當(dāng)前公共租賃住房被輿論寄予厚望,甚至被稱為“中國(guó)式公屋”,但如果準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)格界定,資金短缺、土地財(cái)政等問(wèn)題得不到妥善解決,則公共租賃住房仍然無(wú)法彌補(bǔ)中國(guó)住房保障的“短板”
　　
　　剛剛從北京某大學(xué)畢業(yè)的大學(xué)生吳靜開(kāi)始為租房犯愁。
　　“最近房屋租金上漲了200到400元不等,這對(duì)我們剛畢業(yè)的大學(xué)生來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。”吳靜對(duì)記者說(shuō)。據(jù)吳靜介紹,以前在她們學(xué)校附近2800元可以租一個(gè)一居室,而現(xiàn)在則需要每月3200元左右。
　　來(lái)自市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,2010年前6個(gè)月,北京市平均租賃價(jià)格為2928元,比2009年的2547元上升15%,上升幅度較大。特別是新政出臺(tái)后的上漲驚人。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年5月、6月北京平均租賃價(jià)格為3000元每月,同比上漲20.3%。
　　相對(duì)于每月4000多元的工資來(lái)說(shuō),租房費(fèi)用成為吳靜一個(gè)最大的負(fù)擔(dān),也成為她工作后最愁的事情。
　　但最近國(guó)家推出公共租賃房的消息,讓吳靜感到了興奮。“國(guó)家推出公租房,對(duì)我們這些買不起商品房、在市場(chǎng)上租房又負(fù)擔(dān)太重的中等收入者是個(gè)好消息。”吳靜說(shuō)。
　　所謂公共租賃房,用通俗的話說(shuō),就是由政府出資或提供政策支持建造的低租金公共住房。
　　6月12日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布文件,力促各地政府加快發(fā)展公租房。這份文件名為《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》),提出用公租房解決城市中等偏下收入家庭住房困難。有條件的地區(qū),還可將新就業(yè)職工和符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。
　　七個(gè)部委聯(lián)合制定的《指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布之后,地方政府紛紛積極響應(yīng),表態(tài)要大張旗鼓立即鋪開(kāi)。
　　據(jù)新華社報(bào)道,大學(xué)生創(chuàng)業(yè)公寓、公共租賃房等為解決“夾心層”住房問(wèn)題所建設(shè)的房屋,已在中國(guó)西部銀川市、西南昆明市、東部連云港等多個(gè)城市現(xiàn)身。上海、重慶等大型城市亦在熱火朝天地建設(shè)公共租賃房。以北京為例,2009年,北京市建設(shè)、收購(gòu)了9000套、近50萬(wàn)平方米的公租房,2010年的目標(biāo)則是再增加1萬(wàn)套。
　　“如果公租房的租金在700元左右,我完全可以承受,現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高,如果有合適的公租房,我愿意選擇長(zhǎng)期租房�！眳庆o說(shuō)。
　　吳靜希望,中國(guó)的公共租賃住房能夠像新加坡、香港等地的“組屋”、“公屋”一樣,成為解決低收入打工者居住問(wèn)題的好方法之一。
　　但同時(shí)記者在采訪中了解到,盡管公共租賃住房被輿論寄予厚望,甚至被稱為“中國(guó)式公屋”,但準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)格界定,土地財(cái)政等問(wèn)題得不到妥善解決,則公共租賃住房仍然無(wú)法彌補(bǔ)中國(guó)住房保障的“短板”。
　　
　　準(zhǔn)入需更清晰
　　
　　盡管對(duì)公租房充滿了期盼,但吳靜同時(shí)也表達(dá)了自己的憂慮。
　　“中國(guó)的保障房與巨大的需求相比,歷來(lái)是‘僧多粥少’。就怕公租房也淪為某些有關(guān)系人的‘特權(quán)房’,像我們這樣真正有需求者住不上�！眳庆o對(duì)記者說(shuō)。
　　吳靜表示,這些年來(lái),在住房保障問(wèn)題上,政府出臺(tái)了不少的舉措,如建設(shè)和購(gòu)置了一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等。然而,這些舉措并沒(méi)有達(dá)到理想的效果,一度出現(xiàn)了“住經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)寶馬”的現(xiàn)象。
