改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國各地財(cái)政收入主要來源，以及我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)增長和增加就業(yè)等方面發(fā)揮著極大的作用。然而與此同時房地產(chǎn)市場交易方式和交易秩序混亂以及調(diào)控?zé)o效導(dǎo)致的房價(jià)過高、二三線城市供過于求、去庫存問題等問題，不僅嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展同時影響了我國經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展，成為亟待解決的重大問題。本文從政府對房地產(chǎn)市場的金融政策調(diào)控出發(fā)，研究政府通過金融政策調(diào)控房地產(chǎn)向穩(wěn)定健康發(fā)展。
　　房地產(chǎn)價(jià)格 金融政策 金融調(diào)控
　　金融政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是為了讓房地產(chǎn)市場健康、合理發(fā)展。金融政策對房地產(chǎn)市場的作用主要有三個方面：保持房價(jià)的穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)的基本合理以及供求總量的基本平衡。房價(jià)受房地產(chǎn)市場的供求情況以及結(jié)構(gòu)狀況的影響，所以在調(diào)控房價(jià)時需要對房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系變化決定了房價(jià)的波動。政府對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控著力點(diǎn)是供求關(guān)系。在對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)控時需要對整個市場上導(dǎo)致供求不平衡的原因進(jìn)行詳細(xì)研究與分析，找出問題的實(shí)質(zhì)，才能把供求調(diào)節(jié)到合理的區(qū)間，從而把房價(jià)控制在合理的水平，使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。
　　金融政策與房地產(chǎn)市場的緊密聯(lián)系
　　（1）金融政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的必要性
　　第一，我國房價(jià)上漲過快，住房供需結(jié)構(gòu)不合理
　　2014年，我國的商品房銷售面積為120649萬平方米，商品房銷售額達(dá)76292億元，商品房平均銷售價(jià)格為6323元/平方米。而2014年我國的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為28844元，2014年中國商品房房價(jià)收入比為2.63倍。2015年商品房銷售面積128495萬平方米，商品房銷售額87281億元，商品房平均銷售價(jià)格為6793元/平方米，同比增長7.4%。2015年全國城鎮(zhèn)居民可支配收入為31195元，同比增長8，2%。2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，商品房銷售額117627億元，商品房平均銷售價(jià)格為7476元/平方米，同比增長10%。2016年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33616元，同比增長7.6%。之前我國的住房建設(shè)部提出建設(shè)小康社會，在住宅方面的家庭標(biāo)準(zhǔn)是普通家庭是100-120平方米，照此標(biāo)準(zhǔn)我國每個普通家庭只依靠一個人的收入購房難度很大，貸款買房則無形增加了家庭生活的壓力。過高的房價(jià)不僅影響居民的生活水平還會影響到整個社會的和諧穩(wěn)定。
　　第二，房地產(chǎn)市場投資（投機(jī)）行為嚴(yán)重，房屋空置率高
　　房地產(chǎn)屬于投資大，使用年限比較久的耐用商品，根據(jù)國際通行慣例，商品房的空置率在5%-10%之間比較合理，商品的供求平衡對國民經(jīng)濟(jì)以及社會的健康發(fā)展非常重要，空置率在10%-20%之間屬于危險(xiǎn)區(qū)，而在20%以上就表明商品房積壓嚴(yán)重。正常的空置率有利于抑制房價(jià)的過快上漲，但是由于近年來我國投資環(huán)境不斷惡化和我國物價(jià)水平不斷上漲導(dǎo)致的過高的通貨膨脹導(dǎo)致貨幣貶值，投資者為了獲利只能把錢投入房地產(chǎn)。在2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為950356億元，2015年為95979億元，2016年達(dá)102581億元，金額及增速均高于很多其他行業(yè)。持續(xù)不斷的資金流入促成房價(jià)增速過快，消費(fèi)無力，很多城市出現(xiàn)了房屋空置問題，甚至出現(xiàn)所謂的“空城”或者“鬼城”。據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，我國的自有住房率達(dá)到了9成，超過20%的家庭擁有多套房，但空置率近22.4%。
　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用
　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)研究和起步較晚，但是經(jīng)過這些年的努力開發(fā)，已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)面積和銷售面積不斷增加，房地產(chǎn)的從業(yè)人數(shù)和開發(fā)企業(yè)不斷上漲，房地產(chǎn)的增加值占GDP的比重不斷提高。另一個方面，房地產(chǎn)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性和擴(kuò)散性很強(qiáng)，它在發(fā)展的同時也會帶動上下游的行業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率越來越高。
　　（2）我國金融政策的發(fā)展歷程及特點(diǎn)
　　1993年到1997年：房地產(chǎn)發(fā)展起步，投資火熱。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司數(shù)量不斷增加，與之相關(guān)的地皮、鋼材、項(xiàng)目等行業(yè)在市場上也異�；钴S，以致出現(xiàn)通貨膨脹以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行問題。中央政府采取雙緊政策和緊縮財(cái)政支出以及收緊銀根（提高利率、達(dá)減少貸款和提前收貸）的政策，同時發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》一系列文件，達(dá)到了調(diào)控的效果但是房地產(chǎn)業(yè)仍元?dú)獯髠�，進(jìn)入了發(fā)展的低谷期。
　　1998年到2002年：房地產(chǎn)成為了國家經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，核心是房改。期間政府實(shí)施了積極的財(cái)政和貨幣政策，如國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》；對消費(fèi)者出臺按揭貸款買房首付不低于30%，貸款最長不得超過20年的規(guī)定，后續(xù)提出禁止零首付并對個人商業(yè)用房貸款做出了規(guī)定，住房公積金貸款期限從20年延長到了30年；對企業(yè)開發(fā)商自有資金的比例不低于項(xiàng)目總投資的30%的限制條件；公積金存貸款利率以及存貸款利率進(jìn)行了下調(diào)。
　　2003年到2008年：金融政策調(diào)控以緊縮為主，抑制房地產(chǎn)投資過熱。2003年6月政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸的控制，出臺了121號文件，規(guī)定四證取得后方能發(fā)放貸款，同時還提高了第二套住房的首付比例；7月出臺針對開發(fā)商出售房屋征收房地產(chǎn)稅的規(guī)定；9月21號起存款準(zhǔn)備金率從原來的6%調(diào)高至7%。2004年對存款準(zhǔn)備金率進(jìn)一步進(jìn)行了上調(diào)，同時繼續(xù)加強(qiáng)對信貸業(yè)務(wù)的管理。2005年對房地產(chǎn)加強(qiáng)融資管理并提高房貸利率，房地產(chǎn)的一些優(yōu)惠政策相繼取消。2007年9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次加息。
　　2008年-2009：全面應(yīng)對金融危機(jī)的沖擊，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)以扶持為主。2008年4次下調(diào)利率并3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其中1.08個百分點(diǎn)利率調(diào)整力度為近年來力度最大的一次。2009年6月，銀監(jiān)會出臺了了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款政策。

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