管在香港上市之初,碧桂園已經(jīng)創(chuàng)造了多個(gè)資本市場(chǎng)的神話,但此后的強(qiáng)勁走勢(shì)仍然讓很多人瞠目｡經(jīng)過短短半年時(shí)間,碧桂園的股價(jià)從IPO時(shí)的每股5.38港元飆升至9月的13港元,11月,在重慶囤地將受調(diào)查的市場(chǎng)傳聞下,才回調(diào)到當(dāng)月9日的11.7港元｡
　　值得注意的是,碧桂園的股價(jià)與土地儲(chǔ)備交替上升的勢(shì)頭到下半年并沒有出現(xiàn)衰減之勢(shì)｡到8月15日,碧桂園在全國(guó)各地儲(chǔ)備的土地已經(jīng)增加到了5400萬平方米,數(shù)量超過了中國(guó)第一地產(chǎn)商萬科數(shù)倍之多｡有機(jī)構(gòu)甚至推測(cè),一年后碧桂園的土地儲(chǔ)備總建筑面積可能增至8600萬平方米｡
　　密集的大手筆拿地,為碧桂園贏得了“中國(guó)最大的地主”的稱號(hào)｡而土地起到了為股價(jià)兜底的效應(yīng),堅(jiān)定了投資者對(duì)碧桂園的信心｡二者相互作用的直接效果是迅速產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)｡
　　就在重慶市政府高調(diào)解讀城市規(guī)劃的第二天,10月10日,胡潤(rùn)發(fā)布了2007年的中國(guó)富豪榜,碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)年僅26歲的二女兒楊惠妍代表家族持股,以1500億元財(cái)富高居榜單第一名｡中國(guó)新首富誕生了｡這同時(shí)也是土地神話與股市神話的誕生｡
　　
　　從“地王”到“地主”
　　
　　土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和瓶頸,也是幾輪樓市調(diào)控中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)｡
　　在中國(guó)樓市高歌猛進(jìn)的幾年里,扮演房?jī)r(jià)領(lǐng)頭羊的,多是北京､上海和廣州這樣的特大城市｡2003年以來,特大城市的房?jī)r(jià)幾次交替上漲的過程中,著力在大城市里開拓事業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè),盈利都相當(dāng)可觀｡而所有的盈利,都是以“拿地”為前提的｡土地就是房地產(chǎn)企業(yè)不折不扣的命脈所系｡
　　1999年之前,開發(fā)商獲得土地的主要途徑是土地劃撥,也即政府無償?shù)貙⑼恋亟唤o開發(fā)商進(jìn)行開發(fā),作為報(bào)償,開發(fā)商通常承擔(dān)市政和商業(yè)配套的開發(fā)｡1999年之后,土地轉(zhuǎn)讓方式逐漸從劃撥變?yōu)楣_拍賣(招拍掛)｡大多數(shù)時(shí)候,地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)土地的方式,逐漸從人脈和公關(guān)的競(jìng)爭(zhēng),變成了拍賣現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的較量｡正是在這種你來我往的公開拍賣過程中,產(chǎn)生了“地王”｡
　　這個(gè)名詞被用來形容一時(shí)一地單價(jià)最昂貴的地皮｡據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志報(bào)道,2007年8月24日,南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元的高價(jià)拿下位于上海市南京路步行街的“黃浦區(qū)163號(hào)街坊地塊”｡按照建筑面積折算,每平方米單價(jià)(“樓板價(jià)”)達(dá)到了6.693萬元,創(chuàng)下上海乃至國(guó)內(nèi)“地王”的新紀(jì)錄｡在此之前,上海國(guó)有土地出讓史上最高單價(jià)紀(jì)錄是新鴻基競(jìng)拍浦東濰坊街道地塊時(shí)產(chǎn)生的,每平方米為2.0178萬元｡而總價(jià)最高紀(jì)錄則是和記黃埔在2005年拿下上海浦東陸家嘴竹園商貿(mào)區(qū)地塊時(shí)的成交價(jià)――45.6億元｡
　　“地王”現(xiàn)象是房地產(chǎn)商扎堆開發(fā)大城市中心區(qū)域的最好寫照｡土地的稀缺決定單位面積價(jià)格高企,而地價(jià)自然會(huì)傳遞到房?jī)r(jià)｡而且,標(biāo)志性地塊和物業(yè)的價(jià)格對(duì)一個(gè)區(qū)域內(nèi)其他地塊和物業(yè)的價(jià)格有拉升作用｡“地王”出世往往成為區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)｡2007年6月26日,綠城中國(guó)以12.6億元的價(jià)格拿下上海北區(qū)的江灣D1地塊,樓板價(jià)高達(dá)1.25萬元/平方米,旋即對(duì)新江灣至五角場(chǎng)一帶的新房和二手房產(chǎn)生了明顯的拉升效應(yīng),即是一例｡
