囤地568萬平方米 　　11月下旬，京城遭遇入冬以來最大的寒流，凜冽的寒風呼嘯而至。 　　此時，京城樓市更是讓人有著透徹心扉的寒意，席卷全國的降價潮開始蔓延。而北京的通州，則成了樓市降價的急先鋒，平均降價40%。
　　日前開盤的合生世界花園更是為這波降價潮推波助瀾，推出了9980元/平方米的房源，是通州首個跌破萬元的樓盤，相比一年前，樓價已經(jīng)腰斬。
　　老牌地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展集團有限公司（00754.HK，以下簡稱“合生創(chuàng)展”）此時不得不放下高貴的身價，在寒冷的冬季，降價取暖。
　　上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)合同銷售額53.25億元�！敖鹁陪y十”卻并沒有合生所希望的大豐收，反而是銷量大幅下滑。如果年底前再不沖刺，今年銷售額就連100億元也難保證。
　　遙想當年，合生被人稱為華南地產(chǎn)五虎之一，被萬科集團董事長王石稱之為“地產(chǎn)航母”。合生創(chuàng)展今天的境遇讓人唏噓不已。
　　早在2004年，合生創(chuàng)展就成為房地產(chǎn)市場第一家銷售額過100億元的地產(chǎn)公司，而當年的萬科，銷售還只有91.6億元；2005年，合生創(chuàng)展風光依舊，房地產(chǎn)市場上它和萬科兩家企業(yè)領銜百億豪門；2006年，富力、萬科、合生、中海四大房企聚首百億豪門，其排名第4位；2007年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)有11家企業(yè)銷售額過百億元，合生勉強躋身百億軍團；2008年，合生甚至沒能躋身百億豪門；2009年，合生創(chuàng)展銷售額150億元，卻被多家對手超過，名列17；2010年，合生名列房企銷量排行榜20強之外；2011年前三季度房企銷量排行榜30強上，也找不到合生創(chuàng)展的蹤跡。
　　合生創(chuàng)展的加速沒落，自然遭到投資人的拋棄。2011年1月3日-2011年10月31日，合生的股價縮水43.5%,堪稱十大最衰地產(chǎn)股之一。眾多投資機構對其給出了負面的投資評級。業(yè)內(nèi)人士不得不發(fā)出疑問：合生創(chuàng)展怎么了？
　　而合生創(chuàng)展李茂卻拒不回答時代周報記者業(yè)績下滑的相關問題，合生創(chuàng)展行政總裁薛虎回復短信稱，最近一直在住院治病。
　　最扛不住的6家開發(fā)商之一
　　2011年越來越嚴厲的調(diào)控，成了最好的試金石。
　　房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化日益明顯，行業(yè)洗牌力度加劇。一些大型企業(yè)日益壯大，地產(chǎn)行業(yè)集中度正在不斷上升，以萬科、中海、恒大、保利為代表的中國房地產(chǎn)的航母時代正在來臨。
　　然而，在老牌地產(chǎn)企業(yè)中，最令人扼腕嘆息的是，早在2004年，銷售額就超百億元的合生創(chuàng)展，如今卻仍然為100億元的銷售額而苦苦奮斗。
　　而2004年，銷售額還不如合生創(chuàng)展的萬科集團，在2010年銷售收入就達1086億元，而今年前9個月，萬科的銷售額就接近1000億元。
　　在房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬里，合生的沒落引人注目。與眾多地產(chǎn)大佬銷售額大幅增長不同的是：今年，合生創(chuàng)展的銷量卻小幅下滑。據(jù)其2011年半年報公布，上半年簽約銷售額為53.25億元人民幣，同比減少11.7%。
　　查閱合生創(chuàng)展半年報發(fā)現(xiàn)：2011年上半年，合生共推出16個樓盤。然而，這16個樓盤大部分集中在遭受嚴厲限購政策的一線城市。因而，這16個樓盤銷售速度大幅放緩，庫存量隨之上升。
　　據(jù)媒體報道，合生創(chuàng)展在廣東的“帝景”高端住宅產(chǎn)品系列成交乏力。統(tǒng)計顯示，從4月開始，截至9月底，包括江山帝景、帝景山莊、帝景國際等9個項目僅售出141套，累計未售房源855套。而8月底開盤的“帝景國際”，原定均價為2.8萬元/平方米左右，開盤后打折銷售，折后只有2.4萬元/平方米，但開盤后的1個月，僅售出65套，尚有600套未售出。
