中國房地產(chǎn)泡沫凸顯,物業(yè)稅正成為時下熱點問題,“房產(chǎn)大蛋糕”的再一次重新分配似乎已經(jīng)迫在眉睫。 　　與以往“一邊倒”的改革舉措不同,物業(yè)稅從名詞解釋上就存有糾結(jié)。主張征的一方強(qiáng)調(diào)名詞解釋的上半段:
　　――目前,世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例,物業(yè)稅多屬于地方稅,是國家財政穩(wěn)定而重要的來源。
　　他們認(rèn)為:既然世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,我們當(dāng)然應(yīng)該馬上接軌。更何況,眼下的房價已經(jīng)高得一塌糊涂,征了物業(yè)稅,房價應(yīng)聲而落,財政更加充盈,國家、民眾兩相叫好,何樂而不為?
　　反對征的一方強(qiáng)調(diào)名詞解釋的下半段:
　　――物業(yè)稅的基本框架是,將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。
　　他們認(rèn)為:我們的房價中已經(jīng)包含了長達(dá)70年的土地出讓金以及城市房地產(chǎn)稅等重稅,再憑空加一道物業(yè)稅,有重復(fù)征稅之嫌,看似遏制房價實則“與民爭利”。
　　一段文字的上半段和下半段到底能不能拆分使用,要看其有沒有連貫性和因果性,如果有,就必須全面認(rèn)知、通觀詮釋,如同“虎符”,合二為一才是真。
　　
　　物業(yè)稅到底干什么用?
　　據(jù)說,我國物業(yè)稅改革從2004年開始進(jìn)入操作階段,在全國6個地區(qū)進(jìn)行模擬評稅試點,至今試點已擴(kuò)大到10多個地區(qū)。從模擬試點的情況看,已取得應(yīng)有的成果,具備了推出物業(yè)稅的技術(shù)基礎(chǔ)之一。其中,批量評估的技術(shù)問題,通過試點已基本解決。房地產(chǎn)信息的統(tǒng)計問題,在個別試點地區(qū)也取得了成功的經(jīng)驗。目前被有關(guān)部門認(rèn)為物業(yè)稅開征的難點,是在于物業(yè)稅的制度設(shè)計。
　　但物業(yè)稅征來到底干什么用?這個很重要的命題,我們迄今還沒有得到過一點官方的解釋。天津財經(jīng)大學(xué)首席教授李煒光曾質(zhì)疑:我國提出要開征物業(yè)稅至今已有六七年時間,為什么沒有人認(rèn)真地向大眾解釋一下,開征的這個稅究竟要拿去做什么? 李煒光介紹,在國外,物業(yè)稅是一個典型的服務(wù)性質(zhì)的稅種,必須專款專用,只能定向用于為社會提供公共服務(wù),而不能移作其他用途。如在加拿大,物業(yè)稅征收后對應(yīng)須承擔(dān)的市政服務(wù)包括25種以上:如警察配置、消防及防火、救護(hù)車、城市公共汽車、垃圾和循環(huán)再造物品收集、圖書館、鏟雪和清理行人路、街燈、公共汽車站的候車亭、社區(qū)中心、游泳池和溜冰場、康樂活動、兒童和老人服務(wù)計劃、動物控制等。 李煒光認(rèn)為,這是真正意義上的物業(yè)稅。
　　從以上敘述中看出,物業(yè)稅是政府財政的一個重要組成部分,它的作用主要在于城市的大規(guī)劃管理,并非直接或全部用來打擊高房價或蓋廉租房。這似乎與相當(dāng)多的民眾期待有著很大距離。因為相當(dāng)大一批低收入者已經(jīng)把物業(yè)稅理解為一種“福利稅”“削富稅”,可以起到“削高填低”“殺富濟(jì)貧”的巨大作用。似乎物業(yè)稅開征之時,就是高房價的滅亡之日,屆時,房價應(yīng)聲而降,低收入者坦然置業(yè),天下寒士得以大庇。