　　吳靜表示,怕就怕公租房在操作上出現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)適用房類似的情況�！霸趯徍诉^(guò)程中,公租房如果沒(méi)有嚴(yán)格且具有可操作性的標(biāo)準(zhǔn),就會(huì)造成一些人‘渾水摸魚(yú)’擠占資源�！眳庆o說(shuō)。
　　吳靜呼吁,要堅(jiān)決杜絕公租房在操作上出現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)適用房類似的情況。
　　記者了解到,《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定公租房的對(duì)應(yīng)人群是“中等偏下收入住房困難的家庭”,但當(dāng)前對(duì)“中等偏下收入”并沒(méi)有給出清晰定義。
　　中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示,由于無(wú)法掌握居民的“收入水平、資產(chǎn)保有水平及其變化情況”,廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房與公租房的具體保障范圍也難免含糊。甚至公租房能否啟動(dòng)、何時(shí)啟動(dòng),地方政府也有很大變動(dòng)空間。
　　“公租房的保障對(duì)象如何界定,是公租房面臨的考驗(yàn)。”汪利娜說(shuō)。
　　天津財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所教授谷俊青也表示,確定住房保障對(duì)象,是住房保障的基礎(chǔ),也是正確界定政府保障職責(zé)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)范圍的關(guān)鍵所在。
　　谷俊青建議,不能簡(jiǎn)單套用統(tǒng)計(jì)部門的收入五等分(高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入)辦法。
　　“一是在房?jī)r(jià)高的地區(qū),就是中等以上收入也是買不起房的,二是收入的透明度不高,‘五等分’界線好分,落實(shí)較難�！惫瓤∏嗾f(shuō)。
　　“公租房是有期限租賃,因此其牟利空間要比經(jīng)適房等小得多,但還是不得不防�！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L(zhǎng)劉海生表示,為此將建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務(wù)管理信息平臺(tái),并與房屋租賃登記、人口管理系統(tǒng)相銜接,“防堵可能出現(xiàn)的漏洞”。
　　
　　突破資金和土地瓶頸
　　
　　“建設(shè)公共租賃住房的原動(dòng)力來(lái)自何方?”中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部李海輝提出了這樣的疑問(wèn)。
　　在李海輝看來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在高速發(fā)展階段,住房市場(chǎng)的潛在需求較大,并在流動(dòng)性過(guò)剩的情況下衍生了巨大投資需求,推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。
　　李海輝表示,近年來(lái)租金水平基本平穩(wěn),漲幅不大,使得出租收益難以覆蓋經(jīng)營(yíng)成本,從而造成房地產(chǎn)企業(yè)“拿地-開(kāi)發(fā)-銷售”的循環(huán)方式,以快速獲得房?jī)r(jià)上漲的資本收益。
　　“企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高低,短期內(nèi)這種開(kāi)發(fā)――銷售的經(jīng)營(yíng)模式難以改變,公共租賃住房建設(shè)與經(jīng)營(yíng)缺乏原動(dòng)力�！崩詈］x說(shuō)。
　　事實(shí)的確如此,以目前地價(jià)較高的一線城市為例,如果通過(guò)土地劃撥來(lái)建設(shè),公租房的各項(xiàng)成本合計(jì)預(yù)計(jì)可達(dá)5000元/平方米,按照每套房40平方米計(jì)算,其單套成本將達(dá)到20萬(wàn)元。
