房地產(chǎn)歷史
發(fā)布時間:2017-02-15 來源: 歷史回眸 點擊： 
房地產(chǎn)歷史篇一：房地產(chǎn)發(fā)展史
房地產(chǎn)發(fā)展史
一、 房地產(chǎn)發(fā)展歷程
中國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)90年代初，至今已有25年的歷史了，按時間段來劃分，中國房地產(chǎn)市場大約劃分為三個階段：
起步階段。
1990年至1998年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的房地產(chǎn)業(yè)有兩個關(guān)鍵詞：一是“無序”，二是“調(diào)控”。
由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南（樓盤）、惠州（樓盤）、北海（樓盤）等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。
針對這一狀況，1993年開始主掌中國經(jīng)濟的朱镕基副總理施以
提速階段。
1998年至2003年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。
這兩項舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現(xiàn)大幅度增長，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭。
調(diào)控階段。
2004年至2013年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”。
“國八條”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實行一年即為“90/70”（90平方米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規(guī)是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8·31大限”。這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點
這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動了“五年建設(shè)3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)從此進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期。
通過上述三個階段的發(fā)展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。
2003年-2014年房產(chǎn)十年的風(fēng)雨變遷
長時間以來，房地產(chǎn)業(yè)為我國GDP增長做出了巨大貢獻，但有人言，它支撐不了一個大國的崛起，這是專家應(yīng)該研究的問題。但我們不能否認，它確實給中國經(jīng)濟帶來了變化，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)在中國的一個家庭中，主要的財富和重要的投資也是房產(chǎn)。2014年6月28日，著名經(jīng)濟學(xué)家陳志武在投資者保護高峰論壇上就表示，中國家庭資產(chǎn)配置中，有79%投資于房地產(chǎn)。不難看出，房價的上漲與下跌，關(guān)乎著家庭財富的增長與縮水，同時牽連著國人的投資方向。
2003年以前，國人對房地產(chǎn)的投資少之又少，從2004年開始連續(xù)數(shù)年房價快速飆升，接著到2008年的金融危機，進入一段時間的低迷后再續(xù)升勢，直至現(xiàn)在的頹勢盡顯。十幾年來，房地產(chǎn)投資猶如一部跌宕起伏的大片，購房者便是電影里的演員，總是徘徊在什么時候該買房、什么時候該賣房、買什么樣的房的糾結(jié)中，拿捏得準(zhǔn)的人便賺得盆滿缽滿。
2003年以前：投資房地產(chǎn)是一個冷門專業(yè)
2003年以前，特別是1998年以前，大多數(shù)國人對“商品房”究竟是一個什么樣的概念，基本是處于一個懵懵懂懂的狀態(tài)，拿錢買房最多是自住，對于投資房地產(chǎn)就更是一個冷門專業(yè)。
2003年至2008年：房地產(chǎn)投資的黃金五年
