按照現(xiàn)行土地制度，農(nóng)地一旦轉(zhuǎn)為工業(yè)或城市用地，就由“民土（農(nóng)民集體所有、家庭承包經(jīng)營(yíng)）”變?yōu)椤皣?guó)土”。在工業(yè)化城市化急速推進(jìn)時(shí)期，這一事件對(duì)農(nóng)民收入的影響不可不察。

　　三連環(huán)：民土變國(guó)土

　　興高采烈搬進(jìn)商品房的城鎮(zhèn)“房地產(chǎn)主”們也許并不清楚，他們物業(yè)的基礎(chǔ)——土地——是怎樣從農(nóng)用轉(zhuǎn)為非農(nóng)用、同時(shí)又從民土轉(zhuǎn)為國(guó)土的。簡(jiǎn)單作一個(gè)描述吧，那是一個(gè)三連環(huán)的過(guò)程。

　　第一環(huán)，農(nóng)地征用。政府根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，按照一定的行政審批程序，將農(nóng)地征用為工業(yè)或城市用地。這里最畫(huà)龍點(diǎn)睛的，是“征用” 兩個(gè)字。你道何謂“征用”？就是政府占民間財(cái)產(chǎn)為己用，“剝奪、充公、沒(méi)收”的同義詞也。試想，農(nóng)地不是敵產(chǎn)，工業(yè)化城市化也不是戰(zhàn)爭(zhēng)或救災(zāi)，為什么非征用不可？這一問(wèn)，就問(wèn)到了問(wèn)題的老根上。我以為，要害就是土地不能交易和“土地漲價(jià)要?dú)w公”。在征用制之下，土地并沒(méi)有被買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)然更無(wú)漲價(jià)之慮。

　　第二環(huán)，向集體支付補(bǔ)償。政府征用了農(nóng)民的土地，一點(diǎn)補(bǔ)償也不付，總是交代不過(guò)去。但是，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國(guó)家征地1畝的補(bǔ)償金，也就等于種植1畝土地三幾年所得的凈收益！這分明是斯大林式的國(guó)家工業(yè)化剝奪農(nóng)民的一個(gè)側(cè)面了。不過(guò)，那時(shí)的人民公社可以“集體地”分?jǐn)偼恋乇徽鞯暮蠊�，猶如鄉(xiāng)下人家添丁加口，“桌上加雙筷，鍋里添瓢水”就對(duì)付過(guò)去了�，F(xiàn)在，農(nóng)戶算是擁有了長(zhǎng)期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但是只要涉及到征地，農(nóng)民還是只好“退下”，要由“集體”（也就是幾位鄉(xiāng)村權(quán)力人物）出面，協(xié)調(diào)政府征地、領(lǐng)取并分配征地補(bǔ)償。

　　第三環(huán)，土地批租。政府向集體支付了征地補(bǔ)償金之后，就可以放手批租土地了。當(dāng)然，這里批租的是土地在50-70年間的使用權(quán)，而不是土地所有權(quán)。這一點(diǎn)很要緊，不但維系了“土地不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)”理論的面子，也使得對(duì)農(nóng)民的征地制，看起來(lái)不怎么象“只許州官放火、不許百姓點(diǎn)燈”。

　　權(quán)力租金替代權(quán)利租金

　　這樣一套土地制度，為解決工業(yè)化和城市化占用農(nóng)地，混合了“土地不得買(mǎi)賣(mài)和漲價(jià)歸公”（征地制），“國(guó)家工業(yè)化”（超低補(bǔ)償），人民公社制（惟有“集體”成為農(nóng)民合法代表）和“香港經(jīng)驗(yàn)”（土地批租制），實(shí)在自成一家。這再次表明，在迫切的經(jīng)濟(jì)需要面前，任何強(qiáng)大的傳統(tǒng)總免不了要發(fā)生變異。

　　這套組合起來(lái)的土地制度，有以下值得注意的特征。（1）決定工業(yè)和城市用地供給的，既不是農(nóng)地的所有權(quán)，也不是農(nóng)地的使用權(quán)。就是說(shuō)，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)在法律上沒(méi)有資格作為土地交易的一方，無(wú)權(quán)參加討價(jià)還價(jià)。（2）政府對(duì)工業(yè)和城市用地需要做出判斷，運(yùn)用行政權(quán)力（包括規(guī)劃、審批、征地）決定土地的供給。（3）權(quán)力租金——而不是土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利租金——成為目前農(nóng)地轉(zhuǎn)向工業(yè)城市用地過(guò)程里基本的經(jīng)濟(jì)刺激。在如此約束之下，各相關(guān)方將如何行為呢？