　　如果每個(gè)月租金1000元,新建公租房需要將近20年才能收回投資。這樣的回報(bào)率,甚至連償還貸款利息都不夠,市場(chǎng)化的企業(yè)很難從經(jīng)營(yíng)租賃房的業(yè)務(wù)中獲利。
　　以往保障性住房供應(yīng)不足,很大程度上在于地方政府推動(dòng)不力。有學(xué)者分析稱,地方政府多數(shù)并不愿意建保障性住房,資金和土地是橫亙?cè)诘胤秸媲暗钠款i。
　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一就曾表示,無(wú)論是哪種保障型住房,建設(shè)都會(huì)受制于土地財(cái)政,“一塊地不做保障型住房,就可以做其他收益更高的項(xiàng)目�！�
　　李海輝建議,權(quán)屬性保障住房存在難退出、高尋租等弊端,需要綜合利用土地、財(cái)政、稅收等方面政策,降低公共租賃住房建設(shè)和持有成本,堅(jiān)定不移地支持公共租賃住房發(fā)展,加強(qiáng)中低收入家庭住房保障。
　　記者了解到,對(duì)于公租房的建設(shè)資金,《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出各地要通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式,加大對(duì)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的投入,中央則以適當(dāng)方式給予資金補(bǔ)助。至于所需土地,則“要重點(diǎn)保障”。
　　但具體投入力度和保障程度,《指導(dǎo)意見(jiàn)》并沒(méi)有明確,具體標(biāo)準(zhǔn)均依靠地方政府對(duì)公租房的重視程度及財(cái)力。
　　上海市政協(xié)委員、上海愛(ài)建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬(wàn)雯娟認(rèn)為,應(yīng)通過(guò)金融創(chuàng)新拓展公共租賃房的融資渠道:由開(kāi)發(fā)商建設(shè)公租房,政府將公租房打包,并附上每年支付收益的財(cái)政擔(dān)保,將其整體出售給資產(chǎn)證券化平臺(tái),后者向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、募集資金。政府用募集到的社會(huì)資金來(lái)支付公租房建設(shè)款項(xiàng)。
　　“當(dāng)然,政府必須確保租金和政府補(bǔ)貼作為資產(chǎn)包穩(wěn)定的現(xiàn)金來(lái)源,而資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有良好信譽(yù)的公司來(lái)操作�！比f(wàn)雯娟說(shuō)。
　　(6月29日《人民政協(xié)報(bào)》,作者為該報(bào)記者)
　　
　　公租房將帶來(lái)什么
　　
　　主持人:溫 源
　　嘉賓:
　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞
　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈 康
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院
　　副院長(zhǎng)李文斌
　　
　　與擁有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房和只針對(duì)城市貧困人口的廉租房不同,“公租房”為政府或公共機(jī)關(guān)所有,面向城市中等偏低收入家庭,也即常說(shuō)的“夾心層”供應(yīng)。
　　城市化的快速推進(jìn)讓城市集聚了大量的中等收入群體:畢業(yè)的大學(xué)生、工作不久的新白領(lǐng),眾多的外來(lái)務(wù)工人員,由于他們面臨著未來(lái)在城市結(jié)婚、落戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期,具有典型的房地產(chǎn)“剛性需求”。因而公租房的推出在緩解住房剛性需求,有效遏制房?jī)r(jià)上被市場(chǎng)寄予厚望。
　　也許正是由于商品房的高房?jī)r(jià),才讓人們對(duì)公租房倍加關(guān)注。但包括公租房在內(nèi)的保障房體系,原本就應(yīng)排除在疾速行駛的商品房列車之外,走一條更為安全、穩(wěn)健、通暢的軌道。
　　
　　公租房改變了什么
　　記者:為什么要推出公租房?當(dāng)前房?jī)r(jià)高企和調(diào)控政策頻出的背景下,公租房的出臺(tái)有怎樣的現(xiàn)實(shí)意義?
