□ 記者 時間走到2010年夏天，趙明（化名）的商鋪投資已經做到了第4個年頭。雖然手上還有200萬的閑散資金，但他敏銳的感覺到，受房價政策的影響，商鋪的回報率已經沒法和4年前比。
　　最明顯的例子是，菱角湖一個大牌商業(yè)地產商的鋪賣到了每平方米3萬元。照此推算，收益不變，總投資增大，4-6%的回報率已經算很高。但這還是武漢做得比較好的商鋪，其他商業(yè)地產項目還要低于這個數(shù)字。但他四年前在漢口中南劇場和光谷步行街的兩處商鋪，收益是10%往上走。
　　趙明的思維方式回到了2007年，那年他面對一路飛漲的房價，果斷結束了房地產投資，轉向商鋪。現(xiàn)在他打算在商鋪投資上收手，但下一步該做什么？
　　
　　謝絕大資金的炒鋪合作
　　
　　有朋友建議趙明把手中的商鋪賣掉一處，和他一起做更大的商鋪投資，其實就是俗稱的炒鋪。這個朋友是趙明投資商鋪的領路人，但他的商鋪投資歷史已經有14年。現(xiàn)在此人買鋪都是以1000平方米為起點，根本不做市場商鋪。因為資金量大，選的商鋪位置好，收益比趙明高很多。
　　此人曾經買下一處大市場商鋪的外圍臨街商鋪，“背靠大樹好乘涼”的投資理念讓趙明眼看著他三個月賺到900萬。
　　他的理念是通過貸款銀行、租戶和自己三方來抵銷風險。他勸說趙明，“有他們?yōu)槲覀冏雒赓M的市場調查，不用擔心位置。選租戶的時候只找信譽度高的銀行和電器連鎖商，第一年不要租金，由他們來裝修，第二年轉手賣掉，就能賺一大筆錢�！�
　　趙明曾經想過和他合作，資金上能共享，還能跟他學更多門道。但朋友的后半段話打消了趙明與他合作投資的想法�！稗D手賣鋪要過戶，本身就是扯皮拉筋的事。再說，我手里的幾處商鋪，目前回報率都很高，中止合同也要承擔一定風險�！�
　　
　　高于商鋪的回報率
　　
　　趙明屬于把投資放在一個籃子里的人，曾經是房產，后來是商鋪。因此他在做每項投資時，都會密切關注政策，還會專門找個筆記本做投資心得的記錄。
　　那些天，他關注的一個詞語是“沿海產業(yè)轉移”。 一線沿海城市的勞動力成本、能源等成本不斷上升，加上人民幣升值、出口退稅下調，使得那些低附加值、依賴成本取勝的勞動密集型產業(yè)失去了競爭力，必須遷往生產成本較低的中西部地區(qū)。
　　趙明發(fā)現(xiàn)，武漢的光谷、東西湖和沌口三個國家級開發(fā)區(qū)將是重點落戶地區(qū)�！把睾．a業(yè)轉移”伴生的經濟現(xiàn)象，將是工業(yè)地產的興起。
　　一個周末，趙明和光谷步行街商鋪的租戶談完續(xù)租，開著車繼續(xù)往光谷大道方向走，他在一處原武漢老醫(yī)藥企業(yè)的舊址上看到一棟工業(yè)地產項目。這個項目分研發(fā)樓和公寓樓兩種，價格分別是3000多元/平方米和4000多元/平方米。
　　趙明和項目銷售人員聊了半個小時，心里就做了決定，買公寓樓。“它的唯一缺點就是沒有陽臺，水電按工業(yè)用途收費，但即使把這些成本都折算進去，價格還是比商鋪便宜許多�！�
　　他又算了筆賬，“開發(fā)商承諾的租金是33元/平方米，即使按最不濟的20元/平方米算，回報率也有6.7%�！钡�這是趙明非常保守的估計，他明白工業(yè)地產回報率一般為8-10%，高者可達12%，若政府給予政策優(yōu)惠，回報率將高出15%。
　　
　　要有合適的企業(yè)入駐
　　
　　工業(yè)地產需要關注的另一點是，“周邊有無合適的企業(yè)入駐�！壁w明早就從政府規(guī)劃中了解到，這個項目所在地區(qū)有華為和一系列IT企業(yè)的研發(fā)中心進入。