　　我們既往出臺的若干改革政策,在社會實踐中都出現(xiàn)過“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的后遺癥,譬如醫(yī)療、譬如教育、譬如房地產(chǎn),它們的負(fù)面作用顯而易見,而糾正起來又談何容易。其出臺時不容置疑的高調(diào)宣傳壓倒了理性分析和科學(xué)預(yù)測是一個重要原因。物業(yè)稅的出臺似乎不應(yīng)該只把重點放在“怎么收”的淺層面上,而“為什么收,收來怎么用”也應(yīng)該真誠征求納稅人的意見,要講清用途,通過必要的審核、聽證、批準(zhǔn)程序才可避免違背初衷的后遺癥。近有媒體報道:
　　“物業(yè)稅即將在京、滬、深、渝等重點城市開通。記者求證時,有關(guān)人士告知:中央政府即將開征的是房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅,而非物業(yè)稅,因為物業(yè)稅必須經(jīng)過全國人大批準(zhǔn)才能施行。這位消息人士也表示,現(xiàn)在對房屋征稅的具體細(xì)節(jié)還不清楚,但他也表示,這次國家是下決心了�！�
　　其實,大眾期待的是一種合理合法、符合公眾利益的稅收,而不是將爭議稅種進(jìn)行更名,這樣不乏機(jī)謀,卻缺少了一點管理者的誠意和大智慧。
　　
　　物業(yè)稅是不是壓倒駱駝的
　　最后一根稻草?
　　真正厘清物業(yè)稅的構(gòu)成,深入論證其作用非常重要,因為無論怎么說,物業(yè)稅的增收也是房產(chǎn)的一種“加價”行為。一個很高價的、已經(jīng)讓人買不起的東西,通過再一次加價后,價格就能平抑?這其中的道理似乎過于復(fù)雜和玄妙,非尋常百姓所能破解,確實需要論證和說理,況且物業(yè)稅倡導(dǎo)者們的初衷,在很大程度上是讓政府的財政收入得到持續(xù)的增長。
　　如果真的是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng),那將是一個振奮人心的好消息,因為刨去了以上稅費(fèi),你房子的成本價也就是每平方米兩三千元。有發(fā)展商說:其實,房價本不應(yīng)現(xiàn)在這么高,高層電梯房,在現(xiàn)在各種建筑成本、人工成本較高的前提下,建安成本在1200元左右,除去土地費(fèi)用的成本,加上各種稅費(fèi),賣2200元/平方米,利潤就不低了!如果是多層的非電梯房,1200元/平方米,就足夠了!如果考慮到其他因素,至多3000多元。
　　試想,如果土地不再是一次性拍賣50或70年的地價,而是每年以物業(yè)稅的形式由購房戶自己承擔(dān),那應(yīng)該也是一個不錯的結(jié)果,起碼你不用花上每平方米幾萬元去買房。但關(guān)鍵的是,已經(jīng)買了高價房的(或者說,已經(jīng)預(yù)交了70年土地出讓金的)怎么辦?難道退稅(金)給你,把它們存入銀行,可隨時支取,然后讓他們在以后的70年里緩釋?這敢情好,但似乎是白日做夢。
　　事實上,已購房者并不期待“退稅”,而是害怕再加上一筆。他們?yōu)榱朔孔右呀?jīng)透支了余生的很多幸福追求,如果重復(fù)收稅,他們的房子將變得越來越不可人疼了。當(dāng)然,有人會說,物業(yè)稅是為了抑制炒房者,自住房是不交的。我們姑且認(rèn)同以上說法(還沒有官方的承諾),但很多人有這樣一種疑慮――這些年來,瘋狂翻番的房價都沒有能夠遏制住炒房者的熱情,那么,區(qū)區(qū)一點物業(yè)稅奈他也何,他們難道不能通過抬高租金轉(zhuǎn)嫁成本?如果在市場供求關(guān)系沒有發(fā)生變化的前提下,物業(yè)稅又怎么能成為壓倒“高房價駱駝”的最后一根稻草?如果只是壓倒“高房價駱駝”的倒數(shù)第N根稻草,那么,物業(yè)稅后面還應(yīng)該有什么稅?我們還要在自己本來高昂的房子上扒下幾張皮來。