　　兩不經(jīng)濟(jì)

　　以權(quán)力租金驅(qū)動(dòng)土地流動(dòng)，效果如何還需要長(zhǎng)期追蹤觀察和研究。目前我看這套土地制度，邏輯的一致性還在其次，實(shí)際效果上“兩不經(jīng)濟(jì)”的端倪已現(xiàn)，值得注意。

　　這里所稱(chēng)“兩不經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象，是指目前大都市因?yàn)樾姓�控制過(guò)嚴(yán)，所以土地供給普遍不足，結(jié)果地價(jià)過(guò)高，可能步香港經(jīng)濟(jì)之后塵；
而許多小地方，卻同時(shí)因?yàn)樾姓�控制松弛，使得那些沒(méi)有什么效益的工業(yè)和城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，大量濫占了農(nóng)地。簡(jiǎn)單概括，一頭嚴(yán)重浪費(fèi)城市化的機(jī)會(huì)，一頭大量浪費(fèi)農(nóng)地。

　　不是嗎，上海、北京、深圳、廣州等地的“市場(chǎng)地價(jià)”，已經(jīng)高得令一般產(chǎn)業(yè)界人士側(cè)目，而紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)，看來(lái)看去還是不能完全脫去“丹頂鶴”特色——由境外和境內(nèi)高收入人士的購(gòu)買(mǎi)力主導(dǎo)——離“國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”還差得遠(yuǎn)。其實(shí)，精明的房地產(chǎn)商人怎么會(huì)不知道，客戶沒(méi)錢(qián)賺的生意是做不長(zhǎng)的。但是要讓房地產(chǎn)價(jià)格降下來(lái)，就要把地價(jià)降下來(lái)，把政府附加在土地上的種種取費(fèi)降下來(lái)。為此，首先必須大量增加商業(yè)中心城市的土地供給。問(wèn)題是，土地供給控制在政府手里，而大都市的政府，差不多一股腦兒在學(xué)香港——不但學(xué)土地政策，更學(xué)政府開(kāi)支模式。

　　如此下去，內(nèi)地很快會(huì)出現(xiàn)若干個(gè)香港。那可是所得稅率比現(xiàn)在香港高一倍、而地價(jià)拿收入平均所得水平比有過(guò)之而無(wú)不及的“新香港”。果然如斯，這些“新香港”的經(jīng)濟(jì)靠什么撐？每周放5天假，還是天天辦運(yùn)動(dòng)會(huì)？

　　產(chǎn)權(quán)租金，不可小視

　　其實(shí)，“兩不經(jīng)濟(jì)”源于一個(gè)禍根，那就是農(nóng)民的土地權(quán)利被屏除在“土地城市化”之外。要知道，農(nóng)民根據(jù)“出價(jià)高者得”的市場(chǎng)原則斤斤計(jì)較，與國(guó)與民大為有利。我在上周的專(zhuān)欄文章指出，產(chǎn)權(quán)交易的規(guī)則是，農(nóng)民決定是否放棄農(nóng)地使用權(quán)，要考慮是否比他自用農(nóng)地更“值”。大都會(huì)城市（包括有苗頭的中小城市）可以為獲得農(nóng)地出更高的價(jià)，直到農(nóng)民覺(jué)得“值”而放棄更多的農(nóng)地。至于那些“國(guó)小民寡”、經(jīng)濟(jì)沒(méi)有起色的地方，辦“城鎮(zhèn)化”還不如農(nóng)民種地，地權(quán)交易機(jī)制就可以抑制地方長(zhǎng)官們的瞎折騰。

　　產(chǎn)權(quán)租金在農(nóng)地轉(zhuǎn)用的制度中占據(jù)中心位置，農(nóng)民的收入立碼會(huì)大幅度增加。比較可靠的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)是，在工業(yè)化城市化高速推進(jìn)的條件下，土地產(chǎn)權(quán)租金為產(chǎn)權(quán)的主人帶來(lái)大量收入。算算我們這里征地補(bǔ)償金與土地市價(jià)之間的差額，可以知道“流失的土地權(quán)利租金”數(shù)目驚人。真的為農(nóng)民收入問(wèn)題發(fā)愁嗎？那就把“征地+補(bǔ)償+批租”制度廢了吧。

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