　　牛鳳瑞:從以售為主向租售結(jié)合過(guò)渡,從強(qiáng)調(diào)對(duì)房屋所有權(quán)保障轉(zhuǎn)向?qū)Ψ课菔褂脵?quán)的保障,公租房制度豐富了保障性住房體系的層次建設(shè)。最近幾年,我國(guó)保障房建設(shè)相對(duì)疏忽和滯后,也帶來(lái)了一些社會(huì)問(wèn)題;而房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲又加劇了這種矛盾。因此對(duì)住房體系建設(shè)來(lái)說(shuō),現(xiàn)在推出公租房有補(bǔ)課的性質(zhì),是通過(guò)實(shí)踐在過(guò)去基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化、完善的過(guò)程。
　　必須強(qiáng)調(diào),公租房的出現(xiàn)不取決于房?jī)r(jià)高低。中國(guó)住房體制改革本身就包含著公租房等保障房建設(shè)的內(nèi)容,是題中的應(yīng)有之義。公租房不是可有可無(wú),也不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)高低而決定公租房的存在與否。目前很多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū),都有通過(guò)政府建立保障性住房租賃體系。在新加坡,公租房被稱作“組屋”,滿足了80%的人口居住問(wèn)題。香港特區(qū)也通過(guò)建“政府公營(yíng)永久房屋”,幫助30%的貧困家庭實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。他們幾十年的成功建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)借鑒。
　　賈康:從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)運(yùn)行的調(diào)控框架是十分清晰的,這其中應(yīng)包括兩軌:保障軌和市場(chǎng)軌。但這兩軌不是互相孤立的,政府對(duì)轄區(qū)通盤的土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)應(yīng)該有總體規(guī)劃,廉租房、公租房、一般商品房以及別墅區(qū)都應(yīng)放在規(guī)劃統(tǒng)籌考慮。
　　公租房主要面向夾心層。這個(gè)供給層面在中國(guó)有一定的社會(huì)心理障礙,主要表現(xiàn)在,中國(guó)自有產(chǎn)權(quán)住房占比約86%左右,居世界首位。我認(rèn)為,公租房可以在某種程度上將有效引導(dǎo)年輕人住房消費(fèi)理念由買向租轉(zhuǎn)變,建立階梯消費(fèi)理念:職業(yè)生涯初期先租政府配好條件的房子,雖然是租的,但也是體面、有尊嚴(yán)的,以后收入增長(zhǎng)了,再買產(chǎn)權(quán)房。
　　李文斌:世界多數(shù)國(guó)家在城市化進(jìn)程中,由于城市住房建設(shè)跟不上城市人口增加的速度,都會(huì)出現(xiàn)住房短缺的階段,很多國(guó)家也是通過(guò)建設(shè)公租房來(lái)緩解這一矛盾。隨著我國(guó)住房市場(chǎng)化走向成熟,政府的工作重心也逐漸轉(zhuǎn)向社會(huì)保障體系建設(shè)上。
　　經(jīng)適房、限價(jià)房等保障房經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,遺留下很多問(wèn)題,如分配不公、標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高等。因此在保障房建設(shè)上,通過(guò)政府租給居民的方式解決中低收入者的居住問(wèn)題,公租房建設(shè)也由此被提上日程。
　　
　　公租房惠及何人
　　記者:今年全國(guó)計(jì)劃興建37萬(wàn)套公租房,而國(guó)內(nèi)許多大城市光外來(lái)人口就數(shù)百萬(wàn)計(jì)。僧多粥少,公租房建設(shè)如何讓更多的人受益?
　　牛鳳瑞:以北京為例,萬(wàn)余套面向本地戶籍人口的公租房,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足外來(lái)低收入群體的居住訴求,廣州、上海等一線城市也同樣面臨同樣的難題。在昂貴的土地成本和有限的財(cái)政投入約束下,中央和各地政府?dāng)U大住房保障之路,走得相當(dāng)曲折。
　　夾心層群體太龐大,不可能在短期內(nèi)滿足所有的需要。我國(guó)區(qū)域間發(fā)展不平衡,地方財(cái)力懸殊,不能搞一刀切,要量力而行,要考慮到各地的實(shí)際情況施行差異化政策,不能一味依賴問(wèn)責(zé),那樣很難取得實(shí)際效果。
　　成功推進(jìn)公租房的關(guān)鍵,是各地要在做好實(shí)際調(diào)研的基礎(chǔ)上科學(xué)規(guī)劃,穩(wěn)步推進(jìn)�，F(xiàn)在有些地方?jīng)]有經(jīng)過(guò)實(shí)際論證就盲目推出本地的公租房建設(shè)目標(biāo),很容易導(dǎo)致政策出臺(tái)的低成本和政策執(zhí)行的高成本。脫離實(shí)際的口號(hào)會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)過(guò)高的期望,產(chǎn)生過(guò)度樂(lè)觀的情緒。我國(guó)還處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段,社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)不能過(guò)高,要把有限的公用資金用在刀刃上。建設(shè)公租房是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程,要逐漸從較低水平發(fā)展到較高水平,逐步從只能滿足少部分人的需求到滿足大部分人的需求,不可急于求成。
　　賈康:地方財(cái)政關(guān)系到公租房建設(shè)成敗�，F(xiàn)在造成一些地方政府短期行為的原因,是地方政府既無(wú)稅收支柱財(cái)源,又不能舉債,不能為實(shí)施自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)范地借錢籌集資金,只能通過(guò)融資平臺(tái)變相、變通操作,以及特別要依賴土地批租,一下子把錢盡量拿足。如果在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,可以成為地方財(cái)稅體系的支柱,解決分稅制改革以來(lái)仍未解決好的地方稅支柱財(cái)源的框架問(wèn)題,使地方政府專心致志地優(yōu)化本地投資環(huán)境和提高公共服務(wù)水平,也能讓保障房建設(shè)走得更好、更遠(yuǎn)。
　　記者:根據(jù)要求,公共租賃房主要以政府組織、社會(huì)參與的方式進(jìn)行建設(shè)。面對(duì)公租房這一微利項(xiàng)目,如何廣泛吸引社會(huì)資金參與公租房建設(shè)?集運(yùn)動(dòng)員和裁判員于一身的地方政府,又該如何確保公租房運(yùn)行管理中的公平公正?