2003年被稱為是“換屆年”，2003年至2008年，被認為是房地產(chǎn)投資的黃金五年。2003年8月，國務(wù)院發(fā)布“18號文件”，明確將房地產(chǎn)行業(yè)定位為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)市場化的推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在全國各地興起。與此同時，一個“拉幫結(jié)派”的群體——炒房團也走入了樓市。在大量資金涌入的情況下，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始步入快車道。
炒房團最初是從溫州（樓盤）人開始，最初他們也只是從自家門口開始炒起，后來延伸至周邊的上海（樓盤）、杭州（樓盤）等地，然后再轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角和環(huán)渤海一帶，最后演變成了“全國炒房團”。曾經(jīng)有媒體報道，溫州瑞安一個地道的農(nóng)民，2005年開始炒房，這已經(jīng)是很晚起步的了。他先是拿出200萬元積蓄，在不遠的杭州試了一把，半年就賺了50萬元，比辛苦采沙好賺多了，回到村里就引來了許多羨慕，同時還引來了入伙資金。之后，他與同鄉(xiāng)8個人攜2000萬元本金殺入上海樓市，看好浦東一處剛開盤的高檔公寓后，全資進入，兩個月后轉(zhuǎn)手，盈利就高達25%。接下來，他就轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了全國其他地方，一天下來，能賣幾套房子，盈利就有幾百萬元。
“可怕的溫州人”買房更是跟買菜一樣，出手相當(dāng)闊綽，所到之處，必然“擄走”大量房產(chǎn)，同時也會引起當(dāng)?shù)胤績r暴漲。到底有多少溫州人在全國各地購房、炒房，有多少民間資金在流動，得到普遍的認同與最廣泛引用的一種說法是“10萬人1000億元”。
受到溫州炒房團賺錢的刺激，全國其他地方的炒房團也開始蔓延開了，大量資金紛紛拋向了樓市�！锻顿Y與理財》記者綜合了多家媒體報道的一些案例，我們可以一起看看那些年炒房團投資房地產(chǎn)的瘋狂：
有人是抱著暴富的心態(tài)，有人是出于從眾的心理，當(dāng)看到房價猛漲，其他人賺錢的時候，一些非炒房團的散戶也將自己的資金投入到了樓市。
哪里有需求，哪里就有市場。炒房團不但促漲了房價，同時也促漲了地價。在開發(fā)商逐利的助力下，一批又一批的“地王”價格刷新。當(dāng)然，促漲地價的不僅僅只是炒房團，不過地價的提高，除了直接抬高了房價，同時也吸收了更多的資金進入樓市。
2008年至2013年：房地產(chǎn)業(yè)的暴利晚餐
房價經(jīng)過多年的飆漲，在2008年受挫了。2008年，金融海嘯席卷眾多國家，中國樓市同樣未能幸免，但是經(jīng)過短暫的低迷之后，很快又蘇醒了。
金融危機，讓股市跌跌不休，從2007年10月16日的6124點跌至現(xiàn)在的近2000點。這期間，一部分老練的股民，較早抽身離了股市，損失較少，在經(jīng)受了股市的“虛”之后，便將資金轉(zhuǎn)移到了相對比較“實”的房子上。
受金融危機的影響，中國政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經(jīng)濟計劃，大量無處安放的資金，面對股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。
2009年，在炒房團、“地王”等2007年樓市牛市的余溫下，股市大量資金的轉(zhuǎn)入和4萬億元計劃的刺激，讓中國樓市再次火了起來，并陷入了一發(fā)而不可收的地步。
在金融危機中，房價不但不跌，居然還逆勢上漲，這也給那些受金融危機影響的游資指引了投資方向，2008年曾被媒體廣泛報道的“制造業(yè)資金流入樓市”現(xiàn)象就屬于這一類。
2010年注定是樓市不平靜的一年。這一年，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下，中央終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，將高溫的樓市一下子打入了冰窖。各地房地產(chǎn)市場交易嚴(yán)重萎縮，中國房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代開始走向終結(jié)，網(wǎng)絡(luò)紛紛傳出溫州炒房團資金被套牢，“跑路”和跳樓現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。直至后面幾年，商品房限購加碼、土地出讓遇冷、二手房交易疲軟??“樓市悲情”劇目一直在上演。
2013年至今：全民炒房風(fēng)光不再樓市冰火兩重天
