中國城鎮(zhèn)中有相當(dāng)多的人口需要購買新的住宅,或者更換他們的住宅,以改善居住條件;并且未來幾十年中將有5億到6億農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移,并永久遷移到城鎮(zhèn)中居住。在中國人多地少的國情下,這種世界上最龐大的住宅需求怎樣解決,需要認(rèn)真思考研究并制定對策加以解決。
　　
　　解決中國城鎮(zhèn)住宅問題的思路
　　
　　思路,就是解決住宅問題大的框架性和方向性的籌劃。
　　第一,在人多地少的國情下,正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關(guān)系。在降低耕地撂荒率、推進(jìn)農(nóng)業(yè)技術(shù)進(jìn)步、促進(jìn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營、包括進(jìn)口一部分農(nóng)產(chǎn)品的同時(shí),加大住宅用地的供應(yīng),以滿足城市居民和新移民日益增加的住宅需求。住宅用地供應(yīng)過少,使住宅供給與住宅需求不平衡,實(shí)質(zhì)上是住宅供應(yīng)不能滿足廣大城市居民和新移民的需要,形式上則是住宅價(jià)格過高,而且逐年上漲,超過居民收入的增長,使居民沒有購買住宅的能力。耕地保護(hù)不好,糧價(jià)上漲過快,不是一件好事,而房價(jià)飛速上漲,居民住不起房,對社會安定也不利。
　　第二,要控制農(nóng)村住宅擴(kuò)大占用土地面積,積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化,增加城鎮(zhèn)居民住宅用地。改革開放以來,村莊用地從1978年的7000多萬畝增加到了27000多萬畝,而農(nóng)村人口卻減少了6000多萬人;城鎮(zhèn)用地從2000多萬畝增加到7000多萬畝,卻轉(zhuǎn)移了4億多人口。因此,總體上解決中國居民住宅問題的方向,應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格控制農(nóng)村居住用地,增加城鎮(zhèn)住宅用地,并且積極推動(dòng)撤小村并大村、撤村并鎮(zhèn),以整理出更多的土地資源以適應(yīng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城市化的需要。
　　第三,要提高居民的收入,使居民收入的增長速度超過住宅價(jià)格的上漲速度,增強(qiáng)居民對住宅的購買能力。關(guān)鍵是要鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民和新移民創(chuàng)業(yè),增加企業(yè),進(jìn)而增加就業(yè),加大社會對勞動(dòng)力的需求,增加創(chuàng)業(yè)形成的中等收入人口,減少因失業(yè)而陷入貧困的人口,并且由于勞動(dòng)力需求較大,拉動(dòng)工資增長速度,增強(qiáng)居民購買住宅的支付能力。
　　第四,控制和穩(wěn)定住宅價(jià)格,使其與城市居民和新移民的收入增長和購買能力相適應(yīng)。住宅價(jià)格與股票價(jià)格不同,雖然它在統(tǒng)計(jì)中為資產(chǎn)價(jià)格,不在消費(fèi)價(jià)格指數(shù)中,但是它又有投資和消費(fèi)雙重性質(zhì),居民1/3的消費(fèi)支出用于居住。因此,中央的宏觀調(diào)控,應(yīng)當(dāng)將穩(wěn)定住宅價(jià)格水平,使其與城鎮(zhèn)居民的收入水平相適應(yīng),作為其重要的工作內(nèi)容。
　　第五,根據(jù)不同收入人群和不同階段,對城鎮(zhèn)居民和新移民的住宅需求進(jìn)行分類解決。一是租住和購買居住形成合理的配置。一些新進(jìn)城市的居民,如從農(nóng)村轉(zhuǎn)移入城市的新居民,大學(xué)畢業(yè)新參加工作的居民,需要經(jīng)常在地區(qū)之間流動(dòng)工作的居民等等,開始或者經(jīng)常以租為主。但是,考慮中華民族的傳統(tǒng),城市中大部分居民,比如70%以上,還是應(yīng)當(dāng)以擁有自己的住宅為宜,可能在農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移階段,租住的比例高一些,而隨著收入的提高和城市化的推進(jìn),購買住宅居住的比例應(yīng)當(dāng)逐步提高。二是政府支持解決與居民自己解決相結(jié)合。一些中高收入的城鎮(zhèn)居民,包括一些有未來收入預(yù)期的城鎮(zhèn)居民,其住宅應(yīng)當(dāng)由自己籌集資金,包括按揭貸款等方式自行購買。而對一些低收入者,政府可以通過低價(jià)供地、合作建房,供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房,提供廉租公屋等等方式解決。需要提出的是,一定要與政府的財(cái)政能力相適應(yīng),壓縮在適當(dāng)?shù)姆秶��?避免成為政府支出的沉重包袱,最后欲行而不達(dá),失信于民。
