只有共贏的局面，才能保證保障房建設(shè)長(zhǎng)期、高效地運(yùn)行下去。在保障房融資建設(shè)上，我們需要將公益與盈利置于硬幣的同一面上。 　　 　　在當(dāng)下的樓市調(diào)控中，保障房建設(shè)無疑承載了許許多多家庭的住房夢(mèng)想。
　　可喜的是，今年1000萬套的保障房任務(wù)，已開始在各地進(jìn)入分解和落實(shí)階段。但根據(jù)住建部的測(cè)算，1000萬套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間。而根據(jù)溫家寶總理的政府工作報(bào)告，中央財(cái)政預(yù)算給予的補(bǔ)助資金為1030億元，尚不足所需資金的1/10。保障房資金的壓力可見一斑。
　　
　　直面資金短板
　　在中央加大保障性住房建設(shè)力度下，包括北京、上海、廣州和深圳等一線城市，近期均對(duì)保障房建設(shè)提出了要求，“保障房超過商品房建設(shè)力度”也成為了新的政策共識(shí)。但制約保障性建設(shè)的問題依然沒有解決，配套資金即是困擾保障房建設(shè)的一大瓶頸。
　　我們必須承認(rèn)，僅僅依靠撥款，要完成保障房的建設(shè)任務(wù)是件難度系數(shù)非常高的挑戰(zhàn)。根據(jù)財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀的估算，3600萬套保障房大約需要4萬億左右的資金，而從2011年籌集的資金數(shù)量來計(jì)算，5年總體資金缺口大約在3萬億元左右，相當(dāng)于我國(guó)2010年財(cái)政收入83080億元的36%，是2011年教育、社會(huì)保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、保障性住房等方面民生支出的3倍(2011年實(shí)際支出安排10509.92億元)，與2010年全國(guó)土地收入大致相當(dāng)。
　　在此背景下，為了能夠完成今年的保障房建設(shè)任務(wù)，國(guó)土部、住建部和財(cái)政部等各部委，分別從土地供應(yīng)、試點(diǎn)公積金建設(shè)保障房以及財(cái)稅方面等予以支持，國(guó)家發(fā)改委也于近期發(fā)出通知，降低保障性住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，減免保障性住房租賃手續(xù)費(fèi)。但通過這些措施籌集和節(jié)流下來的資金，對(duì)于保障房建設(shè)動(dòng)輒上千億的資金缺口來說，用杯水車薪來形容恐不為過。
　　同時(shí)，有些措施甚至還可能帶來更大的隱患。以試點(diǎn)公積金建設(shè)保障房為例：2010年8月，北京、天津、重慶等28個(gè)城市開始試點(diǎn)住房公積金建保障房。一些城市快速上調(diào)了公積金繳存基數(shù)，如合肥公積金月繳存額上限提高到了3414元，超過了北京、上海。但公積金作為老百姓的私房錢，地方政府有沒有權(quán)力動(dòng)用？巨額公積金貸款審批和監(jiān)管權(quán)已下放到地方，在相關(guān)監(jiān)管機(jī)制尚未理順的情形下，貿(mào)然推開公積金貸款建設(shè)保障房試點(diǎn)，若以后形成壞賬，誰來埋單？
　　或許是還有太多的細(xì)節(jié)沒有厘清，針對(duì)保障房的融資問題，銀行金融系統(tǒng)的態(tài)度相對(duì)審慎。全國(guó)政協(xié)委員，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民在今年“兩會(huì)”期間接受本刊記者采訪時(shí)曾表示，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)入保障房領(lǐng)域目前還沒有一些相關(guān)的具體政策，目前的原則是，銀行在落實(shí)財(cái)政足額資本、足額貼息的前提下，可以對(duì)保障房建設(shè)審慎適度地支持。
　　“保障房是政府惠及民生的工程，目前問題的核心在于，如何平衡保障民生和商業(yè)銀行盈利這兩個(gè)方面，即一方面要支持國(guó)家的民生政策，另一方面也要保障商業(yè)銀行的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)�！彼�向記者強(qiáng)調(diào)。
　　
　　建保障房就一定虧嗎？
　　資金短缺，如何才能完成保障房的建設(shè)任務(wù)？中金公司的一份行業(yè)報(bào)告認(rèn)為，“政府＋開發(fā)商”模式是幫助政府完成保障房建設(shè)任務(wù)的主要方式�！罢�府需要開發(fā)商介入保障性住房扶持，具有資金和品牌實(shí)力的開發(fā)商也借此可以獲得更多的土地資本以及金融支持，加速資金周轉(zhuǎn)�！�
　　事實(shí)上，迫于房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)，萬科、招商、遠(yuǎn)洋、富力等大型房企，已在陸續(xù)開進(jìn)一線城市的保障房領(lǐng)域，以應(yīng)對(duì)政府的調(diào)控，謀求多元化發(fā)展戰(zhàn)略。但這些房產(chǎn)大佬們?cè)诔跎姹Ｕ戏拷ㄔO(shè)后，便開始叫苦不迭。北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林在接受媒體采訪時(shí)坦言，“保障房建設(shè)已到了建多虧多的地步”。
　　承擔(dān)具有社會(huì)公益性質(zhì)的保障房建設(shè)，開發(fā)企業(yè)就變得無利可賺，甚至承擔(dān)數(shù)額不菲的虧損，事實(shí)是如此嗎？從目前的情形看，答案的確是虧多賺少。
