即使在發(fā)達的美國，也不可能人人是房主。因此，中國不要把人人“擁有”住房當作眼前目標，而是要力爭做到人人有宜居的房子住。 　　 　　奉行市場經(jīng)濟的美國，在上世紀30年代大蕭條以前，基本上是不過問居民住房的。羅斯福新政是一個分水嶺。為了挽救垂危的經(jīng)濟，解決居民流離失所和就業(yè)問題，保持社會安定，政府開始走到臺前。于是，興建公共住房，幫助社區(qū)掃除貧民窟；援助特殊群體如退役軍人、中低收入者、老年人等，讓他們獲得合乎衛(wèi)生條件的、體面的住房等政策，逐漸提上了政府的議事日程。
　　
　　民主黨總統(tǒng)的實踐
　　
　　從政治上說，擴大住宅計劃和強化政府作用的呼聲主要來自民主黨人，而限制住宅領(lǐng)域的聯(lián)邦政府活動基本上是共和黨人的主張。但是也有一些例外。
　　戰(zhàn)后美國國會通過的住房立法很多，而真正具有里程碑性質(zhì)的，1949年的住房法是一個。早在1945年杜魯門總統(tǒng)就已經(jīng)認識到:“戰(zhàn)后迅速擴大私人投資和就業(yè)最大和惟一的機會存在于住宅領(lǐng)域。”他要求重新啟動公共住房計劃，并且?guī)椭�社區(qū)清除貧民窟。這一倡議經(jīng)過四年的激烈辯論，到1949年才成為立法。該法案把“使每一個美國家庭都有一個體面的家和一個合適的居住環(huán)境”作為政策目標。此后，有深遠意義的立法是肯尼迪政府于1961年推進的住房法案，它有三大目標:一是治理都市病和交通擁塞，二是為中低收入家庭改善住房條件，三是刺激建筑業(yè)以抗擊經(jīng)濟衰退。在肯尼迪之后，約翰遜總統(tǒng)把政府解決住房問題同他的“偉大社會”、“向貧窮開戰(zhàn)”等宏偉藍圖結(jié)合起來，從1964年到1968年共通過了四個住房立法，并建立了內(nèi)閣級的住宅和城市發(fā)展部。他在簽署1964年法案時說:“這個議案把消除我們城市的貧民窟和疫病的努力繼續(xù)推向前進，保證那些最少能力的人――窮人、老年人、嚴重傷殘者以及那些在農(nóng)村的人找到體面的住房；幫助我們的社區(qū)向有序的方向發(fā)展，避免未來的疫病，并保證持久的美景�！边@樣，約翰遜就把政府解決美國人住房問題的作用推進到了極致。然而，他的“偉大社會”試驗的失敗，也使后來政府在住房領(lǐng)域的活動受到了約束。
　　
　　美國政府解決居民住房問題的特點
　　
　　第一，以居民的住房擁有率為衡量標準，雖然美國在人口增長的同時，居民的住房擁有率總體上是上升的，但因各屆政府的政策理念不同，進展時快時慢。從20世紀初到30年代的30年間，美國擁有所有權(quán)的房主在全部住房中的比例只增長了一個多百分點；而從30年代到90年代則增長了16個百分點。30年代大危機以后到40年代，房主的比重曾經(jīng)是下降的，但五六十年代擁有住房的人則在快速增加。以后轉(zhuǎn)為穩(wěn)定增長，到1995年以后又開始了較快的增長，到2004年達到了69%。
　　
　　第二，從買房的承受能力看，完全不需要貸款的購房者是少數(shù)，多數(shù)購房者需要民間金融機構(gòu)的支持。政府的援助雖然有重要作用，但處于輔助地位，由聯(lián)邦政府通過保險或補貼幫助的住宅單位從來沒有超過建筑單位的一半。從1945年到1964年，即政府對住房干預的高峰期，非農(nóng)業(yè)住宅建筑總數(shù)為2786萬個單位，其中由私營機構(gòu)保險的常規(guī)抵押貸款占52%，由聯(lián)邦住宅管理局保險的抵押貸款占18%，由復員軍人管理局擔保的抵押貸款占9.8%。
　　第三，政府對弱勢居民的不同群體采取了有針對性的援助措施。從方式上看主要是運用財政金融杠桿，依靠公信用對抵押貸款進行保險或擔保，結(jié)合使用補助、補貼和直接貸款等方式。此外，政府充分發(fā)揮抵押二級市場的作用把抵押貸款的資金來源擴大，把市場搞活也是帶有美國特色的一種創(chuàng)新。
　　
　　給中國的啟示
　　
　　中美兩國經(jīng)濟發(fā)展水平不同，社會制度不同，國情不同，但現(xiàn)在都是市場經(jīng)濟，所以兩國政府都有運用政府和市場兩手實行住房資源最佳配置以促進住房業(yè)發(fā)展、讓居民安居樂業(yè)、穩(wěn)定國民經(jīng)濟的任務。在這方面美國的經(jīng)驗和教訓都對我們有一定的借鑒意義。以下幾點值得特別關(guān)注:
　　第一，政府的著力點應當是解決中低收入居民的住房問題。
