「摘要」近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)稅收增幅較低，從博弈論角度分析，由于征納雙方存在信息不對稱現(xiàn)象及現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策激勵相容約束機制的缺失，致使房地產(chǎn)偷逃稅嚴重，且商品房價格居高不下。本文認為，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，關(guān)鍵是如何解決在遵循效率、公平和財政原則前提下，消除房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱的問題。

　　「關(guān)鍵詞」房地產(chǎn)稅制/博弈激勵/相容約束/偷逃稅

　　一、我國房地產(chǎn)稅收問題的提出

　　自國家實行土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強勁。然而與迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相比，我國房地產(chǎn)稅收收入的增長卻十分有限。1998～2003年，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總收入和財政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，（注：數(shù)據(jù)根據(jù)以下書籍整理而得：《中國統(tǒng)計年鑒》1998～2004年，中國統(tǒng)計出版社相關(guān)年份出版；
《中國財政年鑒（2003）》，中國財政雜志社出版社2003年版；
《中國稅務年鑒》1998～2003年，中國稅務出版社相關(guān)年份出版。）而與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對量增長也較快，但稅收額占整個財政收入的比重始終維持在4.4%左右，增長非常有限，這與近年來整個國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起壯大不協(xié)調(diào)。有分析認為，房地產(chǎn)行業(yè)是當前我國偷逃稅收最嚴重的行業(yè)之一，這雖與稅務部門征管工作不無關(guān)系，但從根本上卻暴露出我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的諸多不合理之處，本文試用博弈論的方法分析我國房地產(chǎn)稅收政策設(shè)計中存在的問題。

　　二、對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析

　　博弈論基本假定人是有理性的。所謂理性的人是指博弈參與人清楚地了解自己的目標和利益所在，并始終從自身利益最大化的角度來做出選擇。博弈論研究理性的人之間是如何進行策略選擇的。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房屋自建成之日起，從開發(fā)、流通到保有經(jīng)營等各個階段，始終存在房地產(chǎn)稅收征收的問題，因此房地產(chǎn)稅收博弈參與人既包括稅務機關(guān)和房產(chǎn)開發(fā)商，也包括房產(chǎn)購買者，有時還要考慮中央和地方各級稅務部門間的行為反應和選擇。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在稅種結(jié)構(gòu)、稅率設(shè)置、計稅依據(jù)、稅費負擔、土地出讓制度和稅收成本等方面都存在著不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的問題，使得房地產(chǎn)稅制應有的效率原則沒有很好地發(fā)揮出來。從博弈論角度看，產(chǎn)生這些問題的關(guān)鍵是信息不對稱現(xiàn)象的存在及現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的激勵相容約束效應的缺失，由此導致房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅問題嚴重和房地產(chǎn)交易價格的居高不下。

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本的混亂，加重了房地產(chǎn)稅收征納雙方的信息不對稱狀況

　　與我國房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的成本包括租、稅、費三部分，理論上租、稅、費三個經(jīng)濟范疇區(qū)別明顯，互不重復。但在實踐中，由于存在部門利益分割，每個部門從自身利益出發(fā)，都對土地和房地產(chǎn)的開發(fā)進行管制并收取相應的租、稅、費，由此以稅代租、以費代稅、以費擠稅的現(xiàn)象非常普遍。如據(jù)典型調(diào)查，目前各城市在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的各項稅費項目有60～180多項，其中稅僅有12種左右。上海市有關(guān)部門的詳細調(diào)查表明，在涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目從前期籌備、動遷、建設(shè)到驗收的整個環(huán)節(jié)，共有182個收費項目，經(jīng)核查有83個屬于不合理、不合法的項目。（注：安體富、王海勇《重構(gòu)我國的房地產(chǎn)稅制：理論分析與政策探討》，《公共經(jīng)濟評論》2004年第6期。）由于租、稅、費體系混亂，稅務部門和其他諸如計劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門信息傳遞機制尚未建立，很難掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本信息和其收入情況幾乎處于監(jiān)管之外，相應增加了稅務機關(guān)對房地產(chǎn)稅收的征收成本。而納稅人對房地產(chǎn)租、稅、費制度的掌握往往較全面，對在各種情況下政府的行為選擇較為清楚，理性的納稅人會充分利用各種手段使自己的“稅收損失”盡可能地小，即納稅人具有偷逃稅收的動機和預期收益。

