摘 要：隨著政府對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)監(jiān)管，房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，政府出臺了自持物業(yè)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著新的商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，當(dāng)前，對自持物業(yè)的經(jīng)營管理成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)管理的地方，目前出現(xiàn)的長租公寓和線下社區(qū)自營的商業(yè)模式是房地產(chǎn)企業(yè)對自持物業(yè)經(jīng)營管理的重要探索，房地產(chǎn)企業(yè)仍需不斷尋找自持物業(yè)經(jīng)營管理的更加多元的商業(yè)模式。
　　關(guān)鍵詞：自持物業(yè)；長租公寓；線下社區(qū)自營商
　　引言
　　隨著政府對房地產(chǎn)企業(yè)自持一定比例物業(yè)的規(guī)定出臺，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)對自持物業(yè)的持有方式是輕資產(chǎn)運(yùn)營還是重資產(chǎn)運(yùn)營，對自持物業(yè)如何進(jìn)行有效的經(jīng)營管理，對這些自持物業(yè)的現(xiàn)金流如何管理，面對當(dāng)前商業(yè)模式收益率較低的現(xiàn)狀如何選擇合適的證券化方式提升自持物業(yè)的價(jià)值和現(xiàn)金流，成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃重點(diǎn)。
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
　　（一）長租公寓商業(yè)模式分析
　　當(dāng)前，長租公寓是房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)管理的一種重要的商業(yè)模式，是符合政策對發(fā)展我國房屋租賃市場的政策導(dǎo)向的一種模式，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到當(dāng)前的階段，已經(jīng)無法再依靠開發(fā)更多的土地實(shí)現(xiàn)增長，行業(yè)開始轉(zhuǎn)向向已有的存量進(jìn)行長期經(jīng)營的階段。在此背景下，長租公寓這種模式近些年來發(fā)展非常迅速，隨著租賃市場的蓬勃發(fā)展，各大投資機(jī)構(gòu)、各類資本進(jìn)駐，國家對租賃市場的扶持，建立有利的政策條件，更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場，投入長租公寓市場，多方面的因素推動(dòng)了國內(nèi)長租公寓市場的迅速發(fā)展。
　　長租公寓市場發(fā)展仍處于成長期，對該模式的創(chuàng)新和探索是當(dāng)前和未來一定階段各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷思考和探索的地方。目前，長租公寓發(fā)展的模式分類主要有兩大類，第一類是按照物業(yè)的劃分進(jìn)行分類，主要有兩種模式，集中式和分散式，集中式是指公寓的物業(yè)位置比較集中，這種模式的公寓房源往往來自一整棟大廈或者距離較近的成片住宅區(qū)，將這些較為集中的房源整合裝修改造成為功能完善的公寓，這種集中式的長租公寓容易集中管理，可以共用相關(guān)的設(shè)備設(shè)施，便于管理。而分散式的公寓則將公寓的房源分散在不同的地方，將這些分散的公寓進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的改造提供出租服務(wù)，由于公寓位置較分散，這樣公寓的服務(wù)半徑更大，服務(wù)的客戶更加廣泛，但同時(shí)，分散式的公寓出租導(dǎo)致的管理成本較高。第二類劃分標(biāo)準(zhǔn)時(shí)依據(jù)公寓運(yùn)營商的資產(chǎn)類型來劃分，分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種類型，重資產(chǎn)的運(yùn)營模式主要通過自行建造、收購等形式獲取大量房屋，對這些房屋進(jìn)行改造整合對外出租，獲取出租收入和服務(wù)收入，在重資產(chǎn)的運(yùn)營模式下，企業(yè)需要承擔(dān)大量的資產(chǎn)壓力，資金被大量占有，需要企業(yè)擁有雄厚的資金實(shí)力才能獲得長期可持續(xù)的收入，同時(shí)這種自有資產(chǎn)模式又可以充分發(fā)揮優(yōu)勢，因?yàn)榉吭磳儆谄髽I(yè)自有，所以企業(yè)可以提升公寓資源的獲取效率，能夠靈活的進(jìn)行運(yùn)營，有助于長租公寓運(yùn)營商長期的發(fā)展。輕資產(chǎn)的公寓模式是通過充分利用已有房源，企業(yè)自身并不持有這些房屋，而是通過長期租賃或者進(jìn)行受托管理等形式長期獲得房屋資源，通過對這些房屋進(jìn)行整合和改造后進(jìn)行出租，這種輕資產(chǎn)的模式主要依靠長租運(yùn)營商的品牌、服務(wù)、管理等獲得收入，這種輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式能夠?qū)⑵髽I(yè)從大量資金壓力中釋放出來，專業(yè)提供服務(wù)，進(jìn)行服務(wù)的升級。
　�。ǘ�）線下社區(qū)自營商業(yè)模式分析
