虧損難題如何求解？保障房債券能否解資金困局？ 　　3成項(xiàng)目挖坑待建 保障房差錢(qián)6000億 　　 　　上海三林鎮(zhèn)懿德居住區(qū)的15街坊10/4宗、17/2宗地塊因?yàn)橥恋貦?quán)屬爭(zhēng)議，閑置至今，卻已經(jīng)被納入保障房的開(kāi)工數(shù)據(jù)中，佛山大良南國(guó)西路公租房項(xiàng)目被曝開(kāi)工數(shù)日后又停工；珠海多個(gè)新增保障房項(xiàng)目列入新建數(shù)據(jù)中，以圖充數(shù)。
　　
　　全國(guó)一些地方保障房項(xiàng)目“挖坑算開(kāi)工”，地方政府為應(yīng)付上級(jí)檢查，而玩的保障房建設(shè)的“文字游戲”，使社會(huì)各界對(duì)保障房開(kāi)工率的真實(shí)性、竣工時(shí)間、資金到位等問(wèn)題產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)。輿論壓力之下，11月11日，住建部副部長(zhǎng)齊驥向媒體承認(rèn)，其中存在約1/3的“挖坑待建”情況。為此住建部已經(jīng)下發(fā)通知，要求此類(lèi)房屋年底前務(wù)必完成地基結(jié)構(gòu)的施工。
　　
　　然而，齊驥此言未能平息質(zhì)疑。時(shí)代周報(bào)記者在北京、上海、廣東等地的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)一些保障房項(xiàng)目尚未開(kāi)工、建成公租房成本難收、后續(xù)到位資金堪憂(yōu)、企業(yè)參與不盈利反虧損的現(xiàn)象。保障房建設(shè)之路還是“路漫漫其修遠(yuǎn)兮”。
　　
　　上海閑置地塊列入開(kāi)工項(xiàng)目
　　
　　保障房建設(shè)，如何才算開(kāi)工？
　　
　　對(duì)此，齊驥表示絕不只是“挖個(gè)坑”，必須大體達(dá)到：一是年初比較早開(kāi)工的項(xiàng)目盡量做到結(jié)構(gòu)封頂，基本建成；二是開(kāi)工較晚的項(xiàng)目力爭(zhēng)完成基礎(chǔ)，進(jìn)入到地上的施工，讓老百姓能夠看到它的進(jìn)度；三是開(kāi)工急促的項(xiàng)目，到年底工程要做到地基基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的施工。然而，在全國(guó)各地，尚且存在因各種原因基本未動(dòng)工的保障房項(xiàng)目。
　　
　　據(jù)東方網(wǎng)之前的報(bào)道，規(guī)劃總建筑面積243萬(wàn)平方米的三林保障性住房基地，作為上海大型居住社區(qū)之一，其規(guī)劃總?cè)丝?.45萬(wàn)人，174萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房已全面開(kāi)工，其中140萬(wàn)平方米住宅已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)到2011年底前，三林基地的保障性住房將全面竣工。
　　
　　但是，時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在已上報(bào)納入開(kāi)工數(shù)據(jù)的三林保障性住房基地中，卻有一塊占地97畝的土地由于權(quán)屬爭(zhēng)議，閑置荒蕪至今，甚至都沒(méi)有“打洞”。這塊位于三林鎮(zhèn)懿德居住區(qū)的15街坊10/4宗、17/2宗地塊，被三魯路劃分為東西兩部分，地塊四周被圍墻圍起，空蕩的地塊上突兀地?cái)[放著兩個(gè)集裝箱，圍墻之外林立著已經(jīng)基本建成的保障性住房。
　　
　　此前，時(shí)代周報(bào)曾報(bào)道過(guò)，該地塊原本屬于上海銀馬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“銀馬”），該地塊由最初的工業(yè)用地調(diào)整為住宅用地后，由于政府部門(mén)之間的推諉，銀馬與浦東新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)、規(guī)劃與國(guó)土資源管理局、上海市房地產(chǎn)管理局等多部門(mén)溝通協(xié)商，卻遲遲拿不到土地證。
　　
　　2008年，周小弟案發(fā)后，上海市房地局將三林懿德居住區(qū)2000多畝土地全部收回，用地性質(zhì)全部調(diào)整為三林保障房基地，銀馬的土地隨后也被一并調(diào)整為保障房用地。
　　
　　銀馬公司董事長(zhǎng)王文才告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)時(shí)跟浦東新區(qū)相關(guān)部門(mén)協(xié)商同意將其中50%的土地建設(shè)中低價(jià)房，并打算在此塊地上創(chuàng)新建設(shè)“民間保障房”。但直到2010年11月6日，上海義品置業(yè)有限公司在該地塊上準(zhǔn)備開(kāi)工鉆探時(shí)，王文才得知該地塊“一女二嫁”，政府部門(mén)并沒(méi)有給銀馬一分錢(qián)的補(bǔ)償就擅自將該地塊收歸國(guó)有，也沒(méi)有任何公示或通知銀馬該地塊進(jìn)行招標(biāo)，2010年悄悄以經(jīng)適房名義將部分地塊劃撥給了上海義品置業(yè)有限公司。