　　這里我們用一個稅收征管博弈模型解釋。假定納稅人對是否納稅猶豫不決，納稅人有兩種選擇：納稅或不納稅，而同時稅務機關(guān)對不依法納稅也有兩種選擇：處罰或不處罰。假設(shè)納稅人應繳稅款為T ，因偷稅補罰款的金額為F ，稅務機關(guān)的檢查成本忽略不計。由于T 、F 值未知，稅務機關(guān)與納稅人的博弈均衡取決于政府對不納稅行為給予處罰的嚴厲程度以及稅務機關(guān)對納稅人進行檢查的概率。稅務機關(guān)選擇由不檢查到檢查時，納稅人將獲得由T 到-F的收益，所述情況由上圖表示：圖中斜線與橫坐標軸的交點0=P*為邊際概率，即當稅務機關(guān)以小于0=P*的概率進行檢查時，納稅人的收益大于0，那么他的最優(yōu)選擇是偷稅；
當稅務機關(guān)以大于0=P*的概率進行檢查時，納稅人的收益小于0，此時他的最優(yōu)選擇是不偷稅。

　　在檢查概率一定的情況下，稅務機關(guān)對納稅人偷稅處罰越重，納稅人偷稅的動機越弱；
若處罰程度一定，較高的檢查概率有助于降低納稅人偷稅的期望收益。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前由于房地產(chǎn)納稅人擁有更多的有關(guān)政府各部門情況的私人信息，許多房地產(chǎn)納稅人還可以利用自身掌握的信息優(yōu)勢進行更多的偷逃稅尋租活動，相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)成為偷逃稅重災區(qū)就有了合理的經(jīng)濟學解釋。

　　從房地產(chǎn)納稅人與消費者的關(guān)系來看，兩者同樣存在信息不對稱的問題，房地產(chǎn)商擁有過多的成本信息，可以將房產(chǎn)開發(fā)、建筑、銷售等各環(huán)節(jié)的成本連同尋租成本合并計入房地產(chǎn)價格中。房地產(chǎn)商還可能利用自身的信息優(yōu)勢構(gòu)成利益集團，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部進行串謀，共同操縱、炒作價格，由此導致房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升。此種情況下消費者的談判能力大為削弱，過高的房地產(chǎn)價格超出了普通居民的消費能力和預期，使房地產(chǎn)市場易于產(chǎn)生難以估量的房地產(chǎn)泡沫問題。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)每年增幅平均在30%以上，住房消費增幅達20%以上，但商品房空置率每年也增長10%以上。2003年商品房空置達1.2億平方米，積壓信貸資金約2500億元，其中空置1年以上的超過50%，（注：劉維新《開征物業(yè)稅提出的背景及對房地產(chǎn)開發(fā)與消費的影響》，《中國房地產(chǎn)金融》2004年第5期。）這說明房地產(chǎn)開發(fā)潛存著泡沫風險。過高的房價超過一定程度還會產(chǎn)生消費者逆向選擇的問題。最近北京市出現(xiàn)了個人集資買地合作建房的事件，該事件暴露出房地產(chǎn)市場的缺陷，從深層次分析是供求雙方利益博弈的結(jié)果和反映，這其中現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度起到了推波助瀾的作用。

　�。ǘ�）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的激勵相容約束機制不完善，致使出現(xiàn)“稅收悖論”等問題

　　1.對“稅收悖論”的解釋。激勵相容約束機制指的是制度設(shè)計要使代理人真實地公布自己的私人信息，保證代理人在說實話時的收益不小于說假話時的收益，從而達到設(shè)計者所期望的目標，避免出現(xiàn)不希望出現(xiàn)的結(jié)果。這里的稅收悖論是指因未預料到的因素而產(chǎn)生的有稅收不上來的現(xiàn)象。房地產(chǎn)稅收悖論主要表現(xiàn)在土地增值稅政策設(shè)計方面。

　　土地增值稅理論上是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，抑制房地產(chǎn)的投機炒賣活動而開征的稅種，但在實際執(zhí)行中該稅存在計算復雜、征收數(shù)額低、征收和繳納成本都很高的弊端。

