【摘要】本文采取以案說法的形式解讀《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和預(yù)告登記制度，希望能通過宣傳與百姓生活密切相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)保護(hù)制度來切實(shí)維護(hù)公眾的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。 　　【關(guān)鍵詞】《物權(quán)法》；一房二賣；不動(dòng)產(chǎn)登記制度；預(yù)告登記制度
　　【中圖分類號(hào)】DF5【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
　　【文章編號(hào)】1007-4309（2011）02-0124-1.5
　　
　　我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》于2007年10月1日起正式施行，它的頒行在我國(guó)法治進(jìn)程中具有重大意義。作為調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系的重要法律，它的出臺(tái)受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注�？傮w來看，《物權(quán)法》的基本目標(biāo)就是關(guān)注民生，通過確立物權(quán)的各項(xiàng)規(guī)則以及物權(quán)的保護(hù)制度和方法，切實(shí)維護(hù)老百姓的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。它不僅極大地保障了普通百姓的權(quán)益，而且給房地產(chǎn)行業(yè)套了一個(gè)“緊箍咒”。筆者認(rèn)為，學(xué)好《物權(quán)法》，可以緩解群眾、開發(fā)商之間可能因?yàn)榉课葙I賣等引發(fā)的矛盾、促進(jìn)和諧，對(duì)保障民生工程的順利進(jìn)行有著深遠(yuǎn)的意義。
　　生活案例一：開發(fā)商重復(fù)抵押“一女二嫁”
　　上海市的姜太太看中了一處樓盤，交給了開發(fā)商2萬元訂金，并簽了購房合同。按照約定，姜太太首付3成，其余銀行貸款。辦理銀行按揭時(shí)需要提供產(chǎn)權(quán)證明，但開發(fā)商卻遲遲不能提供房產(chǎn)證。姜太太經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，原來自己居住的房子已經(jīng)被抵押給了銀行，自己并未擁有這套房子的產(chǎn)權(quán)。找開發(fā)商，開發(fā)商一直拖。姜太太到法院起訴，法院判開發(fā)商違約，賠2倍房款，但開發(fā)商卻無錢支付，最終不了了之。
　　案例解析：如今，由于房?jī)r(jià)連連上漲，“一房二賣”的現(xiàn)象也屢見不鮮�！耙环慷u”嚴(yán)重欺詐購房者，雖然政府采取了多種措施，但開發(fā)商“重復(fù)抵押”情況仍然存在。目前，國(guó)內(nèi)實(shí)行的預(yù)售登記制度，難以對(duì)抗開發(fā)商的重復(fù)抵押，導(dǎo)致業(yè)主利益受損。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案�！狈慨a(chǎn)管理部門和土地管理部門通過對(duì)預(yù)售合同的登記備案管理，體現(xiàn)監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控，但不具備債權(quán)保全的對(duì)抗效力。最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，該解釋規(guī)定，在商品房買賣合同成立以后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。這條規(guī)定說明，購房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，假如開發(fā)商將房屋抵押，購房者是不能對(duì)抗抵押權(quán)的，只能以違約讓開發(fā)商賠償損失，這顯然不是多數(shù)購房者的愿望。
　　生活案例二：房主“一房二賣”
　　話說無業(yè)青年王某，從父母那兒繼承了一處房產(chǎn)并已經(jīng)過戶到自己的名下。但如今他因賭博欠下了巨額債務(wù)，不得不賣房抵債。但在賣房時(shí)，他動(dòng)了歪心眼。把這棟房產(chǎn)以20萬元的價(jià)格賣給了張大爺，買賣合同已經(jīng)簽了，對(duì)方錢也付到位了，雙方在合同中約定一周后到房產(chǎn)局去辦理更名手續(xù)。交易完畢后，為了讓張大爺放心，王某把房子鑰匙也給了張大爺。張大爺也樂呵呵地就搬進(jìn)去了，就等著一周后辦理房屋登記。
　　可是就在第二天，王某又把這棟房產(chǎn)以25萬元的價(jià)格賣給了李小姐，并在當(dāng)天到房產(chǎn)局辦理了過戶手續(xù)。那么現(xiàn)在后簽合同的李小姐拿著房產(chǎn)證找上門來，要張大爺搬出這棟房子。那么大家覺得現(xiàn)在這套房子該歸誰所有呢？為什么呢？
　　案例解析：在這個(gè)案例中，我們看到有兩份房屋買賣合同，并且它們都是真實(shí)有效的。根據(jù)買賣合同，在雙方當(dāng)事人之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。先簽的合同和后簽的合同在法律效力上是平等的，也就是說債權(quán)是無先后之分的。但是房屋所有權(quán)是物權(quán)，賣房子即處分自己房子的物權(quán)。簽完房屋買賣合同后，債權(quán)人只享有債權(quán)。但過戶登記后，買房人不僅僅享有債權(quán)，還享有物權(quán)。物權(quán)和債權(quán)相比，法律上，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)。也就是說，當(dāng)在一個(gè)財(cái)產(chǎn)上，比如房子上既有債權(quán)又有物權(quán)的時(shí)候，法律優(yōu)先保護(hù)物權(quán)，因此所有權(quán)由第二個(gè)買房人取得，法律優(yōu)先保護(hù)李小姐的權(quán)利。
