10月22日晚，財(cái)政部公布了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的最新調(diào)控政策，對(duì)首次購房的首付比例、稅費(fèi)減免、購房利率都做了很大的調(diào)整，例如首付下降到二成、利率浮動(dòng)下調(diào)了30%、土地增值稅和印花稅免征，契稅下調(diào)到1%。值得贊賞的是，中國政府在這次新政中強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活”的精神。

　　房地產(chǎn)新政部分佐證了此前流傳多日的坊間消息，但另外一些更為刺激性的消息則沒有證實(shí)，而這部分內(nèi)容是增強(qiáng)房地產(chǎn)商和投機(jī)者博弈能力，例如放寬對(duì)居民購買第二套住房的限制、減免買賣二手房交易稅費(fèi)、降低開發(fā)商的土地增值稅、延長開發(fā)商繳納土地出讓金的時(shí)限及其開發(fā)周期等。

　　坦率地說，很多地方政府已經(jīng)開始對(duì)這些更為刺激的傳言進(jìn)行逐漸的落實(shí)，尤其在放寬第二套住房限制方面。而像潘石屹這樣的地產(chǎn)商也更希望“二套房”解凍，因?yàn)樗麄兠靼�，自住性的購房力量是不能在目前的房價(jià)水平上寄托太多希望，在所謂的“持幣觀望”人群中，準(zhǔn)備購買首套房自住者是“觀望的耐性差但苦于持幣不足 ”，而對(duì)于那些已經(jīng)有房產(chǎn)的“二套房”購買者則“有幣但觀望的耐性強(qiáng)”。

　　我們?cè)�在《房價(jià)將進(jìn)入“主跌區(qū)”》里表述了“房價(jià)趨勢模型”。我們用城鎮(zhèn)居民收入流的增減變化來預(yù)測中期(未來3年)房價(jià)的走勢。在我們看來，居民的整體收入流惡化是不可避免的，是經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，而不是政府可以控制的。政府可以削減利息支出、削減稅費(fèi)但無法讓居民的經(jīng)常性收入流恢復(fù)到2007年之前5年的增長水平。今年上半年的居民經(jīng)常性收入流增長(不算上財(cái)產(chǎn)性收入的變化，例如股票)大約是6%，比之前的12%減少了一半，下半年的收入流很可能是負(fù)增長的。與之相似的是，中國企業(yè)的盈利情況也將大幅度下降，我們以 A股上市公司為例，今年也許整體上可以保持13%的盈利增長，而2009年的盈利則很可能在-10%到3%之間，這是一個(gè)幅度非常大的變化。我們堅(jiān)持收入流的變化是正確衡量資產(chǎn)狀態(tài)和價(jià)值的唯一因素。10月22日美國道指大跌500多點(diǎn)，恰恰正是對(duì)美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力非常糟糕的反映。如果說企業(yè)的未來盈利變化狀態(tài)決定了股市的狀態(tài)，那么居民收入流的變化自然也決定居民資產(chǎn)(房地產(chǎn)是占絕對(duì)大頭的資產(chǎn))的變化狀態(tài)。

　　實(shí)際上，如果房地產(chǎn)商能夠理解市場的狀態(tài)，在居民收入流初始衰竭的時(shí)候，以降價(jià)來帶動(dòng)交易量的上升，快速拿款并可以跟地方政府談判新的地價(jià)問題，那么它們的盈利鏈條還是完整的—— 就像萬科那樣。相反，如果它們認(rèn)為地方政府力量是靠得住的，并漠視經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并迷信政府力量可以快速撬動(dòng)消費(fèi)、恢復(fù)過去狂熱的狀態(tài)，那么它們將失去最好的機(jī)會(huì)，一旦居民收入流處于深度下滑階段，房價(jià)將會(huì)超跌。

　　用較短時(shí)期的眼光來看美國現(xiàn)在的房地產(chǎn)和股市的下跌，認(rèn)為是次貸危機(jī)和華爾街的貪婪所致，但如果用比較長遠(yuǎn)的人口結(jié)構(gòu)觀點(diǎn)來看，是所謂的“嬰兒潮(1946-1964出生的人)回潮”效應(yīng)。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Andrew.Abel在其 2001年發(fā)表的論文《Will Bequests Attenuate the Predicted Meltdown in Stock Prices When Baby Boomers Retire?》里說，嬰兒潮一代退休了,他們就會(huì)逐步賣出手里的股票(和房地產(chǎn)),而接盤的結(jié)構(gòu)性人口(當(dāng)然很多人可以夸大美國移民的能力，就像夸大農(nóng)轉(zhuǎn)非的能力一樣)又沒有那么多,因此美國的資產(chǎn)價(jià)格會(huì)逐步下降。但是Andrew.Abel沒有想到是用一種劇烈的方式來實(shí)現(xiàn)的。中國2006年已經(jīng)開始老齡化了，而城市人口的老齡化更早一點(diǎn)，城市里的獨(dú)生子女政策使得因結(jié)婚產(chǎn)生“兩戶變成1戶”，未來的接盤人口變少，而主流學(xué)術(shù)界對(duì)中國未來的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”速度和“大城市集聚”又過度夸大，導(dǎo)致中國的大城市又出現(xiàn)一個(gè)新的“回潮效應(yīng)”。從這個(gè)角度看，即使二套房政策現(xiàn)在解凍，也不會(huì)改變趨勢。

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