無論是被稱為“一直能預(yù)見內(nèi)地房地產(chǎn)市場”的大佬，還是普通國民，多年的樓市不景氣，讓他們對中國樓市激情銳減，樓市出現(xiàn)了“一半海水，一半火焰”的現(xiàn)象。
自2013年8月以來，李嘉誠和其子李澤楷就開始拋售旗下在內(nèi)陸的物業(yè)。有媒體報道說，這表明了李嘉誠及其子李澤楷看跌中國房地產(chǎn)。
對于李嘉誠的舉動，萬科董事會主席王石在微博上表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海等地的物業(yè)，這是一個信號。小心了！”內(nèi)地房產(chǎn)大佬的回應(yīng)，可謂意味深長。
一線城市房價磨磨唧唧的不褪色，三四線城市卻“山雨欲來”，部分城市開始鬧“鬼城”。2013年以來，國內(nèi)相繼有鄂爾多斯（樓盤）、營口（樓盤）、常州（樓盤）、惠州（樓盤）等
城市爆出嚴(yán)重樓市泡沫。
對房產(chǎn)持有者來說，現(xiàn)階段持有還是拋售，這是個問題，“閉著眼睛賣都會賺”的年代已經(jīng)過去了。對于想購房的投資者來說，“閉著眼睛都能買”的年代也已經(jīng)過去了。按照房價現(xiàn)在的情況，加上需要承擔(dān)的房貸，有買房的一大筆錢還不如去買一款理財產(chǎn)品，也還有個5%-10%的收益。
二、 房地產(chǎn)2004年到2014年房地產(chǎn)量價走勢
1. 商品房銷售面積及新開工面積
由上表可知，2004年至2007年，房地產(chǎn)銷售面積一路增加，商品房銷售面積的從2004年33820萬㎡上升到2007年的69104萬㎡，增長了一倍還要多。到了2008年房地產(chǎn)市場受挫了，金融海嘯席卷眾多國家，中國樓市同樣未能幸免，2008年房屋銷售面積經(jīng)過多年的增長，首次出現(xiàn)下跌，但并未持續(xù)太久，中國政府在2008年11月份，推出4萬億元刺激經(jīng)濟計劃，大量無處安放的資金，面對股市的萎靡不振，最終選擇直接或間接流向了樓市。2009年，房屋銷售面積出現(xiàn)井噴式增長，一直持續(xù)到今天。
而供銷比一直在1.1和1.5之間上下浮動，基本處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
2. 2004年-2014年房價走勢
由上表可知，2004年至2014年，除了2008年受到全球金融危機的影響房價略有下降外，其他年限可以說是一路飆升，尤其是2009年，房價出現(xiàn)了井噴，當(dāng)年房價漲幅高達23.2%，創(chuàng)歷年新高，2010年，中央對房地產(chǎn)市場進行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，至此房價上漲幅度開始減緩，2014年更是下降到1.38%，盡管2014年中央出臺了一系列的救市政策，但從房價走勢和房地產(chǎn)銷售來看，效果并不是特別理想。
附：2014年和2015年政府出臺的相關(guān)政策
2014年以來的房地產(chǎn)松綁政策，明顯可以分為四輪
第一輪：各地的松綁限購政策。
第二輪：央行的限貸政策調(diào)整及降息。
第三輪：各地紛紛發(fā)布購房補貼及央行的再次降準(zhǔn)。
第四輪：兩會前后開始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策、回購庫存商品房做保障房等。第四輪房地產(chǎn)松綁政策主要以二套房貸松綁為標(biāo)志。
2015年政策
1、2015年2月28日，央行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%。
2、各地的公積金最低首付調(diào)整。
3、3月30日，《中國人民銀行 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》發(fā)布，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申
房地產(chǎn)歷史篇二：中國的房地產(chǎn)發(fā)展史
中國的房地產(chǎn)發(fā)展史
