【摘 要】 現階段，我國針對房地產行業(yè)采取了最嚴緊的宏觀調控，使得房地產行業(yè)發(fā)展重新回歸理性。過去粗放型經營模式已難以為繼，在行業(yè)整體利潤水平下降的情況下，需要企業(yè)做好規(guī)范細致的成本管控工作。通過制定合理的成本管理體系，降低產業(yè)成本，提高企業(yè)的市場競爭力。本文簡要闡述房地產企業(yè)的成本管控思路和采用的方法，提出通過合理的成本管控措施降低企業(yè)的營運成本，提高企業(yè)的競爭和的風險承受力。
　　【關鍵詞】房地產；成本管控；制度體系；激勵機制；目標方法
　　從2016年12月以來，全國房地產市場遭遇了諸如”限價、限購、限貸”等多種調控政策。在當前市場從緊，樓市低迷的情況下，房地產企業(yè)要想在激烈的競爭中立足，不僅需要有足夠的資金財力，還需要加強企業(yè)的成本管控，以此來全面提升企業(yè)和經營管理水平，實現公司盈利。
　　一、房地產企業(yè)成本管控的重要性
　　成本管控是房地產開發(fā)過程中的重要一環(huán)，是有效降低成本，實現利潤最大化的重要途徑。房地產企業(yè)的成本控制，即房地產企業(yè)通過對自身開發(fā)過程中成本的有效管控來降低企業(yè)生產成本，實現人力、財力、物力的最優(yōu)化，最大限度的降低成本費用，最終實現企業(yè)經營利潤的提高。
　　房地產企業(yè)做好成本管控具有重要的意義，首先，房地產企業(yè)成本管控工作做得好，可以完善企業(yè)的經營機制，提高企業(yè)的經營管理水平。其次，加強成本控制，節(jié)約資金成本，加快資金周轉率，降低企業(yè)財務風險，保證企業(yè)長足穩(wěn)定的健康發(fā)展。房地產企業(yè)的成本控制工作是一個需要全員參與的全過程、全方位的工作，所以做好房地產企業(yè)的成本管控工作，還可以提高企業(yè)的經營管理水平，提升員工的專業(yè)素質。
　　二、房地產企業(yè)成本管控存在的問題及局限性
　　1.缺乏成本管控制度體系
　　隨著房地產行業(yè)近年來的發(fā)展完善，房地產企業(yè)對成本管控工作有了一定的認識，但重視程度不夠高，沒有制定嚴格規(guī)范的成本管控制度和完善的成本管控體系。包括各類規(guī)章制度、崗位職責、控制流程等。使得房地產企業(yè)的成本管控工作一直處于粗放的管理狀態(tài)，缺乏規(guī)范和動力。成本管控不能在公司發(fā)展中充分發(fā)揮其積極作用。一些房地產公司中沒有設置成本控制部門或專職的人員，使得成本管控工作流于形式不能有效的執(zhí)行和考核。
　　2.缺乏成本管控的目標和方法
　　我國從1998年放開土地市場以來，房地產行業(yè)做為一個全新的行業(yè)異軍突起，20年來隨著我國市場經濟的快速發(fā)展，產業(yè)結構得到了不斷地調整和完善，房地產業(yè)獲得高速發(fā)展，取得了高額的回報。但是許多房地產公司只注重規(guī)模的不斷擴大，經營利潤的節(jié)節(jié)提升，卻對成本管控工作未給予充分的重視，沒有可行的成本控制目標和方法，導致很多房地產企業(yè)的支出失控，成本浪費嚴重，遠遠超出了預算，對房地產行業(yè)的發(fā)展產生了十分不利的影響。
　　3.缺乏對實際成本的控制
　　房地產企業(yè)往往忽略了長期發(fā)展計劃的制定和實施，認為房地產企業(yè)變換莫測，計劃趕不上變化，使房地產企業(yè)的開發(fā)和經營缺乏計劃性和連續(xù)性，只盲目的做項目，卻不善于做項目總結，不能對項目開發(fā)過程中的優(yōu)缺點進行梳理。使得后面的項目不能借鑒到前面項目中的經驗和不足。
　　4.缺乏激勵機制
　　房地產行業(yè)的成本控制工作是一個全方位、全過程、全員的相互配合的一個過程。一個合適的激勵機制往往是員工動力的源泉，同時也是企業(yè)利益的保障。房地產項目從設計、建設、財務等各方面都可以優(yōu)化，降低成本或稅負，這就離不開各部門各崗位員工的積極配合。成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強迫式的灌輸，也不是靠自覺意識的提高，而是依靠有一定活力的激勵機制。因此，一個好的激勵機制可以促進員工的主觀能動性，激發(fā)員工的工作積極性和工作熱情。一些企業(yè)，只注重了最后的銷售環(huán)節(jié)的激勵，而忽視了前期成本管控環(huán)節(jié)。使得員工的積極性得不到充分發(fā)揮。
　　三、對房地產企業(yè)現有問題的解決對策
　　1.建立完善的成本管理制度
　　建立完善的成本管理制度，優(yōu)化自身的成本管理體系，細化成本管理內容，包括項目從拿地、開發(fā)各階段、籌資成本以及管理、營銷等各項內容，成本管理制度的制定要緊密結合企業(yè)的自身情況，要全過程、全方位的涵蓋各個環(huán)節(jié)。
　　2.根據項目不同階段，制定合理的目標成本
　　根據項目情況和特點，確定目標人群和產品的規(guī)劃方案，并做深入的市場調研和市場競爭力的確認。提前做好項目規(guī)劃及預算，根據企業(yè)的目標利潤，制定開發(fā)過程中各階段的目標成本，并圍繞目標成本規(guī)范項目各階段的資金支出。預防成本超支的現象發(fā)生。目標成本的制定需要反復測算，過高和過低的目標成本對房地產企業(yè)的成本控制都沒有任何意義，不能有效地對成本進行控制。為了使用目標成本管控能夠有效實行。企業(yè)要單獨設立成本控制部。做好項目各環(huán)節(jié)的成本管理和監(jiān)督，對項目過程中出現的問題、解決的方案進行分析和總結，并整理成冊，為今后的項目開發(fā)起到引薦作用。為了提升成本管控工作在企業(yè)中的重要地位，讓員工能夠充分認識成控工作的重要性。企業(yè)成立以總經理掛帥的成控管理小組，各相關職能部門負責人參加，明確各部門管理職責，理順各部門之間的成本管理關系。并不定期組織成本控制管理協調會議，及時解決項目過程中發(fā)現的問題。
　　3.做好項目各階段的成本管控工作
　　房地產行業(yè)業(yè)務本身具有特殊性，較長的開發(fā)周期、較多的供應商，整體項目建設規(guī)模大，同時還會受到政策、市場等多方面的影響，哪一階段的失誤都會給整個項目造成較大的影響。因此做好項目開發(fā)過程中每一階段的成本管控工作，對整個項目來說都是非常必要的。
　�。�1）項目投資決策階段的成本管控。投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是房地產企業(yè)成本管控的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，企業(yè)要以市場為導向，并對項目的基礎資料，包括地理位置、周邊環(huán)境、配套設施、發(fā)展趨勢、規(guī)模以及投資概算等基礎內容進行評價分析。通過深入充分的市場調研，為決策層提出切實可行的決策方案，進行項目可行性論證后即對項目進行立項。

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