隨著舊城改造，城里的平房越來越少，大部分的北京人都搬進(jìn)樓房住進(jìn)了小區(qū)。小區(qū)里有專門的物業(yè)公司，物業(yè)公司一般由開發(fā)商指定，有的干脆就是開發(fā)商門下的分支機(jī)構(gòu)。小區(qū)內(nèi)大到供暖、停車管理、增派保安，小到打掃衛(wèi)生、收拾垃圾、疏通下水道，統(tǒng)統(tǒng)都由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司就是業(yè)主的管家。我們只管掏錢，余下的不用操心。不過，您想過沒有，有朝一日，這個(gè)管家撂挑子跑了，我們?cè)趺崔k?可能您會(huì)說，哪兒能有這等事啊?我告訴您，這事多了。不信，我就慢慢地跟您聊。
　　
　　購房，唯獨(dú)沒考慮到物業(yè)
　　
　　黃如水(尊重本人意愿，化名)，50多歲，北京人，80年代的搬遷戶，主要從事房產(chǎn)和股票投資。
　　要說老黃買房，還真有一套。他說買車，一定要買大路貨，比如捷達(dá)車，車就是壞在了天涯海角，也能找到配件。買房則不然，買房一定要買有特色的房子。所謂的特色，老黃特別強(qiáng)調(diào)社區(qū)宜小不宜大。他說大社區(qū)房子多，將來無論租售，競(jìng)爭都會(huì)很激烈；小社區(qū)則不同，房子囤積量小，資源稀缺，是租是售，業(yè)主都容易把握主動(dòng)權(quán)。
　　投資需要理念，按照這個(gè)理念投資，老黃的手里還真有了幾處好房產(chǎn)。老黃曾經(jīng)帶我看過他買的幾處房產(chǎn)，別說，幾處房產(chǎn)皆為小社區(qū)，有的干脆就一棟樓，整個(gè)社區(qū)不足百戶人家。比如，位于昌平區(qū)的旺龍花園，老黃的一居室買時(shí)才花十幾萬元，如今樓后邊就是地鐵8號(hào)線，照中介的話講，現(xiàn)在，您就是掘地三尺，也找不到這樣的好房子了�？磥恚�老黃靠著幾處房產(chǎn)，下半輩子算吃喝不愁。
　　可事有不盡如人意者。從去年開始，老黃開始為他的房產(chǎn)犯愁，起因源自物業(yè)。旺龍花園的物業(yè)突然在門上貼了個(gè)條兒，撤了，結(jié)果造成小區(qū)內(nèi)斷水。當(dāng)時(shí)，老黃已將房子出租。他告訴我，那陣子，他真的被搞得焦頭爛額，租戶一天給他打800個(gè)電話，夜里睡覺也不得消停。他說他理解租戶，您想在斷水的情況下，人家能不火燒屁股嗎?
