港資開發(fā)商嘉華國(guó)際集團(tuán)有限公司（00173.HK，嘉華集團(tuán)）從1980年進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地發(fā)展，業(yè)務(wù)量已占其總量的3成左右。嘉華在內(nèi)地的開發(fā)保持了港資開發(fā)商特有的保守緩慢的作風(fēng)，其在上海最成功的項(xiàng)目慧芝湖花園從2005年開盤，直至今年10月，才推出收官之作，短短幾年時(shí)間，價(jià)格也翻了4倍。
　　
　　與此同時(shí)，嘉華似乎開始加快內(nèi)地項(xiàng)目的發(fā)展速度，未來5年在內(nèi)地的投資量將達(dá)50%，位于徐匯區(qū)的嘉御庭、靜安區(qū)的嘉天匯、閔行區(qū)的吳涇項(xiàng)目嘉怡水岸、青浦區(qū)的朱家角項(xiàng)目以及閘北區(qū)蘇河灣43號(hào)地塊軌交站上蓋商業(yè)項(xiàng)目將相繼亮相。
　　
　　但事實(shí)上，除了朱家角項(xiàng)目是2010年拿地外，其余項(xiàng)目均是早期以較低價(jià)格拿地，僅嘉御庭、嘉天匯就可追溯到2001年、2002年，拿地10年項(xiàng)目才醞釀推出，而這十年，上海地價(jià)和房?jī)r(jià)的增幅不言自明。
　　
　　10年價(jià)格翻近60倍
　　
　　2010年，嘉華（中國(guó)）投資有限公司市場(chǎng)、銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝在接受媒體采訪時(shí)曾表示，嘉御庭、嘉天匯兩個(gè)項(xiàng)目將是嘉華集團(tuán)在上海市場(chǎng)的爆破點(diǎn)，兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)差一季度，無所謂哪個(gè)項(xiàng)目先推，都會(huì)讓2011年成為嘉華集團(tuán)的豪宅年。
　　
　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，嘉御庭已于9月8日拿到預(yù)售許可證，一期共推出198套，登記備案的報(bào)價(jià)區(qū)間為69700 -131200元/平方米。
　　
　　據(jù)媒體報(bào)道，嘉御庭所在的建國(guó)西路68號(hào)地塊，土地使用面積僅為37889平方米，2001年，嘉華取得該地塊，總價(jià)僅2.59億元，樓板價(jià)只有1703.94元/平方米。
　　
　　嘉華集團(tuán)在2002年4月9日注冊(cè)登記了一家名為“上海嘉兆房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司”的企業(yè)，運(yùn)作上述項(xiàng)目。2006年4月，該項(xiàng)目正式開工。
　　
　　根據(jù)嘉華集團(tuán)2006年年報(bào)披露，建國(guó)西路68號(hào)a及b地塊位于建國(guó)西路、嘉善路一帶，總建筑面積約14萬平方米，是徐匯區(qū)舊城改造最后的大型地塊之一，計(jì)劃開發(fā)成一個(gè)包括豪華住宅、高級(jí)商業(yè)設(shè)施及酒店配套、服務(wù)式住宅在內(nèi)的“標(biāo)志性綜合項(xiàng)目”，第一期開發(fā)預(yù)計(jì)將在2009年完成。
　　
　　日前，時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者身份探訪了嘉御庭項(xiàng)目，據(jù)售樓處工作人員介紹，嘉御庭總共分三期開發(fā)，均為高層和小高層，一期將于2013年年初交付，三期最早也要到2015年。
　　
　　“均價(jià)為8萬-10萬元/平方米，9月17日、18日兩天認(rèn)購(gòu)，這兩天認(rèn)購(gòu)可以獲得較大力度的優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)當(dāng)天需交50萬元�！� 該樓盤暫定9月23日開盤。
　　
