我國(guó)農(nóng)歷新年之前，被視作樓市調(diào)控“殺手锏”和“加強(qiáng)版”的房產(chǎn)稅試點(diǎn)及“新國(guó)八條”密集出臺(tái)，各大城市的樓市無(wú)一不感受到蕭蕭刺骨的寒意。節(jié)后，各地接踵而至的限購(gòu)令，更是被視作開發(fā)商脖子上的又一道枷鎖。2月16日，北京出臺(tái)了樓市新政“京十五條”，外地人在北京購(gòu)房須連續(xù)繳稅5年，被稱為“最嚴(yán)限購(gòu)令”。樓市的生存環(huán)境，從未像現(xiàn)在這樣惡劣過。
　　2011年，在一系列密集調(diào)控之下開局的各地樓市，將迎來(lái)怎樣的“氣候”?全國(guó)各地的買房者們，在這個(gè)樓市“冰點(diǎn)”中，是觀望?是下手?
　　
　　溫柔?嚴(yán)厲?各方房市波瀾涌動(dòng)
　　
　　被稱為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施”的“限購(gòu)令”始于去年4月30日北京出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”，其明確提出：從5月1日起，北京一個(gè)家庭只能新購(gòu)1套商品住房。這是全國(guó)首次提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。這也表明政府調(diào)控房?jī)r(jià)的措施由經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步發(fā)展到了行政手段。
　　去年9月底，決策層再次強(qiáng)調(diào)部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市要采取一定的限購(gòu)措施，隨后有15個(gè)城市開始限購(gòu)；今年1月以來(lái)，又有多個(gè)城市加入限購(gòu)陣營(yíng)。
　　根據(jù)1月26日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的最新要求，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施�！睍�(huì)議還要求應(yīng)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，“不限購(gòu)，就約談�！�
　　京、津、滬、渝4個(gè)直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，再加上27個(gè)省會(huì)城市，明確將要實(shí)行限購(gòu)的城市就已經(jīng)達(dá)到了36個(gè)。此次要求制定和執(zhí)行限購(gòu)措施的城市基本上包括了房地產(chǎn)市場(chǎng)上所有的所謂“一、二線城市”，部分三線、四線城市也被納入到限購(gòu)政策的行列當(dāng)中。根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的估計(jì)，按照新的政策要求，從目前市場(chǎng)的情況來(lái)看，在全國(guó)范圍內(nèi)施行限購(gòu)政策的城市很可能將達(dá)到60個(gè)。
　　在制定和執(zhí)行限購(gòu)政策的城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大的同時(shí)，限購(gòu)政策的嚴(yán)厲程度也進(jìn)一步提高。有利益相關(guān)者仔細(xì)研究了多座城市的“限購(gòu)令”細(xì)則，發(fā)現(xiàn)寬嚴(yán)程度有所不同，主要分為“既往不咎”和“既往要咎”。其中，北京最嚴(yán)，直接對(duì)外地人購(gòu)房提出“5年大限”；深圳、南京則直接對(duì)第三套房“限購(gòu)”，被稱為“嚴(yán)厲版”的限購(gòu)令；而上海、杭州、廈門等其它城市對(duì)原有住房“既往不咎”，每個(gè)居民家庭仍可再購(gòu)一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購(gòu)令。不過，已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的城市很可能將重新調(diào)整限購(gòu)的口徑，一切從嚴(yán)。
　　2月15日，“限購(gòu)令”再下一城，成都正式出臺(tái)住房限購(gòu)政策。四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)盧華表示，成都的限購(gòu)政策相對(duì)溫和。因?yàn)槌啥甲》肯拶?gòu)范圍為該市主城區(qū)，并不涉及到郊區(qū)縣。而成都全程機(jī)構(gòu)總經(jīng)理蔣曉冬認(rèn)為，這一政策可能帶來(lái)郊區(qū)縣房?jī)r(jià)的上漲，這一猜測(cè)也代表了業(yè)界較為流行的看法。
　　
　　支持?反對(duì)?限購(gòu)令須防“誤傷”
　　
