單純靠政策調(diào)控價(jià)格。治標(biāo)不治本，房?jī)r(jià)短期內(nèi)可能少許下挫，當(dāng)人們意識(shí)到基本面并未改變時(shí)，房?jī)r(jià)必定會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。只調(diào)控，沒有改革，這是一次次宏觀調(diào)控最終都以失敗告終的根本原因。
　　從4月14日開始，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，和上一輪調(diào)控僅僅相隔4個(gè)月。去年12月以“國(guó)四條”為標(biāo)志，中國(guó)開始調(diào)控經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房?jī)r(jià)卻是“越調(diào)越高”，樓市從“小陽春”一舉進(jìn)入“大陽春”。于是，在百姓的質(zhì)疑聲中，新一輪調(diào)控開始了。
　　和上一輪調(diào)控的不溫不火相比，新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控似乎格外迅猛，從“新四條”到“國(guó)十條”，從住建部到國(guó)土部，短短幾天各種調(diào)控“組合拳”頻頻出擊，其具體措施更被認(rèn)為是“精準(zhǔn)打擊”。在這樣的調(diào)控下，房?jī)r(jià)會(huì)降下來嗎?房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過7年的迅猛發(fā)展之后，會(huì)迎來行業(yè)拐點(diǎn)一路向下嗎?
　　
　　房地產(chǎn)新政
　　
　　本次被認(rèn)為是有史以來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，之所以如此嚴(yán)厲，除了上一輪調(diào)控效果不彰，還有一個(gè)背景。今年“兩會(huì)”前，總理溫家寶在接受新華社記者專訪和“與網(wǎng)民在線交流”時(shí)，兩次都以較大篇幅談了中國(guó)的房市調(diào)控，并承諾“本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好”。這在以前是沒有過的。民眾寄望于“兩會(huì)”之后房?jī)r(jià)能夠回落，但經(jīng)過各利益集團(tuán)充分博弈后出臺(tái)的《政府工作報(bào)告》，比溫家寶總理本人所言要溫和得多。于是，“兩會(huì)”剛剛結(jié)束，北京便一連出現(xiàn)三個(gè)地王，全國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高。于是，調(diào)控組合拳終于閃亮登場(chǎng)。
　　4月14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50％，貸款率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。15日，國(guó)土部公布新一年的土地供應(yīng)計(jì)劃，保障性住房和中小戶型住房用地大規(guī)模增加。17日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(又稱“國(guó)十條”)，要求房?jī)r(jià)過高地區(qū)，可暫停發(fā)三套房及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方政府采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。4月19日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》。
　　雖然歷經(jīng)數(shù)年的“空調(diào)”和“越調(diào)越漲”之后，很多民眾已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控失去信心，更有甚者認(rèn)為“房地產(chǎn)調(diào)控的政策公信力已消失殆盡”，但這次打破了“以往套路”的調(diào)控新政，迅速給中國(guó)房市帶來的“轉(zhuǎn)折性”變化，不僅一下子使樓市由“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場(chǎng)”，而且就連一些開發(fā)商和炒房者都不得不承認(rèn)，新政下，中國(guó)一些大中城市的房?jī)r(jià)可能要降兩三成。
　　合拳出臺(tái)之后，效果可以說是立竿見影。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最近一周房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況，4月19日到25日，在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，9個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，4個(gè)一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64％、北京下跌45％、上海下跌38％、廣州下跌2％。在二手房市場(chǎng)，“放盤”意愿增強(qiáng)而“接盤”意愿減弱。各商業(yè)銀行二套三套房貸收緊速度驟然加快，中國(guó)銀行首先出臺(tái)房貸新政細(xì)則停發(fā)三套房貸。此前從未悲觀過的房企大鱷初現(xiàn)謹(jǐn)慎姿態(tài)。不僅一線城市，二線城市也在加緊研究樓市新政并制定地方細(xì)則。