　　據(jù)以上房地產(chǎn)發(fā)展商的成本分析,除去上繳政府的稅費(fèi)外,房子的成本至多每平方米幾千元,政府何不減稅、減費(fèi)、減土地出讓金以直接打壓高房價?這種減少是一種釜底抽薪的減少,也是一種根本上的減少。政府財政收入的持續(xù)增長的主要目的是解決民生問題,忽略了老百姓的生存權(quán),無視大多數(shù)人利益,“專給富人蓋房子”的人可以是無良的企業(yè)家,但決不可能是政府,這是政府的性質(zhì)決定的。
　　“摸著石頭過河”,一段時間以來,已經(jīng)成了我們的思維定式。說到物業(yè)稅的構(gòu)成,堅持者也習(xí)慣于用這樣的解釋,“先收著看、不行再說”但愿不要成為政策制定者的潛意識。其實,明眼人早就看出來,物業(yè)稅并不是河底的石頭,太多成熟國家的成熟經(jīng)驗可以借鑒,我們完全沒有必要蒙上自己的眼睛去探索。但最近的消息似乎給我們這樣一種感覺,鑒于人們對物業(yè)稅的不同認(rèn)識以及批準(zhǔn)難度大,已經(jīng)有人在“迂回”或“變更名稱”使用它了。
　　有消息說:“中國社科院金融所專家向記者透露,目前上海制訂的方案是征收住房保有稅,也是對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,其所起到的市場調(diào)節(jié)作用與物業(yè)稅相同。但因物業(yè)稅作為基本稅種需要立法等多項工作的配合,又受制于目前房屋和土地分離的物權(quán)矛盾,才選擇了房產(chǎn)保有稅這種方式”。在征收辦法上,專家分析,上海的住房保有稅可能對存量房和增量房一并征收,但會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求,其中自住需求可免交保有稅(據(jù)《上海證券報》)。
　　地產(chǎn)這塊大蛋糕究竟怎么分、誰來分?這讓我們想起一個古老的寓言:兩只小白兔,因為一根分不均的胡蘿卜爭吵。一只大白兔主動為它們分。怎么分?一根蘿卜一掰兩半,多的部分,大白兔就一口吃掉,但總還是不均,于是大白兔就一口一口地吃光了。購房者不是小白兔,政府也不是大白兔,我們需要公平、合理的稅收,也需要壓低時下已經(jīng)高得離譜的房價,揚(yáng)湯止沸不如釜底抽薪,相對于降低地價來說,物業(yè)稅怎么看都是湯湯水水。需要強(qiáng)調(diào)的一點,擁有二套以上房的不是“壞人”,將房產(chǎn)作為投資手段也不是“文革”語境中的“投機(jī)倒把”,地產(chǎn)喪失了民生保障功能的責(zé)任也不是他們。房改之初,我們過度的“重買抑租”的宣傳,土地轉(zhuǎn)讓中,過度追求財政最大化的政府行為,都不同程度地哄抬了房市。“炒房”一族的出現(xiàn)不是導(dǎo)致目前狀況的全部原因。房地產(chǎn)的民生保障功能的被重視,“價高者得”短期行為的被遏制,特別是貧富差別社會問題的逐步解決才是讓房市真正降溫的一盆涼水。
　　4月6日電:今天下午,南國都市報記者從有關(guān)部門獲悉,在短短的3天時間里,海天盛筵――2010中國(海南三亞)游艇公務(wù)機(jī)奢華生活第一展吸引了200位身價在15億以上的億萬富翁到場“尋寶”,同時不少富翁對展品產(chǎn)生了強(qiáng)烈的購買意向,其中2架公務(wù)機(jī)和價值8700萬的游艇有望尋到買家。
　　這是一條挺令人擔(dān)憂的消息,這說明越來越多的億萬富翁正在飛快成長壯大,越來越大的貧富差距正在與即將出臺的物業(yè)稅躍躍欲試。因為這些經(jīng)營起家的大富豪們不會不懂經(jīng)濟(jì),他們一般不會將自己擁有的巨大地產(chǎn)、房產(chǎn)貼上封條冷藏起來,而一旦他們的海量房產(chǎn)投入資本運(yùn)作,再高的物業(yè)稅也得落到可憐的承租人身上不是。
　　編輯/任 涓woshirenjuan@126.com

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