摘要：房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟與社會發(fā)展中占有著重要的地位。在我國現(xiàn)有市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)有著其他產(chǎn)業(yè)無法替代的作用�，F(xiàn)階段我國情況來看，房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增長存在著密切的關(guān)系，此行業(yè)的發(fā)展同樣有效地拉動國民經(jīng)濟增長。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟增長；區(qū)域分析；消費拉動
　　
　　一、全國及區(qū)域?qū)用娴拿姘鍞?shù)據(jù)分析
　　通過對1997年至2006年我國31個省、市、區(qū)的面板數(shù)據(jù)，分析了全國及區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的影響。具體分組：將我國分為中部、西部、東部三個地區(qū)，中部地區(qū)包括：湖南、湖北、河南、江西、安徽、黑龍江、吉林和山西；西部地區(qū)包括：廣西、新疆、寧夏、青海、甘肅、四川、重慶、內(nèi)蒙古、貴州、云南和陜西；東部地區(qū)包括海南、廣東、山東、福建、浙江、江蘇、上海、遼寧、河北、天津和北京；研究結(jié)果：1、全國以及各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟增長的重要原因，并對經(jīng)濟增長起著促進作用；無論是全國還是區(qū)域，房地產(chǎn)投資能帶動經(jīng)濟增長，其中，東部、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長還存在著反饋作用；2、房地產(chǎn)投資針對經(jīng)濟增長的貢獻與影響存在地區(qū)差異，當(dāng)中東部地區(qū)最大，中部地區(qū)居中，西部地區(qū)最小，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長的快慢決定房地產(chǎn)投資的發(fā)展水平。
　　1997－2003年全國房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率屬于上升趨勢，我國不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻均超過10%，其中西部和中部地區(qū)的貢獻變化比較一致，2000－2004年間，東部地區(qū)地房地產(chǎn)投資對整個經(jīng)濟增長的貢獻率均超過其他地區(qū)。從歷年的平均值來看，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長平均年貢獻最大的是東部，為10.89%；其次為中部地區(qū)，為10.55%；最小為西部地區(qū)，為10.08%。
　　由此可見，從全國及各區(qū)域來看，經(jīng)濟的增長能引發(fā)房地產(chǎn)投資的增長，表現(xiàn)在這些區(qū)域經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)投資存在著相互反饋的作用。而中部地區(qū)的經(jīng)濟增長并不太容易引起房地產(chǎn)業(yè)的變化，這說明我國中部地區(qū)的經(jīng)濟增長與房地交投資之間的反饋作用不顯著。
　　二、我國第二次經(jīng)濟普查時房地產(chǎn)情況分析
　　從我國第二次經(jīng)濟普查的數(shù)據(jù)資料顯示，在2008年，我國房地產(chǎn)業(yè)的投資總量是30580億元，比2007年增長5300億元，同比增長率20.9%，壞比回落了近十個百分點。從GDP比重看，房地產(chǎn)行業(yè)增加額為7174億元，占GDP的比重是5.2%。
　　自第一次普查到第二次普查，房地產(chǎn)投資業(yè)分別從2004年的13158.3億元增加到第二次的30580億元，五年的時間翻三倍多，五年中的投資增長率為29.59%、20.91%、22.09%、30.15%、20.97%，全部高于20%,從而形成從1998年以來的第二年房地產(chǎn)業(yè)投資高峰期，期間最基本特征是2005年2006年兩年中受經(jīng)濟調(diào)控最為明顯，房地產(chǎn)投資有緊縮現(xiàn)象。但到了2007年，當(dāng)調(diào)控政策出現(xiàn)松動時，全國的投資產(chǎn)業(yè)又部分回調(diào)到宏觀調(diào)控前。而在2008年時，受全球金融危機的影響，房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)的增長開始有所下降。
　　同時，我們還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的增長有助于國民經(jīng)濟的增長，但是房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中點的比例過大時，則會在某種程度上降低房地產(chǎn)投資業(yè)的貢獻。另外，房地產(chǎn)投資業(yè)對國民經(jīng)濟的增長做出的貢獻并不完全單獨屬于房地產(chǎn)業(yè)，例如消費者在購房后對家具、家電等其他消費品的刺激效應(yīng)，還有房地產(chǎn)投資業(yè)對建筑業(yè)、金屬采礦業(yè) 、交通設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)工業(yè)、專用儀器設(shè)備制造業(yè)、通用儀器制造業(yè)、金屬壓延及冶煉加工業(yè)、等六大行業(yè)所引發(fā)的誘發(fā)效應(yīng)，房地產(chǎn)投資業(yè)因 為產(chǎn)業(yè)附加值高、產(chǎn)業(yè)跨度大，具有很強的擴散效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)，因此房地產(chǎn)投資行業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用全更大，已經(jīng)成為現(xiàn)階段我國經(jīng)濟增長當(dāng)中重要的組成部分。
　　三、房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接拉動作用