　　
　　11月21日，浦東新區(qū)公安局派出的維穩(wěn)工作人員口頭告知王文才，該地塊即將“強(qiáng)制”動(dòng)工，理由是此地塊去年11月就已經(jīng)納入保障性住房開(kāi)工建設(shè)范疇，已經(jīng)向全市人民承諾明年即將交房，但到現(xiàn)在都沒(méi)有動(dòng)工，各方都很焦急。
　　
　　珠海新建變新增
　　
　　而在廣東珠海，同樣有一塊保障房用地在曬太陽(yáng)。
　　
　　于2008年奠基的珠海南屏沁園保障房項(xiàng)目，被統(tǒng)計(jì)納入2011年珠海保障性住房安居工程項(xiàng)目落實(shí)及開(kāi)工情況統(tǒng)計(jì)表中，表格中，該項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)工時(shí)間為2010年12月。然而，時(shí)代周報(bào)記者于2011年11月20日傍晚前往該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，偌大一個(gè)施工場(chǎng)地僅停有一臺(tái)小型挖土機(jī)，工地內(nèi)右側(cè)一排建筑工人起居簡(jiǎn)易房，僅有兩三間亮燈，其他都無(wú)人居住。項(xiàng)目用地，僅做簡(jiǎn)單平整之后再無(wú)施工。
　　
　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，2011年4月，就有媒體報(bào)道南屏沁園項(xiàng)目因?yàn)榇驑队龅焦率坏貌煌９さ南�，至今仍未得到解決，也并未正式復(fù)工。珠海市住建局住房保障科的工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，該項(xiàng)目原本就有一個(gè)施工隊(duì)，后因孤石問(wèn)題而再招標(biāo)一個(gè)施工隊(duì)，后來(lái)上級(jí)部門(mén)擔(dān)心兩個(gè)施工隊(duì)導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明，故又恢復(fù)至一個(gè)施工隊(duì)。其間招標(biāo)、協(xié)商溝通過(guò)程耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)。
　　
　　除了一些項(xiàng)目確實(shí)未開(kāi)工之外，一些地方只為完成指標(biāo)，把整治環(huán)境的一些拆遷安置房也納入保障房范圍；有的把其他類(lèi)型的住宅或者是去年沒(méi)有完工的項(xiàng)目，也納入新建保障房統(tǒng)計(jì)。這些做法看似帶來(lái)了表面繁榮，卻與保障房建設(shè)的實(shí)質(zhì)要求相差甚遠(yuǎn)。
　　
　　以珠海保障房建設(shè)為例，截至9月份，珠海市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，已開(kāi)工14個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)工套數(shù)為9514套。然而時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，截至2011年9月9日，珠海僅新建5個(gè)保障房項(xiàng)目，套數(shù)3413套，與9514套相差甚遠(yuǎn)。對(duì)此，珠海住建局住房保障科人士向時(shí)代周報(bào)記者解釋?zhuān)?011年初，珠海市政府與省簽訂目標(biāo)責(zé)任套數(shù)為新增7910套，而珠海市以前保障房的統(tǒng)計(jì)口徑中，未將企業(yè)自建職工宿舍形式的公共租賃房統(tǒng)計(jì)入內(nèi)，因此可以納入2011年的新增。
　　
　　此外，時(shí)代周報(bào)記者還注意到，珠海市2009年、2010年開(kāi)工的錦園、南屏沁園、五洲花城二期、橫琴新家園、庫(kù)區(qū)移民新村等城市危舊房改造同樣出現(xiàn)在上述表格中。時(shí)代周報(bào)記者質(zhì)疑，為何中央要求新建的保障房，到珠海市相關(guān)部門(mén)就變成新增。上述珠海住建局住房保障科人士表示，珠海市是按與廣東省簽訂的目標(biāo)責(zé)任書(shū)來(lái)執(zhí)行的。
　　
　　6000多億元的資金缺口
　　
　　保障房的資金問(wèn)題怎么解決？
　　
　　根據(jù)年初的規(guī)劃，今年我國(guó)保障性安居工程開(kāi)工量為1000萬(wàn)套，需要資金1.3萬(wàn)億-1.4萬(wàn)億元，其中，中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1210億元，地方政府籌集4000多億元，其余的8000億元是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集。