　　如果大家買房子之類不動(dòng)產(chǎn)，光簽合同是不行的，要取得房屋所有權(quán)就必須進(jìn)行過戶登記。光占有房子不代表你有房屋所有權(quán)。在這個(gè)案例中，我們看到雖然張大爺先付的款，但是卻沒有到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權(quán)登記。依照不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓原則，《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！薄段餀�(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)效力。”
　　在這個(gè)案例中，當(dāng)張大爺簽完合同后，付完房款后，無業(yè)青年王某仍然是這棟房產(chǎn)的所有權(quán)人，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的名字還是王某�，F(xiàn)在這個(gè)房產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)過戶到李小姐名下，也就意味著李小姐現(xiàn)在是這棟房屋的所有權(quán)人。張大爺現(xiàn)在能做什么呢？根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：未辦理物權(quán)登記的，不影響當(dāng)事人之間訂立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同效力。意思就是如果你和別人簽訂了房屋買賣合同，但沒有進(jìn)行房屋變更登記，你雖然無法取得房屋，但可以依據(jù)合同去追究對(duì)方的違約責(zé)任，這在以前法律中是沒有明確的。那么現(xiàn)在張大爺唯一能做的就是拿著簽訂的買賣合同去找王某，要求其承擔(dān)違約賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果張大爺還能找到王某的話，即使找到的話，張大爺?shù)?0萬元錢也可能被他揮霍一空了。張大爺這個(gè)房子是買不成了，因?yàn)樵谝环慷噘u時(shí)，誰先到房產(chǎn)局過戶登記，這個(gè)房子就屬于誰的。
　　在這個(gè)案例中如果我們是故事中的張大爺，我們?cè)撊绾巫霾拍鼙苊馕覀兊臋?quán)益受到侵犯呢？我覺得這個(gè)案例給我們一些啟示，就是如果你是買房人，在買房時(shí)你付了房款而賣房人沒有及時(shí)辦理房產(chǎn)證，那么賣房人就可以拿著房產(chǎn)證再把房子賣一次。但是反過來呢，如果你是賣房人，如果買房人只付給了你首付款或者是分期付款，這時(shí)如果你為他做了過戶登記那么買房人就可以拿著房產(chǎn)證再把房子賣一次。所以，買房時(shí)最好現(xiàn)房現(xiàn)賣，一手交全款一手辦理房屋過戶登記。拖時(shí)間長(zhǎng)了，雙方都可能有風(fēng)險(xiǎn)。
　　預(yù)告登記制度防止“一房二賣”
　　其實(shí)，除了前面我講的最好現(xiàn)房現(xiàn)賣這個(gè)辦法之外，還有一個(gè)辦法。因?yàn)�，畢竟，有時(shí)候很難一手交錢一手過戶。比如說你買的是期房，也就是還沒建成的房子，這時(shí)你該怎么做才能防止開發(fā)商一房多賣或重復(fù)抵押呢？因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，很多城市的房地產(chǎn)非常熱銷。你和開放商簽訂合同買期房時(shí)，可能當(dāng)時(shí)的市價(jià)是3000元一平米，可是等房子竣工是卻漲到了4000元一平米。有的開發(fā)商為了賺更多的錢就故意違約，不把房子賣給你，而是把房子另外賣到4000元一平米，他們也寧愿賠償你違約金。因?yàn)榧词官r了你違約金，他們還是有的賺。只是你要是那個(gè)購房者就倒霉了。你以前原打算只花3000元一平米買的房子，開發(fā)商現(xiàn)在卻不賣給你了。
　　針對(duì)這種情況，我要給大家介紹《物權(quán)法》中的“預(yù)告登記制度”。預(yù)告登記制度是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效�！�
　　我們回過頭來再分析上面這個(gè)兩個(gè)案例，如果購房人在簽完合同后，都能到房管局進(jìn)行預(yù)告登記，那么第三人再想進(jìn)行過戶登記或開發(fā)商再想抵押登記時(shí)，就會(huì)被房管局拒絕，這樣就可以避免自身權(quán)益受到損害。
　　
　　【參考文獻(xiàn)】
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　�。�2］中華人民共和國(guó)合同法［M］．
　�。�3］中華人民共和國(guó)物權(quán)法［M］．
　　［4］城市房地產(chǎn)管理法［M］．
　�。�5］最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋［M］．
　　【收稿日期】2011年1月18日
　　【作者簡(jiǎn)介】王墨：講師，中共佳木斯市委黨校法學(xué)教研室，國(guó)際和歐洲商法碩士。

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