　　為了緩解與租戶的矛盾，老黃忙得不亦樂乎，他說他三天兩頭兒瞪著板車給租戶送礦泉水。老黃這么做不無道理，他怕租戶急昏了頭拿他的房子出氣。老黃一邊安撫租戶，一邊加入到小區(qū)的維權(quán)。
　　說到物業(yè)公司為什么撤，理由很簡單：不掙錢。據(jù)物業(yè)公司某某告訴老黃說，他們?cè)谌胱�時(shí)成本核算大概出現(xiàn)了問題，物業(yè)費(fèi)算低了，小區(qū)的規(guī)模又小，公司整個(gè)賠本兒賺吆喝。至于漲物業(yè)費(fèi)，門兒也沒有。您想，當(dāng)初這房子才賣3000多一平方米，房主里恐怕沒太富的人，每平方米6角多的物業(yè)費(fèi)，有人還嫌貴。物業(yè)公司也夠絕的，人家不操這份兒心了，貼出告示讓他們找新物業(yè)。可業(yè)主沒人把告示當(dāng)回事兒，誰都認(rèn)為物業(yè)公司走不了。沒承想，人家跑到有關(guān)部門備了個(gè)案，將機(jī)房的大門一鎖，合理合法地撤了。
　　一夜醒來，物業(yè)公司不見了，這下好，用水找誰買水卡都不知道了。業(yè)主可急眼了，近百戶人家天天晚上在院里開會(huì)，研究對(duì)策。那陣子，他們不是請(qǐng)?jiān)妇褪歉鏍�，您想三伏天的連衛(wèi)生間都沒法沖，誰受得了?政府對(duì)這個(gè)問題非常重視，馬上聯(lián)系到消防隊(duì)，消防隊(duì)二話沒說，緊急出動(dòng)，送水!紅色的消防車往小區(qū)門口一停，吸引住不少過路者的眼球兒，不明真相者還以為小區(qū)內(nèi)有火情呢。消防隊(duì)也不能成天給您送水不是，畢竟送水不是人家的主要業(yè)務(wù)。
　　出路只有一個(gè)：盡快找到新物業(yè)�？烧労稳菀装。�說句實(shí)話，沒有哪家物業(yè)公司肯接手這個(gè)小區(qū)。記得老黃當(dāng)時(shí)跟我說，買房時(shí)什么都考慮到了，就是沒考慮到物業(yè)，如今問題都出在物業(yè)上。
　　
　　熱鬧的世外桃源
　　
　　老黃住在回南家園，一座建在村子里的小區(qū)。當(dāng)年，老黃之所以買這兒，主要是看重了周邊環(huán)境。5棟小樓外加一座物業(yè)樓，住著160多戶人家，社區(qū)樓距寬敞，綠樹成陰，栽滿了桃花樹，真可謂鳥語花香啊。小區(qū)外是魏窯村，一個(gè)不足200戶的小村莊，村頭兒兩潭終年不枯的池水，池后是農(nóng)民樸質(zhì)的院落，院落里養(yǎng)著城里人很少見到的騾馬，一條不寬的道路貫穿村頭村尾，464終點(diǎn)站就建在村兒里，經(jīng)常是車到終點(diǎn)而乘客全無。有人稱這里是世外桃源。住這兒，圖的就是一份兒安靜。
　　老黃住在這里很滿意，他說，在很長一段時(shí)間里，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理比較認(rèn)真。物業(yè)公司屬九臺(tái)開發(fā)商，開發(fā)商在這一帶除了回南家園，還有另外兩個(gè)別墅項(xiàng)目，這3個(gè)社區(qū)同歸它管。老黃介紹說，當(dāng)時(shí)的物業(yè)經(jīng)理很負(fù)責(zé)，誰家裝防盜欄，得到他那報(bào)批，防盜欄的樣式和風(fēng)格都要統(tǒng)一規(guī)劃，不能隨意安裝。小區(qū)的衛(wèi)生、安全、供暖還可以，物業(yè)費(fèi)不貴，每平方米5角錢，停車不收費(fèi)。老黃很慶幸買到這么好的房子。您想，大產(chǎn)權(quán)的房子，當(dāng)時(shí)每平方米不足2600元，這便宜哪兒找去?
　　好日子過到5年頭，變了。物業(yè)公司吵吵著賠錢，院內(nèi)停車要收費(fèi)!一石激起干層浪，院里亂開了。大多數(shù)住戶反對(duì)收費(fèi)，理由是小區(qū)不存在停車緊張的問題。再說，汽車真的被盜，你物業(yè)公司賠嗎?還不是保險(xiǎn)公司的事!你說停車收費(fèi)沒必要，物業(yè)可認(rèn)為很有必要，明擺著，停車收費(fèi)對(duì)他們來講是一塊大蛋糕。物業(yè)費(fèi)每平方米5角錢，100平方米的房子，每月才收50元。而停輛車，每月收你100元，不算貴吧?這買賣誰不想干!
