【摘要】 房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力之一，其自身的經(jīng)營也關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與持久。為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)、健康地發(fā)展，許多企業(yè)在日常經(jīng)營中都將財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。本文主要探析了我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意義、存在問題以及提出相應(yīng)的解決辦法，為我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的進(jìn)一步發(fā)展提供借鑒。
　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 現(xiàn)狀
　　財(cái)務(wù)管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的一項(xiàng)重要組成內(nèi)容，直接關(guān)系著企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)政策的制定與執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，投資、融資以及現(xiàn)金流的決策直接關(guān)系著企業(yè)的生存與發(fā)展，可以說財(cái)務(wù)管理水平很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平。探析財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展有助于發(fā)現(xiàn)其在發(fā)展中存在的問題，提出解決方法，促使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提高，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)探析
　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，而風(fēng)險(xiǎn)主要來自于資金鏈的管理以及由資金鏈管理延伸的企業(yè)投資、籌資與現(xiàn)金政策的管理。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理既有一般企業(yè)財(cái)務(wù)管理的共性，也存在其獨(dú)有的特殊性。分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，有助于進(jìn)一步分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題并最終提出解決辦法。
　　1、資金投入密集且回收期長(zhǎng)
　　近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城市的規(guī)模在日益擴(kuò)大。住房需求的激增促使了房地產(chǎn)企業(yè)井噴式的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動(dòng)的迅猛增加導(dǎo)致的直接后果是地價(jià)以及房屋建設(shè)各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用的水漲船高，使得房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)初期以及日常經(jīng)營管理中投入資金數(shù)量大幅增加，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)管理中對(duì)企業(yè)資金管理的壓力。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營周期長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)資金回收周轉(zhuǎn)速度相對(duì)于其他行業(yè)普遍較慢。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，首要解決的是資金管理問題，在資金管理中，只要一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)原始投入的大量資金不能收回，造成企業(yè)的財(cái)務(wù)困境。
　　2、財(cái)務(wù)關(guān)系涉及范圍廣
　　房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他行業(yè)，外部聯(lián)系范圍較廣，反映到財(cái)務(wù)管理層面就形成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜的特征。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系不僅包括與其他行業(yè)相同的與企業(yè)債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、被投資單位以及內(nèi)部職工之間的關(guān)系，還包括與規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等個(gè)政府部門間的監(jiān)督與被監(jiān)督關(guān)系。此外，在長(zhǎng)期行業(yè)經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)之間形成大規(guī)模、頻繁的資金往來關(guān)系，并且回收期都相對(duì)較長(zhǎng)。這些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特有關(guān)系都無疑加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不可預(yù)知性，加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理難度，形成企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。
　　3、財(cái)務(wù)管理與不斷變化的外部環(huán)境密切聯(lián)系
　　與其他企業(yè)相同，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理也不是在真空中進(jìn)行的，財(cái)務(wù)政策的特點(diǎn)與選擇，更多的是要與外部環(huán)境特征相聯(lián)系�，F(xiàn)階段，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控勢(shì)在必行，從住房貸款政策的調(diào)整到限購令的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境相對(duì)于之前幾年已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。此外，隨著金融危機(jī)的蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷遭受資產(chǎn)貶值、購買力下降、融資困難等一系列外部不利因素影響。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，要對(duì)外部環(huán)境保有更強(qiáng)的靈敏度，與不斷變化的外部環(huán)境時(shí)刻保持密切聯(lián)系。
