【摘要】隨著住房市場化的改革深入，現(xiàn)行的公房管理體系已不適應(yīng)市場化經(jīng)營的客觀要求，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期遺留的問題太多，急需要改變原有經(jīng)營模式，本文將對直管公房經(jīng)營管理中存在的問題進(jìn)行分析，探索建立直管公房相應(yīng)的經(jīng)營管理制度、體系，引進(jìn)新的思路和理念，盤活國有資產(chǎn)，謀求公房經(jīng)營企業(yè)發(fā)展。
　　【關(guān)鍵詞】直管公房；經(jīng)營管理；初探
　　隨著住房市場化的改革深入，現(xiàn)行的公房管理體系已不適應(yīng)市場化經(jīng)營的客觀要求，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期遺留的問題太多，企業(yè)負(fù)擔(dān)太重，急需要改變原有經(jīng)營模式，建立相應(yīng)的經(jīng)營管理制度、體系，引進(jìn)新的思路和理念，盤活國有資產(chǎn)，謀求公房經(jīng)營企業(yè)發(fā)展。
　　1、拓寬公房經(jīng)營思路，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念
　　國有公房長期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式下形成的管理模式和組織結(jié)構(gòu)，工作效率低下，管理成本居高不下。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房管部門一方面承擔(dān)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留下來的各種歷史包袱，一方面又不得不努力實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的使命，同時(shí)，由于社會發(fā)展的需要，直管公房的職能越來越帶有社會保障的色彩。因此，繼續(xù)沿襲原有的經(jīng)營管理模式已無法滿足新形勢下的需要，直管公房經(jīng)營管理亟待改革。
　　1.1改變思路，使直管公房逐步從“福利性”向“保障性”轉(zhuǎn)變
　　直管公房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期政府提供給社會的公共物品，屬國有資產(chǎn)，隨著住房制度改革的深入，直管公房作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利性分配住房的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)的大潮下，承租戶繼續(xù)享用這種低租金住房福利，出現(xiàn)了許多問題，這些遺留問題直接轉(zhuǎn)嫁給經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)營企業(yè)替政府背負(fù)著沉重的包袱，房管企業(yè)舉步維艱。
　�。�1）目前西安市直管公房的平均租金2元/平方米，廉租房平均租金3.85元/平方米，直管公房比廉租房廉租得多，事實(shí)上，直管公房多年以來一直替政府起著住房保障作用，將直管公房納入住房保障體系是直管公房社會化的廷續(xù)。
　　2007年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，首次明確了廉租房制度在住房保障體系中的重要地位，指出要把廉租房制度作為“解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑”。 目前，中低收入家庭的住房保障問題 已是各級政府亟待解決的頭等大事，將原直管公房納入政府住房保障體系，既能給社會提供更多的保障性房源，為政府排憂解難，又能為經(jīng)營企業(yè)謀取更大的發(fā)展空間，使直管公房在市場經(jīng)濟(jì)條件下，繼續(xù)充分發(fā)揮其社會效益。多渠道提供廉租房房源，大力增加廉租房建設(shè)勢在必行。
　　（2）隨著國有公房使用年限的增加，大多數(shù)房屋的水、電等基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備嚴(yán)重老化，維修費(fèi)用大幅度增加，經(jīng)營管理成本將會越來越大。如果能將直管公房納入政府住房保障體系，政府就能承擔(dān)本應(yīng)承擔(dān)的資金缺口，而不是將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的包袱甩給房管企業(yè)。
