“小平同志先是問(wèn)居民住房可否成為商品，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的同志沒(méi)有人敢回答，他又自言自答說(shuō)，如果房子算商品，我這幾年也還有點(diǎn)積蓄，想買(mǎi)套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個(gè)樸方，是因?yàn)槲抑職埖�，我需要照顧他�！?
　　
　　2009年3月，原本處在一輪低迷期的中國(guó)房地產(chǎn)突然發(fā)力，房?jī)r(jià)由此一路飆升。2010年，中國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)一次次突破了人們的心理預(yù)期。今年4月18日，“新國(guó)十條”實(shí)施一周年。政府雖出重拳穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市仍有50個(gè)上漲，所謂下降，也只是房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了下降，而絕對(duì)價(jià)格仍在上漲。多個(gè)城市的“限價(jià)令”只是“與GDP和居民可支配收入增幅掛鉤”的提法，讓公眾對(duì)目前各地出臺(tái)的目標(biāo)多少有一點(diǎn)失望的情緒。
　　如今，房地產(chǎn)還是財(cái)富舞臺(tái)上的大戲，王石、潘石屹這些眾人皆知的富豪，都是因?yàn)樯孀惴康禺a(chǎn)而身家百億。《參考消息》曾援引外電稱(chēng)，中國(guó)每天新建房屋面積，已經(jīng)占全球總量的50%左右。樓越蓋越多，可房?jī)r(jià)距離人們的心理價(jià)位卻越來(lái)越遠(yuǎn)，這恐怕讓經(jīng)歷過(guò)中國(guó)住房改革全過(guò)程的人們感慨萬(wàn)分。
　　
　　1978：改革元年醞釀房改
　　新中國(guó)成立后很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房完全按計(jì)劃分配，所有人都要排隊(duì)等政府、單位分房，一旦住到公房后，只需要支付很少的租金。那時(shí)候，從經(jīng)濟(jì)意義上把城鎮(zhèn)建設(shè)分為生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性建設(shè)，住房屬于非生產(chǎn)性建設(shè)，所以一旦資金緊張，就只能照顧生產(chǎn)性建設(shè)，住房建設(shè)根本就談不上活躍經(jīng)濟(jì)。這種分房制度還曾被當(dāng)作了社會(huì)主義制度的優(yōu)越性，很多人都經(jīng)歷了非常艱苦的住房條件改善過(guò)程。
　　“我1974年畢業(yè)參加工作，當(dāng)時(shí)住單身宿舍，兩人住一間。誰(shuí)要是結(jié)婚了，同屋的另一個(gè)人就得擠到別的宿舍去‘打游擊’�！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新對(duì)房改之前自己的住房情況仍然記憶深刻。
　　隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快，城鎮(zhèn)人口快速增加，單一的住房行政供給制的弊端不斷顯現(xiàn)，政府財(cái)政負(fù)擔(dān)巨大，而且群眾居住條件改善進(jìn)展緩慢。1978年，我國(guó)人均住房建筑面積只有6.7平方米，約有47.5%的城鎮(zhèn)居民家庭缺房或無(wú)房。
　　1978年9月，在北京召開(kāi)的全國(guó)城市住宅建設(shè)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院副總理谷牧傳達(dá)了鄧小平關(guān)于解決住房問(wèn)題的指示：“希望路子能寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個(gè)人手中的錢(qián)動(dòng)員出來(lái)，國(guó)家解決材料。”
　　1978年10月20日，鄧小平在北京視察了新建的幾十棟公寓住宅樓。隨行的國(guó)家建委副主任張百發(fā)回憶，“小平同志先是問(wèn)居民住房可否成為商品，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的同志沒(méi)有人敢回答，他又自言自答說(shuō)，如果房子算商品，我這幾年也還有點(diǎn)積蓄，想買(mǎi)套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個(gè)樸方，是因?yàn)槲抑職埖�，我需要照顧他�！?
