與以往不同,此次銀行房貸壓力測試更重視對系統(tǒng)性風險的防范,模型中加入了加息、房產稅、地方融資平臺風險等新因素
　　
　　伴隨新一輪樓市調控大幕的啟動,銀行房貸壓力測試陸續(xù)展開。
　　4月20日,銀監(jiān)會在第二次經濟金融形勢分析通報會議上,明確要求各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試工作。銀監(jiān)會主席劉明康指出,要加強土地儲備貸款管理,嚴控房地產開發(fā)貸款風險,各大中型銀行需按季度開展房地產貸款壓力測試。
　　目前,銀行房貸壓力測試基本告一段落,各家銀行的測試結果也陸續(xù)公布。
　　從測試結果看,銀行對房價下跌的容忍度在30%~40%之間。容忍度最高的是民生銀行,假如房價下跌40%,不會影響該行資產質量;農行的容忍度是房價下跌20%,之后房價每下跌1個百分點,就會多形成1個百分點的不良貸款。工商銀行、建設銀行、交通銀行等可容忍的房價下跌幅度在30%左右。
　　一家股份制商業(yè)銀行的中層告訴記者,此次銀行房地產貸款壓力測試與以往不同,銀行更加重視對系統(tǒng)性風險的防范,因此測試模型中加入了一些新的考量因素,比如加息、房產稅、地方融資平臺風險等。
　　此次測試顯示,銀行對房價下跌的承受能力好于預期。不過目前房價仍未出現(xiàn)下跌跡象,地方融資平臺風險尚未充分暴露,銀行最終受影響程度如何,仍有待市場檢驗。
　　
　　“體檢”樂觀
　　從已經公布數(shù)據(jù)的幾家銀行來看,除了農業(yè)銀行稍略顯謹慎之外,其他各家銀行均表示:“房價下跌三成,銀行扛得住�！�
　　交通銀行是首家公布房貸壓力測試的銀行。4月29日,交通銀行副行長錢文揮在一季度業(yè)績發(fā)布會上透露,壓力測試結果顯示,房地產價格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2%,個人按揭不良率提高0.9%。
　　錢文揮認為,由于交通銀行房地產貸款占比相對較低,完全有把握消化和吸收這部分問題。交通銀行2009年年報顯示,截至2009年末,該行房地產貸款余額為12932.5億元,占總貸款的7.03%。2009年該行新增房地產貸款4075.7億元。
　　“當然,房價如果出現(xiàn)更大幅度下跌或者出現(xiàn)系統(tǒng)性風險,影響可能會比較大�！卞X文揮說。
　　在1季度業(yè)績發(fā)布會上,建設銀行也表示,房價下跌30%對該行不良貸款影響與交行大體相當,可能會略微樂觀一些。
　　民生銀行對于房貸壓力測試的結果最為樂觀,民生銀行行長洪琦公開表示,即使房價下降40%也不會影響該行的資產質量。
　　民生銀行近三年的年報數(shù)據(jù)顯示,該行房地產貸款占比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。2009年底,民生銀行房地產業(yè)貸款余額為1037.13億元,占全部貸款的11.75%;2008年底,該行房地產業(yè)貸款余額901.58億元,占比13.69%;2007年底,房地產業(yè)貸款余額719.03億元,占比13%。同時,民生銀行2009年的新增房地產貸款僅為135.55億元,占總貸款的1.54%,即便因房價下跌,這部分資金受到影響,對該行的總體貸款質量影響也不會太大。
　　一些國有大型商業(yè)銀行人士指出,目前銀行高于150%的撥備率使得銀行抵御風險的能力已相對較強。此外,銀行房貸比率逐步下降,即使房價下跌兩成甚至三成,國有商業(yè)銀行以及已經上市的股份制商業(yè)銀行仍然能夠承受這部分風險。
　　
　　房貸緊縮之后
　　即使銀行房貸“體檢”結果樂觀,銀行方面仍不敢輕視房地產貸款潛在的風險。
　　2009年銀行年報顯示,三大上市國有銀行的涉房貸款金額占比均在20%以上,興業(yè)銀行涉房貸款規(guī)模占比更是達到30.64%。
　　不過,銀行已經開始有意緊縮房貸,2010年3月,房地產貸款出現(xiàn)減緩趨勢。央行數(shù)據(jù)顯示,3月末主要金融機構房地產貸款余額同比增長44.3%,比上月末低0.6個百分點。