　　組合拳的核心是“國(guó)十條”，“國(guó)十條”規(guī)格之高，措施之嚴(yán)厲和嚴(yán)密被認(rèn)為是歷史罕見的。“國(guó)十條”首次提出：建立考核問責(zé)制，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)。這意味著維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定已被納入官員的考核體系，使地方官員不能再在遏制高房?jī)r(jià)上不作為甚至推波助瀾。對(duì)于地方政府官員而言，官位遠(yuǎn)重于財(cái)政收入�！皣�(guó)十條”特別強(qiáng)調(diào)，中國(guó)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局“要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這意味著，將通過稅收對(duì)個(gè)人住房進(jìn)行調(diào)節(jié)，有些人會(huì)“買得起但住不起”，這對(duì)炒房者和買高價(jià)房者將是不小的打擊。專家預(yù)測(cè)，下一階段的調(diào)控將集中在房地產(chǎn)稅收政策方面。
　　
　　關(guān)于拐點(diǎn)的爭(zhēng)論
　　
　　雖然業(yè)界都認(rèn)同此次調(diào)控為近10年來最嚴(yán)厲的政策，是動(dòng)真格的，對(duì)新政是交口稱贊，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，尤其是市場(chǎng)拐點(diǎn)的判斷，卻存在很大分岐。
　　一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，新政對(duì)市場(chǎng)的沖擊主要是心理上的，阻嚇作用大于實(shí)質(zhì)性作用。在房?jī)r(jià)可能走低的猜想中，人們從搶購轉(zhuǎn)向毀約或者推遲購買，房?jī)r(jià)于是停止上漲。此時(shí)購房者和房地產(chǎn)商對(duì)樓市前景都持觀望的態(tài)度。后市房地產(chǎn)走勢(shì)如何，還有待進(jìn)一步觀察。
　　來自中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)報(bào)告表明，2009年全國(guó)商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長(zhǎng)42，1％。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)43，9％；當(dāng)年的商品房銷售額也比上年增長(zhǎng)75，5％，高達(dá)43995億元。這表明，去年開發(fā)商已經(jīng)賺得盆滿缽滿，再加上去年超級(jí)寬松的貨幣政策，開發(fā)商手中資金應(yīng)該很充裕，并不急著要資金回籠，所以暫時(shí)不會(huì)考慮大幅度的降價(jià)促銷。
　　從商品住宅成交情況來看，盡管成交量普遍下挫甚至一些地方出現(xiàn)零成交，但成交均價(jià)并未明顯松動(dòng)，一些城市的房?jī)r(jià)反而出現(xiàn)上漲。目前大部分開發(fā)商依然堅(jiān)持高價(jià)開盤。還有日漸增加的政策不確定性。量減價(jià)不減的情況標(biāo)志著市場(chǎng)觀望和相持的狀態(tài)基本成型。開發(fā)商的觀望不僅減少了當(dāng)期市場(chǎng)的供給，為房?jī)r(jià)提供了另一有力的支持，而且減少了當(dāng)期的開發(fā)量，為將來的供應(yīng)短缺從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)埋下伏筆。樓市是否會(huì)下行?還是出現(xiàn)像以前那樣的新一輪“報(bào)復(fù)性反彈”。還很難說。新一輪的樓市調(diào)控更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期因素，而不是著眼于一時(shí)的房?jī)r(jià)回調(diào)，從而避免樓市調(diào)控再次陷入“越調(diào)越漲”“短跌長(zhǎng)漲”的怪圈。 　被認(rèn)為是精準(zhǔn)打擊炒房者的利率政策，也被質(zhì)疑作用到底有多大，因?yàn)楹芏噘I房、炒房者資金雄厚，并不依靠銀行貸款，很多甚至是一次性付全款。對(duì)于這種情況，單純的信貸政策調(diào)控是不起作用的。
　　國(guó)家第一季度的GDP增長(zhǎng)為11，9％，遠(yuǎn)高于預(yù)期，這也被認(rèn)為是中央出手調(diào)控房地產(chǎn)的原因之一。房地產(chǎn)有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，如果房地產(chǎn)冷下來，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機(jī)械、家電等相關(guān)行業(yè)都會(huì)受到影響。如果到四季度中央覺得經(jīng)濟(jì)增速不足，是否有可能會(huì)再次啟動(dòng)刺激政策?
