摘 要：隨著時代的發(fā)展，我國經(jīng)濟在不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成為我國產(chǎn)業(yè)中的熱門產(chǎn)業(yè)，對促進國家經(jīng)濟發(fā)展作出了重要貢獻，但是，在經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營管理已經(jīng)無法保持和促進行業(yè)的健康發(fā)展，可以說現(xiàn)在是我國當?shù)禺a(chǎn)發(fā)展轉型的關鍵時期。本文立足當前我國當?shù)禺a(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實情況，分析我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略轉型的方向，以期能夠為相關研究提供參考。
　　關鍵詞：時代 經(jīng)濟 新常態(tài) 房地產(chǎn) 戰(zhàn)略轉型
　　一、引言
　　近年來，我國經(jīng)濟社會以穩(wěn)定、高速的態(tài)勢發(fā)展，各個領域和行業(yè)為適應時代發(fā)展需求，都在進行產(chǎn)業(yè)結構升級，調整經(jīng)營管理戰(zhàn)略，房地產(chǎn)作為支撐我國經(jīng)濟增長的重要行業(yè)，也應該與時俱進，促進自身經(jīng)營管理戰(zhàn)略的轉型，進而保證行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，綜合地產(chǎn)企業(yè)更應該加快經(jīng)營管理的戰(zhàn)略轉型，才能在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。鑒于此，筆者立足自己的工作實踐，針對這一題目展開論述和研究。
　　二、目前當?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
　　針對當前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，政府工作報告指出，要滿足工業(yè)、商業(yè)、居民的住房需求，保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。這對我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有積極影響，但研究顯示，目前為止，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫、庫存積壓現(xiàn)象：空有高房價，居民無力購買，庫存積壓，市場處于疲軟狀態(tài)；工業(yè)廠房無序發(fā)展形成空置；商業(yè)房產(chǎn)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊前景不明，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)下降態(tài)勢。
　　近年來，我國商品房的銷售面積以及銷售金額均有所下降，并且房地產(chǎn)開發(fā)的總投資也跌至新近五年的最低數(shù)值。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積、土地成交款兩者的下降幅度高達30%。這說明我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲軟，在國家宏觀政策調解下，雖有所好轉，但從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體情況而言，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不容樂觀，雖不會出現(xiàn)極端現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨更為嚴峻的考驗。
　　三、我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略轉型方向
　　1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉型。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，是增加房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利潤空間的重要途徑。與零散的房地產(chǎn)經(jīng)營管理方式相比，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有顯著的優(yōu)勢，依托現(xiàn)代化的管理理念和管理手段，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構建科學、系統(tǒng)、完善、合理的組織架構，促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，集開發(fā)、設計、施工、服務、管理為一體，并實現(xiàn)生產(chǎn)、供給、銷售、服務一條龍的組織形式，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理中的各個環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，使房地產(chǎn)的開發(fā)具有集成化、配套化的特點，提高產(chǎn)品質量，增強企業(yè)對抗風險的能力。
　　例如，中電光谷是我國綜合地產(chǎn)開發(fā)的領軍企業(yè)，也積極謀求對自身的經(jīng)營管理戰(zhàn)略進行轉型，單純的將效益寄托于銷售的做法已無法滿足企業(yè)發(fā)展的需求。因此中電光谷大膽進行股份改制，引入央企資源，整合各事業(yè)板塊，將產(chǎn)業(yè)細化，把業(yè)績的提升任務分別安排在地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)城融合板塊、智能服務三個環(huán)節(jié)結合，從設計、施工、智能服務、辦公智能產(chǎn)品導入，不斷擴展發(fā)展城市配套業(yè)務的空間與機遇，以成本領先戰(zhàn)略從項目初始開發(fā)給予實施，在銷售同質化的市場中創(chuàng)造更大的利潤空間。從產(chǎn)品創(chuàng)新、智能服務中也取得了較傳統(tǒng)的物業(yè)服務更為寬泛的服務收益。中電地產(chǎn)，充分分析了市場需求，立足產(chǎn)業(yè)發(fā)展實況，構造了新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，這對中電地產(chǎn)中傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，具有一定的沖擊性，短時期內會影響中電地產(chǎn)的經(jīng)濟效益，但是從長遠來看，中電地產(chǎn)的轉型，是房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢下的最佳選擇，是中電地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展的新思路和新出路。
