2011年4月，北京市西城區(qū)朗琴園小區(qū)因向全體業(yè)主發(fā)放公共收益，再次成為社會關注的焦點。3年前，該小區(qū)因采用信托契約管理物業(yè)，被喻為國內(nèi)“第一個吃螃蟹的物業(yè)”。 　　從業(yè)主不滿停車費漲價堵門維權，到領回自己的公共收益，一個起步于重重矛盾的小區(qū)究竟如何走向自治？
　　業(yè)主領取現(xiàn)金收益紅包
　　2011年4月28日，北京西城區(qū)朗琴園小區(qū)物業(yè)辦公室，家住12號樓的饒女士在同意領取名冊上簽字，拿到了寫有自己名字和房號的紅包。紅包內(nèi)裝著自家2008年的公共收益242.14元（按家中面積151平方米算出），“住了6年了，以前都是交錢，領錢還是第一次�！别埮�士高興地說。
　　據(jù)了解，朗琴園小區(qū)2415戶業(yè)主，于2002年開始分批入住。2007年11月20日，小區(qū)業(yè)委會罷免前期物業(yè)，嘉浩物業(yè)進駐小區(qū)并依據(jù)信托契約制度開始服務。今年3月份，嘉浩物業(yè)公示3年來小區(qū)公共收益累積568.74萬元。根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理信托契約，在保證小區(qū)正常運營流動資金的前提下，物業(yè)采取隔年返還的方式向業(yè)主發(fā)放2008年的公共收益。
　　多次沖突逼出業(yè)委會
　　和不少小區(qū)一樣，朗琴園小區(qū)初期也面臨著開發(fā)商單方面提高停車費的麻煩。“地上車位從每月150元提到每小時2元，地下車位也漲了，并且要一次交兩年�！蓖屏藰I(yè)主代表，但多次談判都破裂了�！皹I(yè)主們紛紛反映，單個業(yè)主根本沒渠道也沒資格和開發(fā)商及物業(yè)談判。
　　談不攏，業(yè)主們決定聯(lián)合行動維權。2006年3月9日，數(shù)百名業(yè)主開車堵住小區(qū)大門，引發(fā)政府部門介入干預調(diào)查才散去。這就是5年前該小區(qū)發(fā)生的“堵門”事件。
　　此后的“打井”事件，又一次將業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾推向白熱化。“他們在院內(nèi)及附近私自挖了18口深井，為新建商務樓供水，有6口井距樓房不足20米，大家擔心樓體塌陷�！焙髞沓闪⒌男�區(qū)業(yè)委會相關負責人欒繼敏，這樣介紹“打井”事件的背景。當時，業(yè)主自發(fā)聚集并阻止工人施工引發(fā)沖突，更有業(yè)主掉進井溝。
　　“這些事件促進了業(yè)主維權意識的覺醒，也讓大家看到只有成立業(yè)主大會，選舉出業(yè)委會，我們才有力量和開發(fā)商、物業(yè)抗衡。”欒繼敏稱。
　　2007年4月，朗琴園小區(qū)成立了首屆業(yè)主委員會。2007年11月4日，業(yè)委會召開維權大會，罷免原物業(yè)，重新選聘新物業(yè)，推出物業(yè)管理信托契約，并由此走上了起訴開發(fā)商封井、拆除違建小黃樓、抵制地庫被拍賣等一系列訴訟維權之路。
　　信托契約制約束物業(yè)
　　為加強小區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主共有利益，依據(jù)《信托法》和新頒布的《物權法》，2007年10月，朗琴園小區(qū)業(yè)主大會表決通過了《朗琴園小區(qū)物業(yè)管理權信托契約》，并以此啟動了選聘新管家活動。
　　依據(jù)信托契約，委托人為小區(qū)業(yè)主大會，受托人為物業(yè)公司，受益人為全體業(yè)主。受益人有權接受受托人提供的服務，分配信托利益，享有對受托人管理、服務的建議權、監(jiān)督權和表決權。信托契約在物業(yè)費的籌集與支付、服務酬金的支取、公共收益分配及會計和審計等方面，也都作了詳細的規(guī)劃和確定。
　　信托契約規(guī)定，物業(yè)費收支單獨設立賬目，獨立核算，須每月向業(yè)委會及業(yè)主公示上月財務報告。該契約的核心，是將建議權、知情權和監(jiān)督權還給了每一位業(yè)主。
　　2007年11月，北京嘉浩物業(yè)公司從10余家參與競聘的物業(yè)中勝出，取得對小區(qū)的服務權，嘉浩也由此被稱為“第一個敢吃螃蟹的物業(yè)”。契約規(guī)定，嘉浩只能按財務預算支取花費，并按照物業(yè)費支出的6%領取酬金。
　　“任何一位業(yè)主，都可以查賬�！睒I(yè)主潘阿姨稱，她和小區(qū)幾位懂財務和審計的鄰居，自發(fā)組成了財務監(jiān)督小組，每月審查物業(yè)收支，“一直執(zhí)行得不錯”。
　　 物業(yè)與業(yè)委會需要不斷
　　 溝通調(diào)和
　　朗琴園小區(qū)業(yè)委會并沒有因為嘉浩物業(yè)是自己招聘來的就放松要求，“沖突、指責這都是常有的事兒�！睓枥^敏稱。此次公共收益的發(fā)放，更是將物業(yè)與業(yè)委會之間的博弈推向了頂點。
　　面對業(yè)主高高興興領取紅包的場面，有業(yè)主仍明確表達對物業(yè)的不滿，認為物業(yè)公司應在對2008年的公共收益58萬余元進行審計以及業(yè)主大會表決后，才能向全體業(yè)主發(fā)放�，F(xiàn)在這么發(fā)放，明顯沒有按程序走。
　　對于業(yè)委會質(zhì)疑的公共收益數(shù)額問題，嘉浩物業(yè)負責人表示，明細收支均可查賬。
　　嘉浩物業(yè)自入住小區(qū)后，也曾和業(yè)委會、業(yè)主等就停車、安全、環(huán)境等方面不斷地溝通。不過，經(jīng)過不斷的調(diào)和，小區(qū)物業(yè)費收繳率從開始的30％逐漸提高到了90％�！白≈�很舒服，園子里風景很好，很安全�！睒I(yè)主陳阿姨稱。
　　朗琴園小區(qū)模式值得推廣
　　北京仁和律師事務所律師孟憲生稱，朗琴園小區(qū)的物業(yè)管理模式，是在現(xiàn)有法律框架下設計的一次嘗試，其運行初步顯示了信托關系在財產(chǎn)管理上的優(yōu)越性。
　　朗琴園小區(qū)物業(yè)管理信托模式設計之初，是希望通過信托制度，建立一個業(yè)主個體、業(yè)主團體、業(yè)主組織、物業(yè)服務企業(yè)共同參與的制度平臺。通過這個平臺，設立多個系統(tǒng)啟動按鈕，使小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)不至于因為某個沖突出現(xiàn)影響到小區(qū)的運作。也就是只要一個按鈕啟動，就能保證物業(yè)管理系統(tǒng)基本運作；如果各部分能夠協(xié)調(diào)運轉，可使小區(qū)物業(yè)管理更富有效率。
　　社區(qū)專家、朗琴園小區(qū)業(yè)委會顧問、物業(yè)管理信托契約設計人舒可心稱，目前，該信托契約管理模式已在北京市多家小區(qū)推廣。

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