　　總體上，民眾對(duì)“限購(gòu)令”是持支持意見，的。
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份新建商品住宅價(jià)格總體呈現(xiàn)“普漲”態(tài)勢(shì)，70個(gè)大中城市同比上漲的有68個(gè)，漲幅超過10％的城市有10個(gè)。其中，相比較而言，二、三線城市的房?jī)r(jià)1月漲勢(shì)更加明顯。比如，東部地區(qū)28個(gè)城市中，價(jià)格同比上漲的有27個(gè)，占96.4％；中部地區(qū)16個(gè)城市全部上漲，而西部地區(qū)18個(gè)城市中價(jià)格上漲的有17個(gè)，占94.4％；東北地區(qū)8個(gè)城市價(jià)格全部上漲。
　　由此觀之，調(diào)控，已成為國(guó)家“該出手時(shí)就出手”的必要之舉。
　　“限購(gòu)令”雖然擠出了一部分投機(jī)客，但也“誤傷”了另一部分購(gòu)房者。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在其博客中質(zhì)疑這種做法會(huì)誤傷大量居民改善性需求：“明知是供求矛盾造成的結(jié)果，卻用限制購(gòu)買而非增加供給的方式去對(duì)付，又豈會(huì)有好的結(jié)果?”
　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)厲的限購(gòu)令下，一部分合理的住房需求的確受到了一定影響。在北京的“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”出臺(tái)后，立即就有網(wǎng)友發(fā)貼稱：“限購(gòu)令將讓我‘滾出北京’�！备叻�?jī)r(jià)短期內(nèi)難以松動(dòng)，而信貸成本、購(gòu)房門檻顯著提高，房租價(jià)格也大幅上漲。
　　上海白領(lǐng)陳樹哲一直盼望能在房?jī)r(jià)下降時(shí)買房自住，不過他發(fā)現(xiàn)眼下買房門檻明顯提高了：首套房貸8.5折利率優(yōu)惠已取消，商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下，“疊加”效應(yīng)之下，現(xiàn)在申請(qǐng)100萬(wàn)元、20年期限的房貸購(gòu)房，月供要比去年上半年高出數(shù)百元。
　　而推遲購(gòu)房，又不得不承受房租的上漲。近期，一份對(duì)全國(guó)31個(gè)省份4060名租房者的調(diào)查顯示，81.6％的人覺得去年房租上漲幅度較大。由于調(diào)控持續(xù)、需求增加等因素，今年房租預(yù)計(jì)將繼續(xù)上漲。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在各地出臺(tái)落地政策之前，市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)政策過渡期。在此期間，市場(chǎng)拋售行為將持續(xù)存在，無(wú)法購(gòu)房的多套置業(yè)者和異地置業(yè)者會(huì)抓緊購(gòu)房，短期內(nèi)市場(chǎng)成交量或?qū)⒈铩?
　　“加息通道中，未來(lái)還款壓力會(huì)繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)能力弱的首次置業(yè)群體將面臨更大考驗(yàn)。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說，今后調(diào)控需要理順需求結(jié)構(gòu)，針對(duì)自住需求和投資、投機(jī)需求的不同特點(diǎn)“區(qū)別用力”。
　　“如果從維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展、杜絕商品房炒賣和投機(jī)的角度去思考，政府的限購(gòu)令是政府公共管理職能的發(fā)揮，無(wú)可厚非。然而，時(shí)下被炒作的商品，絕非僅僅商品房一樣�！庇芯W(wǎng)友認(rèn)為，資本具有本能的逐利性，限購(gòu)的效果體現(xiàn)在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)投資投機(jī)性需求的抑制，但是也會(huì)促使被擠出的投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)移陣地，轉(zhuǎn)移到?jīng)]有出臺(tái)限購(gòu)令的周邊城市，轉(zhuǎn)移到在寒風(fēng)中顫抖的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，轉(zhuǎn)移到兔年伊始正氣宇軒昂的大宗商品市場(chǎng)、酒市、藝術(shù)品市場(chǎng)……如果某天大米也被炒賣投機(jī)，是不是通通都出臺(tái)各種商品的限購(gòu)令呢?這樣又是怎樣一個(gè)開放的商品市場(chǎng)呢?
