2011年春節(jié)來臨之際，河北省滄州市天成首府小區(qū)部分業(yè)主卻沒有過年的心情，物業(yè)公司把小區(qū)里的道路、空地都劃成了停車位，以3萬-6萬元的價格對外出租，業(yè)主不租車位，汽車就不讓開進門。
　　在小區(qū)業(yè)主不滿的同時，管理該小區(qū)的興和物業(yè)公司彥經(jīng)理也很煩惱。這個剛剛建成3年的小區(qū)，現(xiàn)在入住470戶，擁有車輛700多輛。由于規(guī)劃好的車位已經(jīng)滿了，有些新增車主沒有車庫、車位，因隨意停放經(jīng)常造成小區(qū)車庫和道路被堵，糾紛時有發(fā)生。
　　為了規(guī)范小區(qū)車輛管理，物業(yè)公司與業(yè)主委員會協(xié)商，決定將小區(qū)部分空地規(guī)劃出100多個車位向業(yè)主出租，所有收入全部用于小區(qū)物業(yè)管理支出。彥經(jīng)理很無奈地說，治理車輛，物業(yè)公司本身沒有一點好處，“我們是真不愿意管，可是為了管好小區(qū)又沒有別的辦法”。
　　
　　物業(yè)公司多數(shù)不賺錢
　　目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀是什么樣呢？曾經(jīng)有行業(yè)人士用三句話來概括：業(yè)主維權(quán)強烈，物業(yè)公司叫苦連天，政府無策左右為難。
　　物業(yè)管理行業(yè)門檻較低，由于利潤微薄，招人時選擇范圍小，人員素質(zhì)低導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以保證。業(yè)主不滿意，就不繳物業(yè)費，收不上物業(yè)費，物業(yè)公司為了生存就只好減少支出，服務(wù)質(zhì)量就會進一步下降。
　　據(jù)彥經(jīng)理介紹，現(xiàn)在很多物業(yè)公司都賠錢運營。以天成首府小區(qū)為例，物業(yè)公司支出一年缺口近百萬。目前所有差額全部由小區(qū)開發(fā)商補齊，談到開發(fā)商為何要為物業(yè)公司補差額，彥經(jīng)理說，開發(fā)商主要是為了打品牌，以保證接下來開發(fā)的樓盤好銷售。
　　另一家物業(yè)公司的范經(jīng)理告訴記者，他們公司這幾年一直處于收支平衡狀態(tài)。由于人員薪酬太低，公司很難招聘，如果小區(qū)物業(yè)收費標準不提高，已經(jīng)難以維持費用支出。
　　類似的情況普遍存在。有媒體報道，去年9月，廣東省東莞市物業(yè)管理協(xié)會正式發(fā)布了《東莞市物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》，調(diào)研報告數(shù)據(jù)顯示，東莞市物業(yè)管理行業(yè)整體處于虧損狀態(tài)，多數(shù)企業(yè)生存困難，且大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小。
　　
　　物業(yè)收支是否合理
　　按照北京市住建委的要求，今年1月1日起北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況，以及本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，且公示時間不得少于15日。
　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小區(qū)物業(yè)收支沒有公示，由此也造成業(yè)主對物業(yè)公司產(chǎn)生不信任。
　　一般來說，小區(qū)收入以管理費、停車費、有償服務(wù)為主，其他收入則包括小區(qū)公共場地出租、小區(qū)樓體墻體廣告。費用支出則包括物管員工的工資福利及社保金、物管企業(yè)辦公費用、公共設(shè)施維修保養(yǎng)，以及綠化、保潔、安保等其他為管理物業(yè)而發(fā)生的合理支出。
　　“物業(yè)管理費應(yīng)全部用于物業(yè)管理的各個方面”，深圳市物管協(xié)會常務(wù)副會長曹陽接受媒體采訪時提醒說，物管費支出中，業(yè)委會支出部分只產(chǎn)生主任的津貼和專職秘書的工資，條件好的可能會為業(yè)委會設(shè)立辦公室，產(chǎn)生一些辦公費用。
　　曹陽分析說，業(yè)主是小區(qū)的主人，要通過合理合法途徑對物業(yè)費的收支情況進行監(jiān)督，管理費收費與其他收費不同，為以支定收，等到物業(yè)管理公司退場時，收支結(jié)余應(yīng)為零。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟效益問題是近年來被提及越來越多的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先要明白物業(yè)服務(wù)行業(yè)只能是薄利，無法賺取太豐厚的利潤。其次，在尋求經(jīng)濟效益時，除了節(jié)流之外，還要更多考慮開源，包括為業(yè)主提供合理的收費服務(wù)等�！安贿^，物業(yè)公司盈利水平相對停滯不前，這種局面直接影響到人員就業(yè)的穩(wěn)定性�！庇浾卟稍L時多位業(yè)內(nèi)人士表示。
　　
　　物業(yè)管理監(jiān)管缺失
　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在有60％左右的物業(yè)公司屬于父子公司，屬于開發(fā)商組建的業(yè)務(wù)公司，開發(fā)商組建業(yè)務(wù)公司的時候就給物業(yè)公司明確了職責(zé)，一是降低物業(yè)費，提高服務(wù)質(zhì)量，為的是促銷，把房子賣的更好，把售價抬高。二是幫助開發(fā)商解決開發(fā)中的遺留問題�？墒呛芏噙z留問題，物業(yè)公司沒有能力解決，業(yè)主費用已經(jīng)交了，跟開發(fā)商打官司也沒工夫，唯一的招數(shù)就是不交物業(yè)費。所以，物業(yè)公司做的就是替開發(fā)商擦屁股的活。