　　
　　而央行剛剛公布的前三季度金融數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，全國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額2808億元，新增保障住房開(kāi)發(fā)貸款1150億元。
　　
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭向時(shí)代周報(bào)記者分析，現(xiàn)在中央的錢(qián)已經(jīng)全部到位，即便認(rèn)為地方政府的4000億元完全到位，那剩余的8000多億元資金是從哪來(lái)的？除了2000多億元的信貸之外，企業(yè)自有資金和企業(yè)債是最大的源頭�！岸鶕�(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道的信息顯示，這兩方面的資金來(lái)源勢(shì)必?zé)o法彌補(bǔ)信貸之外的6000多億元缺口�！�
　　
　　然而，地方政府的4000億元資金也并非那么容易到位。時(shí)代周報(bào)記者了解到，地方政府籌集保障房資金，有的是按土地出讓金的5%或者10%來(lái)提取，或者按土地出讓凈收入的10%提取。據(jù)珠海市住建局住房保障科人士介紹，珠海市并沒(méi)有具體比例，主要來(lái)源當(dāng)然也是土地出讓金、財(cái)政預(yù)算。然而，今年上半年，珠海市土地出讓金為44.4億元，僅完成預(yù)算的1/3左右。在財(cái)稅收入方面，珠海近幾年的額度也僅為100余億元。土地出讓金收入下滑厲害，而財(cái)稅收入總量不高。
　　
　　然而，珠海市住建局住房保障科人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)卻認(rèn)為資金不成問(wèn)題：“2011年開(kāi)工項(xiàng)目，資金均已到位，不用擔(dān)心。然而，后續(xù)新建保障房的資金很可能變得緊張�！�
　　
　　不同于珠海市，深圳、廣州等4個(gè)城市已經(jīng)在試點(diǎn)做保障房債券。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任研究員秦虹近日表示，保障房債券能否順利發(fā)行，關(guān)鍵是看收益率能否滿(mǎn)足投資者要求，除了本身公租房的租金回報(bào)之外，仍需一定的政府補(bǔ)貼。
　　
　　事實(shí)上，公租房為保障房建設(shè)的主要形態(tài)，單靠租金回報(bào)，回收成本將是一個(gè)漫長(zhǎng)的周期。時(shí)代周報(bào)記者走訪(fǎng)廣州公租房萬(wàn)匯樓發(fā)現(xiàn)，單憑租金回報(bào)，萬(wàn)匯樓需要57年才得以回本。
　　
　　這會(huì)讓很多資本就此失去對(duì)投資保障房的興趣。
　　
　　南京市住房和建設(shè)委員會(huì)副主任郭宏定近日在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，一定要平衡好資金的使用、歸還，按時(shí)歸還才會(huì)讓觀(guān)望資金積極入市。
　　
　　保障房建設(shè)不賺錢(qián)困境
　　
　　保障房建設(shè)，憑什么得到資本、企業(yè)的追捧？“究其根本還是要實(shí)現(xiàn)盈利，才會(huì)讓企業(yè)資金、社會(huì)資金動(dòng)心，而企業(yè)資金和社會(huì)資金才是保障房建設(shè)得以持續(xù)的重要保證�！眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存向時(shí)代周報(bào)記者表示，事實(shí)上，目前很多房企參與保障房建設(shè)都是虧本的。
　　
　　這一點(diǎn)可以在北京的保利嘉園項(xiàng)目得到印證。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，單靠商品房銷(xiāo)售平衡，保利嘉園的保障房項(xiàng)目是虧損的，后來(lái)靠銷(xiāo)售商鋪才填補(bǔ)虧損。
　　
　　無(wú)獨(dú)有偶，馬上可以申請(qǐng)租賃的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項(xiàng)目遠(yuǎn)洋?沁山水中公租房部分也是虧損的。其媒體公關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，該項(xiàng)目略為虧損，目前已經(jīng)移交給政府，由政府負(fù)責(zé)出租、管理。
　　
