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零打碎敲救不了樓市:政府救樓市

發(fā)布時間:2020-04-10 來源: 美文摘抄 點擊:

     如果不把真正制度性的深層次的問題解決,就是再零打碎敲地出臺一些利好政策,也只能是隔靴搔癢,收效甚微。      銀行的利息減了,開發(fā)商的價格跌了,政府的稅收也降了,但房地產(chǎn)市場仍然難以走出低谷。中國的房地產(chǎn)市場就如同股市一樣,利好頻出,卻不見起色。原因何在?
  其實,此中的道理也是一樣。如果不把真正制度性的深層次的問題解決,就是再零打碎敲地出臺一些利好政策,也只能是隔靴搔癢,收效甚微。就如同大小非的問題如果不能妥善解決,中國股市就很難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。
  首先,是土地問題。以往,土地的供應(yīng)由國家單方壟斷,而土地出讓金又是地方財政收入的主要來源,所以地方政府自然通過拍賣抬高地價。面粉貴了,面包自然漲價,土地貴了,房價自然水漲船高。而另一方面,雖然近幾年小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和面向城市居民的銷售從未停止過,但由于沒有合法的保障,購房人的利益是空中樓閣,而開發(fā)的收益也沒能公平合理地分配給貢獻(xiàn)出土地的農(nóng)民。此次十七屆三中全會上提出:讓農(nóng)民能夠進(jìn)行有償流轉(zhuǎn)土地的收益,應(yīng)該是中國土地制度的一大改革。同時,全國已有部分地區(qū)對土地制度改革進(jìn)行摸索。重慶等地探索的“宅基地?fù)Q住房,承包地?fù)Q社!钡霓r(nóng)民進(jìn)城機(jī)制,已引起中央高層關(guān)注。浙江不少農(nóng)村開展社區(qū)股份合作制改革,允許農(nóng)村集體資產(chǎn)入股,讓農(nóng)民帶著股份進(jìn)城。農(nóng)村土地的流通,一方面可以增加土地供應(yīng),抑制地價上漲,另外一方面,可以讓農(nóng)民得到更多的利益,刺激農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和激活農(nóng)村消費市場。
  其次,是稅收問題。目前,我們在房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅收過多,而在持有環(huán)節(jié)稅收為“0”。流通環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等稅收相加,已經(jīng)超過房屋總價的10%,而且?guī)缀跞哭D(zhuǎn)嫁給了購房人,令他們苦不堪言。所以,減免房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅收,開征持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅是勢在必行的。由于物業(yè)稅是根據(jù)房產(chǎn)每年的市場評估價格逐年征收,所以,征收物業(yè)稅,可以改變目前地方政府財政收入主要依賴土地出讓金,通過高價拍賣土地獲取資金搞形象工程的短期行為,結(jié)合物業(yè)稅的征收,讓地方政府的眼光著重于地方經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展和房產(chǎn)的保值增值。當(dāng)然,每個家庭名下的第一套住房是可以免征物業(yè)稅的。
  第三,是收入和信心問題。之所以市場會激而不活,最主要的原因是購房人對未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期不樂觀,許多中產(chǎn)階級在過去的一年中在股票市場上損失慘重,少則幾十萬,多則幾百萬,叫他們拿什么來買房?而未來3-5年的經(jīng)濟(jì)前景又使得他們對自己未來的收入增長持悲觀情緒。也許咬咬牙能買得起,但將來按揭供得起供不起沒有信心。所以,要想真正地激活市場,還得使宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速穩(wěn)定的增長,使購房人的收入持續(xù)增加,股市盡快地走出熊市,也是一個配合條件。其實,經(jīng)濟(jì)本身在很大程度上就是一個信心問題,信心高漲,就會加大投資和消費,經(jīng)濟(jì)就會真的向好,就會進(jìn)一步激發(fā)人們的信心。相反,信心低落,人們就會不投資、少消費,經(jīng)濟(jì)就會真的變差,信心就會進(jìn)一步下滑,形成惡性膨脹。
  如何從觀望情緒中和信心低潮中走出,需要政府及時出臺一系列的措施,也需要政府利用好這個市場調(diào)整的時機(jī),從中長期出發(fā),在制度上做出一些深層次的改革和調(diào)整,讓中國的房地產(chǎn)市場走上積極健康和可持續(xù)發(fā)展的道路。
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