[摘 要] 文章從調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以抑制房?jī)r(jià)的目標(biāo)出發(fā)，提出了國(guó)家租賃房制度的設(shè)想，并從國(guó)家租賃房對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)的正面影響，以及具體運(yùn)作兩方面闡述了國(guó)家租賃房制度推出的必要性和可行性。
　　[關(guān)鍵詞] 國(guó)家商品租賃住房 結(jié)構(gòu)性調(diào)整 供需 租金
　　
　　當(dāng)前我國(guó)進(jìn)行的住房改革已經(jīng)成了各方爭(zhēng)議的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格在北京、上海等一線城市原來(lái)一路高歌猛進(jìn)，直到現(xiàn)在也沒有看到有回頭的跡象。中央政府連出重拳從國(guó)六條到國(guó)八條再到現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)，其間也推出了提高首付比例、提高房貸利率、二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅等一系列經(jīng)濟(jì)杠桿的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，所有的政策不外乎調(diào)節(jié)供給和需求�？墒俏覀兘裉炜吹降氖欠�?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)令人滿意的結(jié)果。而本文所探討的國(guó)家商品租賃住房模式正是一種針對(duì)性非常強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整模式。
　　
　　一、國(guó)家商品租賃住房的概念
　　
　　國(guó)家商品租賃住房，是指產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的、通過(guò)商業(yè)租賃方式可長(zhǎng)期租賃給消費(fèi)者使用的住房。商業(yè)租賃應(yīng)該是允許有相應(yīng)的利潤(rùn)的，同時(shí)在居住期限上是消費(fèi)者主導(dǎo)決定的。國(guó)家商品租賃房不是廉租房，廉租房?jī)H面向低收入階層，而還有大量的收入中等但又買不起商品房或者雖然可以購(gòu)買商品房但因此會(huì)引起生活質(zhì)量大幅下降的消費(fèi)者。這部分中等收入階層應(yīng)該說(shuō)是占到了城市人口的大多數(shù)。對(duì)于這部分人原來(lái)只有兩種選擇，一部分人走向了買自己其實(shí)消費(fèi)不起的商品房之路，變成了所謂的“房奴”。還有一部分人是在租賃房子，這些房子有些是通過(guò)中介租賃的，有些是直接從房主手中租賃的。這種租賃來(lái)的住房有一個(gè)很大的缺點(diǎn)就是居住者沒有安全感，因?yàn)榉恐髟诤贤�期滿后有權(quán)中止合同。而這種消費(fèi)者主導(dǎo)居住期限的國(guó)家商業(yè)租賃房只要消費(fèi)者沒有普通商品住房、沒有拖欠租金、沒有違反有關(guān)住房規(guī)定的前提下可以永久居住。國(guó)家商品租賃房面向沒有商品房居住的全社會(huì)居民，只要有意愿、有能力都可租賃。廉租房是社會(huì)保障制度的一部分，而國(guó)家商業(yè)租賃房則是住房商品化的組成部分；廉租房的租金是低廉的依靠財(cái)政補(bǔ)貼的，而國(guó)有租賃房的租金是通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作的、是盈利性的；廉租房只要居民的收入達(dá)到一定的程度、超出保障范圍就要收回，而國(guó)有租賃房則不管收入如何變化，政府都不會(huì)強(qiáng)制收回。
　　
　　二、國(guó)家商品租賃住房的作用
　　
　　1.國(guó)家商品租賃住房政策是結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策，會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性的變化。首先，供給的交易方式變化。由目前住房市場(chǎng)的買賣交易為主變?yōu)橘I賣交易和租賃交易并重。在中國(guó)內(nèi)地，個(gè)人自有住房比例高達(dá)84%，出租率很低。而在發(fā)達(dá)國(guó)家，住房出租率多在30%以上，家庭租房比例，日本38%，法國(guó)36%，英國(guó)34%，美國(guó)28%。其次，租賃的供給方變化。由目前的社會(huì)租賃住房變?yōu)閲?guó)家租賃住房。再次，需求結(jié)構(gòu)的變化。居者有其屋不一定要購(gòu)房，要把一部分消費(fèi)者從買房消費(fèi)引導(dǎo)為租房消費(fèi)。目前住房政策導(dǎo)向是“重賣輕租”，導(dǎo)致居民住房需求集中于買賣市場(chǎng)，一定程度上加劇了商品住房買賣的供求矛盾，導(dǎo)致居民住房消費(fèi)意愿和住房支付能力錯(cuò)位。推出國(guó)家商品租賃住房，可以合理引導(dǎo)居民住房消費(fèi)。