　　在市場經(jīng)濟條件下，政府對居民住房的干預重點除總體規(guī)劃和引導外，應著重于解決中低收入者的居住問題。中美兩國住房問題產(chǎn)生的歷史背景是完全不同的。在改革開放之前，中國實行的是公房制，改革開放后由公房制向住房商品化過渡。而在美國，1776年以來的一個半世紀實行的是私房制，上世紀30年代大危機后由政府對弱勢群體提供公房，同時由政府對中低收入者的住房抵押貸款進行保險或擔保。這種歷史背景的差別決定了美國政府對住房市場的介入一開始就是針對弱勢群體的。而我國政府解決居民住房問題，一開始注意力就都集中在商品化上了。商品化第一階段比較容易，用優(yōu)惠價把干部和企業(yè)職工的公房變?yōu)樯唐贩抠u掉就行了；但是第二階段就復雜得多。改革開放以來職工收入雖然有很大提高，但在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中下崗的職工很多，生活很困難，新就業(yè)的年輕人收入也不高而且沒有積累，真正有能力買房的人是少數(shù)。實際需求與有購買力的需求不匹配，購房承受能力不足，成為居民住房困難的重要根源。在此背景下，政府必須在推行住房商品化的同時，把側(cè)重點轉(zhuǎn)到保障中低收入者的購房和對極低收入者提供公房上。這并不是走回頭路，而是在市場經(jīng)濟條件下對政府職能認識的深化。
　　第二，解決住房問題的目標應當是人人有房住，而不是人人當房主。
　　從美國的經(jīng)驗看，人人當房主是一個很長的過程。在美國，住房是個人資產(chǎn)中最大的一項，在資產(chǎn)中所占的比率平均為44%，而汽車只占8.3%。買房對美國人來說是一件大事。1940年，美國人均GNP為1300美元(1947年美元)，居民住房擁有率只有43.6%；到2000年居民人均GNP達到35000美元時，住房擁有率只上升到67.4%。60年中每年平均增長不到0.4%。可見，要做到家家“擁有”住房是多么不容易，何況這還是在經(jīng)濟最發(fā)達的美國。所以，處于社會主義初級階段的中國，應當從實際出發(fā)，不要把人人“擁有”住房當作眼前目標，而是要力爭做到人人有房住。但這里說的有房住，不是住在棚戶區(qū)，而是要有適宜居住的條件。這就是說，收入極低者將有可能住在政府提供的宜居的公房當中，或者租住宜居的私房。美國有一條規(guī)定，房租大體不超過家庭收入30%，超過部分由政府補貼，這也是我們應當做到的。要解決這個問題，政府和無房戶都應當轉(zhuǎn)變觀念:在政府方面，必須把提供宜居的公房看作是自己的職責；在個人方面，當承受能力不強的時候，不要不顧一切地買房，欠一身債，變?yōu)樗�謂的“房奴”。在政府財力不足、難以提供足夠的宜居住房時，可以鼓勵私人資本進行這方面的投資。只要建房或買房出租的目的確實是為提供公房者，就給予稅收上的優(yōu)惠。美國允許居住公房五年以上、符合一定條件的住戶可以按優(yōu)惠價將公房變?yōu)樽杂蟹康霓k法也值得我們借鑒。
　　第三，運用財政金融杠桿，撬動國內(nèi)外資源，加速住房建設(shè)。
　　美國政府幫助弱勢群體解決住房問題的手段，主要是利用公信用拓寬解決住房資金來源問題的渠道，而不是財政撥款。撥款只限于少數(shù)領(lǐng)域。這樣做成本較低，效果較好。主要是由政府對中低收入者的抵押貸款給以保險和擔保，這樣就使貸款機構(gòu)愿意對高風險人群即弱勢群體發(fā)放貸款，使他們能夠獲得購買房屋的資金來源，而政府則可以收到一筆來自貸款機構(gòu)的保險費，用來應付可能出現(xiàn)的風險。構(gòu)建二級抵押貸款市場是美國另外一個比較成功的經(jīng)驗。兩個機構(gòu)――范妮•梅和弗雷迪•梅都是準政府機構(gòu)，有足夠的公信用和財力來調(diào)動國內(nèi)外資源為解決美國住房問題服務。它們的功能第一是通過買賣抵押貸款權(quán)證，為一級市場的貸款機構(gòu)紓緩資金套死或過剩的困境；第二是以抵押貸款權(quán)證為后盾在國內(nèi)外發(fā)行證券用于擴大資金來源。為此，美國政府允許財政部收購范妮•梅和弗雷迪•梅所發(fā)行的優(yōu)先股，然后又允許財政部按他們自有資本1∶10的比例向他們發(fā)放貸款。這樣就使財政部門發(fā)揮了財政信用的功能，這種做法打破了慣例，顯示了財政運作的靈活性。
　　當前，在我國的房地產(chǎn)市場上似乎還沒有由政府對抵押貸款保險以及構(gòu)建二級市場的迫切要求。這同我國住房抵押貸款業(yè)務起步較晚、覆蓋面較小有關(guān)。隨著這方面業(yè)務的不斷拓寬，抵押貸款保險和二級市場的需求會趨于迫切，應當借鑒美國經(jīng)驗早做準備。
　　第四，加強宏觀調(diào)控，防止住房業(yè)周期性大起大落。
　　當前中美兩國都面臨住房產(chǎn)業(yè)增長過快、經(jīng)濟過熱的問題。兩國都采取了宏觀調(diào)控措施。美國的辦法是由聯(lián)邦儲備系統(tǒng)從2004年中開始13次提高聯(lián)邦基金利率，由此帶動抵押貸款利率上升到6%以上。緊縮銀根后，住房價格開始下降，經(jīng)濟增長速度相應放慢。美國的宏觀調(diào)控效果之所以比較明顯，是因為美國的法制比較健全，金融體系運行效率較高。
　　 我國的金融體系尚不健全，房地產(chǎn)業(yè)的運作不夠規(guī)范，單純用金融杠桿調(diào)控難以收到理想效果，因此必須綜合運用經(jīng)濟的、法律的乃至行政的手段對房地產(chǎn)市場進行整治。

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