　　而在北京市場，合生創(chuàng)展旗下項目合生世界村于2010年5月20日就取得預售，但銷售至2011年上半年依然有房源在售，并大幅打折銷售。5月份，合生世界村、合生麒麟社降價銷售，最高降價幅度達到20%。據(jù)北京中原地產(chǎn)顧問有限公司統(tǒng)計，合生世界村以8.87億元的銷售額，在北京1-7月樓盤項目銷售榜上排名37。
　　整體銷量下滑之余，是合生創(chuàng)展不斷升高的負債率。截至2011年6月31日，合生創(chuàng)展的凈資產(chǎn)負債率由55％升至70％。與此同時，2011年下半年，合生創(chuàng)展還有110多億元債務需要償還，而公司賬上只有40多億元的現(xiàn)金。
　　一邊銷量受阻，另一邊債務產(chǎn)生，眾多機構紛紛對合生創(chuàng)展維持負面評級。摩根大通認為，合生創(chuàng)展資產(chǎn)周轉慢，業(yè)務集中在一線城市，有政策風險，加上經(jīng)營透明度低，企業(yè)管理欠佳，凈資產(chǎn)負債率由55％升至70％，目標價由8．5元削至5．4元，并維持“減持”評級。
　　9月，穆迪也下調(diào)合生創(chuàng)展的評級展望，由穩(wěn)定下調(diào)至負面，稱中國房地產(chǎn)市場降溫以及合生創(chuàng)展銷售不穩(wěn)定是下調(diào)至負面的主要原因。無獨有偶，標準普爾評級機構將合生創(chuàng)展的信用體系評級由 “cnBB”下調(diào)至“cnBB-”，債務評級由“cnBB-”下調(diào)至“cnB+”。同時，標普確認對合生創(chuàng)展“B+”的長期企業(yè)信用評級和未到期優(yōu)先無擔保債券“B”的債務評級。標準普爾信用分析師符蓓表示，該公司流動性和財務實力可能將在2011-2012年進一步削弱。
　　此外，標普的一份針對中國房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力測試稱：如2012年銷售額下降30%，最扛不住的6家開發(fā)商當中，合生創(chuàng)展赫然在列。對此，合生創(chuàng)展表示：“標普是運用西方財務指標來衡量企業(yè)，并不懂得內(nèi)地房地產(chǎn)的運營模式。”
　　遭遇限購豪宅銷售不暢
　　布局的局限性，與合生創(chuàng)展的沒落有著很大的關系。
　　多年來，合生創(chuàng)展重點布局北京、上海、廣州、天津等幾個城市。
　　據(jù)了解，合生創(chuàng)展可供銷售的面積有3050萬平方米，其中北京、上海、廣州、天津4個城市合計為2206萬平方米，占比超過70%。
　　不僅如此，合生創(chuàng)展在一線城市的項目還不乏豪宅項目，而豪宅項目銷售周期長，更考驗一個企業(yè)的資金周轉。
　　例如，合生創(chuàng)展在北京朝陽區(qū)的“合生?霄云路8號”項目就經(jīng)歷了漫長的銷售過程。時代周報記者查詢北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，這個以“新燕都家園”項目為名的豪宅項目，在2008年12月就拿下預售證，預售價格在8萬-12萬元/平方米之間。
　　霄云路8號2009年開盤，均價從4萬元/平方米不斷上漲。2009年3月-2010年3月，該樓盤的銷售額達到了北京歷史上的最高額，是高端地產(chǎn)和全樓市銷售排名的“雙料冠軍”。 而在2010年底的時候，合生集團也曾傳出聲音，要將霄云路8號樓盤賣到12萬元/平方米，后來遭遇限購政策，項目價格不升反降，最終均價掉到了目前的5萬元/平方米。
　　事實上，霄云路8號所在的燕莎使館區(qū)是北京近年爆炒的高價樓盤集中地，其周邊有CBD、亞奧、麗都、798、空港等多個經(jīng)濟、文化核心圈層，各路開發(fā)商通過炒作該區(qū)的商業(yè)價值和文化價值，不斷刷新北京高層塔樓與板樓交易的最高價。據(jù)稱，該區(qū)高檔樓盤70%的客戶來自外地，京“十五條”出臺以后，外地人購房要提供5年的納稅證明或社保證明，霄云路8號受到了直接的沖擊。據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1-7月，該項目僅成交14套。
　　因開發(fā)過多個豪宅項目，合生創(chuàng)展也被業(yè)界稱為“豪宅開發(fā)商”。然而，豪宅的運營更加考驗開發(fā)商，合生創(chuàng)展在天津的項目京津新城就顯得不是那么順利。