　　牛鳳瑞:由于公租房和商品房客觀上的差價(jià),地方政府必然要通過(guò)提供的一系列優(yōu)惠政策吸引企業(yè)加入。一般來(lái)說(shuō),政府可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式,選擇資質(zhì)較好、報(bào)價(jià)低的公司參與公租房開(kāi)發(fā)。企業(yè)可以在地價(jià)上與政府談判、可以享受到相應(yīng)的信貸或稅收優(yōu)惠,還可省去大筆的銷售成本支出。因此一些企業(yè)在建設(shè)公租房上還是有積極性的。
　　不可否認(rèn),我國(guó)現(xiàn)有住房保障制度存在諸如腐敗、社會(huì)資源分配不公等一些問(wèn)題,比如由于監(jiān)管不力,開(kāi)奔馳、寶馬的高收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象也并不鮮見(jiàn)。避免類似情況在公租房上重演,主要是通過(guò)深化改革完善監(jiān)管的各個(gè)細(xì)節(jié),使其更加嚴(yán)密,更加成熟。
　　李文斌:要建立一套科學(xué)管理的體制機(jī)制確保公租房運(yùn)行在陽(yáng)光下公開(kāi)透明。我比較擔(dān)心一些地方政府會(huì)借招商引資、引進(jìn)人才為名將公租房假以他用,而真正需要的人卻并未受益。從國(guó)外情況看,公租房運(yùn)行多年后,也會(huì)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率低、維修跟不上,甚至是公租房成為貧民窟引發(fā)社會(huì)矛盾等負(fù)面情況。這些問(wèn)題都需要我國(guó)在推進(jìn)的過(guò)程中加以防范,真正將這一惠及成千上萬(wàn)家庭的住房政策不打折扣地落到實(shí)處,把好事辦好。
　　
　　公租房影響房?jī)r(jià)嗎
　　記者:人們不了解公租房,因此總是不由自主地站在商品房的角度去看待公租房,不由自主地期望公租房能夠讓房?jī)r(jià)下降。還是展望一下未來(lái)吧,一個(gè)擁有公租房的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是啥樣兒?