　　“這些企業(yè)的研發(fā)中心一般只有10個人以內，他們不需要大型生產廠房，水、電、光纖配套的公寓樓非常適合。做個不好的打算，即使找不到合適的企業(yè)租戶，簡單裝修后，距離魯巷這么近的位置也非常好租�！�
　　陽邏的工業(yè)園區(qū)也很多，但趙明不會選擇。“因為那附近的企業(yè)以武鋼和一冶為主，關系到環(huán)保和排污等問題，這不是剛入門的工業(yè)地產投資者能應付的。”
　　除此以外，工業(yè)地產的配套也將決定投資的成功與否，因為完備的商業(yè)配套也會為工業(yè)地產增值。趙明現(xiàn)在了解到的只是行業(yè)、物流和交通，以及當?shù)氐漠a業(yè)和招商政策等。下一次選擇，他希望是一個完備的產業(yè)園區(qū)，開發(fā)商能為進駐企業(yè)提供設計研發(fā)、物流運輸、生產制造等全方位的增值服務，“我的租戶可能會相對穩(wěn)定�！�
　　
　　選擇國家和省級開發(fā)項目
　　
　　趙明選擇工業(yè)地產的另一個原因是，“相比較民用住宅和商鋪，工業(yè)地產的開發(fā)較晚，國家在這方面的監(jiān)管還處于空白�！背鲇诔鞘薪洜I的戰(zhàn)略性需求，有些項目還對工業(yè)地產投資者在政策和稅收等環(huán)節(jié)上有優(yōu)惠。
　　但開發(fā)主體的選擇非常關鍵，趙明建議，“只選國家級和省級開發(fā)區(qū)的工業(yè)地產項目，地市級的風險大，回報也較慢�！�
　　趙明的筆記中，武漢的光谷、東西湖和沌口都是工業(yè)地產理想的投資區(qū)域，相對成熟的工業(yè)地產項目有光谷芯中心、光谷國際企業(yè)中心、佳海工業(yè)園、海峽創(chuàng)業(yè)城等。
　　剛開始投資工業(yè)地產，趙明只打算投資公寓樓和研發(fā)樓�！吧�產型的工業(yè)地產更考驗你的專業(yè)知識，層高的講究、桁架走向都會影響選擇，我現(xiàn)在還沒修煉到那一步。”
　　趙明更大的理想是，拉幾個信得過的朋友，聯(lián)合做工業(yè)地產開發(fā)。趙明在做他的投資筆記時，曾記下這么一筆：《中國城市競爭力藍皮書》曾對全國50個城市的工業(yè)地產投資潛力進行研究并排序，武漢名列中西部城市之首，工業(yè)地產處于“原始股”階段。
　　
　　趙明的投資建議
　　
　　1、此項目過往5年的歷史，現(xiàn)在的狀況，未來十年的規(guī)劃，更長遠的定位，尤其是對工業(yè)的規(guī)劃定位，這影響到你購買的工業(yè)地產土地性質。
　　2、目前工業(yè)地產的信貸政策基本與商業(yè)地產相同，沒有受到國家二套房、三套房政策的波及。目前商業(yè)地產在一些地區(qū)受到一些限制，譬如重慶和深圳兩地已經限制外地人購買商業(yè)地產，而工業(yè)地產尚未受限。
　　3、工業(yè)帶動商業(yè)與引出商業(yè)，總的來說，工業(yè)投資選地點，應該圍繞大商圈半小時范圍，越接近越有價值，尤其是商圈內的工業(yè)，如果一旦因城市的擴容而有機會轉為商業(yè)的話，市值將會是倍升。■
　　
　　武漢的光谷、東西湖和沌口三個國家級開發(fā)區(qū)里，工業(yè)地產將興起。

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