　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在問題探析
　　我國企業(yè)引進(jìn)財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理核心的時(shí)間尚短，在實(shí)際操作中存在許多照搬照抄成功模式的問題，很難做到切合自身情況制定企業(yè)財(cái)務(wù)管理政策。此部分我們將分析現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，以便于針對(duì)問題找出解決方法。
　　1、現(xiàn)金管理思想淡薄，盲目追求高端產(chǎn)品
　　作為資金密集的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心即對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的管理。其著重點(diǎn)應(yīng)是如何合理規(guī)劃企業(yè)的現(xiàn)金流，以降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)大多只重視招投標(biāo)環(huán)節(jié)的預(yù)算編制，而忽略了企業(yè)經(jīng)營中的現(xiàn)金管理，加劇了企業(yè)現(xiàn)金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于現(xiàn)金管理思想的淡薄使得我國地產(chǎn)企業(yè)自有資金與信貸資金比例以及財(cái)務(wù)管理程度難以達(dá)到銀行規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)，使得許多企業(yè)難以通過銀行途徑融資或是采取欺詐融資方式，更加劇了企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。
　　2、財(cái)務(wù)管理水平低，難以做到科學(xué)管理
　　我國房地產(chǎn)企業(yè)大多由傳統(tǒng)家族企業(yè)或是實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)行而來，特別是由“施工隊(duì)”、“包工頭”起家的房地產(chǎn)企業(yè)，大多經(jīng)營者缺乏必要的企業(yè)管理知識(shí)，只是一味的追求產(chǎn)值，出現(xiàn)重銷售、輕管理的現(xiàn)象。認(rèn)知上的偏差使得財(cái)務(wù)管理的思想與方法難以在企業(yè)中做到普及。此外，即便開展財(cái)務(wù)管理工作的房地產(chǎn)企業(yè)，由于自身行業(yè)水平以及外部環(huán)境的制約，財(cái)務(wù)政策的制定與選擇難以與企業(yè)的具體情況相結(jié)合，只是盲目照搬成功企業(yè)案例，使得財(cái)務(wù)管理難以做到客觀與充分，制約了財(cái)務(wù)管理工作有效性的發(fā)揮。
　　3、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)內(nèi)統(tǒng)一與集中度不足
　　財(cái)務(wù)管理不僅是對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金與財(cái)務(wù)政策進(jìn)行管理，更多的是對(duì)企業(yè)與財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)事由的統(tǒng)一調(diào)配，這就需要信息的集中與暢通，以及較強(qiáng)的管理控制力。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多由不同的項(xiàng)目部或是分公司掌管具體項(xiàng)目的日常經(jīng)營管理，這就導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目或是分公司之間的信息流通不暢，直接后果是財(cái)務(wù)管理口徑不一致，各項(xiàng)目或是分公司之間的指標(biāo)難以按照合理的方式進(jìn)行比對(duì)，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的最終效果。此外，由于項(xiàng)目部與分公司大多分開進(jìn)行績(jī)效考核，并且績(jī)效考核的著重點(diǎn)多為經(jīng)營業(yè)績(jī)，通常忽略考核收入與成本的配比以及部門業(yè)績(jī)與集團(tuán)總體戰(zhàn)略的匹配，使得許多下屬公司刻意追求部門利益最大化，在決策中忽略了集團(tuán)收益與統(tǒng)籌，使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理很難做到企業(yè)集團(tuán)價(jià)值最大化。
　　4、銷售收入偏離財(cái)務(wù)預(yù)算
　　盡管許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中都強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管理的重要性，在制定了完整的財(cái)務(wù)預(yù)算并在項(xiàng)目的最初階段成立預(yù)算委員會(huì)，但是預(yù)算的執(zhí)行過程的控制均較為薄弱，預(yù)算對(duì)于實(shí)際情況的預(yù)期不足使得在執(zhí)行環(huán)節(jié)經(jīng)常出現(xiàn)偏離預(yù)算的情況。例如，萬科財(cái)務(wù)報(bào)表中披露的某項(xiàng)目一期的銷售預(yù)期為2.2億，盡管階段性房?jī)r(jià)為上漲性波動(dòng)，但由于前一階段國家宏觀政策調(diào)控以及外部金融危機(jī)的共同影響，一部分商品房被劃撥為經(jīng)濟(jì)適用房，在價(jià)格上大打折扣，使得年末該項(xiàng)目銷售收入出現(xiàn)大額缺口。當(dāng)然，政策上的風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)是不可避免的，但是今后企業(yè)在制定財(cái)務(wù)政策與財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，應(yīng)提高對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，將政策風(fēng)險(xiǎn)或是其他外部風(fēng)險(xiǎn)納入預(yù)算范疇，提高財(cái)務(wù)管理工作的準(zhǔn)確性。

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