上下夠不著的購房者 　　在眼下房地產(chǎn)高熱的宏觀大勢下,老百姓們越來越感覺有點(diǎn)上下夠不著了。 　　數(shù)不清的政府官員、發(fā)展商、房產(chǎn)媒體基于各自利益大嘴無遮、莫衷一是。還沒買到房的急,上摸不著房價(jià)飆升至幾重霄漢,下辨不清樓盤藏著多大貓膩,生怕一輩子填了無底的窟窿。已經(jīng)買了房的更急,甭管住極品別墅的還是住經(jīng)濟(jì)適用房的,都為首付、按揭、稅費(fèi)、房產(chǎn)證、公共區(qū)域維修基金、物業(yè)管理費(fèi)而急著、惱著、煩著,甚至“官司”著。買不起房的因貧生罵,罵房價(jià)瘋漲,罵發(fā)展商無德,罵雜稅頻仍。買了房后趕上漲價(jià)的偷著樂,感慨百萬之財(cái)竟連夜摸進(jìn)門來,讓你一點(diǎn)思想準(zhǔn)備都沒有。細(xì)想又不對,這分明是一種欲念橫財(cái),基本游走于你的精神層面,因?yàn)橹灰�你不賣掉房到街上睡,就享受不到增值的實(shí)惠。相比之下,這兩年一直攢錢想買,又一直舍不得出手的可謂絕悔一族,眼看著幾十萬銀錢從自己的指縫中滑落,竟只在半年之間。所有的節(jié)衣縮食、克勤克儉都是枉然�？�,錢不是省來的,是買房子買來的!
　　報(bào)紙、廣播電臺(tái)、電視臺(tái)開始大罵房地產(chǎn)發(fā)展商為富不仁,說他們是高額利潤的占有者,生吞活剝了購房者,發(fā)展商則抱屈說,我們只不過是一口給你們做菜的大炒鍋,鍋砸了,大家都斷炊。政府也在批評房地產(chǎn),但地價(jià)卻翻跟頭。作為一名多年的房地產(chǎn)從業(yè)者突有所悟,我們眼前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀像極了吳承恩筆下的《西游記》,遂寫出來以饗購房者,供人們在購房路上喘口氣兒、定定神兒、拿捏一下自己的進(jìn)退。
　　
　　豬八戒的“出恭”和
　　房地產(chǎn)商的機(jī)會(huì)成本
　　《西游記》里的孫悟空法力無邊、一路降妖斬怪無所不勝,但并不具備大智慧。其經(jīng)常讓妖怪們聲東擊西丟了師父,又被妖精們使離間計(jì),受盡了師父的緊箍咒就是明證。外憨而內(nèi)黠的豬八戒,特別善于以小博大,創(chuàng)造自己的大實(shí)惠�！段饔斡洝返�32回,孫悟空和唐僧大戰(zhàn)黃袍怪時(shí),豬八戒對兩個(gè)師哥說:“你們先打著,我出恭后就來”,然后一頭扎進(jìn)草叢里睡覺,只留半邊耳朵在外面聽梆子響,專等大戰(zhàn)結(jié)束后出來邀功。出恭就是屙屎,人家打得昏天黑地、你死我活的時(shí)候他去屙屎,豬八戒的無德和狡黠可見一斑。
　　在現(xiàn)實(shí)生活中,好多房地產(chǎn)發(fā)展商都具有豬八戒的狡黠,譬如他們特別擅長的“囤地居奇”。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心2009年8月20日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告顯示:國內(nèi)一些知名開發(fā)商自2003年到2009年上半年所獲得的住宅用地中,有57%的土地面積尚未形成實(shí)際供應(yīng),其中27%的土地面積“待開發(fā)”,30%的地塊“規(guī)劃在建”,在12個(gè)城市中有270塊已售土地閑置。
　　政府一再打擊“囤地居奇”的開發(fā)商,但仍然是蓋的好不如“拿”的好,倘若幾年前拿到一塊地,然后“隱而不發(fā)”靜聽土地升值的梆子聲,發(fā)展商不用承受拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、論證、報(bào)批、建設(shè)、驗(yàn)收、銷售的風(fēng)險(xiǎn)和辛苦,一段時(shí)間的等待后,通過一紙文書轉(zhuǎn)手,簽下來就是幾個(gè)甚至幾十、上百億的收入。適時(shí)地“出恭”避免了潛在的風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)際的付出。適時(shí)的“囤地”則可贏得超級(jí)利潤,兩者何其相似爾�？蓱z的購房者們最終要為那不斷倒騰的文書“埋下天單”。
　　屙一泡屎的工夫就可以避禍趨利,同樣,屙一泡屎的工夫也可能吃了大虧。倘若拿地后開發(fā)遲緩,拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的迅速上漲,會(huì)造成發(fā)展商利潤的嚴(yán)重縮水。于是,豬八戒便具備了大無畏的拼搏精神。這些年,發(fā)展商的暴力拆遷頻繁發(fā)生,為了經(jīng)營不惜違法,可見利益誘惑之大。當(dāng)然,外憨而內(nèi)黠的豬八戒是很少孤軍作戰(zhàn)的,地方政府對房地產(chǎn)商明里暗里的支持都是公開的秘密,打著政府招牌的拆遷往往成為發(fā)展商們的制勝法寶。結(jié)合2009年頻繁出現(xiàn)的拆遷沖突現(xiàn)象,中國政法大學(xué)憲政研究所所長、曾任全國人大常委會(huì)秘書組副組長的蔡定劍認(rèn)為,暴力拆遷日益增多的原因在于地方政府從土地財(cái)政所獲得的巨大利益,拆遷背后有巨大的利益誘惑�，F(xiàn)在根本問題是,我們沒有制度去阻擋地方政府的利益訴求。