　　現(xiàn)行地方稅收立法權(quán)集中在中央一級，地方稅務部門既無權(quán)開、停、減、免地方稅，也不能調(diào)整稅目、稅率。針對土地增值稅征收中存在的問題，許多省級地方稅務部門在自身權(quán)限范圍內(nèi)出臺了土地增值稅預征管理辦法，該辦法以較低稅率（約0.5%～3%）對納稅人按銷售額實施土地增值稅預征，預征規(guī)定納稅人在項目竣工時可以提出清算要求。名義上該辦法是公平的且符合國家稅法的內(nèi)容要求，但按照稅務部門的設(shè)計，地方稅務征收機關(guān)就沒指望納稅人來清算此項稅收，一方面由于存在信息不對稱問題，稅務部門無法清楚知道納稅人的稅源情況，而計算的復雜性無疑將增加稅收征收成本，對此項稅收進行監(jiān)控得不償失，于是稅務部門在納稅人提出清算要求時又設(shè)置了許多條件，如需賬目健全、無欠稅記錄，等等，這些條件為土地增值稅的清算設(shè)置了障礙，必將大大提高納稅人清算的難度。這樣地方稅務部門既能夠降低征收成本又達到了征稅的目的，同時還沒有違背相關(guān)稅收法律規(guī)定。另一方面多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)賬目比較混亂，此時即使土地增值稅預征額高于其實際稅負水平，納稅人也缺乏清算的激勵，因為采取此項行動的期望收益不足以抵消其可能受到的處罰，由此納稅人也愿意按照有關(guān)規(guī)定預繳土地增值稅。預征辦法的實施使土地增值稅成了政策意義和財政意義都不大的稅種。

　　2.房地產(chǎn)稅制存在“重流通輕保有”的問題。我國現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負較輕。在保有階段土地使用稅稅率較低，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值征收，一般情況下房產(chǎn)保有時間越長房產(chǎn)原值與房產(chǎn)的現(xiàn)值差距越大。這就決定了保有階段存在著房地產(chǎn)稅源的流失，并影響到稅收征管的力度。而重流通的局面則使得房地產(chǎn)的建設(shè)成本大幅提高，抑制了土地正常的市場交易，助長了土地的暗箱操作和隱性流動，大量與土地有關(guān)的腐敗尋租行為由此滋生，總體上不利于房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

　　現(xiàn)行的土地批租制被認為是推動房地產(chǎn)成本上升的重要因素。土地批租制根據(jù)土地的不同用途，批租期限從50年到70年不等。一次性收取幾十年的土地出讓金無疑抬高了地價，建設(shè)單位也會將其轉(zhuǎn)嫁到商品房價格中去。政府通過土地出讓可以得到即期收益，短視的政府為了自身利益最大化，自然顧及不了下屆政府的發(fā)展問題。以“寅吃卯糧”的方式獲取土地財源，將強化房地產(chǎn)流通階段的成本價格形成機制。不改革土地批租的繳費方式，房地產(chǎn)價格失真及濫用土地的現(xiàn)象難以徹底消除。

　　征收房地產(chǎn)稅收的初衷是為了增加國家財政收入，運用稅收杠桿調(diào)節(jié)土地房產(chǎn)資源的合理配置。但是“重流通輕保有”的稅收政策，一方面增加了房地產(chǎn)所有者出讓房產(chǎn)的成本；
另一方面保有成本較低，房地產(chǎn)在存量市場上大量積壓，從而加重了房地產(chǎn)市場的畸型發(fā)展。房地產(chǎn)稅制的負效應使得房地產(chǎn)稅收收入與經(jīng)濟發(fā)展同比例增長的局面難以實現(xiàn)。

　　3.房地產(chǎn)稅制有違公平原則的解釋。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在征收范圍過窄、內(nèi)外稅制及稅收政策不統(tǒng)一、重復課征等問題，妨礙了稅收的橫向和縱向公平原則。房地產(chǎn)稅制征收范圍過窄主要指房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而鄉(xiāng)村地區(qū)則不征收，形成不同區(qū)域單位個人競爭中的稅負不公。內(nèi)外有別的兩套房地產(chǎn)稅制，總體上使得外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔過輕。這一方面加劇了內(nèi)外資企業(yè)間的不平等競爭，同時也激勵內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)紛紛改制為外資企業(yè)以合理避稅，或假借外資企業(yè)名義偷逃稅款，從而不利于公平稅收負擔原則的體現(xiàn)。