　　說干就干，沒多久，小區(qū)的地面上便出現(xiàn)了近百個(gè)大地鎖，物業(yè)為了停車收費(fèi)還真下本兒，據(jù)說，就這套固定車位的裝置，人家花了好幾萬元，真可謂箭在弦上，不發(fā)不行。反對(duì)是沒有用的。當(dāng)時(shí)，小區(qū)里沒有業(yè)委會(huì)，業(yè)主處于一盤散沙的狀態(tài)，與開發(fā)商缺乏溝通的渠道。說句實(shí)話，現(xiàn)在許多的物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)成立業(yè)委會(huì)并不持積極態(tài)度，也難怪，人家是我們的管家，管家自然不希望自己的頭上再來個(gè)管家啊。由于物業(yè)與業(yè)主沒有充分地溝通好，不幸事件發(fā)生了。
　　某日夜晚，激憤的業(yè)主將汽車堵在了小區(qū)的門口，繼而占領(lǐng)了保安室，與保安發(fā)生了激烈的沖突，褸里的業(yè)主則隔著窗口吶喊助威，開發(fā)商馬上叫來了警察。一時(shí)間，安靜的小區(qū)變得比趕集還熱鬧。事件終于得到了解決。費(fèi)，照常收，只是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比天通苑還要便宜。
　　費(fèi)也收了，可是，物業(yè)還是吵吵著賠錢。實(shí)際上，物業(yè)公司在回南家園并沒有賠錢，您想，大半個(gè)物業(yè)樓都被他們出租了，樓里還辦過超市，現(xiàn)在又收停車費(fèi)，他們?cè)趺纯赡苜r錢呢?物業(yè)公司真正賠錢不在回南家園，而在另外兩個(gè)別墅區(qū)。
　　老黃告訴我說，那兩個(gè)別墅的業(yè)主與開發(fā)商的矛盾由來已久，對(duì)此，媒體進(jìn)行過報(bào)道。我打開電腦，很快查到了資料，其中有一篇《北京青年報(bào)》的文章，上面醒目地寫著“八成業(yè)主半年來拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司承受不住虧空公告離小區(qū)”，文章還對(duì)業(yè)主與開發(fā)商矛盾的由來進(jìn)行了描述�？傊�，九臺(tái)物業(yè)的撤出曾經(jīng)在社會(huì)上產(chǎn)生過不小的影響。城門失火殃及魚池，由于回南家園與另外兩個(gè) 別墅同屬九臺(tái)物業(yè)管理，盡管回南的業(yè)主并沒多少人欠費(fèi)，物業(yè)還是舍他們而去。
　　一時(shí)間，小區(qū)無人管理了。夏天，垃圾堆成了山，每逢下雨，垃圾又化作污水，滿處橫流，小區(qū)活活變成了現(xiàn)代版的龍須溝。路燈沒了，保安沒了，停車收費(fèi)也沒了，地上空留下固定車位的裝置，仿佛向人們講述著這里曾經(jīng)發(fā)生過的故事。小區(qū)被一種苦澀的自由所籠罩，沒有人為這種自由的獲得而感到歡欣鼓舞，大多數(shù)的人都憂心忡忡。明擺著，馬上就要進(jìn)入伏天，垃圾若再無人清理，小區(qū)內(nèi)極有可能爆發(fā)傳染病!