　　相比而言，承建、代建保障房較多的首開(kāi)股份對(duì)保障房是否盈利的體驗(yàn)最深。首開(kāi)股份董秘王怡向時(shí)代周報(bào)記者表示，保障房選擇的地點(diǎn)、配套條件一般，對(duì)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與的吸引力不大；其二，有些商品房小區(qū)配建了一部分保障房，由于目前商品房銷(xiāo)售不佳，整個(gè)項(xiàng)目很難實(shí)現(xiàn)盈利；其三，政府規(guī)定的雙限房，價(jià)格過(guò)低，企業(yè)無(wú)利潤(rùn)可言；其四，一些政府回購(gòu)的項(xiàng)目，回購(gòu)時(shí)間沒(méi)有保證�！袄�，政府原計(jì)劃5月回購(gòu)，因?yàn)橐恍┰蚨系?0月，你就得多墊資5個(gè)月，無(wú)形之中增加了資金成本�！�
　　
　　王怡認(rèn)為，保障房建設(shè)不賺錢(qián)，有的項(xiàng)目甚至略為虧損。為了平衡整體利潤(rùn)，首開(kāi)股份擬定施工保障房面積不會(huì)超過(guò)全部施工面積的1/4。
　　
　　事實(shí)上，從利潤(rùn)方面考慮，在香港上市的房企雅居樂(lè)就明確表示不參與保障房建設(shè)�！澳壳氨Ｕ戏拷ㄔO(shè)，主要由中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建等央企，或地方國(guó)有龍頭房企（如城建集團(tuán)）來(lái)完成�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌如是向時(shí)代周報(bào)記者分析。如此來(lái)看，房企參與保障房建設(shè)的積極性、動(dòng)力并不大。今年以來(lái)，各地配建保障房住宅土地的流拍便是佐證。
　　
　　保障房建設(shè)在探索中前進(jìn)，民眾無(wú)理由期待政府全部“買(mǎi)單”。事實(shí)上，各級(jí)政府“四兩撥千斤”，調(diào)動(dòng)社會(huì)各界力量參與保障房建設(shè)，才是上策。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　中華企業(yè)債務(wù)危機(jī)爆發(fā) 存貨要賣(mài)40年
　　
　　本報(bào)記者 姜燕 發(fā)自上海
　　
　　中華企業(yè)股份有限公司（600675.SH，中華企業(yè)）到了最危險(xiǎn)的時(shí)刻，前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額2.42億元，與上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.31億元相比，也就是第三季度，中華企業(yè)虧損0.89億元。
　　
　　截至9月末，中華企業(yè)的資產(chǎn)總額為235.79億元，負(fù)債總額為184.20億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78.12%，而其幾個(gè)短期償債指標(biāo)也遠(yuǎn)未達(dá)到安全值，按照0.025的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率計(jì)算，中華企業(yè)的庫(kù)存需要40年才能消化。
　　
　　與此同時(shí)，中華企業(yè)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債卻高達(dá)36.25億元。中華企業(yè)大部分在售項(xiàng)目位于限購(gòu)的上海，銷(xiāo)售回籠資金緩慢加之融資渠道收緊，使得其債務(wù)危機(jī)越發(fā)凸顯。中華企業(yè)正在為其2009年以來(lái)激進(jìn)的拿地策略付出代價(jià)。
　　
　　實(shí)際負(fù)債率超過(guò)上限
　　
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年9月至今，中華企業(yè)分別以14億元、28.1億元、26.2億元、7.4億元、4.95億元購(gòu)得了上海羅店新鎮(zhèn)D1-2 地塊、杭州江干區(qū)章家壩R21-01/02地塊、上海龍興路R19-1號(hào)地塊、蘇州平江區(qū)2010-B-33地塊、江陰市澄地2009-C-100號(hào)地塊，總地價(jià)至少高達(dá)80億元。除了江陰地塊外，上述地塊樓板價(jià)均接近或超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。
　　
　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，僅蘇州項(xiàng)目的樓板價(jià)就高達(dá)30291元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊在售的別墅最高價(jià)也就3萬(wàn)元/平方米左右�！澳孟碌貕K時(shí)，中華企業(yè)想賣(mài)5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，但現(xiàn)在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。”