　　
　　政策?對(duì)策?限購(gòu)能發(fā)揮多大作用
　　
　　“嚴(yán)厲版”和“溫柔版”限購(gòu)令目前產(chǎn)生的調(diào)控效果已開始出現(xiàn)分化，深圳、南京成交量銳減，退房潮涌動(dòng)，投資客幾乎銷聲匿跡；而上海、杭州等地仍波瀾不驚，偶有退房現(xiàn)象但未必成“潮”。
　　“‘限購(gòu)令’已經(jīng)是目前最嚴(yán)的措施了，它在行政命令上限制你不能買�！本C合開發(fā)研究院旅游與房地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“限貸還僅僅是經(jīng)濟(jì)手段，限購(gòu)則是行政手段，如果‘限購(gòu)令’執(zhí)行到位，加上這一政策短期內(nèi)都不會(huì)取消，執(zhí)行一段時(shí)間后市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)有所回落�！�
　　也有專家對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)由經(jīng)濟(jì)手段發(fā)展為行政手段提出了不同意見�！百I不買房是個(gè)經(jīng)濟(jì)行為，若靠行政手段來(lái)強(qiáng)制執(zhí)行，效果就會(huì)打折�！碧m州交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長(zhǎng)王久梗教授援引一位分析人士的看法稱，“經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們，以行政手段抑制需求，或許在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)一種商品價(jià)格會(huì)起到壓制作用，但假如這種需求的市場(chǎng)動(dòng)力并未真正削弱，那么它遲早會(huì)更洶涌地反彈�！�
　　也有許多業(yè)內(nèi)人士表示，限購(gòu)令這種能立竿見影抑制市場(chǎng)需求的行政手段無(wú)疑將為保障性住房建設(shè)等調(diào)控手段爭(zhēng)取更多的時(shí)間，從而從根本上調(diào)節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)的供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
　　然而，所謂上有政策、下有對(duì)策，盡管限購(gòu)令氣勢(shì)洶洶而來(lái)，但已有人發(fā)揮“聰明才智”，從容應(yīng)對(duì)。在成都，限購(gòu)令剛剛正式公布，成都某本地論壇上就出現(xiàn)了“如何破解限購(gòu)令”的貼子，五花八門的辦法讓人啼笑皆非。而在北京等地則早已出現(xiàn)了假離婚、辦假證或者請(qǐng)人代購(gòu)房屋的風(fēng)潮。
　　資深地產(chǎn)評(píng)論人顧海波認(rèn)為，因?yàn)槭袌?chǎng)和一些民眾對(duì)政府的調(diào)控已經(jīng)不相信，同時(shí)對(duì)政府的“托市”又“很相信”，或者不如說是恐懼和無(wú)奈，因此限購(gòu)令的執(zhí)行力度還很難說。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，在此嚴(yán)厲行政干預(yù)之下，整體而言，2011年全國(guó)樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)很可能將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。
　　“作為一個(gè)特定時(shí)期的特殊手段，限購(gòu)政策的實(shí)行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場(chǎng)、抑制投機(jī)購(gòu)房方面肯定會(huì)有明顯的效果�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說，“但這并非長(zhǎng)久之計(jì)，如果長(zhǎng)期實(shí)行，肯定會(huì)扭曲市場(chǎng)關(guān)系�！币虼耍谙拶�(gòu)政策執(zhí)行的同時(shí)，必須加快保障性住房的建設(shè)，增加商品房和保障性住房的供給，使限購(gòu)政策在退出時(shí)，樓市能夠軟著陸。(本刊綜合)

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