中國的房地產(chǎn)發(fā)展的歷程大致有三個階段：1988年到了我國房地產(chǎn)發(fā)展最早的地方 —— 海南，我國房地產(chǎn)還是一個年輕產(chǎn)業(yè)，自從1990年國務(wù)院55號令對土地交易的法律承認開始，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)商品化的開始，到目前為止，已經(jīng)有16年的發(fā)展歷史了。這16年來，我國房地產(chǎn)大體經(jīng)歷了三個階段，就是說1990至1996年為一個階段，這時的消費者對產(chǎn)品的要求不高，還僅僅只是提供一個居所，對劣質(zhì)產(chǎn)品、市場需求不是太看重，但市場在起步，總的來說是賣方市場；第二個階段是從1996年至2000年，這時，中國房地產(chǎn)整個行業(yè)的文化和產(chǎn)業(yè)，有思想的產(chǎn)品才出現(xiàn)，房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)才真正產(chǎn)生。第三階段是在2000年以后，整個中國的房地產(chǎn)快速發(fā)展，這是不僅要有理念，還要有文化，還要講產(chǎn)品，它要求企業(yè)更有實力，更要把物質(zhì)和精神做的更扎實，資源更加要整合。
90年代以前，我國一直是以計劃經(jīng)濟為主導(dǎo)的社會，城市建設(shè)也帶有計劃經(jīng)濟深深的烙印。當(dāng)時的城市住宅建設(shè)由國家統(tǒng)一投資，統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配。住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風(fēng)格單調(diào)，缺乏多樣性。這個時期的住宅產(chǎn)品僅僅能滿足人的基本生活需求，基本沒有戶型的概念，不強調(diào)功能的合理程度。由于當(dāng)時住宅屬福利性質(zhì)，并沒有選擇的余地。從1990年到1996年左右的時間，房地產(chǎn)開始商品化，但還帶有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩，購買者以單位、集體為主，輔以少量的個人購房。通常是單位統(tǒng)一購買以后，然后根據(jù)職工的工齡、職稱等相關(guān)要素評分，然后根據(jù)分數(shù)多少為序把房子分配給單位的職工，個人對房子地段、戶型等方面選擇的自主性很小。早期的住房只是解決居住，基本上沒有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表現(xiàn)在如客廳面積小，客廳餐廳混合使用，住宅交通流線互相穿越，動靜空間的干擾，套間的大量使用，衛(wèi)生間很小，僅僅是一個廁所等�？偟恼f來，當(dāng)時我國城市居民的居住環(huán)境是不理想的。這時候的住房理念只是解決人們從 “ 居者無其屋 ” 到 “ 居者有其屋 ” 的住房緊缺狀態(tài)，這個階段是沒有理念的階段。
1996年至2000年為一個階段，隨著1998年取消福利分房以后，房地產(chǎn)市場的購房主體發(fā)生了變化，集團購買基本退出市場，而個人消費成為主體，購房主體個人化已是一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。這樣，普通居民有了選房的自由，不同的家庭對住宅的需求不一樣。隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，除國有、集體所有的房地產(chǎn)公司外，大量的中外合資、合作、獨資、私營的房地產(chǎn)企業(yè)參與房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。房地產(chǎn)市場開發(fā)主體的多元化和購房主體需求的多樣化，北京的房地產(chǎn)市場開始完全市場化。
隨著市場化的推進和人們對生活品位的提高，這個階段是理念產(chǎn)生、形成的階段，從這個時候就開始，人們講產(chǎn)品、環(huán)境、功能、布局，消費者比較成熟了，整個市場比較理性了。最明顯的變化表現(xiàn)在住房的功能上，人們開始關(guān)注住房的舒適度，并把舒適度作為住房品質(zhì)的因素。這時，人們對衛(wèi)生間的要求不僅僅是一個馬桶，還應(yīng)具有洗澡功能的地方，甚至還要有雙人浴缸，房間不但有衛(wèi)生間，而且主臥要帶衛(wèi)生間，甚至到現(xiàn)在每個臥室都有衛(wèi)生間。除了衛(wèi)生間的功能外，還希望把衛(wèi)生間作的很漂亮，甚至還要采光，還要景觀，衛(wèi)生間已成為人們生活中的重要組成部分，而不像以前的僅僅是輔助的空間。在客廳方面，商品房開發(fā)以后，開始有客廳這一說，來客人有客人呆的場所，客人在客廳可以談?wù)勑模牧奶�，喝喝咖啡，聽聽音樂，因此，大客廳、小臥室已成了時尚家庭的選擇。觀念改變了以后，人們開始把這些功能作為衡量住房品質(zhì)的主要因素。客廳從無到有，到現(xiàn)在大家都接受的寧可住小臥室大客廳這樣一個功能來組成的一個功能區(qū)域。最終發(fā)展到我們覺得客廳是代表我們