　　2.房地產(chǎn)專業(yè)化轉型。國家對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行宏觀調控，是專業(yè)化轉型的基礎，通過宏觀調控，將房地產(chǎn)產(chǎn)品細化，如工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，純住宅房地產(chǎn)等，企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品時，根據(jù)產(chǎn)品用途和屬性，進行更加專業(yè)的設計與生產(chǎn)�？梢跃唧w將房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營管理戰(zhàn)略分為五種類型，細化市場，從產(chǎn)品及服務差異化中獲取更大的市場與利潤空間。第一種，企業(yè)會根據(jù)首次置業(yè)的市場實際情況，將普通的商品房作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的主打產(chǎn)品，設計和開發(fā)純住宅房地產(chǎn)，此是企業(yè)保證現(xiàn)金流重要保證；第二種，根據(jù)中高端市場的實際需求，將中高端樓盤作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品，小而精，并樹立企業(yè)良好形象和品牌；第三種，結合地方政府實施“產(chǎn)城融合、區(qū)城共建”戰(zhàn)略，將工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)、住宅地產(chǎn)最大程度揉合，以工業(yè)地產(chǎn)為主導，配套建設住宅、商業(yè)，提高工業(yè)地產(chǎn)利用率；第四種，在城市的新興商業(yè)圈內，設計開發(fā)商業(yè)綜合體，將租金收益作為房地產(chǎn)企業(yè)的盈利方式；第第五種，創(chuàng)新開發(fā)用于旅游、養(yǎng)老、研發(fā)基地等用途的專業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品，在市場差異化做充文章，開發(fā)更大的市場領域。
　　3.房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)轉型。鑒于我國房地產(chǎn)價格的過度上漲，影響人們的購房，國家于2008年，對純住宅房地產(chǎn)采取措施進行宏觀調控，在這一背景下，一部分住宅房地產(chǎn)企業(yè)為避開國家的調控政策，轉投到商業(yè)房地產(chǎn)，而原有的綜合房地產(chǎn)企業(yè)則減少純住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，增加了商業(yè)房地產(chǎn)的比例，進而促使商業(yè)房地產(chǎn)得以快速發(fā)展，目前，我國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展水平仍然較低，從當前的情況分析，雖有國家政策調控及互聯(lián)網(wǎng)沖擊，但商業(yè)房地產(chǎn)的市場在做好規(guī)劃、實體經(jīng)濟回歸前提下，潛力巨大，具有一定投資價值。
　　4.房地產(chǎn)區(qū)域布局轉型。隨著中西部經(jīng)濟的崛起，我國區(qū)域經(jīng)濟增長格局在逐漸改變，伴隨我國城鎮(zhèn)化進行的步伐，二線城市和三線城市，以及中西部城市，已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)企業(yè)爭先搶占的重要市場資源，從我國經(jīng)濟發(fā)展的總體態(tài)勢分析，中西部地區(qū)在國家經(jīng)濟發(fā)展中的作用愈加明顯，其地位愈加突出，同時，中西部地區(qū)土地價格不像一線城市寸土寸金，國家的宏觀調控政策對目前中西部地區(qū)的影響較小，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場空間巨大，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是新的經(jīng)濟增長點。
　　例如，中電光谷地產(chǎn)，正視我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)實情況，進行自我調整，以產(chǎn)品和城市兩者之間的融合為導向，促使中電地產(chǎn)經(jīng)營管理完成轉型。中電光谷地產(chǎn)聯(lián)合政府，優(yōu)化股權結構，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體鏈條進行整合，立足于房地產(chǎn)市場的需求，以及政府宏觀調控的要求，構建了產(chǎn)品和城市一體化發(fā)展的新型房地產(chǎn)模式，這一模式下，城市的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展緊密聯(lián)系，并進行一系列良性的互動，促進兩者的共同發(fā)展。具體而言，中電地產(chǎn)，對所有的產(chǎn)業(yè)資源進行整和優(yōu)化，利用市場為媒介，為當?shù)卣�府招商引資提供幫助，同時，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)的布局進行科學、合理的最佳設置，對入駐地產(chǎn)的企業(yè)和商家進行引導，并最大限度的給予幫助，幫助入駐的企業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，促進入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉型升級，與入駐企業(yè)共創(chuàng)造、共發(fā)展，同時，也加快我國城鎮(zhèn)化的進程，推動經(jīng)濟和社會的發(fā)展。
　　四、結語
　　綜上所述，當前環(huán)境下，我國經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)新的常態(tài)，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要影響，為保證我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，滿足人們的購房需求，我國政府通過宏觀調控對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行調控與引導，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須與時俱進，根據(jù)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況，以及政府的調控政策，促成企業(yè)的經(jīng)營管理戰(zhàn)略轉型，規(guī)避市場和政策帶來的風險，最大限度的減少市場和政策對企業(yè)造成的沖擊，增強市場競爭實力，謀求企業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展。
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