摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際操作過(guò)程還存在著很多未知因素，我們要正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)和處理，就必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過(guò)程管理全過(guò)程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，這是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的必然道路，希望本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員有所啟發(fā)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)管理
　　一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理堅(jiān)持的原則
　　一是必須要堅(jiān)持以動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項(xiàng)目管理思路；二是必須要堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理部組建的“三個(gè)一次性”科學(xué)定位；三是必須要堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成本核算制；四是必須要堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與施工風(fēng)險(xiǎn)相分離的原則；五是必須要堅(jiān)持建立內(nèi)部要素市場(chǎng)，為項(xiàng)目部提供最佳的有償服務(wù)；六是必須要堅(jiān)持以項(xiàng)目制度建設(shè)為基礎(chǔ)，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)行做到有法可依，有章可循，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目管理的制度建設(shè)，著重抓好兩個(gè)方面，即：企業(yè)層面的制度建設(shè)和項(xiàng)目部層面的制度建設(shè)；七是必須要堅(jiān)持對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的二次分配，保證項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。
　　二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概述
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，就是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)，具體來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)，其成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門(mén)，近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確�？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的主要內(nèi)容
　　一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理：這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理：是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)，這就是說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理：其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益，其控制管理主要是通過(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益；四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理：市場(chǎng)營(yíng)銷的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)、把握客戶，是一門(mén)很深的學(xué)問(wèn)，“酒香不怕巷深”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，因?yàn)楝F(xiàn)在的“香醇美酒”實(shí)在太多，所以必須對(duì)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。
　　四、房地產(chǎn)企業(yè)管理的手段
　　房地產(chǎn)企業(yè)管理共有四大手段，即：技術(shù)性手段；利益性手段；契約性手段和社會(huì)科學(xué)性手段，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨非常重要的變革時(shí)期，針對(duì)這樣的變革時(shí)期，我們中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)到現(xiàn)在為止，面臨著那些相關(guān)的問(wèn)題，我們針對(duì)這些問(wèn)題，該怎樣去解決，這是我們首要解決的問(wèn)題，總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要面臨三個(gè)困境，面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整、金融資本的波動(dòng)以及政策調(diào)控，分為三點(diǎn)，第一，利率匯率風(fēng)險(xiǎn)；第二價(jià)格泡沫隱憂，現(xiàn)在大家都在爭(zhēng)論當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)熱，因此這一點(diǎn)也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨非常重要的問(wèn)題；第三，融資渠道問(wèn)題， 總體來(lái)看，利率的變動(dòng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響是四個(gè)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資方、住房消費(fèi)者、土地市場(chǎng)，首先看一看利率變動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響，利率大家都知道，是一個(gè)資金成本的問(wèn)題，銀行貸款每年按揭的利率率會(huì)進(jìn)一步增高，承受的資金成本進(jìn)一步加大，如果利率進(jìn)一步升高，資金成本對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)會(huì)上升，同時(shí)也會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)一個(gè)預(yù)期，可能作為買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，會(huì)進(jìn)一步的去估計(jì)這個(gè)市場(chǎng)，會(huì)進(jìn)一步的加息，可能會(huì)持幣待購(gòu)，同時(shí)資金回籠周期也會(huì)進(jìn)一步的便短，其次是房地產(chǎn)投資方，由于市場(chǎng)的價(jià)格下跌，顯然易見(jiàn)會(huì)使投資方所承受的投資收益會(huì)下降，所以對(duì)投資方的影響，是投資收益率下降，而對(duì)于消費(fèi)者的影響，我們每個(gè)月需要還款的壓力加大了，這一點(diǎn)會(huì)影響很重要的方法，就是會(huì)影響到我們提前還款，同時(shí)由于這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期這個(gè)利率會(huì)進(jìn)一步的上調(diào)，預(yù)期到也個(gè)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步的下跌，很多購(gòu)房者存在著持幣觀望或者是準(zhǔn)備想買(mǎi)房但是又面臨著種種市場(chǎng)價(jià)格會(huì)下調(diào)的預(yù)期，這一點(diǎn)的影響也是非常重要的，總體來(lái)說(shuō)我們對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者也存在著非常復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性影響，而關(guān)于土地市場(chǎng)，中國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，使拿地的成本進(jìn)一步增強(qiáng)，土地的價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升，因此，在利率上調(diào)的情況下，土地價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升，總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫如果從金融的角度考察，面臨四個(gè)方面的主因：首先是銀行的過(guò)度參與，銀行不夠緊縮銀根，在放貸的審批上過(guò)于松散，影響了整個(gè)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增長(zhǎng)的一個(gè)主因；其次是寬松的金融環(huán)境，關(guān)于低利率的問(wèn)題，很多國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫都是因?yàn)楫?dāng)時(shí)泡沫時(shí)期，這個(gè)國(guó)家的金融產(chǎn)業(yè)政策所制訂的低利率政策所導(dǎo)致的；第三個(gè)方面，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱，第四，國(guó)際資本流動(dòng)影響，國(guó)際炒家投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，為的是投資收益，為了房地產(chǎn)價(jià)格的升值，為了匯兌升值導(dǎo)致的影響，綜合來(lái)看，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至全世界房地產(chǎn)泡沫四個(gè)方面的原因，都可以歸結(jié)為以上四點(diǎn)，我們分析了當(dāng)前各國(guó)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步產(chǎn)生泡沫原因之后，對(duì)于政府的政策，有哪些方面的借鑒因素呢？第一，關(guān)于匯率穩(wěn)定的問(wèn)題；第二，利率工具要合理利用，利率大幅度的上升或者大幅度的下降，都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)資金面的急劇緊縮或者急劇寬松，這都是導(dǎo)致泡沫的原因，因此利率也要合理有調(diào)節(jié)的有管制的進(jìn)一步溫和的調(diào)節(jié)； 第三，銀行貸款嚴(yán)格的控制，銀行貸款對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈影響非常大，所以銀行貸款的嚴(yán)格審批，在泡沫時(shí)期，也是非常重要的 。
　　五、結(jié)語(yǔ)
　　綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在實(shí)際操作過(guò)程還存在著很多未知因素，我們要正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)和處理，就必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過(guò)程管理全過(guò)程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，這是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]徐豐.我國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行機(jī)理及發(fā)展模式研究[D].吉林大學(xué).2009年
　　[2]杜宇.試論房地產(chǎn)營(yíng)銷策略.中國(guó)科技信息.2006（4）

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