成功舉辦屆全運會，對舉辦地經(jīng)濟和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都會形成巨大的推動力。第十屆全運會舉辦城市南京，其城市化進程至少加快了20年。而“后奧運時代”的北京，一年來在城市規(guī)劃建設(shè)、場館賽后利用，城市管理服務(wù)等諸多方面進行了積極而有益的探索，正極大地吸收和發(fā)揮著這些奧運遺產(chǎn)的能量。那么，十運后的濟南，將進入怎樣的”后全運”時代?
　　
　　樓市新版圖
　　
　　全運會的舉辦，促使?jié)�南的城市地位提高，房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景也逐漸高漲，房價更是節(jié)節(jié)攀升。后全運時代，省城樓市格局將如何演變?對于濟南房地產(chǎn)，是機遇還是挑戰(zhàn)?
　　據(jù)山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院相關(guān)專家預(yù)測，濟南的房地產(chǎn)目前受全運影響，正處于市場“高潮期”。 “后全運”時代濟南樓市將呈現(xiàn)出四個方面的變化。
　　奧體中心建設(shè)及省市級政務(wù)中心東移助力濟南東部房產(chǎn)。全運對濟南特別是東部的城市建設(shè)推動尤為顯著。全運使東部新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迅速完善。大量企業(yè)總部和政務(wù)中心向東部遷移。企業(yè)總部方面，像重汽、黃金 魯信，魯銀、國電等大型企業(yè)的總部已經(jīng)或即將向東部遷移，一些保險公司、銀行等金融機構(gòu)的區(qū)域總部也將向東部遷移。省政府和市政府的些部門已經(jīng)或即將遷到東部。目前東部新城已經(jīng)構(gòu)建起奧體中心奧體中心周邊東部城區(qū)三層相互銜接的完善道路網(wǎng)絡(luò)。全運場館的建設(shè)特別是奧體中心
　　場三館 的建設(shè)使奧體文博片區(qū)快速崛起。圍繞著奧體中心，省博物館 省科技館 省檔案館等都開發(fā)建設(shè)了新館，省立醫(yī)院在此建設(shè)了新區(qū)， 些商業(yè)配套設(shè)施也在迅速開發(fā)。同時，一大批中高檔住宅小區(qū)正在建設(shè)或即將投入使用。
　　全運會前后，濟南東部房產(chǎn)毫無爭議地成為最大贏家。東部地產(chǎn)價格上漲速度最快，平均漲幅在30％該地區(qū)也成為銷量最大的地區(qū)。豪宅也出現(xiàn)在這一區(qū)域奧龍官邸創(chuàng)出了濟南最高房價3.6萬元/平方米。
　　一個典型的案例是，海爾綠城全運村項目已經(jīng)成為奧體片區(qū)的標(biāo)桿去年年底開盤價曾短暫定在6500元左右，年初價格在7800元左右，而目前均價已在12000元。
　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月份A9月份，整個濟南東部樓盤成交總量占濟南市區(qū)樓盤成交總量的四成，而剩余的六成則由西部南部北部以及中部的樓盤組成。
　　地產(chǎn)業(yè)有關(guān)人士認(rèn)為，中海，海信，鑫苑等系列品牌開發(fā)商紛紛在東部拿地。全運會后至少在兩三年內(nèi)+濟南樓市的主要供應(yīng)量還將在東部。
　　濟南樓市將上演“全國品牌秀”。 “后全運”時代是線房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)起云涌進入濟南的時代。全運給濟南城市建設(shè)帶來巨大的提升，為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供了巨大空間。像保利 中海、綠城海爾，海信等知名房企的主戰(zhàn)場都在東部全運成就了一批企業(yè)在濟南的大發(fā)展�！昂笕�運”時代還將有大批全國性品牌企業(yè)涌入濟南，像綠地、萬科，世茂,富力等一線品牌已經(jīng)或即將以各種方式殺入濟南。外來品牌開發(fā)商將在“后全運”時代主導(dǎo)市場。從最近招拍掛土地的成交情況看，外來開發(fā)商挾大量資金不斷攻城略地，而本土企業(yè)鮮有斬獲。
　　開發(fā)熱點將東西兩旺�！昂笕�運”時代濟南的開發(fā)熱點將由東部向西部轉(zhuǎn)換，或者出現(xiàn)東西兩熱的情況。全運會前，東部一直是城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，而全運會后，大家將會把更多的目光轉(zhuǎn)向西部，西部新城將迅速崛起。京滬高鐵西客站的建設(shè)、園博會的舉行張莊機場的搬遷為西部城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好契機。如果說全運為濟南打造了一個類似南京河西新區(qū)的東部新城，那么西部將在‘后全運。時代出現(xiàn)類似鄭州鄭東新城的變化，濟南東，西部可能出現(xiàn)同時崛起、同樣精彩 比翼雙飛的局面。
　　住宅產(chǎn)品將快速升級。像萬科、綠地，綠城等線品牌都擁有領(lǐng)先的產(chǎn)品和完善的產(chǎn)品體系。他們進入濟南將帶來先進的產(chǎn)品理念和完善的產(chǎn)品研發(fā) 生產(chǎn)體系，從而拉動濟南的住宅產(chǎn)品迅速升級。濟南的住宅發(fā)展水平和人居環(huán)境舒適度都將上個大臺階。像海爾綠城開發(fā)的全運村由于產(chǎn)品品質(zhì)高端等因素受到濟南市民歡迎，目前銷量占到8000元/平方米以上住宅40％的市場份額。“后全運”時代，這樣的產(chǎn)品在濟南將更加受到歡迎。整體發(fā)展新引擎
