量價齊漲是今年房地產(chǎn)市場回暖的最有力證明，但接下來呢？基本面能否支撐房價持續(xù)反彈？ 　　 　　5月21日凌晨1點，李老先生在睡夢中被中介的電話驚醒。“好，就350萬，說定了，不能變了！我明天一早就來付定金、簽協(xié)議�！彼�快速、干脆地報出了價格。
　　連續(xù)一周和中介、上家、競爭買家斗智斗勇、討價還價，李先生最后為女兒敲定了這套上海莘莊地區(qū)的連排別墅。350萬的到手價，如果加上稅金和交易費，女兒一家總共要支付360多萬的總房款。
　　今年一二月份的房地產(chǎn)市場的回暖被稱為“小陽春”，可是“小陽春”隨著天氣升溫，勢頭越來越猛，現(xiàn)在成了“盛夏”，今年前5個月幾個大城市房地產(chǎn)市場的月均成交量幾乎達到了2007年的月均水平。誰都知道，2007年是一個非�？駸岬哪攴�。這出乎所有人的意料。
　　與此相對，專家?guī)缀鯚o一認為這種瘋狂的上漲具有持續(xù)性，“怎么上去的，還怎么下來，這是鐵律�！鄙缈圃貉芯繂T馬光遠說。
　　房地產(chǎn)市場成了專家向左，購房者向右的局面。
　　
　　買入、買入……
　　
　　北京的華先生今年3月份簽了合同，在望京地區(qū)買入一套二手房，11600元/平米，總價125萬�；�了一個月辦各種手續(xù)，4月底辦過戶那天，有人跟他搶這套房子，出價140萬。
　　上海賣給老李先生別墅的上家是一對在中東做生意的夫婦。因為風聞上海房地產(chǎn)成交開始回暖，趕緊從國外回來賣房子。最初他們在地產(chǎn)中介的掛牌到手價是338萬。讓他們喜出望外的是，房子一掛出，每天來看的人絡繹不絕。短短10天內(nèi)，這對夫婦幾次跳價，最后開到350萬的到手價，“而且，一直不肯收定金。就等著最后更高的報價�！�
　　“這套是這個別墅區(qū)最好的位置，花園好，交通好，社區(qū)成熟。”從今年年初到現(xiàn)在，他和女兒一共看了10多套閔行莘莊地區(qū)別墅，這套3層外加一個閣樓、建筑面積共216.7平米的房子，是父女倆目前最滿意的房子�！昂臀覀儞尩娜撕芏�，光一起談價的就有五六個。幾個中介還差點打起來�！�
　　北京的華先生因為自己要買房，在二三月份看了七八個樓盤，端午前陪著老家來的親戚又看了一圈樓盤，前后一對比，華先生對這幾個月樓市的火爆以及價格上漲感受深刻。
　　“青年路那里有個樓盤，原來我看的時候，1萬3，端午節(jié)前我們又去看，1萬6，剩下的戶型很少�！�
　　“百子灣有個樓盤叫美利山，推出時號稱底價上市，原來9500元/平米，現(xiàn)在14000元/平米，我跟售樓的聊，說原來不是9500元/平米嗎？售樓的說，9500你要是拿來有多少我11000元/平米都收走。
　　“四惠地鐵后面有個樓盤，都是小戶型，精裝修，原來每平米是18000元-19000元，現(xiàn)在，拋除每平米3000元裝修費，一平米也20000多。
　　量價齊漲是今年房地產(chǎn)市場回暖的最有力證明。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京共成交商品住宅295.1萬平方米，與去年同期相比上漲54.6%。與2008年第四季度相比，環(huán)比上漲29.3%；上海成交281.7萬平方米，同比上漲34%，環(huán)比增長38.4%；深圳成交168.76萬平方米，同期飆升了239.42%。
　　3月份很多城市的成交量，直追樓市黃金時代2007年的水平：
　　北京成交商品住宅約155萬平方米，幾乎接近2007年160萬平方米的月均成交量；新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長82%，與去年同期相比大幅增長94%。