家里奢侈空間的一個標(biāo)志，客廳很大，說明房子有豪宅的因素，房子用起來很有氣勢，很氣派。從沒有客廳到有客廳，在到小臥室大客廳這個過程，是由于對居住品質(zhì)逐步提高的過程。
進入2000年，我國地產(chǎn)市場進入到大規(guī)模的市場化開發(fā)階段。從2000年到2005年，我國度過了地產(chǎn)15年這場大戲中分量最重的五年，房地產(chǎn)進入以 “ 新產(chǎn)品主義 ” 為開發(fā)導(dǎo)向。2000年以后，整個中國的房地產(chǎn)快速發(fā)展，這時不僅要有理念，還要有文化，還要講產(chǎn)品，是我國房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的時期。
我國房地產(chǎn)經(jīng)過了十來年的發(fā)展，在開發(fā)理念，建筑風(fēng)格等方面都日益成熟，人們從 “ 居者有其屋 ” ，開始向 “ 居者優(yōu)其屋 ” 轉(zhuǎn)變�，F(xiàn)代的住宅戶型設(shè)計將 “ 以人為本 ” 的準(zhǔn)則發(fā)揚光大了，在設(shè)計上不但充分考慮了居住者的需求，而且不斷創(chuàng)造出新的居住理念，使住宅的戶型設(shè)計與周圍的城市景觀、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等融合在一起，擴展了住宅空間的外延。把住宅戶型設(shè)計拓寬至居住環(huán)境的規(guī)劃，在考慮戶型布局的同時，兼顧居住環(huán)境的營造。隨著生態(tài)意識的加強，人們對生存居住環(huán)境的要求也再不斷提高。居住者不僅需要優(yōu)秀的戶型設(shè)計，而且希望達到與周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境以及社會環(huán)境的和諧統(tǒng)一，實現(xiàn) “ 人居合一 ” 的理想境界。
別墅是隨著人們對居住要求的提高而產(chǎn)生的產(chǎn)品，是住宅的高級或者說終極形式。上世紀(jì)五六十年代開始出現(xiàn)的一些 “ 將軍樓 ” ，就有雙拼、連體別墅的影子，但真正商品化的別墅也就只有10年發(fā)展史。從當(dāng)初的簡單理解為可以停私家車的單獨庭院就是別墅，到后來的模仿西式別墅做的一些建筑，再到原汁原味地照搬西式別墅，發(fā)展到引進西方文化進行改進和調(diào)整做出的一些中西合璧的別墅，再發(fā)展到如今的具有中國特色的創(chuàng)新別墅，整整花了10年。中國的別墅經(jīng)過10年的高速發(fā)展已經(jīng)開始進入成熟期，買別墅已經(jīng)從炫耀成功而更多地轉(zhuǎn)向關(guān)注居住的體驗，一種全新的別墅居住文化和新的別墅階層開始興起，與此相適應(yīng)，別墅的開發(fā)、設(shè)計與定位也出現(xiàn)諸多新跡象。但財富階層在任何國家和社會所占的比例一定是少部分，現(xiàn)在別墅不斷的增加，財富階層是有限的，所以以后會出現(xiàn)分化。
房地產(chǎn)代理與中介來發(fā)展歷程
（1）萌芽起步階段（1988年—1995年）
1988年中國第一家房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機構(gòu)——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司誕生，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)中介業(yè)新的開端。但是，此后幾年，由于整個住房體制改革尚未全面展開，包括房地產(chǎn)中介業(yè)在內(nèi)的整個中國房地產(chǎn)業(yè)市場化水平很低。直到1992年鄧小平同志南巡講話之后，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的確立，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，取消了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的限制，房地產(chǎn)代理業(yè)與居間業(yè)開始由全面起步、成長。