　　從2005年開始，合生創(chuàng)展就在天津寶坻開發(fā)被譽為亞洲最大別墅區(qū)的京津新城。合生創(chuàng)展已經(jīng)投資20多億元人民幣，建起1000座高端別墅，未來還規(guī)劃建設9000棟，這個項目沉淀了合生多年的積累，但是資本回收的路途卻相當遙遠。眼下，天津各區(qū)縣的造城運動愈演愈烈，京津新城的銷售壓力越來越大。
　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉向時代周報記者分析，重點城市深耕作業(yè)是一種“貴族式”的發(fā)展路線，“不過，長期來看，全面布局將適應我國的二、三線城市化進程”。
　　實際上，合生創(chuàng)展也開始積極布局二、三線城市，但效果不明顯。2011年上半年53.25億元的銷售額當中，僅有8.29億元來自二、三線城市，占比不超過20%。穆迪更是指出，合生創(chuàng)展計劃進入二、三線城市以及商業(yè)地產(chǎn)的策略仍未見效。
　　擁大量土地卻放緩開發(fā)節(jié)奏
　　購買豪宅者多為投資需求，項目入駐率并不高。
　　合生創(chuàng)展熱衷于打造豪宅，曾有媒體將其冠上建設“空城”的名號。然而，更讓合生創(chuàng)展遭到非議的，還是其囤地行為。
　　據(jù)瑞銀數(shù)據(jù)統(tǒng)計，合生創(chuàng)展超過兩年未開發(fā)的土地有568萬平方米，占土地儲備的28%。其中2007年拿的地塊當中，有546萬平方米至今未開發(fā)。從目前房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)來看，合生創(chuàng)展不僅在絕對數(shù)量上位居第一，遠超過第二名綠城地產(chǎn)的98萬平方米，從土地儲備占比來看，也是位列第一。其中，合生創(chuàng)展在一線城市中的疑似閑置土地所占比例為16%，而半數(shù)以上的閑置土地位于廣州。
　　事實上，擁有大量土地的合生創(chuàng)展，早在前幾年就放緩開發(fā)節(jié)奏。2010年，合生創(chuàng)展更因銷量下滑勉強躋身百億豪門，跌出銷售排行榜前20名。合生創(chuàng)展行政總裁薛虎在接受媒體采訪時表示，合生創(chuàng)展正在進行戰(zhàn)略轉型，由追求速度和規(guī)模型的公司轉變?yōu)樽非笃焚|和效益的公司。
　　合生創(chuàng)展這一策略明顯不同于國內(nèi)追求快速周轉的萬科、恒大、中海、保利等房企，而類似于香港的新鴻基地產(chǎn)、和黃、九龍倉等很多優(yōu)質的地產(chǎn)商，并不單純追求規(guī)�；颥F(xiàn)金。而是更注重物業(yè)資產(chǎn)的質量。
　　為謀求更穩(wěn)定的利潤，合生創(chuàng)展表示未來幾年將發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。實現(xiàn)房地產(chǎn)投資的多元化，以謀求更為均衡化和科學化的投資結構，進而實現(xiàn)住宅與商業(yè)的“雙輪驅動”。
　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌向時代周報記者表示：商業(yè)地產(chǎn)資金回籠慢，對房企資金鏈、運營能力提出較高要求。時代周報記者了解到，新鴻基地產(chǎn)等港企雖注重商業(yè)的運營，但其資產(chǎn)負債率僅維持在20%-30%的水平。反觀合生創(chuàng)展，其負債率不升反降。
　　薛虎對合生創(chuàng)展面臨的資金壓力表示：“我們堅持比較審慎的財務管理政策，所以我們的負債比率要放在企業(yè)內(nèi)部進行比較，還有要在行業(yè)里進行比較，讓我們的杠桿水平保持在一個比較合理的狀態(tài)�！�
　　事實上，為回籠資金，合生創(chuàng)展多個項目降價銷售。更夸張的是，最近，合生創(chuàng)展在北京通州的一個項目幾乎以近零利潤銷售。11月21日，合生世界花園開盤推出了500多套房源，9980元/平方米起價，均價1.2萬-1.3萬元/平方米。
　　北京中原地產(chǎn)分析師向時代周報記者分析，合生世界花園項目所屬地塊為2010年12月出讓，144885平方米，總價7.68億元，樓面價為5300元/平方米。因為層高4.2米，且贈送部分面積，建安成本就達到3500元/平方米甚至以上，稅費2000元/平方米以內(nèi)，財務及宣傳費用1000元/平方米左右，精裝修成本在1500-2000元/平方米，實際成本或超過1.2萬-1.3萬元/平方米。
　　

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