　　上海成交商品住宅約150萬平方米，幾乎與2007年3月的成交量持平，創(chuàng)出近16個月來的新高。
　　土地市場上，5月份爆出最大新聞，廣渠門10號地拍賣，經(jīng)過14天的21輪報價、89輪現(xiàn)場競價，富力地產(chǎn)以10.22億拿下這塊7.25萬平米的土地，樓面地價達15000元/平方米。這對本來就火爆的房地產(chǎn)市場來說，真是鮮花著錦烈火烹油。
　　房地產(chǎn)的黃金時代回來了？
　　
　　通脹要來了？
　　
　　去年因為樓市低迷被壓抑的剛性需求必須釋放，是解釋樓市火爆的最直接原因。
　　在北京市朝陽稅務局等候繳稅的時候，房產(chǎn)經(jīng)紀排隊，很多當事人在大廳外面閑聊。華先生說，感覺六七成的二手房買家都是自己住，投資的買家也有，“占三四成吧�！�
　　華先生有個4歲的可愛女兒，他們一直租房子住。去年房價回落開始密切關注市場，今年感覺價格降差不多了，也因為迫切需要，決定買。從鄭州來的親戚則是因為孩子大學畢業(yè)分在北京工作了，想給孩子買套房。
　　有媒體報道，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀認為： “一季度90平米以下的成交量，占到了總成交量的65%到70%左右，作為投資需求，普遍來說是在130平米以上的，才僅僅占到了10%�！�
　　但隨著樓市的持續(xù)火爆，改善性需求和投資需求的買家陸續(xù)進場。根據(jù)北京房地產(chǎn)中介我愛我家的數(shù)據(jù)，5月兩個小長假，端午節(jié)3天小長假與五一3天小長假相比，改善性需求占總需求的比例從45%上升到65%，平均單套成交面積從85平米上升到92平米。這說明改善性的購房，特別是“以小換大”、“以舊換新”的需求正在成為市場的主流。
　　上海的老李先生今年63，是熟人圈里出名的“炒房達人”。從2000年，他平均每兩年搬一次家，通過置換、拆遷補償、買入賣出，經(jīng)手過八九套房子。每次搬家，房子搬得越來越大，地段越來越好，小區(qū)越來越高檔。現(xiàn)在，他在徐匯區(qū)100多平米的一套兩室一廳房子和女兒在靜安寺的高檔公寓就是他這些年的輝煌戰(zhàn)果。因為選擇在上海市中心升值最快的地塊，這兩套不動產(chǎn)的價格3年里都翻了幾番。
　　從去年年底開始，繼承了李先生“愛折騰”基因的女兒就慫恿著父親把市中心的房子賣了，改去郊區(qū)買別墅。女兒今年31歲，已婚，沒孩子。夫妻倆目前各自效力于不同的國際IT巨頭，收入都在兩三萬之間�，F(xiàn)在住在靜安寺一高檔小區(qū)。
　　一開始，他很猶豫。買別墅畢竟是筆巨大的開支，去年開始，他的余錢都深套在股市里，動起來就是割棺材本了。和上海眾多熱衷理財?shù)陌傩找粯�，黃先生每天關注報紙、電視臺的各種財經(jīng)新聞，關心著股市、房市的一切消息。
　　“從4月份開始，上海房產(chǎn)的每日成交量就上來了。前兩天最高，每日達到1200多套。而且，不光是剛性需求的普通住宅，高端的房產(chǎn)，像500萬到1000萬的房都賣得很火……”李先生精準地報出連續(xù)幾日的成交套數(shù)。女兒反問他――“現(xiàn)在還有什么其他更好的投資途徑？”
　　“現(xiàn)在看來，通脹是避免不了的。中央4萬億花出去了，美國又在大量印鈔票，人民幣未來肯定是貶值的。我個人的想法，年底就可能會大幅度通脹。”“我想了又想，還是不動產(chǎn)是最保值的。不管怎么說，未來幾十年，中國城市化的趨勢是不變的�！�
　　讓李先生最后贊同女兒買別墅的另一個理由是，他認為：近郊的別墅跟市中心的高檔住宅一樣，都是稀缺資源，“以后市政府肯定會嚴格限定別墅開發(fā)。只有像南匯、奉賢這種地方才可能會有大規(guī)模的別墅區(qū)了。所以，靠近市區(qū)的別墅絕對是最具投資價值的�！�
　　今年政府工作報告中提出的全年新增人民幣貸款５萬億元，前4個月已經(jīng)完成了全年的任務。中國名義上執(zhí)行“適度寬松貨幣政策”，實際上執(zhí)行的是“非常寬松貨幣政策”。
　　兩三年后中國將面臨通脹，幾乎是大部分人共同的擔憂，有人甚至認為，今年年底前就可能出現(xiàn)通脹現(xiàn)象。
　　為了抵御通脹采取的買房行為，在上海、浙江等地更加明顯。不少媒體驚呼：溫州炒房團回來啦！據(jù)《經(jīng)濟觀察報》報道：“4月份，浙江人占浦東二手房成交的30%，這其中溫州人約占80%，他們主要買高端樓盤，面積相對不是很大，看準了就馬上下單，且?guī)缀醵际?成貸款�！鄙虾５�21世紀不動產(chǎn)陸家嘴區(qū)域高級經(jīng)理楊雷介紹，4月份浦東二手房成交額近60億元，根據(jù)以上推算，僅僅一個月溫州人購買浦東二手房就高達4億多元�！熬拖褓I白菜一樣買房子�！�
　　就算是自住需要，通脹也是支持買房的一個理由。從事金融服務業(yè)的華先生認為，“大的金融危機之后都有通脹，歐美和日本的房價也是穩(wěn)定曲線向上的，就算有回調(diào)，上漲的大趨勢也不變。”他說 ：“通脹理論現(xiàn)在得到了絕大部分人的認可，等到兩三年后通脹起來了再買，就晚了。”
　　但是，隨著剛性需求充分釋放而力度趨弱，改善性需求和投資需求是否力道足夠，能夠接過接力棒，將房地產(chǎn)市場的火爆繼續(xù)下去，這是個問題。
　　
　　怎么上去，就怎么下來
　　
　　“肯定能！”北京的華先生堅定地說。他詳細描述了4月底過戶那天稅務局的“盛況”。
　　“早上4點半我的中介機構(gòu)的房產(chǎn)經(jīng)紀就到朝陽稅務局排隊去了，我自己是7點半到的。到了一看，一共排了4個隊，我的經(jīng)紀人在其中一個隊排第四。每個隊有100多人，4個隊有500人吧。因為大廳小只能排這么多，還有很多人在外面等著，烏泱烏泱的全是人，聽保安說其實下午才是人最多的時候，很多人一等就是一天�！�
　　“需求太強勁了！”華先生感嘆說。
　　對上海的李先生和他女兒一家來說，這是一個冒風險的投資決定。360萬左右的房款，要支付136萬的首期。李先生把股市里套住的資金全部割肉出來，搜刮完衣裳口袋里每一分錢，幫女兒湊足了首期�！拔腋�我女兒說了，你爸現(xiàn)在身邊沒有一分錢了，只有等著每月的退休工資。要是忽然有個大開銷，麻煩就大了。以后，你可不要對你爸不孝順。”
　　小兩口原本還欠著銀行100多萬的房貸，再加上200萬新增貸款，以后每個月共要還2萬多的按揭。按夫妻倆的收入，再把靜安的高檔公寓房出租出去，目前看來每月還貸還不是問題，“靜安的房子大概能出租個13000到14000之間�，F(xiàn)在鬧經(jīng)濟危機，好多老外都被母公司抽掉回國了，租金已經(jīng)跌了不少。以前這樣的兩房兩廳能租到20000/月呢�！�
　　這依然是個充滿風險的決定。今年年初，女兒所在的公司開始大幅度地裁員，到如今，分批名單還沒公布完。公司里人心惶惶，“我們部門被砍掉的可能性最大，每天早上，大家都提心吊膽――說不定收到一封人力資源部發(fā)來的email�！�
　　也有一些不同的看法。上海一家券商的馮先生冷靜地說，房子的價格增長脫離居民收入增長一路狂奔，究竟能跑多遠，實在值得懷疑。“非需求性的價格重估就是泡沫，是泡沫就必然破滅。”