　　牛鳳瑞:一個(gè)城市就業(yè)機(jī)會(huì)越大,人才聚集強(qiáng)度越大,住房供求關(guān)系就越緊張。公租房不可能改變這種正比關(guān)系,也就不可能帶來(lái)高收入、低房?jī)r(jià)的狀態(tài)。公租房是社會(huì)保障,與房?jī)r(jià)是兩回事。雖然邏輯上,希望通過(guò)公租房分流市場(chǎng)需求壓力,達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。但是,要降房?jī)r(jià)就必須增加供給,不只是保障房,還有商品房的供給。
　　賈康:從基本邏輯上講,政府只要管好保障性住房,商品房的價(jià)格多高其實(shí)都沒(méi)有關(guān)系。那是由市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的問(wèn)題,是高收入階層在市場(chǎng)環(huán)境中自己解決怎么花錢的問(wèn)題。在這個(gè)層面,政府要管的只是市場(chǎng)規(guī)則、公平競(jìng)爭(zhēng)和收稅。高收入者納的稅收進(jìn)了國(guó)庫(kù)以后,財(cái)政做轉(zhuǎn)移支付,更多地支持托底的廉租房和公租房建設(shè),扶助低收入階層。從這個(gè)角度講,政府在托好低端保障、安居房的底的同時(shí),應(yīng)該樂(lè)見(jiàn)高端交易者隨行就市。
　　李文斌:在城市多數(shù)人普遍面臨改善住房和擁有住房的訴求的情況下,想通過(guò)微量的公租房滿足住房需求,進(jìn)而降低房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的。通過(guò)提高低收入者的收入水平等辦法,把解決迫切難題的選擇權(quán)交給他們個(gè)人或許更有實(shí)際意義。(溫源)
　　(7月11日《光明日?qǐng)?bào)》,作者為該報(bào)記者)
　　
　　探索降低開(kāi)發(fā)成本 北京公共租賃房艱難前行
　　
　　在北京市海淀區(qū)西二旗燕尚園小區(qū)的西側(cè),一塊被圍欄圍起來(lái)的兩公頃土地即將開(kāi)工建設(shè)。這就是北京去年供應(yīng)的首幅“公共租賃住房”用地――海淀區(qū)西二旗居住項(xiàng)目。
　　
　　定位有待完善
　　根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》,公租房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。相比其他三類政策性住房,公租房的定位主要有兩個(gè)特點(diǎn):一是以無(wú)房的、可以是單身的年輕人為重點(diǎn),二是外地在本市工作的人群將具有申請(qǐng)資格。而廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等此前已有的保障房品種則更多的是以本地居民及其家庭為主。
　　然而,一些地方此前已經(jīng)公布的公租房管理辦法中,上述兩個(gè)特點(diǎn)并沒(méi)有得到充分的體現(xiàn)。
　　以去年7月底北京市發(fā)布的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》為例,該《辦法》規(guī)定,公租房的供應(yīng)對(duì)象為本市中低收入住房困難家庭,包括已通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭。已通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房資格審核正在輪候的家庭,可直接申請(qǐng)輪候公租房。
　　而北京市目前對(duì)于廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房的準(zhǔn)入條件是,申請(qǐng)對(duì)象均須具有北京市戶口的本地居民,其收入的核定標(biāo)準(zhǔn)也以家庭收入為單位;若申請(qǐng)人為單身,則年齡須在30歲以上。
　　此前曾有接近北京住建委的人士對(duì)媒體表示,北京市住房保障工作主要的考慮是,要將30歲及以下、具有一定學(xué)歷的社會(huì)主流工作人群留在北京。
　　顯然,這一目標(biāo)也是《指導(dǎo)意見(jiàn)》的用意所在。由此,包括北京在內(nèi)的一些城市既有的公租房管理辦法仍需完善。
　　
　　調(diào)動(dòng)積極性
　　制度之外,在昂貴的土地成本和有限的財(cái)政投入的約束下,從中央到各級(jí)地方政府?dāng)U大住房保障之路,走得并不十分順利。
　　一些城市此前的經(jīng)濟(jì)適用房需要持續(xù)而大量的資金投入,導(dǎo)致推行速度極為緩慢的情況俯拾即是。“無(wú)論是哪種保障房,都會(huì)受制于土地財(cái)政,一塊地如果不蓋保障房,就可以做其他收益更高的項(xiàng)目�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一曾坦言,地方政府投資保障性住房缺乏動(dòng)力。
　　“公租房和經(jīng)適房一樣,都同樣需要大量的資金投入,也會(huì)遇到同樣的阻力�！蓖醌k林表示,對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),公租房的投入是“責(zé)任”和“義務(wù)”的問(wèn)題。
　　相比地方政府不可推卸的責(zé)任,參與公租房建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的積極性就更難被調(diào)動(dòng)起來(lái)�！皬姆康禺a(chǎn)商的角度出發(fā),此種項(xiàng)目資金占用量過(guò)大,一般不愿意參與�！痹蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。
