摘要：所謂“新形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施會計內(nèi)部控制途徑”原則上是指我們現(xiàn)當下房地產(chǎn)開發(fā)和格局，如何正確實施和開展，形成一套專業(yè)化、合理化、新型化的完整體系，并以志存高遠，穩(wěn)扎穩(wěn)實途徑進行全面發(fā)展并統(tǒng)籌出一套合理有效的內(nèi)控制度管理章程。因此，在建立和鞏固房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)狀況和控制力度上，即是政府部門的明文規(guī)定也是企業(yè)所有者、經(jīng)營者和其他相關(guān)利益者的具體要求和職責所在。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；實施計劃；雙高現(xiàn)象；市場競爭；和諧發(fā)展；內(nèi)控制度
　　前言：中國房地產(chǎn)歷經(jīng)20余年又余的高效發(fā)展，特別是21世紀初到21世紀中期，房地產(chǎn)已成為國家財政收入的重要來源及增長點和消費點，從而拉動國家經(jīng)濟的快速增長。近年來，房地產(chǎn)業(yè)普遍呈現(xiàn)“高房價和高空置率并存”的經(jīng)濟現(xiàn)狀，“雙高現(xiàn)象”就成本和需求上已經(jīng)很難從科學的角度進行明確分析和判斷，如此一來，房地產(chǎn)業(yè)下的市場結(jié)構(gòu)以及這一結(jié)構(gòu)下的其他產(chǎn)業(yè)都將受到嚴重沖擊和壟斷，使整個房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)企業(yè)和實施企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)都受到其他因素的影響。因此，為了使我國國民經(jīng)濟能有序、健康、快速、和諧的發(fā)展，2003年下半年期間，中央正式提出，針對房地產(chǎn)行業(yè)進行全面的宏觀調(diào)控，在土地、貿(mào)易、金融、證劵等方面做出了進一步的重大改革措施，使房地產(chǎn)企業(yè)在合理的情況下運行；市場經(jīng)濟、競爭環(huán)境、開發(fā)機制、運行模式和交易方式上都發(fā)生了重大改觀，從而不斷的推動我國房地產(chǎn)業(yè)與時俱進達到另一個歷史的新起點。也是此現(xiàn)狀下，使得中國房地產(chǎn)業(yè)在市場結(jié)構(gòu)和市場競爭中處于一個互動的關(guān)系，并相互牽制與前進，也使得中央政府及地方政府都高度重視房地產(chǎn)業(yè)，對此進行規(guī)劃和布局，提高房地產(chǎn)業(yè)在市場中可實施性和可競爭性，從而充分發(fā)揮市場潛質(zhì)。
　　一、新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)控中存在的問題
　�。ㄒ唬�、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對內(nèi)控的認識不足
　　當前形勢下的房地產(chǎn)業(yè)不同于其他行業(yè)，它需要大量的資金注入和維持，言下之意就是在可持續(xù)發(fā)展的情況下合理的利用和規(guī)劃資金的合理周轉(zhuǎn)和使用，從而獲得最大效益。如此一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)控中存在的問題也將減少，但是，往往不是如此。由于房地產(chǎn)屬于特殊管理范疇，在計劃和實施中都需要有精密的規(guī)劃，由此可見，與其他行業(yè)相比房地產(chǎn)在會計核算和內(nèi)容上都有自己獨到的見解，但是，就目前形勢而言核算仍為擺脫計劃經(jīng)濟的模式，導致會計核算滯后于市場經(jīng)濟，直接影響了企業(yè)經(jīng)濟效益的發(fā)展，妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)的制度的完善度。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)在核算過程中最為常見的問題就是不夠深入仔細，粗心大意，造成成本費用不實，當期收支不平衡，更不能真實的反應出當期的收支結(jié)余和當期預算，再者就是，某些事業(yè)單位的資產(chǎn)和負債反應不夠完善還存在不真實情況，企業(yè)財產(chǎn)和個人財產(chǎn)混合使用。很多房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)會計控制目標體系不明確，協(xié)調(diào)會計內(nèi)部控制水平要求不高，會計內(nèi)部控制環(huán)境差又低，由于對會計內(nèi)部的重要性認識不足，容易影響會計內(nèi)部人員的積極性導致不斷下降，由于經(jīng)驗不足及市場經(jīng)濟不穩(wěn)定性，然而，很多房產(chǎn)公司在管理上業(yè)缺乏管理能力間接導致公司運作不協(xié)調(diào)，程序混亂，資源分配不合理得不到充分展現(xiàn)發(fā)揮不到積極作用，財務方面的信息統(tǒng)計不符合章程導致公司內(nèi)部通貨膨脹或通貨緊縮適應不了市場固有的差異化，抵御風險的能力下降。
　�。ǘ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)部控制環(huán)境較為弱化