　　即便大家都認為會通脹，經(jīng)濟學家更看重通脹后央行加息所帶來的影響。野村證券全球首席經(jīng)濟學家孫明春在其最新發(fā)布的研究報告中指出，中國下半年將重現(xiàn)通脹。孫明春表示，隨著基數(shù)效應的消退以及一攬子刺激措施的影響逐漸推高生產(chǎn)者價格，第四季度通脹將上揚至年同比2.1%。孫明春認為，今年中國人民銀行沒有必要再進一步降息。預期中國人民銀行明年會加息81基點。
　　經(jīng)濟學家謝國忠也認為，央行放水會造成明年通脹，屆時央行加息，房地產(chǎn)和股市將下跌，“泡沫爆掉”。
　　馮先生感嘆：“很多人買房子的時候，不知道加息3個百分點得支付多少利息。”
　　謝國忠說：“經(jīng)濟危機來了之后，中國的銀行并沒有受多大影響，還有很多錢，央行把這些錢放出來，炒作資產(chǎn)價格，短期看沒有通脹，沒有什么不好，但是由于出口短期內(nèi)不可能上升，沒有賺到新錢，舊錢是有限的，很快花光，通脹來了之后央行加息，泡沫必然破滅�！�
　　針對今年一季度我國房地產(chǎn)市場回暖，潘石屹認為，股市、房地產(chǎn)市場在大量資金的支持下，出現(xiàn)了回暖的態(tài)勢。但未來中國房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展，最重要的還是取決于全球金融危機和中國經(jīng)濟的演變情況，在這一點上現(xiàn)在還不能過分樂觀。
　　潘石屹認為，貨幣政策寬松，加之政府允許房地產(chǎn)企業(yè)可延期繳納土地出讓金，導致中國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)渡過“生死劫”。但他同時認為，“過剩仍然是中國房地產(chǎn)市場的主流。”
　　經(jīng)濟學家馬光遠認為：“在樓市供過于求的基本面、居民購買力、宏觀經(jīng)濟不明朗、信貸政策不會持續(xù)和房地產(chǎn)自身周期等諸多因素主導下，下半年房地產(chǎn)將面臨更嚴峻的局面，房價反彈不會持續(xù)，直至價格真正調(diào)整到位。”
　　易居中國•決策咨詢認為，5月份北京市的成交量為190萬平方米的水平，而4月份的成交量是在206萬，雖然兩者差距不是很大，但市場漲幅已經(jīng)明顯放緩，而近期的日成交水平已經(jīng)低于前期平均水平。
　　他們的研究意見說，從目前的成交狀況來看，在今后的一段時間內(nèi)市場成交量可能會出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，但今年的市場整體水平應該強于去年，而未來是否能夠持續(xù)前期市場狀態(tài)主要還是看價格因素，由于市場的熱銷部分項目的價格已經(jīng)開始出現(xiàn)一定程度的上漲，整個市場的成交均價也出現(xiàn)上漲，這可能對后期的市場成交有一定的抑制作用。
　　馬光遠以“瘋狂”一詞評價目前的樓市，他認為，“怎么上去的，還會怎么下來，這是鐵律�！�
　　但投資房產(chǎn)的人說：“我們也沒什么理論、數(shù)據(jù)和分析，就是感覺。”
　　心頭盤算過無數(shù)遍利弊得失，李先生做了預防最壞結(jié)果的方案B。一旦女兒丟了工作，他就賣掉老兩口在市中心的房子，幫女兒還貸款。
　　搬去和女兒女婿合住，自然是最壞的打算。“老實說，我們年紀大的人和他們年輕人很難住在一起。平時感情再好。時間久了總會起矛盾�！崩钕壬鸁o奈地笑笑，欲言而止�！翱墒俏液髞硐胂�，我的錢以后還不是全留給他們的么？”

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