　　這種“父子關(guān)系”體制，使得物業(yè)公司不敢在房屋驗收和接管過程中，為業(yè)主主張權(quán)利，為日后的糾紛埋下了隱患。不少開發(fā)商在售房期間進行欺騙性宣傳、盲目承諾，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)原來的承諾沒有兌現(xiàn)，只能把矛頭對準物業(yè)公司。建管不分本身便是“不公平”游戲，房地產(chǎn)商用自己的下屬企業(yè)來充當物業(yè)管理公司，使這類企業(yè)很容易帶有開發(fā)商的企業(yè)色彩，而忽視了自己是服務(wù)性企業(yè)的本質(zhì)，不是以服務(wù)者而是以管理者的姿態(tài)對待業(yè)主，因而很容易引起糾紛。
　　另外，買房的時候，還存在權(quán)利不對等的情況。業(yè)主購房時，開發(fā)商通過不管是真招標還是假招標，已經(jīng)指定了一個物業(yè)。但是他不能保證這個物業(yè)是一個高質(zhì)量的物業(yè)。所以說，購房人這個時候只是被動的接受，除非你不買這套房。
　　服務(wù)范圍不確定、標準不可測量也是引起糾紛的重要因素。一個服務(wù)小區(qū)，物業(yè)公司到底應(yīng)該付出什么樣的服務(wù)，物業(yè)收費的標準如何設(shè)定、設(shè)定依據(jù)是什么，都沒有一個定量的可操作的測量標準。
　　
　　前期物業(yè)律師支招
　　北京京華律師事務(wù)所秦兵律師提出：“對于新住宅小區(qū)，如果前期沒有業(yè)主委員會就可以不交物業(yè)管理費”。
　　2010年10月1日起正式施行的《北京市物業(yè)管理辦法》也明確規(guī)定，以首次業(yè)主大會會議召開或者首次業(yè)主大會會議籌備組成立滿三個月，作為建設(shè)單位收取物業(yè)服務(wù)費的時點。住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。2010年9月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會辦公室還下發(fā)了關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實施中若干問題的通知。通知要求，《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。
　　上述法規(guī)，從根本上改變了物業(yè)公司，尤其是前期物業(yè)公司與業(yè)主之間的博弈平衡。
　　秦兵律師指出，物業(yè)費是對共有財產(chǎn)進行管理和維護所導(dǎo)致的費用，是權(quán)利人的義務(wù)。對共有公用財產(chǎn)怎么進行維護由權(quán)利人決定，權(quán)利人通過業(yè)主委員會的形式執(zhí)行權(quán)利。權(quán)利人無法實行權(quán)利的時候，就不必繳納費用。物業(yè)糾紛的根源是由于權(quán)利的缺位，開發(fā)商行使了權(quán)利人實施的權(quán)利，打著前期物業(yè)管理的幌子，侵占了權(quán)利人的利益，同時給權(quán)利人今后行使主權(quán)制造了障礙。
　　在這些措施之下，開發(fā)商不促使業(yè)委會成立，收不到物業(yè)費；沒有物業(yè)服務(wù)合同，或者物業(yè)服務(wù)合同到期的物業(yè)公司，同樣不能收物業(yè)費。
　　當前解決物業(yè)費糾紛社會成本最低的方式，就是在權(quán)利人缺位的情況下，由實際行使權(quán)利的人，即開發(fā)商，承擔繳費義務(wù)。
　　
　　法律法規(guī)期待完善
　　采訪中，在物業(yè)公司工作的范經(jīng)理對記者說，國家應(yīng)該把物業(yè)公司規(guī)范管理起來�！段餀�(quán)法》對物業(yè)管理涉及很少一部分，《物業(yè)管理條例》很粗，規(guī)定不細，可操作性不強，而住建部制定的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》也沒有約束力。現(xiàn)有法規(guī)的缺失，給處理物業(yè)糾紛帶來一定的難度。
　　有人提出，政府需要加強監(jiān)管的職能。一方面，對物業(yè)管理收費標準進行核定，根據(jù)小區(qū)基礎(chǔ)條件及服務(wù)標準核定服務(wù)等級，明確收費標準。另一方面，工商部門和房管部門應(yīng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，并實行動態(tài)管理，相應(yīng)懲處措施均需到位。還有人指出，政府監(jiān)管部門要制發(fā)物業(yè)管理合同范本，并根據(jù)實際情況適時予以更新，以解決各種物業(yè)管理新矛盾和新問題。
　　滄州市住建局物業(yè)科長何向東說，有關(guān)方面應(yīng)盡快把完善我國物業(yè)管理法規(guī)提到立法議程，這不僅是司法實踐的呼喚，物業(yè)管理健康發(fā)展的急需，也是構(gòu)建和諧社會的根本要求。
　　
　　小區(qū)環(huán)境的建設(shè)與維護，是物業(yè)管理的一個重要方面。圖為河北省滄州市天成郡府小區(qū)園林式景觀。圖 / 王富國

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