在這一時期，深圳、北京、廣州等一線城市的房地產(chǎn)中介業(yè)也漸漸發(fā)展起來，1992年，上海有12家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)批準(zhǔn)成立，1993年進一步增加到138家，1994年《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》頒布，有力促進了行業(yè)發(fā)展，1995年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)增加到758家。1993年深圳批準(zhǔn)成立了近70家房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。來自港臺的達利行和九鼎軒等代理商開始入駐北京，帶動了本土代理企業(yè)的成立。
（2）初步成長階段（1996年—1999年）
1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步為社會所承認。在一些城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會開始成立，比如1996年上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會成立，標(biāo)志著中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展進入一個新階段。同時，隨著住房體制改革的推進，尤其1998年出臺“23號文”停止福利化分房，一方面促進了大量存量房進入流通渠道，另一方面也使增量房成交量放大，從而使居間業(yè)獲得了快速發(fā)展。
尤其是在這一期間，上海市開始了二三級市場聯(lián)動，使存量房交易由私房交易擴展到售后公房、次新房交易，以及購房、租房、置換等多種方式的交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)由1996年的1114家，迅速發(fā)展到1999年的2771家。著名的上海房屋置換股份有限公司就是成立于這一時期（1997年）。
但對于房地產(chǎn)代理業(yè)而言，這是一個先低靡后復(fù)蘇的階段。1994年，《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強房地產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》使海南、北海等地的房地產(chǎn)熱降溫，深圳、上海、北京等大城市房地產(chǎn)市場也不可避免的受到了影響。由于境外人士購買大陸房產(chǎn)的熱情驟降，外銷房市場幾近破滅，1997年全國房地產(chǎn)業(yè)跌入谷底。這一過程中，許多境外代理機構(gòu)開始撤離，面對不景氣的房地產(chǎn)市場，本土代理商開始了代理模式發(fā)展方向的探索。一方面積壓樓盤出現(xiàn)營銷難題，急需解決重新定位問題；另一方面，買方市場的形成使新項目銷售出現(xiàn)不暢，這反而給剛起步的本土房地產(chǎn)代理企業(yè)提供了站穩(wěn)和發(fā)展的機遇及空間。
（3）快速發(fā)展階段（2000年—至今）
1998年開始全面進行住房體制改革之后，到2000年效果開始全面顯現(xiàn)，中國房地產(chǎn)業(yè)市場化進程快速推進，商品住宅消費觀念全面形成，房地產(chǎn)代理業(yè)和居間業(yè)開始同步進入快速發(fā)展時期，尤其是自2003年后進入繁榮期。
在這一過程中，房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量迅速膨脹，比如2003年底，深圳從事房地產(chǎn)代理的公司不少于180家，至少有9000人在從事銷售代理工作；比如2004年底，北京大約有2000家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司；比如到2006年底，上海有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)8625家，其中分支機構(gòu)4411家。從全國數(shù)據(jù)來看，到2005年底，全國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)已近2萬家，同時從事房產(chǎn)代理和居間服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員達幾十萬人。
從代理業(yè)來看，從單一代理銷售，到全程整體策劃，再到延伸服務(wù)項目，經(jīng)營模式不斷發(fā)展和完善，品牌的創(chuàng)建也開始得到重視。而且，本土代理品牌強勢崛起，港臺代理品牌相對褪色，在日益激烈的市場競爭形勢下，一批優(yōu)勢企業(yè)已經(jīng)占據(jù)全國市場的主要份額，如上房銷售、世聯(lián)地產(chǎn)、偉業(yè)顧問、合富輝煌、策源等等。