　　一家股份制商業(yè)銀行內部人士透露,2010年8月各家銀行將組織專項貸款用途調查,銀行內部對此十分重視,檢查工作預計需要花費兩個月的時間,這期間銀行會盡量緊縮房貸。這樣,銀行即便要做松動也要等到年底才能有所行動�！澳甑追抠J會開閘放水,畢竟銀行也要完成任務,不過屆時也要視房地產市場行情而定�！�
　　“銀行房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款的風險并不大,實際上,最大的風險在于地方融資平臺貸款。”海通證券銀行業(yè)分析師佘敏華說。
　　值得注意的是,此次銀行房貸壓力測試也將地方融資平臺風險列入考量因素之中。
　　一家股份制商業(yè)銀行人士告訴記者,此次銀行房地產貸款壓力測試與以往不同,銀行更加重視對系統(tǒng)性風險的防范,去年地方融資平臺貸款爆發(fā)式增長也引起了銀行和監(jiān)管層的關注。
　　2009年,隨著4萬億投資計劃的啟動,大量地方融資平臺公司應運而生,地方融資平臺貸款也隨之出現(xiàn)井噴。有接近銀監(jiān)會的消息人士告訴記者,截至2009年底,地方融資平臺的債務約為7萬億元。
　　龐大的債務已成為銀行不可忽視的風險。令銀行擔憂的是,本身具有穩(wěn)定現(xiàn)金流支持還款的融資平臺公司較少,大部分融資平臺都需要依賴土地轉讓或財政補貼。房價一旦大幅下跌,勢必導致土地價值縮水、土地流拍的情況出現(xiàn),如此一來,地方融資平臺貸款的風險有可能會集中暴露。
　　“目前,地方融資平臺的風險尚不能量化,不過銀行的測試已經考慮了地方融資平臺風險,結果還比較樂觀。”上述股份制銀行人士說。
　　除此之外,與房貸相關的其他行業(yè)貸款也是銀行的一塊心病。房地產行業(yè)一旦陷入低迷,與之相關的多個行業(yè)也會受到沖擊,比如機械、鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)。
　　上述股份制商業(yè)銀行信貸部人士表示,這部分行業(yè)貸款確實存在一定的風險,但是各家銀行貸款數(shù)額不一,面臨的風險也不盡相同。
　　這部分行業(yè)貸款占銀行貸款比例近20%。以交通銀行為例,2009年交通銀行各項貸款中鋼鐵冶煉及加工貸款余額4010.9億元,占比為2.18%;機械設備貸款7653.2億元,占比為4.16%;建筑業(yè)貸款5538.7億元,占比為3.01%。除去這幾大行業(yè),其他行業(yè)貸款也與房地產貸款有各種不同程度的關聯(lián)。
　　不過,有券商銀行業(yè)分析師表示,房地產行業(yè)受影響,波及的范圍十分廣泛,但這些行業(yè)受到的沖擊畢竟有限。雖然部分企業(yè)利潤因此下降,但是這并不足以導致大量企業(yè)破產,因此銀行貸款仍然比較安全。
　　“2008年房地產市場也經歷過類似的陣痛,但是其他行業(yè)并沒有因此受到太大的影響。”佘敏華說。
　　此外,加息也成為銀行要重點考量的一個因素。由于利率上升會導致月供壓力加大,按揭貸款的不良率和拖欠率可能會上升。
　　有銀行人士表示,一次性付款的購房者不在少數(shù),銀行貸款在2009年整個購房款的資金結構中比例并不大。如果自有資金充足,銀行的風險就不會擴大,但是,這一情況因區(qū)域和產品不同而不同。
　　世聯(lián)地產就其在全國20多個城市代理的345個一手樓盤總結出的數(shù)據(jù)顯示,北京雖然價格上漲非�？�,但是其自有資金的比例也是全國最高的。2009年北京購房者群體中,35%~40%是一次性付清,沒有使用銀行的貸款。
　　另據(jù)中金公司的數(shù)據(jù),北京地區(qū)按揭貸款的首付比例保持在35%左右,至少可以抵抗35%的下跌風險,加之一次性付款比例不小,所以房價除非腰斬,否則北京的房貸不會出現(xiàn)實質性的壞賬。
　　但是,北方和南方的風格大相徑庭。根據(jù)世聯(lián)地產的數(shù)據(jù)顯示,在普通性住房的統(tǒng)計中,2009年深圳區(qū)域一次性付款的比例僅為7.4%。其他南方區(qū)域,2009年一次性付款比例為21.2%.
　　一股份制商業(yè)銀行信貸部人士就此表示,如果整體環(huán)境收緊,投機性資金鏈會面臨嚴峻考驗,部分高杠桿地區(qū)按揭貸款的安全性有可能會受到沖擊。

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