　　“嘉御庭很早就開始建了，所以有它的優(yōu)缺點(diǎn)，缺點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)比較早期，不是最新的，目前最新推出的豪宅都是大平層的理念，嘉御庭基本上都是140平方米的兩房、180平方米的三房，只有幾套268-318平方米的復(fù)式。但如果真的是大平層的話，它的價(jià)格就不得了了。2009年這個(gè)項(xiàng)目本來想賣毛坯房，定價(jià)11萬元/平方米起，當(dāng)時(shí)上海房產(chǎn)形勢(shì)很好，但集團(tuán)耽誤了，重點(diǎn)沒有放在這個(gè)項(xiàng)目上，錯(cuò)過了一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。現(xiàn)在卡著政策出來，所以有優(yōu)惠，而且現(xiàn)在全是精裝修了。”該售樓人員說。
　　
　　對(duì)于為何這個(gè)地塊需要用10年的時(shí)間才推出，該售樓人員稱，“這是從上海市政府手中拿的地，轉(zhuǎn)手過好多次，這里原來是法租界，屬于徐匯區(qū)天平街道，市政府要求很嚴(yán)格，所有規(guī)劃都要審批同意，包括綠化、景觀設(shè)計(jì)、層高等等，而且光動(dòng)遷就動(dòng)遷了3年，很多業(yè)主都出國(guó)了，人都找不到�！�
　　
　　但是，這10年上海的豪宅價(jià)格水漲船高，僅以嘉御庭來說，易居中國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，嘉御庭所處的內(nèi)徐匯板塊，2006年的成交均價(jià)是22437元/平方米，按照目前均價(jià)8萬-10萬元/平方米計(jì)算，5年就翻了近5倍。按照當(dāng)初樓板價(jià)1703.94元/平方米計(jì)算的話，該項(xiàng)目拿地至今，價(jià)格翻了接近60倍。
　　
　　繼續(xù)捂盤成本增高
　　
　　與嘉御庭僅相差一個(gè)季度動(dòng)工的嘉天匯，則為靜安區(qū)嚴(yán)家宅三期地塊，總樓面面積10萬平方米。目前可查到的信息寥寥無幾，僅有的信息顯示，2002年4月29日，上海靜安區(qū)加強(qiáng)舊區(qū)改造力度，區(qū)政府正式將嚴(yán)家宅三期地塊批租于香港嘉華集團(tuán)，發(fā)展商將斥資近10億元，發(fā)展約13萬平方米高尚住宅，參與舊區(qū)改造工程。
　　
　　嘉天匯預(yù)計(jì)將于2012年推向市場(chǎng)，離拿地也有10年時(shí)間。而嘉御庭售樓人員在向時(shí)代周報(bào)記者比較兩個(gè)樓盤時(shí)表示，“嘉天匯全是大戶型，最小的戶型都有250平方米。完全兩種風(fēng)格，嘉御庭低調(diào)，嘉天匯張揚(yáng)一些。嘉天匯價(jià)格可能更高，因?yàn)殚_得晚些，政策如果有松動(dòng)，肯定會(huì)高。”
　　
　　2010年1月7日，嘉華集團(tuán)以10.144億元拿下朱家角鎮(zhèn)B3、B4地塊，樓板價(jià)14677元/平方米，溢價(jià)率154%。這將是嘉華在內(nèi)地的第一個(gè)別墅項(xiàng)目。除此以外，由于拿地較早，包括建國(guó)西路在內(nèi)的地塊，以及嚴(yán)家宅三期地塊、吳涇地塊、閘北區(qū)蘇河灣43號(hào)商業(yè)地塊、在售的慧芝湖花園，時(shí)代周報(bào)記者欲從多家房地產(chǎn)研究咨詢機(jī)構(gòu)了解，但均無法查詢到該地塊具體的信息及價(jià)格。
　　
　　對(duì)此，嘉華(中國(guó))投資有限公司銷售經(jīng)理肖海平向時(shí)代周報(bào)記者表示，不方便提供當(dāng)時(shí)各地塊的拿地信息。
　　
　　對(duì)于嘉華在上海的項(xiàng)目是否有捂地、捂盤，緩慢開發(fā)的嫌疑，肖海平稱，“沒有推，有方方面面的原因，包括市場(chǎng)原因、政策原因、開發(fā)原因、動(dòng)拆遷問題、審批問題等等�，F(xiàn)在時(shí)機(jī)比較成熟，所以就推出來面向市場(chǎng)�！�
　　
　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出：“上海地塊比較少，市中心地塊，或者增長(zhǎng)性地塊，開發(fā)企業(yè)一般都緩慢開發(fā)，土地不斷增值，另外房?jī)r(jià)也在上漲，可以獲得很好的溢價(jià)收益。一般港資企業(yè)都會(huì)在很核心的地段拿地，延長(zhǎng)開發(fā)周期�！�
　　
　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為，目前形勢(shì)肯定沒有2009年好，但推出的價(jià)格肯定比2009年高，高端物業(yè)基本上都會(huì)走這個(gè)緩慢開發(fā)的路線，房子本身并沒有發(fā)生翻天覆地的變化，房?jī)r(jià)卻被地價(jià)推上去了。