　　優(yōu)勢：1994年建設(shè)部出臺《城市公有房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部第34號令），但該規(guī)定2001年已經(jīng)廢止。 目前國家針對國有直管公房管理還沒有政策法規(guī)等作為管理依據(jù)，將直管公房納入政府住房保障體系，可對照廉租房入住條件，真正為低收入家庭提供住房保障，以《西安市租賃型保障房建設(shè)管理實(shí)施辦法（試行）》為經(jīng)營管理依據(jù)，租金標(biāo)準(zhǔn)和租金收繳率會大幅度提高；二是能夠取得政府的資金支持；三是大量的保障房源能夠?yàn)檎當(dāng)M制房價(jià)提供有力的支持。
　　1.2盤活資產(chǎn)，擴(kuò)大經(jīng)營，加大生產(chǎn)資料的投入，達(dá)到政府和企業(yè)雙嬴
　　1.2.1據(jù)統(tǒng)計(jì)截止2018年8月1日，西安市引進(jìn)人才55萬，隨著各地人才的大戰(zhàn)的升級，想要留住人才，解決這部分的住房需求是政府首要考慮的頭等大事。直管公房地處市中心地理位置優(yōu)越，小區(qū)具有一定規(guī)模。2016年政府開始推進(jìn)老舊小區(qū)提升改造工作，房管經(jīng)營單位可結(jié)合我市人才住房建設(shè)需要，對承租人進(jìn)行分類整合清理，或整租返租，將符合一定條件直管公房小區(qū)升級改造成優(yōu)質(zhì)的青年人才公寓，結(jié)合青年人才需求量身定制改造，打造具當(dāng)?shù)匚幕厣娜瞬派鐓^(qū)，充分融入“互聯(lián)網(wǎng)”、“物聯(lián)網(wǎng)”理念， 營造“生活+居住+休閑+匯聚人才+創(chuàng)業(yè)”五位一體的社區(qū)空間，同步升級小區(qū)樓房內(nèi)部和外部環(huán)境，徹底消除公房小區(qū)臟亂差現(xiàn)狀，改造后，出租給政府作為人才公寓使用，這樣既能發(fā)揮直管公房的優(yōu)勢，開創(chuàng)公房運(yùn)營模式，適應(yīng)時(shí)代需求，盤活資產(chǎn)，提高房管企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又能推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。
　　1.2.2隨著城市建設(shè)的加速發(fā)展，直管公房的現(xiàn)房存量急驟減少，10年間由300多萬平方米減至現(xiàn)在的115萬平方米。2006年以前，為了擺脫承租戶這個(gè)沉重的包袱，拆除直管公房大多實(shí)行的貨幣補(bǔ)償，這部分資金雖然大多進(jìn)入了專用帳戶，由于種種原因，沒有資產(chǎn)再購置，錯(cuò)失了擴(kuò)大再經(jīng)營的良機(jī)。故我們應(yīng)將這部分資金及時(shí)投入政府政策、資金支持的公房提升改造、或購置部分租賃型保障用房的房源用于擴(kuò)大經(jīng)營范圍，用于企業(yè)的再發(fā)展經(jīng)營投入，滾動經(jīng)營，使房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)不斷增大，進(jìn)入經(jīng)營發(fā)展的良性循環(huán)。
　　1.2.3可接受社會上一些非專業(yè)企業(yè)經(jīng)營用房的托管，從中賺取一定的傭金。
　　1.2.4租金應(yīng)實(shí)現(xiàn)分級收取，逐步向市場租金過渡。隨著國有公房使用年限的增加，大多數(shù)房屋的水、電等基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備嚴(yán)重老化，維修費(fèi)用大幅度增加，“租不養(yǎng)房，租不養(yǎng)人”已成為現(xiàn)實(shí)問題，造成房管企業(yè)連年虧損，負(fù)擔(dān)過重，國有公房租金仍然實(shí)行的政府定價(jià)的低租金，顯然已不適時(shí)。 根據(jù)市政發(fā)（2002）94號《西安市人民政府關(guān)于公布2002年公有住房成本價(jià)、市場價(jià)、公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》“租金調(diào)整與職工收入增長掛鉤，應(yīng)分步提租，加大租金改革，較快實(shí)現(xiàn)向成本租金過渡”。為了保證直管公房正常的維護(hù)及安全使用， 根據(jù)承租人實(shí)際情況可逐步調(diào)整，逐漸過渡到市場租金。
　　（1）住宅租金：
　　承租人為低保戶，現(xiàn)租金維持不變。
　　承租人為困難戶，按廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)收取。
　　承租人在本市無其它住房，按成本租金標(biāo)準(zhǔn)收取。

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