　　4.地方稅務部門在博弈中的作用分析。根據(jù)博弈論原理，在一個由中央政府、地方政府和納稅人三人零和博弈中，任何兩個參與人都可以聯(lián)合起來對付第三人，由此獲利。在過去和當前的稅收實踐中已出現(xiàn)地方政府與納稅人聯(lián)盟以取得更多利益的現(xiàn)象。房地產(chǎn)稅收多屬于地方稅源，其與地方政府的利益相關(guān)性較強，在稅制設(shè)計中理應賦予地方稅務機關(guān)一定的立法權(quán)和激勵機制，以利于地方組織財政收入職能的發(fā)揮。房地產(chǎn)稅收具有稅基不易流動，收入穩(wěn)定可靠，不易發(fā)生周期性波動，以及征管復雜等特點，西方發(fā)達國家出于征管便利和提高地方公共產(chǎn)品和服務供給效率的考慮，一般都將房地產(chǎn)稅作為地方稅收的主體稅種，如美國的房地產(chǎn)稅占地方財政收入的50%～80%.

　　然而，與我國房地產(chǎn)有關(guān)的許多稅種不支持地方政府財政收入原則的實現(xiàn)，如房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)原值而非以房產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)；
土地增值稅計征繁瑣卻收入極低；
土地使用稅稅率很低，等等。這就決定了房地產(chǎn)稅收在組織財政收入上的后勁乏力。據(jù)統(tǒng)計，從1998～2002年，我國直接針對房地產(chǎn)征收的稅收收入只有2300多億元，5年間房地產(chǎn)稅占我國地方財政收入的比重，最低為6.41%，最高不過7.94%，平均7%多一點，（注：數(shù)據(jù)根據(jù)以下書籍整理而得：《中國統(tǒng)計年鑒（2003）》，中國統(tǒng)計出版社2003年版；
《中國財政年鑒（2003）》，中國財政雜志社出版社2003年版；
《中國稅務年鑒》2001～2003年，中國稅務出版社相關(guān)年份出版。）這一比值大大低于美國等發(fā)達國家，房地產(chǎn)稅收目前還難以成為我國地方政府的主體稅種。從激勵相容角度來看，房地產(chǎn)稅制改革應有利于培植房地產(chǎn)稅源，促進其在地方財政收入中作為主體稅種作用的發(fā)揮和鞏固，這樣才能實現(xiàn)中央、地方、納稅人三方博弈的最大化收益。

　　三、結(jié)論

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，房地產(chǎn)稅收存在多重環(huán)節(jié)的信息不對稱問題，致使房地產(chǎn)行業(yè)的稅收懲罰成為不可置信威脅，稅收違法的收益遠高于其依法納稅的收益，且房產(chǎn)價格居高不下。隨著市場經(jīng)濟體制的深入進行，我國的經(jīng)濟、社會條件發(fā)生了很大變化，然而現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制未能形成一種有效激勵機制，稅收政策不符合納什均衡選擇。本文認為，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的關(guān)鍵是在遵循效率、公平和財政原則前提下，從根本上消除房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱的問題。要從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)著手，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)制度改革及房產(chǎn)保有階段的稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少房地產(chǎn)行業(yè)的私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，只有如此，價格機制才能理順，房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的良性循環(huán)及消費者對商品房正常的消費預期也才能實現(xiàn)。改革的方向是建立科學的物業(yè)稅收體系，在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，按照簡化稅制，擴大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產(chǎn)過于混亂的租、稅、費體系，取消土地增值稅，簡化歸并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅等稅種，完善契稅和印花稅，開征遺產(chǎn)稅與贈與稅等，致力于建立一個稅負合理、結(jié)構(gòu)科學、征管便利、收入穩(wěn)定、調(diào)控有效的物業(yè)稅體系。

　　作者單位：中國社會科學院研究生院；
山東經(jīng)濟學院

　　「參考資料」

　　[1]張維迎《博弈論與信息經(jīng)濟學》，上海三聯(lián)書店、上海人民出版社1999年版。

　　[2]岳樹民《中國稅制優(yōu)化的理論分析》，中國人民大學出版社2003年版。

　　[3]路小平、張紅《我國房地產(chǎn)稅收體系改革初探》，《中國房地產(chǎn)金融》2002年第1期。

　　[4]周宇《博弈論在稅收征管中的應用》，《事業(yè)財會》2003年第5期。

　　[5]岳樹民、王海勇《我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及問題分析》，《揚州大學學報》2004第9期。

　　來源：http://www.cel.cn/show.asp?c_id=309&c_upid=107&c_grade=4&a_id=8269

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