　　實(shí)際情況的確如此。以北京的西二旗公租房項(xiàng)目為例,由于采用了掛牌的公開(kāi)出讓方式,該地塊以1.255億元的價(jià)格被北京市安達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司摘得,以5.0963萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積計(jì)算,每平方米的土地成本約為2463元。而根據(jù)掛牌文件,該地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)期限為三年,建成后,北京市住建委將以5700元/平方米的價(jià)格回購(gòu),而距離西二旗公租房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的美和園限價(jià)房的銷售限價(jià)則為6600元/平方米�！巴恋爻杀疽颜蓟刭�(gòu)價(jià)的近四成,在價(jià)格封頂?shù)募s束下,開(kāi)發(fā)公租房的利潤(rùn)空間甚至不如限價(jià)房。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。
　　不久前,有消息傳出,西二旗公租房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)已確定試點(diǎn)土地年租制,即不用將70年的土地出讓金一次性支付,這對(duì)于屬意公租房的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息。
　　北京市住保部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,建造公租房的土地將探索新模式,不再通過(guò)招拍掛的土地出讓方式出讓土地,而是通過(guò)年租制租賃土地。開(kāi)發(fā)企業(yè)每年僅需支付一定的土地租金,土地成本由此得以降低。
　　此外,北京市的公租房建設(shè)還將鼓勵(lì)多方的參與。北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō),北京確定的公租房建設(shè)方式有三種:在政府組織建設(shè)和收購(gòu)之外,國(guó)有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會(huì)單位可利用自有土地建公租房,解決本單位職工和引進(jìn)人才住房需求;對(duì)于外來(lái)人口較為聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城鄉(xiāng)接合部等區(qū)域,鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體建設(shè)用地,按照規(guī)劃建設(shè)公租房,提供給外來(lái)務(wù)工人員居住。
　　
　　空置之惑
　　北京目前用于公租房建設(shè)的地塊除北苑南區(qū)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)外,其余均處于前期的相關(guān)手續(xù)準(zhǔn)備階段。由于尚未形成實(shí)際供應(yīng),公租房最大的懸念――租金水平目前也尚未可知。北京公布的公租房管理辦法對(duì)租金的表態(tài)是,“按照保本微利的原則并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場(chǎng)租金一定比例下浮確定公共租賃住房租金”。
　　從全國(guó)范圍來(lái)看,早在兩年前,深圳就推出過(guò)每平方米月租金為13元-18元的公租房,盡管這個(gè)價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低了大約30%,但推出后,由于租金還是高于預(yù)期等問(wèn)題,其空置率一直較高。
　　在建設(shè)成本及回購(gòu)價(jià)格的限制之下,公租房的宜居程度也堪憂。6月16日,在剛剛開(kāi)盤的遠(yuǎn)洋沁山水?上品項(xiàng)目沙盤中,記者看到,該項(xiàng)目將配建的公租房規(guī)劃在小區(qū)的東南側(cè),樓體全部為南北走向,因而導(dǎo)致絕大部分房間均為東西朝向,與該小區(qū)其他樓座大多為東西走向形成了鮮明的對(duì)比,而北方地區(qū)的居民往往又會(huì)對(duì)房屋的朝向頗為在意。
　　“商品房小區(qū)中配建公租房就是會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題�！蓖醌k林坦言反對(duì)這樣的配建方式,“公租房應(yīng)該還是獨(dú)立的小區(qū),否則會(huì)給前期的設(shè)計(jì)和后期的管理帶來(lái)很大的困難。同一個(gè)小區(qū)里住著兩種‘公民’,給居住者本身帶來(lái)的感覺(jué)也不好�！�
　　遺憾的是,在北京目前已經(jīng)供應(yīng)的公租房地塊中,除西二旗項(xiàng)目全部建設(shè)為公租房外,其余均為在商品房小區(qū)中配建一定數(shù)量的公租房。
　　由此衍生出的更值得關(guān)注的問(wèn)題是,在租金并不具有太大優(yōu)勢(shì)的前提下,房屋本身再存在硬傷,恐怕未來(lái)公租房的空置率將成為另一個(gè)讓人頭痛的問(wèn)題。(陰雪)
　　(6月18日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》,作者為該報(bào)記者)

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