　　
　　“從最近市場(chǎng)表現(xiàn)來說，豪宅算相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，很多項(xiàng)目這個(gè)時(shí)候推出來，有市場(chǎng)節(jié)奏把握的因素，還有一個(gè)原因是房?jī)r(jià)仍處在高位，高端物業(yè)價(jià)格松動(dòng)沒有太明顯表現(xiàn)出來，而政策震蕩的機(jī)會(huì)越來越少，大幅反彈的機(jī)會(huì)也變小，繼續(xù)上漲的壓力很大。因此繼續(xù)捂盤，成本會(huì)比較高，收益會(huì)降低，不如把資金回籠一些，投向其他領(lǐng)域，是個(gè)比較好的選擇。很多企業(yè)基于這個(gè)背景作出調(diào)整，不一定步伐太快，但現(xiàn)在就開始著力，能推就推。而且，嘉華集團(tuán)這些地都是醞釀很多年了，已經(jīng)到了推的時(shí)候�！彼螘�(huì)雍說。
　　
　　發(fā)展提速起始年
　　
　　嘉華2010年財(cái)報(bào)及2011年中報(bào)均顯示，嘉華目前的主要收益均來自香港嘉御山及上海慧芝湖二期的銷售入賬。
　　
　　由于宏觀調(diào)控的影響，原來計(jì)劃去年入市的嘉御庭和嘉天匯也延緩入市，2010年，嘉華的純利跌78.98%，至1.93億元。
　　
　　同策提供的數(shù)據(jù)顯示，慧芝湖花園從2005年開盤至今，均價(jià)從10790元/平方米漲至34073元/平方米。而據(jù)肖海平介紹，慧芝湖花園的收官之作嘉鉑薈，將于10月推出180套，為精裝景觀公寓，均價(jià)將達(dá)到4萬元/平方米。嘉華集團(tuán)2011年中報(bào)顯示，嘉華慧芝湖花園三期嘉悅天地?zé)徜N套現(xiàn)約27億元。
　　
　　張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，慧芝湖一直在階段性推盤，慧芝湖花園二期開始，已連續(xù)兩年在上海地區(qū)銷售金額超過20億元，可以有很好的現(xiàn)金流，資金鏈上堅(jiān)持得住，嘉御庭等項(xiàng)目就可以晚推，以獲得更高的收益。但慧芝湖是嘉華在上海的唯一在售項(xiàng)目，從現(xiàn)金流平穩(wěn)運(yùn)行角度來看的話必然要推新的項(xiàng)目，以保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
　　
　　嘉華2011年中報(bào)顯示，嘉御庭已準(zhǔn)備就緒，待預(yù)售證批出后可因應(yīng)市況推出，嘉天匯項(xiàng)目住宅大樓已經(jīng)封頂，計(jì)劃明年推出，閔行區(qū)的嘉怡水岸也將于明年推出，朱家角項(xiàng)目則正在規(guī)劃中。
　　
　　谷文勝曾將2011年形容為嘉華“發(fā)展提速的起始年”，集團(tuán)內(nèi)部預(yù)計(jì)2011年的上海物業(yè)銷售回款預(yù)期在40億-50億元。在保持年銷售額40億-50億元的規(guī)模下，穩(wěn)定3-5年，嘉華將再上一個(gè)臺(tái)階，即年銷售額達(dá)到70億-80億元。
　　
　　嘉華對(duì)嘉御庭和嘉天匯兩個(gè)項(xiàng)目寄予了厚望，谷文勝去年曾透露，這兩個(gè)項(xiàng)目若完全去化，可為嘉華帶來270億元的銷售額。但是因限購(gòu)的影響，加之戶型是早期開發(fā)設(shè)計(jì)的，是否能獲得現(xiàn)時(shí)的購(gòu)房者的認(rèn)可，均需等待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
　　
　　嘉華集團(tuán)一向走中高端路線，未來將推的5個(gè)項(xiàng)目基本屬于豪宅行列，如果政策繼續(xù)從緊，對(duì)產(chǎn)品定位單一的嘉華來說，也難以及時(shí)調(diào)整。肖海平坦言：“嘉御庭之前積累了很多意向客戶，國(guó)家政策多多少少對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都有影響，這種影響是全方位的，不僅是上海，不僅是嘉華，我們也正在觀察�！�

相關(guān)熱詞搜索：地價(jià) 嘉華 房?jī)r(jià) 嘉華捂地10年 地價(jià)1700元房?jī)r(jià)10萬 嘉華捂地10年 嘉華集團(tuán)捂地10年