　　2.房地產(chǎn)調(diào)控變得更直接有效、針對(duì)性更強(qiáng)、預(yù)見性更強(qiáng)。國(guó)家商品租賃房直接可以減少住房的購(gòu)買需求，調(diào)控的力度大、更加直接有效，可以從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。國(guó)家可以針對(duì)不同的城市如北京、上海等一線城市、西安、武漢等二三線城市及以下制定不同的租賃政策,以及確定不同的租金，如北京、上海的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，政府可以采用較低的租金政策，如西安的房地產(chǎn)價(jià)格較為正常，政府即可采用正常的租金政策以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。所以利用國(guó)家租賃房進(jìn)行調(diào)控，針對(duì)性、預(yù)見性強(qiáng)、效果會(huì)非常明顯。
　　3.可與回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租方并軌，形成新型公房模式。在經(jīng)濟(jì)適用房“以租代售”政策的導(dǎo)向下，經(jīng)濟(jì)適用房逐漸與廉租房并軌，形成了面向中低收入者的國(guó)有住房保障制度。隨著國(guó)有租賃房的推出，經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房可以并入國(guó)有商品租賃房體系，形成新型公房模式。
　　
　　三、國(guó)家商品租賃住房對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)之外的影響
　　
　　1.可以增加居民消費(fèi)，有利于各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。資料顯示，我國(guó)最終消費(fèi)占GDP的比重已從上世紀(jì)80年代超過(guò)62%下降到2005年的52.1%，居民消費(fèi)率也從1991年的48.8%下降到2005年的38.2%，均達(dá)歷史最低水平。儲(chǔ)蓄率則從2001年的38.9%上升到2005年的47.9%，5年間快速增長(zhǎng)了9個(gè)百分點(diǎn)。儲(chǔ)蓄率過(guò)高、消費(fèi)率過(guò)低的結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)了一系列問題。在我國(guó)居民消費(fèi)率持續(xù)下降的同期，世界平均消費(fèi)率達(dá)78%～79%。導(dǎo)致這一問題的根源的原因之一就是購(gòu)房。房地產(chǎn)投資巨大，城市居民購(gòu)買一套住房往往要花費(fèi)一輩子的積蓄，即使按揭貸款買了房，也要省吃儉用來(lái)還貸，這就導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)行業(yè)及與之相關(guān)的行業(yè)發(fā)展過(guò)熱，而其他行業(yè)消費(fèi)不足的現(xiàn)象，長(zhǎng)此以往不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。假如國(guó)有租賃房推出，就會(huì)有相當(dāng)一部分人租房而不買房，這樣減少了房地產(chǎn)業(yè)的支出，自然就會(huì)增加其他行業(yè)的消費(fèi)，各行業(yè)發(fā)展將更加和諧。
　　2.可以有效降低金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不斷加大、價(jià)格不斷升高，泡沫越來(lái)越多，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，一旦房地產(chǎn)行業(yè)遭遇冷冬，首當(dāng)其沖招致?lián)p失的就是金融業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)的大量資金大部分都來(lái)自于金融業(yè)。假如國(guó)家推出國(guó)有租賃房就會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，隨之金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低。
　　3.可以滿足不同類型的房地產(chǎn)消費(fèi)者需求。（1）隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步，不可移動(dòng)的房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為制約人才流動(dòng)的主要因素，假如推出國(guó)有租賃房，人才到任何地方都可以按照自己的需求租賃沒有任何限期的房子，那么人才就會(huì)流動(dòng)到最需要自己的地區(qū)去，這樣可以實(shí)現(xiàn)人才的優(yōu)化配置;（2）新參加工作者，有一定的收入但沒有任何積蓄，他們?nèi)绻�要買房是不現(xiàn)實(shí)的，所以他們迫切的需求是租賃房。（3）中低收入家庭。處于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房與商品住房之間夾心層的中低收入者既不符合廉租和購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件，又無(wú)力購(gòu)買商品房，但又有長(zhǎng)期居住需求。