　　北大國(guó)家發(fā)展研究院教授、花旗集團(tuán)亞太區(qū)前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃益平認(rèn)為導(dǎo)致日本十余年經(jīng)濟(jì)衰退的主要原因并非“廣場(chǎng)協(xié)議”，而是日本一直以寬松的貨幣政策竭力抵制日元升值，促成了十分嚴(yán)重的資產(chǎn)價(jià)格泡沫�！叭绻�不解決流動(dòng)性的問題。即 便壓下了過熱的房地產(chǎn)，泡沫又會(huì)在其他地方吹起來�！秉S益平說。
　　暫時(shí)性的價(jià)格回調(diào)不是拐點(diǎn)，只有房?jī)r(jià)真正進(jìn)入了下行通道，才是拐點(diǎn)真正出現(xiàn)。樓市拐點(diǎn)到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，還要看中央有沒有進(jìn)一步的調(diào)控動(dòng)作，還有已出臺(tái)使調(diào)控和改革相結(jié)合。在定期的調(diào)控之下。進(jìn)行金融、稅收、土地、財(cái)政、收入分配等方面的長(zhǎng)效改革，同時(shí)實(shí)現(xiàn)地方政府轉(zhuǎn)型，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正“健康”。的政策能否實(shí)施到位。
　　
　　警惕二三線城市房?jī)r(jià)
　　
　　已出臺(tái)的政策能否實(shí)施到位，關(guān)鍵取決于地方政府的態(tài)度。在房地產(chǎn)調(diào)控上，地方和中央一直利益不一致。中央政府決策的出發(fā)點(diǎn)是維護(hù)民生，而地方政府除此之外還有強(qiáng)烈的政績(jī)沖動(dòng)，預(yù)算外收入更是主要靠土地批租實(shí)現(xiàn)，從地方政府來說，幾乎沒有打壓房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)力。
　　在每次打壓樓市的風(fēng)暴中，地方政府都“集體失語”，對(duì)于中央的政策，也是能拖則拖，或者打折扣執(zhí)行，肯定不會(huì)主動(dòng)超過中央政策范圍。從這次調(diào)控來看，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的地方，在調(diào)控力度和操作性上基本都沒有突破新“國(guó)十條”。
　　與此形成鮮明對(duì)比的是，每逢樓市下跌，地方政府則總是竭盡所能，努力托市。地方措施紛紛超出中央政策范圍。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，國(guó)務(wù)院推出穩(wěn)定房地產(chǎn)的鼓勵(lì)性政策，隨后地方政府紛紛出臺(tái)了很多創(chuàng)新性的政策，大大超出了中央的政策范圍。當(dāng)時(shí)中央提出首次購房?jī)?yōu)惠稅收的措施，很多地方政府直接對(duì)二套房也實(shí)行了。有的地方政府甚至想方設(shè)法幫開發(fā)商解決資金鏈問題。相對(duì)于高房?jī)r(jià)，地方政府更擔(dān)心的是因?yàn)檎�府過猛的政策將房地產(chǎn)市場(chǎng)信心擊垮。
　　“國(guó)十條”新政特點(diǎn)之一就是將控制房?jī)r(jià)的任務(wù)交給地方政府。下一步，省級(jí)政府要與住建部簽訂責(zé)任書：第一份責(zé)任書是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的；第二份責(zé)任書是保障房建設(shè)的。目前雖然在強(qiáng)大的政策壓力下，各地積極踴躍出臺(tái)細(xì)則落實(shí)“國(guó)十條”，但仍然有人擔(dān)心，地方政府出于自身利益而消極執(zhí)行，“上有政策下有對(duì)策”。即使在政策制定上地方和中央保持一致，政策的執(zhí)行依然是個(gè)很大的問題。
　　正因?yàn)殚_發(fā)商和炒房者都很清楚地方政府的態(tài)度，因此，當(dāng)北京、上海等一線城市因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫嚴(yán)重成為調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)，他們紛紛從重點(diǎn)城市退出，轉(zhuǎn)向二三線城市。一些一線品牌房地產(chǎn)商首次進(jìn)入二三線城市，這些城市開始出現(xiàn)以前沒有過的高檔樓盤。這被認(rèn)為是二三線城市房?jī)r(jià)將被繼續(xù)炒高的先兆。也正因此，在這次新政出臺(tái)之后，一些二三線城市雖然成交量不高，但房?jī)r(jià)不降反升。