　　第六,要走出一條探索解決城市化新移民居住問題的中國式道路。從中國目前農(nóng)村往城市的新移民居住方式看,有工棚式居住、集體宿舍居住和城郊及城中村簡陋租賃式居住。此種模式的缺點(diǎn)在于,相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)民不能永久轉(zhuǎn)移入城鎮(zhèn),年老回鄉(xiāng),農(nóng)村人口老齡化速度可能很快,而且,相當(dāng)多數(shù)量家庭的夫妻子女長期分離,人口在城鄉(xiāng)之間劇烈流動(dòng)。這與東亞國家模式和拉美南亞模式都不相同。前者在農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移過程中,有一定的貧民窟,后被政府改造;后者因土地私有化制度和普選制度貧民窟選票倉壓力,形成大規(guī)模的貧民窟。中國會走出一條什么樣的道路呢?能不能擺脫拉美南亞的貧民窟“陷阱”呢?在防止貧民窟大規(guī)模甚至持續(xù)蔓延和固化的前提下,在居住方式上適當(dāng)寬容平民區(qū)、城中村、城郊租屋等,在民生上寬容流動(dòng)商販和小商小鋪,分步驟、分階段、分層次和多種方式解決中國向城市轉(zhuǎn)移的新移民的居住問題。
　　
　　解決城鎮(zhèn)居民
　　住宅問題的體制改革
　　
　　從解決城鎮(zhèn)居民和新移民居住問題的體制看,關(guān)鍵是要正確處理解決住房問題領(lǐng)域中的政府作用和社會能力的關(guān)系,在人口太多并且人均經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不是太高的國情下,形成合理的房價(jià)收入比,首要是先調(diào)動(dòng)居民自己購房及租房解決居住消費(fèi)的積極性,其次才是動(dòng)用政府的力量來加以配合。這就需要對一些體制進(jìn)行調(diào)整和改革。
　　第一,改革目前政府對土地供應(yīng)的招拍掛制度,形成競爭性的供應(yīng)市場,以抑制地價(jià)暴漲,并且逐步降低土地的價(jià)格水平。不論怎么說,房屋要建設(shè)在土地上,地價(jià)除了土地的供給與需求的平衡關(guān)系外,土地的供應(yīng)方式也與之緊密相關(guān),而地價(jià)上漲必然要推動(dòng)房價(jià)上漲。這是經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的規(guī)律,是任何人都不可能改變和否定的。因此,穩(wěn)定和降低房價(jià),最為關(guān)鍵的是,將目前政府壟斷型的土地供應(yīng)市場結(jié)構(gòu),改革為競爭型的土地供應(yīng)市場。主要改革內(nèi)容有:一是縮小非公益用地的征用范圍,集體土地只要符合建設(shè)規(guī)劃,就可以進(jìn)入建設(shè)市場;二是在時(shí)間上改變掛招拍不定時(shí)并集中上市供應(yīng)的形式,為土地出讓方長期在土地交易所登記信息,隨時(shí)隨地經(jīng)常性交易的形式;三是土地房產(chǎn)宅基地等信息由縣級政府的一部門登記、一部門確權(quán)、一部門發(fā)證,建立縣級房地產(chǎn)中心,出讓土地的在縣、市級房地產(chǎn)交易所登記信息;四是應(yīng)當(dāng)建立分層的縣級房地產(chǎn)交易中心、中心城市房地產(chǎn)交易中心、省級房地產(chǎn)交易中心、全國大區(qū)房地產(chǎn)交易中心,乃至全國房地產(chǎn)交易中心,各層次房地產(chǎn)交易中心聯(lián)網(wǎng),使土地房屋供應(yīng)者與需求者之間隨時(shí)報(bào)價(jià)撮合,這樣會降低信息搜尋的成本,使供求信息靈敏對稱,形成供給與需求兩面都具有競爭性的房地產(chǎn)市場。
　　第二,改革財(cái)政稅收體制,調(diào)整中央與地方的財(cái)政稅收關(guān)系,擴(kuò)大地方政府籌資權(quán)限,改變目前政府收入不可持續(xù)但抬高房價(jià)的土地財(cái)政格局。一是調(diào)整中央與地方對稅收的分成比例,提高地方財(cái)政在稅收中的比重,改變中央財(cái)政主要依靠稅,地方財(cái)政主要依靠賣地和收費(fèi)的格局;二是改變土地一次將幾十年出讓收上來的體制,為土地交易增值稅、房產(chǎn)稅、占用土地過多的土地稅等,使與土地有關(guān)的地方財(cái)政收入可持續(xù);三是修改目前的預(yù)算法,允許地方政府建設(shè)項(xiàng)目發(fā)債,用于住宅道路、給排水、醫(yī)院學(xué)校等的配套資金來源,還本付息在一般財(cái)政預(yù)算中列支,從而使住宅區(qū)的公共設(shè)施費(fèi)用由政府來承擔(dān),降低住宅的公攤成本。
　　第三,農(nóng)村集體土地,包括農(nóng)民的宅基地、公益性用地被國家征收的,要足額補(bǔ)償;非公益用地直接進(jìn)入建設(shè)市場,按照市場價(jià)格等價(jià)交換,并且在國家、開發(fā)商、用地人、居民之間合理分配。農(nóng)民的耕地和宅基地可以流轉(zhuǎn)、出讓、出租、抵押等,使農(nóng)民的土地從生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)盤活、資產(chǎn)變現(xiàn)和置換,幫助農(nóng)民能夠在城鎮(zhèn)中創(chuàng)業(yè)和購買房屋。