　　隨著新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展，各大地產(chǎn)企業(yè)開始對社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)布局，整合社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)資源，進(jìn)行線下社區(qū)自營。比如在2018年9月份，京東生鮮品牌7fresh與全國多家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商合作布局社區(qū)自營生鮮零售超市，這種業(yè)態(tài)正成為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商探索新的自持物業(yè)運(yùn)營的新的模式。線下網(wǎng)點(diǎn)的運(yùn)營通過為社區(qū)居民以及服務(wù)半徑內(nèi)的消費(fèi)者提供一站式的生活體驗(yàn)，包括生鮮產(chǎn)品、快遞等等，通過提供服務(wù)獲取消費(fèi)者大數(shù)據(jù)、提升自持物業(yè)的運(yùn)營水平，獲得自持物業(yè)運(yùn)營更好的經(jīng)濟(jì)效益。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)經(jīng)營管理探索
　�。ㄒ唬┳猿治飿I(yè)商業(yè)模式探索
　　當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)對自持物業(yè)的運(yùn)營模式的分類主要有兩個(gè)方向，根據(jù)資產(chǎn)類型分為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式和重資產(chǎn)運(yùn)營模式，根據(jù)運(yùn)營模式舉例主要有長租公寓和線下社區(qū)自營等模式。
　　重資產(chǎn)模式主要有以較低的稅額進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的完全轉(zhuǎn)移、企業(yè)自行開發(fā)自持物業(yè)商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目，自有物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)歸屬商業(yè)運(yùn)營公司或者是商業(yè)運(yùn)營公司根據(jù)經(jīng)營效益和資產(chǎn)質(zhì)量提出自有物業(yè)資產(chǎn)融資規(guī)劃，以資產(chǎn)證券化的途經(jīng)盤活資產(chǎn)這些運(yùn)營模式。輕資產(chǎn)模式主要有商業(yè)公司參與到房產(chǎn)公司取得自有物業(yè)資產(chǎn)決策時(shí)，根據(jù)商業(yè)的運(yùn)營模型測算商業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，商住混合項(xiàng)目堅(jiān)持同步開發(fā)原則，實(shí)現(xiàn)商業(yè)推動(dòng)住宅價(jià)格的提升，增加住宅的銷售利潤，通過住宅增額利潤來彌補(bǔ)一部分商業(yè)的投資成本或者通過應(yīng)收租金的租金ABS業(yè)務(wù)和發(fā)行REITs來進(jìn)行資產(chǎn)證券這些運(yùn)營模式。
　　長租公寓市場同傳統(tǒng)的產(chǎn)品生命周期產(chǎn)品處于成長期競爭激烈程度較低的情況相比，由于各大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域，長租市場的競爭從創(chuàng)立起就非常激烈，運(yùn)營商既有擁有出租業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)，也有新進(jìn)入租賃市場的傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)，在市場中還沒有建立起行業(yè)壟斷企業(yè)，對市場份額的競爭仍是未來很長一段時(shí)期的競爭點(diǎn)。在激烈的競爭中，企業(yè)應(yīng)該發(fā)展更加多元化的業(yè)務(wù)模式，增加競爭的優(yōu)勢，增獲利點(diǎn)，在長租的基礎(chǔ)上發(fā)展更加復(fù)雜的業(yè)態(tài)。比如，在房屋租賃為主的業(yè)務(wù)中，運(yùn)營商可以提供更加豐富多樣化的業(yè)務(wù)，為租戶提供全方位的租住服務(wù)，從打造智能化物業(yè)管理、將長租公寓與線下自營體驗(yàn)相結(jié)合、打造主題商業(yè)廣場等業(yè)態(tài)開始，形成圍繞長租公寓的生活服務(wù)體系，為租戶提供完整的生活休閑體驗(yàn)，獲得可持續(xù)的利潤增長。企業(yè)對自持物業(yè)的運(yùn)營并不必須由本企業(yè)完成，可以尋找更加專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)或者更加合適的專業(yè)型企業(yè)進(jìn)行委托運(yùn)營，這樣講運(yùn)營活動(dòng)外包可以大大降低企業(yè)自身的運(yùn)營成本和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，而且可以交由更加專業(yè)的運(yùn)營商負(fù)責(zé)，提升對企業(yè)自持物業(yè)的運(yùn)營效率。探索新的自持物業(yè)運(yùn)營模式的過程中，地產(chǎn)企業(yè)可以充分借鑒現(xiàn)有業(yè)態(tài)的運(yùn)營模式，比如，通過和其他的相關(guān)業(yè)態(tài)運(yùn)營商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過對不同的自持物業(yè)運(yùn)營模式的整合，形成具有整合效應(yīng)的鏈模式，比如，長租公寓運(yùn)營商與物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、線下零售店運(yùn)營商、寫字樓、創(chuàng)業(yè)工場等自持物業(yè)運(yùn)營商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，打造出完整的生活工作區(qū)，提升租戶的租住體驗(yàn)。

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