　　小區(qū)內(nèi)亂糟糟，小區(qū)外也是熱鬧非凡。隨著租房市場(chǎng)的火爆，許多的外地人跑到村兒里租房，引得當(dāng)?shù)剞r(nóng)民掀起了蓋樓熱。拆房余下的磚頭瓦片沒處放，正好，你們小區(qū)沒人管，一些缺德的司機(jī)便開著卡車來到小區(qū)門口附近，隨便找個(gè)地方就卸車。小區(qū)里的垃圾還沒被清走，小區(qū)外又無端地出現(xiàn)了數(shù)不清的“墳頭”，遇上下雨天，小區(qū)門前的路簡直就是一條泥河。
　　
　　小區(qū)自治路艱難
　　
　　幸虧小區(qū)里有位在居委會(huì)工作的康姐，人家還真負(fù)責(zé)任，喊破嗓子召集大伙兒開會(huì)�？膳c會(huì)者總是寥寥無幾，急得康姐什么似的。看來不成立業(yè)主委員會(huì)是不行了，橫不能小區(qū)里的事兒全靠康姐一人忙活。再說，不成立業(yè)委會(huì)，許多事情也解決不了。
　　經(jīng)過居委會(huì)的努力，第一屆業(yè)委會(huì)終于誕生了。到底是繼續(xù)聘請(qǐng)物業(yè)公司還是搞小區(qū)自治，成了業(yè)委會(huì)首先面對(duì)的問題。為此，小區(qū)里開了好幾次的會(huì)。結(jié)果，大多數(shù)業(yè)主還是贊成小區(qū)自治。實(shí)際上，這也是沒有辦法的辦法。小區(qū)曾經(jīng)聯(lián)系過幾家物業(yè)公司，但對(duì)方的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主們的期望值相差太大，停車?yán)^續(xù)收費(fèi)不說，物業(yè)費(fèi)還要漲到每平方米兩塊錢。對(duì)于這個(gè)條件，大多數(shù)業(yè)主難以接受。經(jīng)過討論，業(yè)委會(huì)決定尊重業(yè)主的意見停車免費(fèi)，小區(qū)按過去的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，先由業(yè)委會(huì)把錢收上來，再由他們雇人收拾垃圾打掃衛(wèi)生。至于保安，沒有就暫時(shí)沒有吧，反正，有了保安也未必能保一方平安。
　　說干就干，業(yè)委會(huì)的工作啟動(dòng)了，他們挨門挨戶地收錢。不久，清潔公司的車回來了，小區(qū)里的垃圾被運(yùn)走，地也有人掃廠，是院里的業(yè)主自愿承擔(dān)起這份工作，人家每月才掙800元，若找保潔公司的人，絕沒這個(gè)價(jià)。路燈重新在小區(qū)內(nèi)亮起，小區(qū)自冶現(xiàn)出一線曙光。
　　可是，沒過多久，業(yè)委會(huì)的人不想干了。原因一是收費(fèi)太難。說句實(shí)話，任何不是理由的理由都能成為某些人不繳費(fèi)的理由，業(yè)委會(huì)成員都是有正式工作的人，誰有功夫總追著您屁股后邊要錢?原因二是部分業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的工作不太關(guān)心，小區(qū)160多戶人家，每次來開會(huì)的人總是屈指可數(shù)，許多事情議而不決，當(dāng)場(chǎng)定不了，致使開發(fā)商鉆了空子，將屬于業(yè)主的物業(yè)樓一層占?xì)w己有。如今，物業(yè)樓成了開發(fā)商的民工宿舍，進(jìn)出小區(qū)的成員基本上無法控制。由于收不上錢，垃圾又沒人管了路燈也不亮了，業(yè)委會(huì)一紙公告宣布解散。原本人家就是義務(wù)勞動(dòng)，所以，解散起來也不需要太復(fù)雜的程序。