　　根據(jù)國家發(fā)改委房地產(chǎn)投資研究中心的劉琳劉副主任統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟增長起重要作用。1997－2005年期間，綜合直接貢獻率、引致消費貢獻率、間接貢獻率得到的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)對GDP的增長總貢獻率平均值達到了22.49%，這說明在每年GDP的增量中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總貢獻的平均份額達到五分之一；在GDP的平均增幅8.94%中，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均貢獻達到了2.03%。
　　其次，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長產(chǎn)生的影響最初體現(xiàn)投資時對經(jīng)濟增長的直接拉動作用。房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展還可以帶動相關(guān)行業(yè)投資的快速增加，包括水泥、鋼鐵等60多個行業(yè)。房地產(chǎn)投資業(yè)對其它行業(yè)的影響可通過指標來考慮，即影響力系數(shù)指標，此指標是某產(chǎn)業(yè)增加產(chǎn)出，增加一個單位的最終需求，相對國民經(jīng)濟所涉及部門產(chǎn)生的產(chǎn)出增加影響。影響力系數(shù)的值大于1則表示該產(chǎn)業(yè)增加產(chǎn)出會給其他的部門帶來更多的增長產(chǎn)出。系數(shù)越大則表示該部門的生產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)或部門的影響越大。根據(jù)2008年的統(tǒng)計年鑒記載，2005年建筑行業(yè)影響力系統(tǒng)是1.86，排在17個行業(yè)分類的第五位，足以證明建筑行業(yè)對其他行業(yè)具有強大的拉動作用。
　　再次，房地產(chǎn)投資形成的房屋等固定資產(chǎn)最終以資本的形式直接計入了國內(nèi)生產(chǎn)總值。因此，房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的增加，加速了資本快速形成，所以保證了國民經(jīng)濟的調(diào)整增長。房地產(chǎn)業(yè)的資金占用量大，資源消費多的一個行業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)過熱的時候，直接嚴重擠壓著其他行業(yè)的發(fā)展。大額資金由于利益的驅(qū)動，會直接流入利潤較高的房地產(chǎn)行業(yè)，就此會成資源的錯配，甚至?xí)霈F(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)。
　　最后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展可促進其他產(chǎn)業(yè)的職工收入增長，拉動其他消費的增長，通過消費來拉動整個經(jīng)濟增長。最終的消費則遠遠大于因此增加的收入，從而帶動了GDP的增長。房地產(chǎn)帶動其他用品消費的同時也會擠壓其他行業(yè)的消費。
　　四、相關(guān)意見與建議
　　1.合理發(fā)揮房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的拉動作用及協(xié)調(diào)兩者間的良性互動。一方面，房地產(chǎn)業(yè)能有效地拉動經(jīng)濟的增長，并積極發(fā)揮它的作用；另一方面，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長有著相互反饋的作用，即在經(jīng)濟增長放慢時給房地產(chǎn)投資帶來的負面影響，同時又將給經(jīng)濟增長存在負面影響。
　　2.實施區(qū)域性房地產(chǎn)調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)投資業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻和影響存在區(qū)域差異，所以盡量不采取一刀切政策，加以實施區(qū)域性房地產(chǎn)調(diào)控政策。具體方面：對東部地區(qū)，可合理控制房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和增長速度，但對于房地產(chǎn)業(yè)已在蓬勃發(fā)展中的西部、中部地區(qū)，應(yīng)積極繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長所起的拉動作用；
　　3.采取短期和長期結(jié)合的政策。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長即存在短期波動影響，又存在長期影響。在短期，應(yīng)減少房地產(chǎn)投資業(yè)大起大落時對經(jīng)濟增長成的劇烈波動；在長期，應(yīng)該充分地認識房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的時滯作用，合理地控制房地產(chǎn)投資業(yè)的增長規(guī)模和增長速度，避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱或過冷，在經(jīng)濟不景氣的時候，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)對國民經(jīng)濟增長產(chǎn)生的作用較明顯，可以直接影響許多部門的投資，但由于房地產(chǎn)投資利潤率較高，對其他部門的投資排他作用強；房價增長速度過快遠遠超過了居民可以支配收入的增長速度，所以對房地產(chǎn)業(yè)需要進行合理的中長期規(guī)劃，這樣才能滿足大部分人的利益。政府可以通過調(diào)整廉住房及經(jīng)濟適用房的市場，來做到真真實實的滿足中低層老百姓的購房需求。在稅收方面，政府可以通過加大對開發(fā)滿足政策目標企業(yè)的補貼及稅收抵免；同樣還可以放寬對中低收入者的購房補貼及稅收優(yōu)惠。另外官員的績效考核，分稅制財政、土地出讓金等問題也極待解決。
　　
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