從居間業(yè)來看，在企業(yè)數(shù)量劇增的同時，品牌化趨勢非常明顯，一批全國化布局的優(yōu)勢企業(yè)脫穎而出，如中原、21世紀(jì)、中大恒基、易居臣信、順馳不動產(chǎn)等。與代理業(yè)有所不同的是，外資品牌在居間業(yè)稍遜一籌，另外一些本土企業(yè)如易居臣信、順馳不動產(chǎn)等業(yè)已引進外資股本。而且，居間業(yè)企業(yè)的數(shù)量及發(fā)展比更易受宏觀調(diào)控的影響，如上海居間業(yè)機構(gòu)就由2004年一萬多家減至2006年的幾千家。
房地產(chǎn)代理與中介發(fā)展模式
從業(yè)務(wù)模式上看，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，尤其是代理具有明顯的階段性。在行業(yè)發(fā)展初期，境外機構(gòu)特別是港臺房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)占據(jù)市場優(yōu)勢，并帶來了先進的理念和操作手法，形成了對中國本土房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的啟蒙。隨著本土房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的壯大，大陸模式逐漸被確立起來，即大陸公司吸取了臺灣、香港等地的經(jīng)營經(jīng)驗，自行揣摩出的一套經(jīng)營模式。 幾種主要房產(chǎn)代理模式的比較
大陸模式
臺灣模式
香港模式
其他模式
定義
大陸公司吸取了臺灣、香港等地的經(jīng)營經(jīng)驗而一套經(jīng)營模式。
沿用臺灣公司的傳統(tǒng)經(jīng)營模式進行運營。
沿用香港公司的傳統(tǒng)經(jīng)營模式進行運營。
沿用其他地區(qū)的經(jīng)營模式進行運營。如新加坡、日本、美國等地。
部門職能
研展
主要配合項目的前期調(diào)研、初步定位。人員較少。部分公司由市場部執(zhí)行該職能。
主要配合項目的前期調(diào)研、初步定位。并研究市場的綜合變化狀況，微觀市場分析能力較強。 主要配合項目的前期調(diào)研、初步定位。并研究市場的綜合變化狀況。注重宏觀市場分析。 主要配合項目的前期調(diào)研、初步定位。
開發(fā)
拓展業(yè)務(wù)量
拓展業(yè)務(wù)量
拓展業(yè)務(wù)量
拓展業(yè)務(wù)量
業(yè)務(wù)
主要負責(zé)項目的實際操作，涉及范圍主要在住宅方面。
主要負責(zé)項目的實際操作，涉及范圍主要在住宅方面。
主要負責(zé)項目的實際操作，涉及面拓展至辦公物業(yè)和商鋪。
主要負責(zé)項目的實際操作，涉及范圍主要在住宅方面。
企劃
負責(zé)項目的廣告企劃。
負責(zé)項目的廣告企劃。
負責(zé)項目的廣告企劃。
負責(zé)項目的廣告企劃。
代表性公司
上海房屋銷售
同策房產(chǎn)咨詢
聚仁物業(yè)咨詢
新聯(lián)康
蓮花物業(yè)
新吉陽
精穩(wěn)企劃
戴德梁行
中原物業(yè)
美聯(lián)物業(yè)
柏晟機
從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展史看，特別是房地產(chǎn)代理行業(yè)一直在不停地應(yīng)對自身商業(yè)模式(服務(wù)模式、業(yè)務(wù)模式)上的變革：從最初的類似批發(fā)零售性質(zhì)的“包銷”模式、類似于百貨公司的“展銷”模式，到按銷售業(yè)績獲取點數(shù)的“聯(lián)合銷售”模式，或者只負責(zé)廣告、策劃的營銷推廣模式，再到目前流行全案策劃、全程代理的“綜合運營”模式，以及時下初見端倪的“網(wǎng)絡(luò)化”銷售模式，代理行的模式變更貫穿其整個發(fā)展歷程
房地產(chǎn)歷史篇三：中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程
中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程
第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務(wù)院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。
第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。
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