　　土地在開發(fā)成本中所占比例越來越高,并且面臨著一系列的調(diào)控政策,盡管特大城市推出的少數(shù)天價(jià)地塊仍然吸引著許多開發(fā)商的目光,但隨著融資難度增大,“地王”游戲還能玩多久,的確是一個(gè)問題｡
　　房地產(chǎn)商對(duì)土地的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)延續(xù)到了二､三線城市｡“地王”難當(dāng),有先見的地產(chǎn)商開始放手儲(chǔ)備土地｡幾乎所有大地產(chǎn)商手中都儲(chǔ)備了大量土地,變身為超級(jí)“地主”｡以實(shí)力雄厚的萬科為例,儲(chǔ)備土地1500萬平方米,業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè),足以供其開發(fā)4年之久｡這些土地集中在大城市的郊區(qū)和二､三線城市｡
　　從爭(zhēng)當(dāng)“地王”到爭(zhēng)當(dāng)“地主”的轉(zhuǎn)變說明,地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)正在從超級(jí)大城市如北京､上海和廣州悄然轉(zhuǎn)移｡
　　在二､三線城市和非市中心區(qū)域大量購地,開發(fā)超級(jí)大盤,正是地產(chǎn)新貴碧桂園一貫的開發(fā)戰(zhàn)略｡當(dāng)其他財(cái)大氣粗的地產(chǎn)商逐鹿上海等中心城市時(shí),碧桂園悄悄繞了一個(gè)圈子,抄了一條看似既遠(yuǎn)(遠(yuǎn)離中心城市)又窄(本小利薄),眼下卻被證明是大勢(shì)所趨的近路｡當(dāng)萬科等龐然大物開始四處出擊的時(shí)候,遭遇了迅速強(qiáng)大起來的碧桂園的正面競(jìng)爭(zhēng)｡
　　迄今為止,碧桂園在股市上的快速擴(kuò)張,表明資本市場(chǎng)對(duì)碧桂園模式有高度認(rèn)同｡而隨著碧桂園的成功,這一模式也越來越有風(fēng)靡全國(guó)之勢(shì)｡
　　
　　“二､三線”熱情高漲
　　
　　資本市場(chǎng)對(duì)二､三線城市樓市前景的看好并非沒有道理｡在中國(guó)成百上千的市長(zhǎng)們中,還遠(yuǎn)沒有形成“堅(jiān)決阻擊房?jī)r(jià)”的共識(shí)｡
　　市長(zhǎng)認(rèn)為自己轄區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)不是太高了,而是不夠高――這樣的言論常常出現(xiàn)在媒體上｡在很多急于在任內(nèi)一舉改變城市形象的市長(zhǎng)心里,希望借助地產(chǎn)商雄厚的資金,在短時(shí)間改善城市的面貌,并且?guī)?dòng)消費(fèi)｡
　　很多中小城市都和重慶一樣雄心勃勃,并且采取了相似的城市化戰(zhàn)略:擴(kuò)建城市｡
　　在1990年代末,擴(kuò)建城市的方式之一是建立工業(yè)和高科技開發(fā)園區(qū)｡事實(shí)證明,開發(fā)區(qū)占用了大量農(nóng)業(yè)耕地,但超出了很多地方工業(yè)發(fā)展的實(shí)際水平;招商遲遲難以推進(jìn),大量工業(yè)園區(qū)空置,造成了巨額浪費(fèi)｡國(guó)務(wù)院不得不出臺(tái)了專門的文件,在全國(guó)范圍內(nèi)整頓開發(fā)區(qū),將那些圈起來的空置土地重新復(fù)耕｡
　　此后,各地又借著高等教育擴(kuò)張,興起了一股建設(shè)大學(xué)城的風(fēng)潮｡政府認(rèn)為這是擴(kuò)建城市和增加GDP的一個(gè)好辦法,于是將土地免費(fèi)或低價(jià)提供給大學(xué),同時(shí)要求大學(xué)向銀行大舉借債以建設(shè)新校區(qū)｡這一風(fēng)潮的后果是造成了高等教育成本劇增,大學(xué)亂收費(fèi)并負(fù)債嚴(yán)重｡一些大學(xué)已公開表示不堪承受沉重債務(wù),由于公立大學(xué)沒有破產(chǎn)機(jī)制,地方政府擔(dān)保的巨量銀行貸款有壞賬風(fēng)險(xiǎn)｡
　　建設(shè)新城區(qū)并不是最近兩年才有的現(xiàn)象,但是有愈演愈烈的趨勢(shì)｡不僅大中小城市都在膨脹,甚至許多縣城也模仿城市建設(shè)新區(qū),并且率先將豪華的政府辦公大樓搬遷到了新區(qū)｡政府顯然是希望借重行政機(jī)關(guān)的聚集效應(yīng),拉動(dòng)新城區(qū)的住宅開發(fā)和商業(yè)發(fā)展｡