　　4.政府可以獲得永續(xù)的收入充實(shí)國(guó)庫(kù)。作為國(guó)有資產(chǎn)的國(guó)有租賃房可以增加公有制經(jīng)濟(jì)在各經(jīng)濟(jì)成分中的比重，增強(qiáng)國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的力量，另外通過(guò)國(guó)有租賃房的出租，政府可以獲得永續(xù)的收入充實(shí)國(guó)庫(kù)，用以為低收入者提供住房保障，取之于民用之于民，造福百姓。
　　
　　四、國(guó)家商業(yè)租賃住房的實(shí)施建議
　　
　　1.由國(guó)家出資修建，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有�？梢越梃b法國(guó)廉租房的經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)資金由中央政府和各級(jí)政府共同籌措。經(jīng)過(guò)28年的改革開放，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，到2005年底，財(cái)政收入已達(dá)31649.29億元，政府完全有能力出資修建；我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度是以公有制為主體、多種經(jīng)濟(jì)形式并存，國(guó)有租賃房關(guān)系到國(guó)民生活、社會(huì)穩(wěn)定，可以成為房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有力工具，所以政府有必要擁有。
　　2.政府成立專門的部門進(jìn)行管理，也可以委托建設(shè)部房地產(chǎn)管理司及各地的房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。
　　3.國(guó)有租賃房要長(zhǎng)期租賃。只有長(zhǎng)期出租的住房，租期是由租賃者主導(dǎo)，租賃者可以根據(jù)自己的情況決定租期，綜合各種因素決定是否對(duì)自己的房子居住狀況進(jìn)行裝修、如何改善，以滿足自己的需求。所以國(guó)有租賃房的操作要點(diǎn)是長(zhǎng)期性，在租賃者不違反有關(guān)規(guī)定，不欠房租的條件下，只要愿意可以一直租賃下去，國(guó)家不能收回房屋。
　　4.租金的確定。租金要以房屋建造成本為基準(zhǔn)，成本應(yīng)包括按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、建筑物的開發(fā)費(fèi)用、投資利息，以及支付給開發(fā)商、建筑商的費(fèi)用。
　　國(guó)家租賃房租金確定的基本公式:
　　
　　其中，C為國(guó)家租賃房的建造成本，At為第t的租金，r為投資回報(bào)率，n為國(guó)家租賃房出租年限。隨著時(shí)間的推移，房子會(huì)發(fā)生實(shí)物折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，所以每年的租金要比上一年的租金要便宜，按每年的租金比上一年的租金遞減g，那么租金確定的公式可以是:
　　
　　C為國(guó)家租賃房的建造成本，L為按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的土地價(jià)格，D為土地、建筑物開發(fā)成本，I為投資利息，F(xiàn)為支付給開發(fā)商、建筑上的費(fèi)用。r值以國(guó)家要求的資金投資回報(bào)率為基礎(chǔ)，具體可以按照國(guó)家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)而上下浮動(dòng)，如要抑制房?jī)r(jià)可以通過(guò)調(diào)低r值以降低租金，反之則要調(diào)高r值以提高租金。n值是國(guó)家租賃房的出租年限，n值的確定可以依住房的經(jīng)濟(jì)壽命而定。
　　5.租金的管理運(yùn)作。收取的租金由國(guó)家成立專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和運(yùn)作�？梢栽O(shè)立一個(gè)基金，如全國(guó)住房發(fā)展基金，收取的租金中的成本部分可以用來(lái)進(jìn)行以后的國(guó)有租賃房建設(shè)和租賃房的更新改造，留有的利潤(rùn)可以作為保障低收入者租房的補(bǔ)貼基金。
　　6.國(guó)有租賃房的運(yùn)營(yíng)管理。國(guó)有租賃房可以聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司管理，進(jìn)行市場(chǎng)化操作。
　　7.國(guó)有租賃房可以建設(shè)多種檔次。國(guó)有租賃房可以有高檔住宅，面向高收入階層，當(dāng)然租金也高；可以有中檔住宅，面向中等收入家庭；可以有低檔住宅，面向中低收入家庭。
　　總之，國(guó)家商品租賃房的推出既具有緊迫性又具有可行性，是一條解決我國(guó)目前房地產(chǎn)困境的可行之路，也是創(chuàng)造和諧社會(huì)的必行之路。
　　
　　參考文獻(xiàn):
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