　　
　　據(jù)中華企業(yè)2011年半年報(bào)顯示，上述地塊均顯示為“在建”，但處于前期準(zhǔn)備、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、前期審批等不同階段。“所謂在建，就是現(xiàn)在賣(mài)會(huì)虧，只能把建設(shè)、銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)。其他幾個(gè)高成本拿地的項(xiàng)目也是如此。目前中華企業(yè)在售的項(xiàng)目拿地成本相對(duì)較低�！�
　　
　　中華企業(yè)在2010年集中采取了激進(jìn)的融資方式，一年內(nèi)連發(fā)7筆地產(chǎn)信托、一筆證券信托，總計(jì)募集資金34億元，平均信托收益率達(dá)9.3%，期限在1-2年。
　　
　　今年3月，中航證券首席研究員杜麗虹曾發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，以低谷中存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.3計(jì)算，預(yù)計(jì)中華企業(yè)將出現(xiàn)較大資金缺口，其財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)凈借貸資本比的上限為122%，總負(fù)債率上限為73%。2009年底時(shí)，中華企業(yè)的凈借貸資本比為50%，但到2010年底，其凈借貸資本已上升至169%，負(fù)債率上升至77.3%，2010年激進(jìn)擴(kuò)張推動(dòng)的實(shí)際負(fù)債率顯著超過(guò)負(fù)債上限。
　　
　　一方面，中華企業(yè)大部分項(xiàng)目在上海及周邊區(qū)域，除了江陰外，均處于限購(gòu)范圍，另一方面，其2010年全年平均售價(jià)18340元/平方米，在上市房企中僅次于仁恒置地和綠城中國(guó)，中高端定位也使得中華企業(yè)面臨較大的調(diào)控沖擊。
　　
　　正略鈞策顧問(wèn)劉爭(zhēng)告訴時(shí)代周報(bào)記者：“2009年，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)很好，中華企業(yè)決策失誤，在地價(jià)最高點(diǎn)的時(shí)候出手買(mǎi)了幾塊不該買(mǎi)的地，為了彌補(bǔ)資金缺口，發(fā)債、信托融資背了一身的債，現(xiàn)在沒(méi)有能力償還，只能惡性循環(huán)了。”
　　
　　短期負(fù)債激增196.69%
　　
　　三季度報(bào)顯示，中華企業(yè)1-9月實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3.83億元，凈利潤(rùn)2.42億元。但如果除去公司轉(zhuǎn)讓國(guó)泰君安證券股份有限公司和申銀萬(wàn)國(guó)證券股份有限公司股權(quán)投資取得的收益1.73億元，以及來(lái)自上海浦東金鑫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的紅利1.55 億元，其前三季度實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)僅0.56億元。而半年報(bào)時(shí)，中華企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約面積69286 平方米，回籠資金僅1.2億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為0.67億元，這意味著該公司第三季度無(wú)進(jìn)賬反而凈虧損0.11億元。由于部分長(zhǎng)期借款及信托將于一年內(nèi)到期，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債較期初增加196.69%至36.25億元，負(fù)債率達(dá)78.12%。
　　
　　劉爭(zhēng)認(rèn)為，中華企業(yè)核心問(wèn)題是短期償債能力較弱。“半年報(bào)的流動(dòng)比率為1.86，正常值一般是2。速動(dòng)比率為0.34，正常安全值要到1左右。兩個(gè)指標(biāo)一起看，手里的現(xiàn)金等價(jià)物太少。上半年?duì)I業(yè)收入才8億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)2億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本上沒(méi)有賺錢(qián)，靠賣(mài)股權(quán)賺的錢(qián)也基本上全支付銀行或信托機(jī)構(gòu)了�！�
　　