　　從公開披露的信息看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)已經(jīng)從一線城市開始向二、三線城市延伸。各大開發(fā)商紛紛入駐二、三線城市。在調(diào)控政策影響下，一線城市市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚，而一些二三線城市的成交依舊活躍，哈爾濱、�？�、大連、長(zhǎng)沙等地的成交面積環(huán)比則出現(xiàn)大幅度的上漲。 ’國(guó)際上通常用房?jī)r(jià)收入比來分析國(guó)民的買房負(fù)擔(dān)。根據(jù)各國(guó)的慣例，房?jī)r(jià)收入比在3～6之間為合理的房?jī)r(jià)水平。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，2009年中國(guó)城鎮(zhèn)銷售的商品住宅的平均價(jià)格為每平方米4571元。如果扣除所包含的經(jīng)濟(jì)適用房的因素(2007年全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格比經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格高出一倍以上)，2009年中國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅的平均價(jià)格每平方米至少超過5000元。而在大多數(shù)二三線城市，絕大多數(shù)人的年收入不超過2萬元。即使就目前的價(jià)格來說，這些城市的房?jī)r(jià)也已經(jīng)存在很大泡沫。如果繼續(xù)炒高，難免重蹈一線城市的舊轍。
　　如果調(diào)控只是調(diào)下一線城市的房?jī)r(jià)，而二三線城市房?jī)r(jià)卻漲了，將是調(diào)控最大的失敗。
　　
　　調(diào)控不是改革
　　
　　解決目前房地產(chǎn)行業(yè)的問題，最立竿見影的辦法就是貨幣政策，調(diào)整利率和首付比例，這是以前數(shù)次調(diào)整的法寶。其次就是稅收政策，這次的房地產(chǎn)新政也將推動(dòng)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)行。但是，其實(shí)所有人都心知肚明，中國(guó)房地產(chǎn)最根本的問題還是土地問題，加上資本流動(dòng)性過剩和民間對(duì)通脹的預(yù)期，共同推高了房?jī)r(jià)。體制問題不是調(diào)控能解決的。“要從根本上解決中國(guó)的房地產(chǎn)問題，要進(jìn)一步推動(dòng)改革，改革要解決的問題不能靠調(diào)控解決。”宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院前院長(zhǎng)劉福垣說。
　　中歐商學(xué)院教授許小年認(rèn)為，“國(guó)十條”只字未提土地供應(yīng)和貨幣供應(yīng)，只要“18億畝”的紅線不動(dòng)，百姓就認(rèn)定房產(chǎn)是稀缺資源，晚買不如早買；只要貨幣政策繼續(xù)松寬，通脹預(yù)期就是揮之不去的幽靈，購買實(shí)物資產(chǎn)就是防止存款貶值的最佳選擇。
　　房市新政策確實(shí)會(huì)對(duì)炒房客有一定的抑制作用。但是，這對(duì)推升房?jī)r(jià)的主要因素――供求關(guān)系并不會(huì)帶來根本性影響，中國(guó)的商品房土地供應(yīng)近期內(nèi)不可能大幅放量。新政的出臺(tái)顯然沒有觸及到地方土地財(cái)政、小產(chǎn)權(quán)房，從長(zhǎng)期來看，目前的調(diào)控政策效果很有可能是事倍功半。從國(guó)務(wù)院歷次樓市調(diào)控來看，均出現(xiàn)了調(diào)控政策效果不盡如人意的情況。其中一個(gè)原因便是供不應(yīng)求，如果相關(guān)政策能加大土地、住宅的供應(yīng)量，保持供求平衡，房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈。
　　單純靠政策調(diào)控價(jià)格，治標(biāo)不治本，房?jī)r(jià)短期內(nèi)可能少許下挫，當(dāng)人們意識(shí)到基本面并未改變時(shí)，房?jī)r(jià)必定會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。只調(diào)控，沒有改革，這是一次次宏觀調(diào)控最終都以失敗告終的根本原因。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，宏觀調(diào)控能救得了一時(shí)，但救不了一世。使調(diào)控和改革相結(jié)合，在定期的調(diào)控之下，進(jìn)行金融、稅收、土地、財(cái)政、收入分配等方面的長(zhǎng)效改革，同時(shí)實(shí)現(xiàn)地方政府轉(zhuǎn)型，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正“健康”。
　　“現(xiàn)在只是在價(jià)格水平上做文章，這解決不了根本問題，關(guān)鍵是改變價(jià)格形成機(jī)制，理順分配關(guān)系。”劉福垣如是說。

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