　　第四,要改革目前的創(chuàng)業(yè)體制,鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè),增加就業(yè),提高居民的收入,增強(qiáng)其居住方面的支付能力。放寬小企業(yè)的注冊登記門檻,簡化注冊登記手續(xù)和步驟,取消許多領(lǐng)域注冊登記的前置審批;取消企業(yè)的各種工商等年檢,年檢費(fèi)用由進(jìn)行年檢的政府部門和行政性事業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān);清理政府各種文件和法律法規(guī),大幅度減少審批事項(xiàng),消除各種尋租設(shè)置;對城鎮(zhèn)中的流動(dòng)商販,農(nóng)民從事小商小販,網(wǎng)開一面,實(shí)行較為寬容和靈活的管理體制;集中、統(tǒng)一和減少審批、許可、監(jiān)督和執(zhí)法,加強(qiáng)事后管理,放寬事前準(zhǔn)入;建設(shè)政府行政事業(yè)服務(wù)大廳,實(shí)行一站式辦公,普及電子政務(wù),真正實(shí)現(xiàn)政務(wù)公開和陽光化;清理各種收費(fèi),取消一些政府部門和行政性事業(yè)機(jī)構(gòu)的收支兩條線體制,其機(jī)構(gòu)、人員、公務(wù)費(fèi)用一律由財(cái)政撥款支付,不得建立收費(fèi)供養(yǎng)的政府部門和事業(yè)性機(jī)構(gòu);大力發(fā)展民間小銀行機(jī)構(gòu),使創(chuàng)業(yè)和小企業(yè)有一個(gè)寬松的融資環(huán)境�？傊�,使城鎮(zhèn)居民和進(jìn)入城鎮(zhèn)的新移民富裕起來,從而有錢買房。
　　
　　出臺解決城鎮(zhèn)居民
　　住宅問題的有關(guān)政策
　　
　　解決中國城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村向城鎮(zhèn)新移民的居住問題,還需要出臺一系列的政策相配套。
　　第一,區(qū)別對待小產(chǎn)權(quán)房�？紤]我國人多地少的現(xiàn)實(shí),以及日后復(fù)墾的成本和難處,要禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地;但是,在5000人左右的大村子、小集鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)中,要集體土地直接進(jìn)入 住宅建設(shè)市場,即發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房,以降低農(nóng)民城鎮(zhèn)化的住房成本門檻。國家在新農(nóng)村建設(shè)中,財(cái)力應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)支持農(nóng)民集中到大村子、小集鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施等配套建設(shè)。
　　第二,政府在解決住宅問題中的作用。一是鼓勵(lì)合作建房。歐洲許多國家鼓勵(lì)居民成立住宅建設(shè)合作社,政府提供較低價(jià)格的土地,減免一些稅收,由住宅需要者組成住宅建設(shè)和消費(fèi)合作社,自己建設(shè),大大降低了住宅成本。二是政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,出售給中低收入家庭。在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí),政府降低土地的價(jià)格,減免一些稅費(fèi),從而降低住宅的價(jià)格,以適應(yīng)中低收入階層的購買能力。三是建設(shè)廉租公屋,對無力購買住宅的低收入和特別困難的家庭,一方面提供低收入家庭住房補(bǔ)貼,另一方面,提供廉租公屋,供其居住。
　　第三,開征房產(chǎn)稅。將幾十年出讓金一次性收取改革為對房產(chǎn)進(jìn)行征稅,可以降低房屋開發(fā)的成本,穩(wěn)定住房的價(jià)格水平;對超過人均面積的部分、多套房、別墅等等征稅,甚至征收累進(jìn)稅,有 助于抑制住宅獲利投機(jī)性投資,從而消除投機(jī)推動(dòng)的住宅價(jià)格上漲;開征房屋稅,增加房屋持有和閑置成本,也有利于消除房屋的閑置現(xiàn)象,使緊缺的土地和住宅資源充分得以利用。
　　第四,國家出臺有利于撤村并鎮(zhèn)村民集中集約居住等有利于節(jié)約并整備土地資源的政策。對從小村子搬遷到大村子,對放棄宅基地而遷入多層住宅的村民,特別是對放棄住宅基地復(fù)墾為耕地的村民,除了合理征用補(bǔ)償其土地外,還應(yīng)當(dāng)另外支付一筆補(bǔ)貼,鼓勵(lì)其為國家節(jié)約土地資源的行為。
　　(9月14日《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》)

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