　　此前，中華企業(yè)的賬面現(xiàn)金一直維持在30億元左右，但由于項(xiàng)目投入相對(duì)較多，銷(xiāo)售回籠相對(duì)較少，貨幣資金較期初減少49.25%至14.55億元。1-9月中華企業(yè)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也較上年同期減少91.32%至4.53億元。
　　
　　“上半年，90%以上的銷(xiāo)售收入來(lái)自上海區(qū)域，下半年形勢(shì)更嚴(yán)峻。它2011年存貨資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.025，而今年四五月份，全國(guó)的平均水平大概是0.3，因此中華企業(yè)的房子基本賣(mài)不動(dòng)。半年報(bào)的存貨有170億元，按照0.025的比率，存貨要40年才能賣(mài)完。之前它通過(guò)股權(quán)質(zhì)押做了很多信托，但現(xiàn)在信托收緊，股市弄不來(lái)錢(qián)，2009年已經(jīng)發(fā)行了12億元的5年期債券，近期也不可能發(fā)債了。雖然由于國(guó)企背景相對(duì)容易從銀行貸款，但成本很高，房子賣(mài)不動(dòng)，回籠的資金不要說(shuō)償付一年內(nèi)到期的債務(wù)，就連利息都難以彌補(bǔ)�！眲�(zhēng)說(shuō)。
　　
　　目前，在其他房企紛紛大幅降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金之際，中華企業(yè)并沒(méi)有顯現(xiàn)出降價(jià)的跡象。此前不久，中華企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)戴正芳接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，接近年底，各種工程款和貸款即將到期，企業(yè)希望能通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金，而回籠資金最直接和有效的辦法則是促銷(xiāo)，但近期幾家開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)，帶來(lái)的社會(huì)影響，讓部分開(kāi)發(fā)商對(duì)此有所顧忌，這對(duì)于品牌的折損度較大，一般在資金鏈沒(méi)有斷裂的情況下，開(kāi)發(fā)商很少會(huì)選擇促銷(xiāo)。
　　
　　時(shí)代周報(bào)記者致電戴正芳，問(wèn)及資金缺口較大，接下來(lái)是否會(huì)降價(jià)時(shí)，戴正芳表示正在開(kāi)會(huì)，婉拒采訪(fǎng)。
　　
　　大股東或?qū)?nèi)部并購(gòu)
　　
　　中華企業(yè)目前在售的項(xiàng)目包括美蘭湖中華園、南郊中華園、印象春城、古北香緹嶺、古北御庭等。同策提供的數(shù)據(jù)顯示，1-9月，美蘭湖中華園的銷(xiāo)售均價(jià)為16660元/平方米，南郊中華園均價(jià)為22823元/平方米，印象春城均價(jià)17764元/平方米；10月至今，上述三個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)分別為16980元/平方米、24164元/平方米、16432元/平方米。剛開(kāi)盤(pán)不久的古北御庭均價(jià)高達(dá)37483元/平方米。
　　
　　不難發(fā)現(xiàn)，只有印象春城均價(jià)略有下滑，其余兩個(gè)項(xiàng)目不降反漲。張宏偉分析道：“有可能是樓盤(pán)里房源的差別，開(kāi)始賣(mài)一些位置不好的，后來(lái)推出的可能是位置好些的房源，但9-10月幾個(gè)樓盤(pán)成交量明顯下滑，估計(jì)和漲價(jià)有點(diǎn)關(guān)系�！�
　　
　　一旦不能償還到期的債務(wù)，中華企業(yè)的大股東是否會(huì)直接輸血？劉爭(zhēng)認(rèn)為很難，因?yàn)閲?guó)有資產(chǎn)注入血本無(wú)歸，造成國(guó)有資產(chǎn)流失是很?chē)?yán)重的問(wèn)題�！艾F(xiàn)在無(wú)非三個(gè)辦法，第一就是采取有效營(yíng)銷(xiāo)手段，降價(jià)促銷(xiāo)，把手上存貨變現(xiàn)，但中高端項(xiàng)目均價(jià)高，即使降價(jià)，銷(xiāo)量也很難上去。第二，借新債償舊債，但從哪里能融到資是很大問(wèn)題。第三，最有可能發(fā)生的是股權(quán)并購(gòu)賣(mài)項(xiàng)目。上半年賣(mài)掉國(guó)泰君安和申銀萬(wàn)國(guó)的股權(quán)，可能也是資金撐不住了，這兩個(gè)投資長(zhǎng)期持有的話(huà)收益還是不錯(cuò)的，如果資金寬裕不會(huì)賣(mài)掉。接下來(lái)，可能是中華企業(yè)的大股東地產(chǎn)集團(tuán)出手并購(gòu)它的部分項(xiàng)目，算是內(nèi)部并購(gòu)，作為長(zhǎng)期股權(quán)投資。”

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