　　小區(qū)復(fù)歸原樣，情況看上去更糟，業(yè)主開始找居委會(huì)。在居委會(huì)的協(xié)助下，很快，第二屆業(yè)主委員會(huì)又誕生了。此屆業(yè)委會(huì)成員比較年輕，其中3位是70后，兩位是80后，他們充滿了青春活力，辦起事情來，更職場(chǎng)更規(guī)范更具現(xiàn)代意識(shí)。首先，從事IT業(yè)的小王在社區(qū)內(nèi)辦起了QQ群。QQ群的出現(xiàn)大受業(yè)主特別是年輕人的喜愛，50多戶業(yè)主加入其中，而且群體還在滾雪球般地?cái)U(kuò)大。大家在網(wǎng)上聊天，一方面增強(qiáng)了彼此間的感情，一方面也使小區(qū)有了凝聚力。其次，鑒于小區(qū)收費(fèi)難的現(xiàn)狀，業(yè)委會(huì)里首次有了拿工資的收費(fèi)員，收費(fèi)員是70后，屬于新一代的居家女性，老公在外邊打拼，自己則照顧家務(wù)，同時(shí)干起業(yè)委會(huì)的工作。這下，業(yè)委會(huì)有了專職的工作人員，業(yè)主辦事也就更方便了。至于財(cái)務(wù)，業(yè)委會(huì)做得也很透明，錢是怎么花的，筆筆有賬，而且隔三差五還會(huì)將賬目公示于眾。老黃說，特別值得一提的是，今年6月份，在業(yè)委會(huì)的倡導(dǎo)下，小區(qū)進(jìn)行了一次清理門前道路的義務(wù)勞動(dòng)，這次活動(dòng)舉辦得非常成功，激起了業(yè)主極大的參與熱情。義務(wù)勞動(dòng)當(dāng)天，男女老少齊上陣，大家平道路，拔雜草，填埋被遺棄的垃圾，從早干到晚，戰(zhàn)績輝煌，道路得到恢復(fù)，業(yè)主再也不必?fù)?dān)心下大雨了。
　　業(yè)委會(huì)的工作初見成效，叔叔阿姨們開始對(duì)這群年輕人另眼看待。但是，困難還是有的，其中最大的困難依舊在收費(fèi)上。老黃曾經(jīng)與業(yè)委會(huì)的人談過，年輕人的觀點(diǎn)是，我們不會(huì)與不繳費(fèi)的人吵架，我們要以我們的辛勤勞動(dòng)感化他們，我們相信愛的力量是無窮的。別說，在收費(fèi)員的努力下，原本鐵板一塊死活不繳費(fèi)的主兒，如今也開始松動(dòng)，考慮起繳費(fèi)問題了。
　　老黃對(duì)我說，擺在業(yè)委會(huì)面前的路很漫長也很艱難。實(shí)際上，物業(yè)公司留給他們的是個(gè)爛攤子�，F(xiàn)在，一些物業(yè)公司，當(dāng)房產(chǎn)設(shè)備過了保質(zhì)期(5年)需要花錢的時(shí)候，人家就撤。回南家園目前的狀況是，鍋爐老化，而更換鍋爐動(dòng)輒就得幾百萬!其他諸如化糞池管道老化水閥門老化等，哪兒都需要花錢，這些錢最終還得攤在業(yè)主身上�？蓪�(shí)際情況是個(gè)別人現(xiàn)在連衛(wèi)生費(fèi)都不交，一下子讓業(yè)主拿出幾萬塊錢，這需要業(yè)委會(huì)做非常艱苦的工作。
　　小區(qū)今冬面臨著斷暖的危險(xiǎn)，幸虧業(yè)委會(huì)的年輕人并沒有泄氣，他們說自己是小卒過河，有進(jìn)無退，如果他們撂挑子了，下屆業(yè)委會(huì)的組建將會(huì)更為困難。話還沒說過兩天，一輛卡車將滿滿一車的建筑垃圾卸在小區(qū)門口的路上撒腿就跑，天啊!業(yè)委會(huì)的年輕人望著這堆垃圾眼淚都快下來了，眼瞅著義務(wù)勞動(dòng)的成果付諸東流，以后，這條路可怎么走啊?
　　在北京，能數(shù)得上名號(hào)的物業(yè)有近30家。第一太平戴維斯中國公司、北京金融街物業(yè)管理有限責(zé)任公司、北京萬科物業(yè)管理有限公司等是綜合評(píng)分頗高的幾家，在業(yè)內(nèi)占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的巨頭地位。業(yè)主在入住前考慮地段、樓盤，入住后能顯擺的就是物業(yè)了。趕上一家實(shí)力雄厚、收費(fèi)合理、服務(wù)細(xì)心的物業(yè)，堪比中了頭彩。細(xì)想想，就像吃飯開發(fā)票，原本應(yīng)該的事兒，怎么就非得消費(fèi)者感恩戴德呢?也許，一套完整、規(guī)范的業(yè)主自治體系才是讓業(yè)主扳正身板兒的良方。
　　
　　編輯　馮　嵐

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