　　城市綜合體應(yīng)該是微縮的城中之城，可以滿足人們居住，購物，辦公休閑 美食運動健身和娛樂等物質(zhì)享受和精神享受的“一站式”要求，需要基本具備現(xiàn)代城市的全部功能。城市綜合體同時也是城市地標(biāo)性的建筑群體依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區(qū)域的發(fā)展。
　　山東省社會科學(xué)院相關(guān)專家認(rèn)為，后全運時代，濟南應(yīng)打造有生命力的城市綜合體，成為經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。
　　今年的濟南市委理論學(xué)習(xí)中心組讀書會確定了當(dāng)前和今后個時期全市的工作重點，其中的項重大戰(zhàn)略部署是，以城市綜合體。建設(shè)為切入點，作為推動經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)的新引擎，推動城市建設(shè)發(fā)展繼續(xù)保持強勁勢頭。濟南要打造有特色有生命力有活力的城市綜合體，就必須有產(chǎn)業(yè)的支撐，使得綜合體在功能齊全的前提下，還能夠創(chuàng)造就業(yè)，增加稅收帶來效益，只有這樣才能形成強大的輻射力，成為推動城市發(fā)展的新引擎。于是，能否有長久生命力是衡量城市綜合體的標(biāo)準(zhǔn)之一。這就決定了居住功能不能成為城市綜合體的主要功能。大型的居住小區(qū)配套有商業(yè)設(shè)施，娛樂場所交通設(shè)施等，居民國然可以不出小區(qū)完成很多事，但這些配套都是為居民居住服務(wù)的，主打的還是居住功能，對濟南經(jīng)濟難以產(chǎn)生持續(xù)的拉動，這樣的城市綜合體“活力”不強。
　　實例證明，一個成功的城市綜合體，必然是一個區(qū)域甚至城市的新中心，而這個中心的高度，往往又決定了區(qū)域綜合實力和競爭力的強度。不過近幾年來，全國各大城市綜合體項目上馬不少，失敗的案例也屢屢出現(xiàn)。濟南的很多大型樓盤，開發(fā)商都打出了“城市綜合體”的宣傳口號，但仔細(xì)分析下，不少樓盤的“綜合體”只不過是開發(fā)商賣房子的噱頭。
　　打造有特色 有生命力，輻射力強的城市綜合體，其核心應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)業(yè)支撐。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的，是大量就業(yè)機會不斷增加的稅收、功能齊全的配套等。如以會展業(yè)為支撐的綜合體，會展中心是主打，是這綜合體發(fā)展的關(guān)鍵，其他酒店，商業(yè)娛樂等設(shè)施都是為會展業(yè)配套的。
　　正在建設(shè)的萬達廣場片區(qū) 恒隆廣場片區(qū)、振興街的銀座中心片區(qū)，都是以商業(yè)服務(wù)業(yè)為產(chǎn)業(yè)支撐和特色的城市綜合體，帶來大量就業(yè)稅收等資源。
　　前不久在北京召開的2009中國城市綜合體發(fā)展峰會上，有專家提出，一個成功的城市綜合體應(yīng)該實現(xiàn)四個目標(biāo)，是提高城市土地利用效率，二是創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益，三是要改善城市居民的生活質(zhì)量，四是能代言城市的時代精神。另外也有專家建議，后全運時代，城市綜合體的開發(fā)必須根據(jù)不同區(qū)域、地段的特點來研究如何形成自己的特色，不能照搬個項目的模式。
　　濟南市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通過各種功能的有機組合，城市綜合體能夠產(chǎn)生的能量和價值，是不可用普通的房地產(chǎn)住宅或商業(yè)的價值來衡量的。第一，由于城市綜合體的緊湊布局和多樣化的功能組合，它能夠大大節(jié)約每一個人的生活成本和時間成本。第二，它通過高端酒店、超市，百貨，步行街，娛樂樓餐飲樓等功能的組合，能夠產(chǎn)生極高的社會價值。第三，附加值高，不但能使自身的地塊價值提升，而且能夠帶動整個周邊土地價值大幅提高。
　　許多經(jīng)濟學(xué)專家認(rèn)為，作為經(jīng)濟大省山東的省會，濟南已具備了發(fā)展城市綜合體的條件，發(fā)展時機已經(jīng)成熟。
　　據(jù)了解，根據(jù)市委理論學(xué)習(xí)中心組讀書會要求，市規(guī)劃局會同西區(qū)投融資中心，圍繞打造‘齊魯新門戶泉城新商埠，城市新中心“的目標(biāo)任務(wù)，先期開展了西客站片區(qū)概念規(guī)劃與城市設(shè)計等規(guī)劃編研工作，先后共完成1 50多項規(guī)劃成果。根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)作為未來西部城區(qū)的發(fā)展核心，將依托高鐵站建設(shè)，發(fā)展成為集金融服務(wù)，總部經(jīng)濟會展酒店、商業(yè)休閑，多功能居住為一體，環(huán)境優(yōu)美，配套完善、活力充盈的高鐵新城，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的直接承載地和高端產(chǎn)業(yè)集聚地，成為濟南乃至山東經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡以及未來濟南市對外形象展示的標(biāo)志性地區(qū)。
　　后全運時代的濟南，已步入發(fā)展建設(shè)有生命力的城市綜合體時代。

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