　　所謂的內(nèi)部控制環(huán)境是指：是指被審計單位為了保證該業(yè)務活動的所有權(quán)進行的保護資產(chǎn)安全和完整，防止出現(xiàn)意外，在保證會計資料的真實性、合法性、完整性而制定的政策及章法。當前，中國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境還較為薄弱存在很多問題，如；相關(guān)法律法規(guī)不夠明確也不統(tǒng)一，對內(nèi)沒有真實的涵蓋控制的全部內(nèi)容，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及其他行業(yè)的會計信息不詳而失真，法制化與法制化之間的配合以及權(quán)衡還待加強，行業(yè)內(nèi)部人員應在自我約束的前提下統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)經(jīng)營活動。其次，建立企業(yè)事后監(jiān)督，在會計部門常規(guī)的核算基礎上建立以防為主的監(jiān)控路線，各機關(guān)人員從事業(yè)務時，必須明確業(yè)務處理權(quán)限和承擔事后的相應責任，在適當?shù)幕�礎上對會計部門進行進行內(nèi)部控制，以查為主的監(jiān)督防線，防止一切不實情況的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通減少，企業(yè)內(nèi)外信息不統(tǒng)一不暢通，信息的手采集、收集、存儲、加工、輸出等各項程序不夠完整。信息的傳遞不夠迅速，準確度不高，從而降低企業(yè)的收益和名聲。因此，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)董事會的作用，加強董事會的建設，履行其監(jiān)督和和引導的作用。企業(yè)文化建設，員工思想道德文化素質(zhì)也是內(nèi)部控制的重要元素之一，但是，價值觀的建設必須脫離盈利高于一切的思想，認真考慮道德問題，企業(yè)在社會中的責任即是公平、公開、公正、合法的關(guān)系
　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計內(nèi)控制度并不完備
　　內(nèi)控制度就是指：企業(yè)內(nèi)部對會計業(yè)務活動的組織進行約束和管理，并且兩者之間緊密聯(lián)系相互協(xié)調(diào)和控制。房地產(chǎn)中的會計內(nèi)控制度并不完善，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度必須符合國家的法律法規(guī)，及政府和相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)督管理要求，內(nèi)控制度也包含了房地產(chǎn)企業(yè)的所有財務活動及活動的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)等權(quán)利。對于經(jīng)濟建設中的核算、會計等進行有效的改革，作為領導者應該把握好會計的記錄和計算方法使內(nèi)部建設能在正確的會計活動帶領下有效改善。對于違反職業(yè)道德基準者給予嚴懲處罰，尤其是針對事業(yè)單位的非法活動進行嚴格控制，掌權(quán)者采取全面的、透明的監(jiān)督和說明，促使他們在業(yè)務活動上站在法律的基準上辦事，將政治腐敗現(xiàn)象降到最低，將經(jīng)濟活動建立在正確的軌道中全面開展。企業(yè)在組織和完善過程中一定要遵循“不相容職務相分離的原則” 防止一切弄虛作假影響內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。預算控制也是會計內(nèi)控制的一項原則，他是通過單位各項經(jīng)濟業(yè)務來編排詳細的預算和計劃，再通過授權(quán)相關(guān)關(guān)部門提出建議和意見進行控制和監(jiān)督，并明確責任和符合實際情況。
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施會計內(nèi)部控制具體途徑
　　（一）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)
　　由于近年來受到經(jīng)濟危機的影響，全球經(jīng)濟緩慢恢復切未能完全走出低谷，國家積極實施宏觀政策拉動積極的全面復蘇，導致各行各業(yè)都受到行業(yè)政策變化頻繁，企業(yè)籌資、融資、土地購買壓力的增大，產(chǎn)品單一化、項目分散化，直接導致成本控制復雜，銷售形勢不容樂觀，收益和資金流通沒把握性，風險應對和機會把握難以取舍，從而業(yè)間接影響房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟配置中的地位。因此，根據(jù)房地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展水平、城市化進程，我們要保證企業(yè)在積極穩(wěn)健的財政措施下正常運行并降低風險，也必須正確識別和評估企業(yè)經(jīng)營管理的風險，合理的擴張及靈活運用，實現(xiàn)企業(yè)與人力資源合理配置和收益。開發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)就必須完善企業(yè)內(nèi)部的控制結(jié)構(gòu)，這兩者是息息相關(guān)相互牽制的關(guān)系，只有內(nèi)部控制機構(gòu)設置和審計人員的職責都具有獨到性時對外才能合理的行使相關(guān)權(quán)利和履行相關(guān)義務。房地產(chǎn)的外部影響直接受國際經(jīng)濟形勢及周邊經(jīng)濟的走向和形勢所影響，再者就是國家重點發(fā)展方向和區(qū)域性城市化進程對企業(yè)投資影響、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型或稅收政策的變化。所以，根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的影響及房地產(chǎn)企業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)來看，實施內(nèi)控目標時需結(jié)合管理目標對各項目標與實現(xiàn)目標進行資源整合與分析并分析潛在的風險做出正確的評估和應對措施。信息與溝通也是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的一項重要指標之一，內(nèi)部與外部的溝通都必須以一定的規(guī)定和時間間隔進行審核與確認無誤，方便捕捉和傳遞，使公司員工能各司其職，這是由責任部門和內(nèi)控部門之間以多種方式實現(xiàn)。總之，房地產(chǎn)業(yè)是根據(jù)內(nèi)部控制的摹本理論來實現(xiàn)的，只有加強內(nèi)部管理和保持企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展才能形成良好的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。

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