可持續(xù)的城市化，應(yīng)該在限制土地供應(yīng)總量的前提下，壓縮對商品房的土地供應(yīng)，增加對經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)。 　　 　　 　　中國的城市房價(jià)，一直是民生一困。有人將之歸罪于不為窮人蓋房的開發(fā)商，并呼吁政府采取強(qiáng)有力措施推進(jìn)保障性住房的建設(shè)。另一派則認(rèn)為房價(jià)高主要在于供地緊張，政府要增加土地供應(yīng)，面對高速城市化的現(xiàn)實(shí)，突破保護(hù)18億畝農(nóng)地的“紅線”。
　　這兩派“公說公有理，婆說婆有理”，其間的是非曲直似乎很難判斷。的確，土地供應(yīng)和城市房價(jià)關(guān)系密切，所涉及的問題在發(fā)達(dá)國家也很難解決。不過，畢竟發(fā)達(dá)國家在住房商品化、城市化這條路上走的時(shí)間比較長，有些經(jīng)驗(yàn)對中國的公共辯論還是很有參照價(jià)值。
　　比如，在前段子結(jié)束的美國中期選舉中，我所居住的麻省的選票上就有一條公決項(xiàng)目：是否廢除40B條款。這個(gè)條款，實(shí)際上就是麻省法律中經(jīng)濟(jì)適用房的條款，結(jié)果選民們以壓倒性優(yōu)勢的票數(shù)保留了該條款。
　　麻省的人口和經(jīng)濟(jì)中心集中在首府波士頓，屬于著名的高房價(jià)地區(qū)。近年來許多年輕人因?yàn)槌惺懿涣诉@里的房價(jià)紛紛外遷，在當(dāng)?shù)匾鹆藦?qiáng)烈的危機(jī)意識(shí)。在這個(gè)問題上，人們早就意識(shí)到：房子貴的重大原因是土地供應(yīng)的緊張。40B條款正是針對這一問題而來的。
　　在美國的人口稠密地區(qū)，大多有嚴(yán)格的區(qū)域規(guī)劃法，對所建住房的大小、占地等等都有細(xì)致的限制，以保護(hù)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)、文物，乃至交通、教育等城市基本功能。這種區(qū)域規(guī)劃的權(quán)力，大多掌握在地方社會(huì)手里。比如在波士頓郊區(qū)一些富人區(qū)，一家獨(dú)門獨(dú)戶的住宅，最低占地面積要一英畝多，大致相當(dāng)于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場的面積。這種限制，無疑提高了住房的土地成本，變相提高了這些地方的準(zhǔn)入門檻，低收入階層就很難立足。
　　40B條款則規(guī)定：當(dāng)?shù)褪杖爰彝ニ艹惺艿淖》坎蛔惝?dāng)?shù)刈》康?0%時(shí)，開發(fā)商就可以按照既定的法律程序突破當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域規(guī)劃法，在那里建設(shè)密集型多戶住宅。這樣，每戶平均占地面積大大減小，等于變相提高了土地供應(yīng)。不過有一個(gè)前提：在40B條款下進(jìn)行密集建設(shè)的開發(fā)商，所建的住房必須有20%屬于經(jīng)濟(jì)適用房的范疇，其建造成本和贏利邊際也受到嚴(yán)格的限制。這些房子和普通商品房混合在一起以低價(jià)出售。
　　美國是個(gè)地方自治的社會(huì)，這種以州法超越地方法律的做法，很難不受到挑戰(zhàn)。反對勢力指責(zé)此條款并沒有解決房價(jià)問題，而是造成過密增長，破壞了生態(tài)，給當(dāng)?shù)亟煌�、學(xué)校等公共設(shè)施帶來了過大的負(fù)擔(dān)等等。最終大家要靠選票決個(gè)是非。
　　這些美國特殊國情下的具體爭論，也許和中國的關(guān)系不大。不過，辯論中的一些基本預(yù)設(shè)或者先決條件，即土地供應(yīng)和房價(jià)的關(guān)系，則和中國目前的問題息息相關(guān)。
　　先說土地供應(yīng)。任志強(qiáng)一直聲稱供地緊張是房價(jià)高的根本原因。茅于軾也一直大力推動(dòng)突破保護(hù)18億畝農(nóng)地的“紅線”。但是，看看發(fā)達(dá)國家的城市化，多是在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)的前提下展開的。麻省的40B條款試圖對這種限制有所突破，但也只能在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房比例不足10%的前提下有效。限制土地供應(yīng)的考慮并不在于保護(hù)糧食生產(chǎn)，而是保護(hù)生態(tài)。
　　不久前臨近新罕布什爾州的一所歷史最長的農(nóng)場出售，農(nóng)場主的理由是農(nóng)業(yè)效益太低，賺不了錢。但是，在這么一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的國家，當(dāng)?shù)卣?guī)定得很死：收購此家農(nóng)場的人，要么繼續(xù)經(jīng)營農(nóng)業(yè)，要么將之改成自然保護(hù)區(qū)，不得在上面蓋房。
　　比起一塵不染的波士頓郊區(qū)，中國的生態(tài)已經(jīng)到了崩潰的邊緣。更不用說各地方政府無休止的“圈地運(yùn)動(dòng)”了。在這種情況下，怎么還能不停為城市化增加土地供應(yīng)呢？看看近鄰日本，人口密度比中國大得多，城市化程度也比中國高得多，但是，在377，700平方公里的土地上，城市開發(fā)用地僅10，100平方公里，不足土地的2.7%，比美國3.3%的比例還低�？梢�，中國的土地供應(yīng)并不構(gòu)成城市化的障礙。
　　更重要的是，即使我們站在增加土地供應(yīng)的立場上，從麻省法律中還是能夠?qū)W到開發(fā)商及主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家們所無視的東西。首先，40B旨在增加土地供應(yīng)，并非增加絕對的土地供應(yīng)量，而是提高現(xiàn)有土地的使用密度，使住房占地減少、面積縮小。同時(shí)，這種“增加”的土地供應(yīng)，完全服務(wù)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)，不給窮人蓋房的開發(fā)商根本沾不著邊。
　　中國城市發(fā)展的一大問題，是供地太寬松，拆遷太容易。可持續(xù)的城市化，則應(yīng)該在限制土地供應(yīng)總量的前提下，壓縮對商品房的土地供應(yīng)，增加對經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)。這樣大家才能有房子住，而且也能夠維持一個(gè)宜居的生態(tài)。

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