　　根據(jù)公布的企業(yè)年報(bào)顯示，首開集團(tuán)的回龍觀保障房項(xiàng)目虧損10億元；北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的朝陽新城項(xiàng)目虧損13億元；由龍湖地產(chǎn)開發(fā)的北京大方居保障房項(xiàng)目，2010年以6000套的供應(yīng)量成為北京當(dāng)時(shí)規(guī)模最大的兩限房(限售價(jià)及限面積)項(xiàng)目，最終虧損1億元；保利地產(chǎn)現(xiàn)擁有3個(gè)共計(jì)84萬平方米保障房項(xiàng)目，包括其在2007年獲得的全國(guó)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目廣州西子灣，其余兩個(gè)項(xiàng)目位于北京，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊坦言，廣州西子灣項(xiàng)目的利潤(rùn)有10%左右，但北京項(xiàng)目卻處于虧損狀況。
　　虧損卻要承建，對(duì)開發(fā)商而言，建保障房似乎等同于搞公益活動(dòng)。但亦有樂觀者表達(dá)了不同的看法，建保障房也可以盈利。
　　中國(guó)中冶董事會(huì)秘書康承業(yè)在接受媒體采訪時(shí)表示，集團(tuán)發(fā)展保障性住房的利潤(rùn)率不低于11%，而且資金周轉(zhuǎn)期快。據(jù)了解，中冶的做法是，一般都是地方政府出地，中冶和地方政府簽訂一個(gè)回購(gòu)協(xié)議，等建好后中冶將房子交給地方政府，屬于代建性質(zhì)。中冶在投入30%自有資金啟動(dòng)項(xiàng)目后，憑借回購(gòu)擔(dān)�？色@得銀行剩余資金的支持。
　　如今，一些企業(yè)積極參加保障房建設(shè)，“醉翁之意并不在酒”。宏源證券的分析報(bào)告認(rèn)為，保障房是中國(guó)建筑優(yōu)質(zhì)訂單的重要組成部分，項(xiàng)目規(guī)模大且具備可持續(xù)性，政府信譽(yù)好、回款有保證，毛利率不低于6%、盈利穩(wěn)定。最重要的，公司在開發(fā)保障房過程中，能夠與各地政府建立和鞏固良好的合作關(guān)系，加強(qiáng)獲取土地的能力。
　　許多房地產(chǎn)開放商在商品房市場(chǎng)上賺慣了錢，初涉保障房市場(chǎng)還顯得并不適應(yīng)。但在國(guó)家保障房建設(shè)的大政方針下，開發(fā)商的選擇似乎已不太多。適者生存，開發(fā)商必須探索出一條保障房建設(shè)的盈利模式，同時(shí)也為保障房建設(shè)融資拓展出一條路徑。
　　
　　讓公益與盈利實(shí)現(xiàn)共贏
　　民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是中國(guó)最具活力的經(jīng)濟(jì)體之一，創(chuàng)造的產(chǎn)值占全國(guó)GDP總量的70%，保障房建設(shè)沒有理由不考慮這支舉足輕重的力量�，F(xiàn)在問題是，如何引入社會(huì)資金。
　　為了使引入民間投資成為解決保障房建設(shè)資金的重要途徑，2010年5月國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新36條”，鼓勵(lì)和支持民間資本進(jìn)入政策性住房領(lǐng)域。但目前，民間投資參與的積極性并不高。難道民營(yíng)企業(yè)對(duì)進(jìn)入保障房市場(chǎng)沒有興趣嗎？
　　全國(guó)政協(xié)委員，新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好在今年“兩會(huì)”上對(duì)本刊記者表示，民營(yíng)資金進(jìn)入保障性住房建設(shè)的熱情主要取決于國(guó)家的政策。社會(huì)、民間資金介入的最基本的原則是，保證這些參與的資金有一個(gè)基本的收益，即參與公益性質(zhì)，但不會(huì)吃虧。他認(rèn)為，現(xiàn)在的關(guān)鍵在于如何設(shè)計(jì)一種政策，既有利于籌集到更多的資金，又使得參與投資的企業(yè)不要出現(xiàn)虧損、不要出現(xiàn)政策性的壓力。
　　“最核心的一點(diǎn)就是制定一個(gè)讓參與者不會(huì)吃虧的游戲規(guī)則，有利于發(fā)展公益愛心的良性格局�！眲⒂篮脧�(qiáng)調(diào)。
　　值得欣喜的是，一些地區(qū)在保障房建設(shè)引入民營(yíng)資本方面已經(jīng)有了一些突破和有益的嘗試。江蘇省昆山市的公共租賃住房采取了民企投資，政府供給低價(jià)地的模式，同時(shí)在稅收政策方面也給予優(yōu)惠。公共租賃住房建成之后，民營(yíng)企業(yè)租給外來務(wù)工人員，政府對(duì)租金進(jìn)行限定，一方面保證租金低于市場(chǎng)價(jià)格，另一方面保證了民企的投資收益。這樣一來，為昆山引入社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)市場(chǎng)帶來了可能。
　　的確，只有共贏的局面，才能保證保障房建設(shè)長(zhǎng)期、高效地運(yùn)行下去。在保障房融資建設(shè)上，無論是針對(duì)銀行金融系統(tǒng)、房地產(chǎn)企業(yè)還是民營(yíng)資本，我們都需要將公益與盈利置于硬幣的同一面上。

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