　　
　　誰吃掉了“地產(chǎn)唐僧肉”
　　《西游記》中的許多打斗情節(jié)都是圍繞著“唐僧肉”展開的。而眼下許多相關(guān)企業(yè)對于房地產(chǎn)的角逐也是奔著高昂的房地產(chǎn)利益,以上利益漸漸成為許多地方政府的“第二財(cái)政”,房地產(chǎn)成為他們迫切得到的“地產(chǎn)唐僧肉”。
　　《西游記》里一應(yīng)妖怪都想吃到能讓人長生不老的唐僧肉,于是一路與唐僧師徒惡斗不止,結(jié)果非但沒吃成反丟掉了自己的性命。纏絲怪沒吃成、牛魔王沒吃成、白骨精更沒吃成,最后的唐僧肉讓誰吃掉了?非土地爺莫屬。相傳玄奘法師故里的“唐僧墓”就位于洛陽偃師市緱氏鎮(zhèn)陳河村,極盡哀榮也得入土,到頭來還不是讓土地老爺打了牙祭。前者是群魔亂舞機(jī)關(guān)算盡終不成,后者是張網(wǎng)坐收得來全不費(fèi)功夫。
　　正當(dāng)大眾眾口一詞狂罵房地產(chǎn)發(fā)展商哄抬房價(jià),綁架中國經(jīng)濟(jì)的時(shí)候,北京的一條地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)語出驚人:“現(xiàn)在人們老是覺得房價(jià)貴,是因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)有50%是政府的土地出讓金”。頓時(shí),輿論嘩然。后來政府相關(guān)官員出面撇清說沒有那么高。
　　現(xiàn)實(shí)中,最大的一塊唐僧肉確實(shí)成了國土資源局嘴里的饕餮大餐,這頓大餐的名字叫做――土地出讓金。如果說,房價(jià)扣去如上50%的土地出讓金以外,余下的50%要用來規(guī)劃、設(shè)計(jì)、論證、報(bào)批、建設(shè)、驗(yàn)收、銷售,那么平心而論,房地產(chǎn)發(fā)展商的利潤并非手到擒來,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目僅開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)就有:三通一平費(fèi)、自來水廠建設(shè)費(fèi)、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、供熱廠建設(shè)費(fèi)、煤氣廠建設(shè)費(fèi)、地下水資源養(yǎng)蓄基金、地下熱水資源費(fèi)、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、建筑行業(yè)管理費(fèi)、公園建設(shè)費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、路燈維護(hù)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)、電源建設(shè)集資費(fèi)(用電權(quán)費(fèi))、外部供電工程貼費(fèi)(電貼費(fèi))等數(shù)十種,那就難怪房地產(chǎn)發(fā)展商們抱屈叫苦了。當(dāng)然,他們的抱屈是相對于第一個(gè)50%的抱屈,而絕不是相對于社會(huì)商品平均利潤率的抱屈。他們只不過幻想著也獨(dú)得50%,憑什么你能我就不能?這是對利潤的天然追逐,假如沒有監(jiān)督和約束,對利潤追逐必然到極致。近年來,這么多樓脆脆、樓歪歪、樓裂裂如雨后春筍,也許就是他們向那第二個(gè)50%要效益的惡果。不可否認(rèn)的是,近年來,實(shí)行的“土地招牌掛制度”將土地價(jià)值推向最大化,國土資源部發(fā)布的《2008年國土資源公報(bào)》顯示,全國土地出讓總收入9600多億元人民幣,巨大的數(shù)字讓人瞠目結(jié)舌。賣地錢成為第二財(cái)政,已成為公開的秘密。
　　住宅小區(qū)內(nèi)的配套建筑、甚至綠地、道路往往都是政府責(zé)成發(fā)展商來完成的,這包括商場、學(xué)校、甚至公共汽車站、派出所和居委會(huì),這樣使得50%的土地出讓金更具含金量,而發(fā)展商則毫不猶豫地將以上公共投入加到房價(jià)里,埋單的當(dāng)然還是老百姓。
　　2009年,是地價(jià)最瘋狂的一年,北京土地市場迎來“紅五月”。北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,5月份,北京共有23個(gè)地塊成交,成交金額達(dá)到61.6989億元,較4月份暴漲481.73%。在5月份成交的23個(gè)地塊中,廣渠門外10號(hào)地最具代表性。經(jīng)過89輪競價(jià),這塊地最終被富力地產(chǎn)以令人咋舌的10.省略

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