　　住房能成為商品嗎？1978年的中國(guó)老百姓恐怕還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)“房地產(chǎn)”這個(gè)詞，大家只是覺(jué)得自家住的房子太擠、太小。1949年到1978年的近30年間，中國(guó)累計(jì)用在住宅上的投資為374億元，年人均住房投資不足10元。到1978年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的平均住宅面積不僅沒(méi)有增長(zhǎng)，反而比1949年少了0.9平方米，“擁擠”是當(dāng)時(shí)大多數(shù)民眾最真實(shí)的居住體驗(yàn)。
　　1978年的住房問(wèn)題本來(lái)就很?chē)?yán)重了，到了1979年問(wèn)題就更嚴(yán)峻了，因?yàn)檫@一年全國(guó)知青大規(guī)模返城，而且這些人大部分都是大齡青年，一回到城市就面臨結(jié)婚生子的問(wèn)題，住房成了剛性需求。1979年，當(dāng)時(shí)的國(guó)家城建總局從國(guó)家補(bǔ)助的住宅建設(shè)資金中分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧、柳州、桂林、梧州等地進(jìn)行建房全價(jià)出售給私人的試點(diǎn)，每平方米建筑面積售價(jià)為120元至150元。限于當(dāng)時(shí)職工收入水平和較低的房租，以及沒(méi)有相關(guān)的售房配套政策，民眾覺(jué)得自己掏錢(qián)買(mǎi)住房并不是很劃算，所以買(mǎi)房的人并不多。
　　
　　“房子是可以賣(mài)的”
　　1978年時(shí)鄧小平曾經(jīng)提出房子是否可以作為商品，結(jié)果沒(méi)有人敢回答，1980年，他自己回答了這個(gè)問(wèn)題。那年4月2日，鄧小平發(fā)表了后來(lái)被稱(chēng)為《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話》的講話。這次后來(lái)被反復(fù)引用的談話確定了幾個(gè)原則，其中包括“房子是可以賣(mài)的”。他指出：“城鎮(zhèn)居民可以自己購(gòu)買(mǎi)房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清�！�
　　這一講話在一定范圍內(nèi)傳達(dá)后，有很多人不理解，心存疑慮，非議之聲不斷。不過(guò)，到了10月，全國(guó)已經(jīng)有128個(gè)城市和部分縣鎮(zhèn)開(kāi)展了私人購(gòu)買(mǎi)、建造住宅的工作。這一年12月9日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了《全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要》，紀(jì)要中明確表示，對(duì)新建小城市、衛(wèi)星城、現(xiàn)有的城市新建區(qū)、舊城成片改造區(qū)，都應(yīng)該考慮“組織開(kāi)發(fā)公司，實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)”。
　　為了使更多的職工愿意買(mǎi)房、買(mǎi)得起房，1982年4月，國(guó)務(wù)院原則同意了國(guó)家建委、國(guó)家城市建設(shè)總局的《關(guān)于出售住宅試點(diǎn)工作座談會(huì)情況的報(bào)告》，選定在常州、鄭州、沙市、四平四個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。這個(gè)辦法把城市住宅由分配改為了補(bǔ)貼出售。到1984年初，四個(gè)城市共補(bǔ)貼出售住宅1.214萬(wàn)套住房，建筑面積11.45萬(wàn)平方米，投資1640萬(wàn)元，收回的資金約占投資的30%，并出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。
　　在1984年頒布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)和代碼》中，“房地產(chǎn)”作為一個(gè)行業(yè)，被正式命名。當(dāng)年10月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了原城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)部關(guān)于擴(kuò)大城市公有住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)的報(bào)告。通知指出，城市公有住宅補(bǔ)貼出售給個(gè)人，是逐步推進(jìn)住宅商品化，全面改革我國(guó)現(xiàn)行住房制度的重要步驟。
　　
　　福利房終結(jié)
　　1998年7月3日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被廢止，這一天也成為中國(guó)住房制度改革的一個(gè)分水嶺。
　　“要作個(gè)決定，今年下半年停止福利分房。”早在那年的2月28日，朱?基在他主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組第三次會(huì)議上就亮明了自己的態(tài)度。
　　值得注意的是，被視為房改綱領(lǐng)性文件的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，還提到“同時(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系”。
　　1999年2月，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，第一次提出了“積極開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸”的概念，按揭買(mǎi)房開(kāi)始正式登陸中國(guó)。之后，央行第七次降息，大大降低了人們買(mǎi)房的成本。同時(shí)，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都是依靠商業(yè)貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，連續(xù)降息降低了開(kāi)發(fā)商的成本，使開(kāi)發(fā)商能夠以更低的價(jià)格賣(mài)房。2000年5月底，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款總額經(jīng)過(guò)8年的發(fā)展后終于超過(guò)了100億元，但此后僅過(guò)了5個(gè)月，就一躍變成了200億元。
　　由于剛剛被放開(kāi)之后的需求確實(shí)很大，再加上政府的強(qiáng)有力的推動(dòng)，到2003年時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有泡沫存在的勢(shì)頭，投資需求逐漸進(jìn)入，北京、上海等部分城市的房?jī)r(jià)不斷攀升。
　　
　　高房?jī)r(jià)VS保障房
　　政府也注意到越來(lái)越熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)政策調(diào)控，這開(kāi)啟了自1998年房改之后的第一次調(diào)控。
　　2003年4月，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這就是有名的“121號(hào)文件”。其核心內(nèi)容就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)人房貸進(jìn)行更為嚴(yán)格的規(guī)定。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“121號(hào)文件”一出，可謂是“這些規(guī)定條條如刀，刀刀見(jiàn)血”。很多開(kāi)發(fā)商都以為好日子已經(jīng)過(guò)去了，緊接著而來(lái)的將是地產(chǎn)業(yè)的冬天。
　　可當(dāng)年8月份國(guó)務(wù)院又發(fā)布了另外一份文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，文件中明確說(shuō)明“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”；“要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例”。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，懸在其頭頂上的“刀”拿掉了，而且新的政策給了開(kāi)發(fā)商、投資者們信心。之后就是房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有調(diào)控回去，反而在各種調(diào)控政策中不斷攀升。這之后，過(guò)度市場(chǎng)化和保障房欠賬成了鮮明的對(duì)比，直到2007年保障性住房才真正開(kāi)始大規(guī)模地建設(shè)。
　　如今，“房奴”、“蝸居”等詞匯反映了生活在大城市的人的狀態(tài)，人們不得不習(xí)慣在高房?jī)r(jià)底下過(guò)日子。
　　今年2月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在與廣大網(wǎng)友交流時(shí)指出，我們計(jì)劃在今后五年，新建保障性住房3600萬(wàn)套。保障性住房應(yīng)當(dāng)以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向。屆時(shí)，保障性住房的覆蓋率將達(dá)到20%，將有力緩解住房問(wèn)題的壓力。
　　總理的話意味著商品房長(zhǎng)期主導(dǎo)市場(chǎng)的時(shí)代即將終結(jié)，保障房與商品房平分天下，中國(guó)的樓市要真正邁入雙軌時(shí)代。

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