　　在這種以房地產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的城市化的模式下,二､三線城市的政府很難真正下定決心打壓房?jī)r(jià)｡相反,市長(zhǎng)們往往不惜給地產(chǎn)商提供土地和稅收方面的優(yōu)惠條件,并動(dòng)用行政力量配合房產(chǎn)開發(fā)的需要｡他們尤其樂于接洽碧桂園這樣需要大量土地支撐的地產(chǎn)項(xiàng)目｡這不僅因?yàn)楸坦饒@的資質(zhì)較好､資金充裕,也因?yàn)楸坦饒@的“大盤”和“快速開發(fā)”的戰(zhàn)略,能夠很快――常常意味著在一屆政府的任內(nèi)――產(chǎn)生效果｡
　　
　　財(cái)富的轉(zhuǎn)移
　　
　　二､三線城市的房?jī)r(jià)果然在2007年經(jīng)歷急速上漲｡
　　天津､重慶､杭州和南京等地接過了上海､北京和廣州的接力棒,房?jī)r(jià)漲幅驚人｡據(jù)國(guó)家發(fā)改委數(shù)字,截至9月,全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)8.9%,漲幅最高的烏魯木齊達(dá)到15.1%｡二､三線城市的樓市,仿佛正重新經(jīng)歷2003年的上海､2006年的北京和2007年的廣州走過的漲價(jià)之路｡
　　值得注意,房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)多未區(qū)分一個(gè)城市內(nèi)的不同區(qū)域,因此,漲幅較大的市中心和近郊房?jī)r(jià)已經(jīng)被漲幅較小遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)稀釋｡僅據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字,我們會(huì)低估了二､三線城市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲幅度及其對(duì)市民心理的沖擊｡
　　關(guān)于房?jī)r(jià)上漲過快的原因,政府､地產(chǎn)商人和普通市民向來有各自不同的解釋｡這些解釋有時(shí)候互相針鋒相對(duì),三方彼此矛盾,形成一個(gè)互不信任的死結(jié),忽而又兩兩援引,針對(duì)第三方大加鞭撻,出現(xiàn)短暫的結(jié)盟關(guān)系｡當(dāng)然,土地與房?jī)r(jià)的關(guān)系則一直是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)｡
　　地產(chǎn)商中流行的解釋認(rèn)為,房?jī)r(jià)高漲是土地供應(yīng)不足造成的｡由于政府壟斷了土地供應(yīng),并且從土地招拍掛中獲得了大量收入,這種解釋幾乎在說政府造成了房?jī)r(jià)上漲｡而政府則通常認(rèn)為,地產(chǎn)商的違法行為(首先是囤地,其次是惜售)和炒房泛濫是房?jī)r(jià)高企的主要原因｡
　　那些希望購房自住以改善居住環(huán)境的市民,不得不三線作戰(zhàn):一邊責(zé)罵開發(fā)商的無良,一邊指責(zé)政府失責(zé),一邊還要極其焦慮地關(guān)心房?jī)r(jià)走勢(shì),進(jìn)行痛苦的“買還是不買”的自我拷問｡他們既擔(dān)心一漲再漲的房?jī)r(jià)會(huì)讓買房夢(mèng)徹底破碎,又擔(dān)心買入后房?jī)r(jià)回調(diào),成為樓市泡沫破裂的犧牲品｡
　　而地產(chǎn)商和政府在土地問題上的互相指責(zé),有時(shí)候讓人忽略一個(gè)重要的事實(shí):政府的土地供應(yīng)政策和地產(chǎn)商的囤地戰(zhàn)略,同時(shí)在對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生推動(dòng)作用｡在土地國(guó)有的政策下,政府曾是唯一和最大的“地主”,但現(xiàn)在土地在悄悄向新的“地主”――房地產(chǎn)商那里轉(zhuǎn)移｡正是在土地轉(zhuǎn)移的過程中,房?jī)r(jià)發(fā)生了急劇的上漲｡
　　有一點(diǎn)確定無疑:土地轉(zhuǎn)移的過程也是中國(guó)財(cái)富轉(zhuǎn)移的過程｡正是這個(gè)財(cái)富轉(zhuǎn)移的過程中,產(chǎn)生了楊惠妍這樣的首富,也使財(cái)富榜上排名前十名的富豪中,集中了6名地產(chǎn)商人｡他們是碧桂園的楊惠妍､世貿(mào)集團(tuán)的許榮茂､復(fù)星國(guó)際的郭廣昌､富力集團(tuán)的張力､SOHO中國(guó)
　　的張欣和中國(guó)泛�？毓杉瘓F(tuán)的盧志強(qiáng)｡地產(chǎn)行業(yè)集中社會(huì)財(cái)富的能量可見一斑――是的,集中――對(duì)很多人來說,地產(chǎn)商人在財(cái)富榜上的身影,已經(jīng)過于集中了｡

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