摘 要：2014年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)總投資額為95036億元，年實際增長率為10.5%，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢依舊火熱，同時商業(yè)房地產(chǎn)商資金周轉不靈、滯銷樓盤等現(xiàn)象明顯。針對商業(yè)房地產(chǎn)項目管理存在的問題，本文通過分析商業(yè)房地產(chǎn)與其開發(fā)現(xiàn)狀，進一步研究其風險產(chǎn)生根源與存在問題，提出風險管控的程序與實行原則，明確風險管控的意義，推動商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。
　　關鍵字：商業(yè)房地產(chǎn)項目；存在風險；工程；程序原則
　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)概述
　　商業(yè)房地產(chǎn)在經(jīng)濟學上又稱“不動產(chǎn)”，主要包括房地合一、土地使用權與建筑物三種形態(tài)。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業(yè)房地產(chǎn)具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)便指依法獲得土地使用權后，根據(jù)城市建設規(guī)劃的要求進行土地規(guī)劃和房屋建設工作。人們通常將商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)單純地看做是房屋或商品房建設，這種觀點實際錯誤且不全面，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)應包括房屋建設在內(nèi)的各種開發(fā)經(jīng)營活動，亦包含著土地規(guī)劃等行為。
　　據(jù)相關資料顯示，2012年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為71804億元，年名義增長率為16.2%，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9%，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40541億元，占總體投資額的56.5%，年增長率為13.9%，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15763億元，占總體投資額的21.9%，年增長率為18.3%，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為15500億元，年增長率為20.4%；2013年全國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為86103億元，年名義增長率為19.8%，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4%，其中，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為47972億，年增長率為18.3%，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為19045億，年增長率為20.8%，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為18997億，年增長率為22.6%；2014年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為95036億，年名義增長率為10.5%，年實際增長率為9.9%，東部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為52941億，年增長率為10.4%，中部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20662億，年增長率為8.5%，西部商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為21433億，年增長率為12.8%。通過分析以上數(shù)據(jù)，可知商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額逐年增長，其發(fā)展態(tài)勢依舊火熱，因此，發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的存在的風險并進行研究，這個課題是有現(xiàn)實意義的。
　　二、商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的風險
　　為更好理解商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理存在的風險，本文結合商業(yè)房地產(chǎn)的特點對其進行分析。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要具有以下5方面的特性與風險：
　　1.不確定性
　　商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設是依法取得土地使用權后進行的土地規(guī)劃與房屋建設的工作，整個工程是建立在城市規(guī)劃、項目規(guī)劃的基礎上，其最大的特點便是不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)未來的預測需求進行建設，在現(xiàn)有階段很難準確預測未來行業(yè)走向與經(jīng)濟發(fā)展整體狀況等，因此，商業(yè)房地產(chǎn)項目建設的不確定性便會給整個管理工作帶來風險。
　　2.固定性
　　商業(yè)房地產(chǎn)管理工作受固定性影響：一、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發(fā)商進行地產(chǎn)開發(fā)必然受到土地空間位置的影響。二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程受建設周邊固定環(huán)境因素影響，規(guī)劃開發(fā)地區(qū)的相對地理位置、經(jīng)濟發(fā)達程度、人員密集程度等因素都會影響開發(fā)商進行房屋建設的工作。
　　3.投資金額大
　　商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)管理包括著土地所有權的購買、土地規(guī)劃、房屋建設等多個步驟，涉及招標、實地測量、風險預測等各種環(huán)節(jié)，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發(fā)商遭受籌資困難、金融環(huán)境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導致爛尾樓出現(xiàn)的最大原因便是開發(fā)商資金周轉不靈。
　　4.回報周期長
　　商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設必須經(jīng)過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環(huán)節(jié)，建設周期長，導致開發(fā)商不能短時間獲取收益，這引發(fā)了開發(fā)商資金周轉困難、房屋售賣困難的產(chǎn)生。
　　5.易被影響
　　商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工作不能像大部分產(chǎn)品一樣在產(chǎn)房中進行，它需要在露天土地上進行。東南沿海臺風多，降水大，北方地區(qū)風沙大，霧霾嚴重，可見度低，各種環(huán)境變化都會影響開發(fā)建設的過程，這也導致其變數(shù)大的風險問題。
　　三、商業(yè)房地產(chǎn)風險管控的研究意義
　　商業(yè)房地產(chǎn)的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風險，進行風險管控能有效減少風險，提高產(chǎn)業(yè)效益。進一步細分風險類別可劃分為微觀風險與宏觀風險，微觀風險指規(guī)劃區(qū)域土地價格變動情況、區(qū)域建設與管理的政策與手段等引起的開發(fā)商財務問題，宏觀風險指整體金融環(huán)境的變化、國家政策的實行等。進行風險管控能夠保證開發(fā)商掌握經(jīng)濟大局，及時進行建設方案的調(diào)整。具體來說，進行風險管控有以下4大方面的研究目的：
　　1.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風險管控，保證項目開發(fā)與管理的水平，推進管理系統(tǒng)的系統(tǒng)化、全面化。
　　2.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風險管控，改變原有被動接受風險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發(fā)建設的調(diào)整，保證現(xiàn)有規(guī)模的穩(wěn)定與發(fā)展。
　　3.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風險管控，提高開發(fā)商整體的風險意識，構建風險預防監(jiān)督體系，促使其形成良好的“發(fā)現(xiàn)-避險-應對機制”。
　　4.進行商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的風險管控，增強開發(fā)商的資金掌控力，保證開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進其行業(yè)競爭力的增長。
　　四、現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)風險管控的問題
　　1.市場存在不正當競爭
　　經(jīng)濟的快速增長帶動商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進，但經(jīng)濟危機的發(fā)生震動了整個商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大盤，在商業(yè)房地產(chǎn)過快過熱發(fā)展的同時，也透露出商業(yè)房地產(chǎn)風險管控存在問題。商業(yè)房地產(chǎn)風險管應關注商業(yè)房地產(chǎn)市場中不正當競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發(fā)整個商業(yè)房地產(chǎn)市場的價格危機；為縮短房屋開發(fā)建設周期，未經(jīng)過檢測便將存在危險隱患的房產(chǎn)出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進行建設等。商業(yè)房地產(chǎn)商為謀取利益，減少成本進行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風險管控需重點關注的問題。

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