今年6月,廣東省省長黃華華在香港考察“拆遷模式”和經(jīng)驗,并指出以香港市區(qū)重建局主導(dǎo)的拆遷重建模式民意咨詢充分、拆遷賠償合理、申訴機制透明,是很寶貴的經(jīng)驗 　　
　　“業(yè)主拿到拆遷補償之后,可以選擇在同一區(qū)域內(nèi)購買樓齡長一點的房子,或者在其他稍微偏遠的地方置業(yè),這樣就可以剩余一兩百萬港元,用以養(yǎng)老,生活質(zhì)量也得以改善�！比涨�,香港市區(qū)重建局主席張震遠在接受記者專訪時說。
　　今年6月,廣東省省長黃華華曾在香港考察“拆遷模式”和經(jīng)驗,并指出以香港市區(qū)重建局主導(dǎo)的拆遷重建模式,對廣東的“三舊改造”工作具有示范意義,香港民意咨詢充分、拆遷賠償合理、申訴機制公開透明的“和諧拆遷”模式,是很寶貴的經(jīng)驗。
　　對于受影響的市民來說,拆遷從來都是大事件。因此,如何不斷完善拆遷重建機制,幫助市民改善居住環(huán)境,是一個長遠命題。在近期中國內(nèi)地頻頻發(fā)生拆遷事件的時期,香港在舊城改造和拆遷補助模式和經(jīng)驗,就顯得尤為重要。
　　張震遠接受專訪時坦言,香港在重建拆遷過程中,也會出現(xiàn)一些“釘子戶”,不過香港對于拆遷重建有一整套透明公正的制度,可以維護受影響業(yè)主的權(quán)益,同時也避免被利益相關(guān)方所利用。
　　中環(huán)永利街,隨著今年初電影《歲月神偷》的熱映,而成為香港人的關(guān)注焦點。而這個依山而建的小街,也因保存著香港最后的幾幢始建于上世紀50年代的“唐樓”和目前香港島上僅存的“臺”式街道,使得原有的拆遷重建計劃出現(xiàn)了戲劇性的變化,引起的爭議更超越了單純的拆遷重建層面,提升到了香港文化的保護和修復(fù)的層次。
　　“由于輿論的影響,我們覺得不能強行推進收購,于是改變計劃,宣布讓那12棟樓宇原汁原味保留下來。同時為了保證業(yè)主未來會自行維修房屋而不拆掉,我們建議把相關(guān)區(qū)域劃為保育區(qū),規(guī)定不能拆掉房屋。”日前,香港市區(qū)重建局主席張震遠在接受專訪時說。
　　1998年,市建局的前身香港土地發(fā)展公司就宣布對中環(huán)永利街進行重建,但此后因為樓市低潮一度被擱置。到2003年,市建局重新提出收購永利街,并列入“H19士丹頓街/永利街重建項目”,不過卻因為士丹頓街地塊卷入官司而耽擱,直到2007年訴訟結(jié)束后才再次啟動。最初的規(guī)劃,永利街原址將成為一座大廈的豪華會所和泳池,但該方案遭到了保育者的強烈反對。一些業(yè)主也向市建局強調(diào),不會把房子賣給市建局,寧愿自行維修舊有的房屋。
　　“市建局在香港是屬于公營機構(gòu),我們在拆遷收購的透明度方面做得更好,不過工作效率就比私人發(fā)展商慢很多。這就是代價,也是香港選擇的道路�！睆堈疬h說:“如果受影響的業(yè)主對拆遷賠償不滿意,可以到法院上訴。低收入的業(yè)主還可以申請政府的法律援助,等于政府提供資金允許業(yè)主去控告政府相關(guān)部門的做法。如果走完整個法律程序,法院判定業(yè)主敗訴,那么只能強行執(zhí)行,那時候社會輿論也不會支持業(yè)主方�！�
　　眾口難調(diào),民意難猜。如何選擇重建項目和重建范圍,以及充分吸收民意,就成為市建局檢討其重建策略的重點考量之一。近年來,市建局的幾個重建項目都引起香港社會關(guān)于保育觀念的廣泛爭議和博弈。張震遠說,從灣仔利東街、中環(huán)嘉咸街、到中環(huán)永利街這些項目,都需要向社會大眾作出很多解釋,一直在爭議中修改重建方案。
　　2001年前市建局成立的時候,香港政府已評估確認了200個項目,加上市建局的前身――土地發(fā)展公司也宣布了25個項目,加起來共有225個重建項目。所以這10年來,市建局就在225個項目當中,根據(jù)項目的緩急輕重進行選擇。
　　張震遠表示,保育、活化、維修等三項工作,其實都是從重建中演變而來的。因為200多個項目,如果全部都重建的話,幾十年都做不完。而且某些項目長遠來看需要重建,短期內(nèi)則可以維修繼續(xù)使用。
　　盡管以往市建局在確定了某個重建項目之后,都會涉及地區(qū)展開廣泛咨詢,聆聽市民、專業(yè)團體以及地區(qū)有關(guān)人士對于具體重建方案的看法。不過這種中途才介入的咨詢?nèi)燥@不足,也使重建方案常常遭遇阻力。因此,市建局計劃未來采取“從下而上”的機制,讓香港的7個區(qū)議會各自提交地區(qū)更新報告,提出各地區(qū)最需要重建維修、保育活化的項目,擴大公眾的參與度。
　　
　　“同區(qū)七年樓”的補償價格
　　
　　在香港,通常經(jīng)過立項和詳細規(guī)劃后,市建局會進行動遷,按香港立法會在2001年批準的“同區(qū)七年樓”的標準對業(yè)主進行賠償。比如,在重建區(qū)的房屋,一般超過40年,如果市價為2萬元/平方米,一戶50平方米的老房子,市價就是100萬港元。而在重建區(qū)或近似區(qū)域內(nèi),樓齡約七年的樓宇,平均價約為6萬元/平方米。按照這個標準,50平方米的收購單位就會得到300萬港元的賠償,這個價錢是舊樓市價的3倍。
　　不過“同區(qū)七年樓”的單位價,是由市建局邀請不少于七家獨立的外部估價師進行評估的,并且根據(jù)房子的占用情況進行調(diào)整�！白宰�業(yè)主拿到這筆錢之后,可以選擇在同一區(qū)域內(nèi)購買約20年樓齡的房子,或者在其他稍微偏遠的地方購買房子,這樣就可以剩余一兩百萬港元,用以養(yǎng)老,其生活質(zhì)量也得以改善。由于自住業(yè)主是獲得最高額賠償?shù)娜后w,所以他們通常很歡迎重建項目。”張震遠說。
　　如果房屋不是自住,而用于投資出租的業(yè)主,獲得的賠償會稍少,不過也比舊樓的市價大概高兩倍。張震遠說,“通常反對重建的聲音就來自這個群體的業(yè)主,他們希望獲得與自住業(yè)主同樣的賠償。但由于賠償?shù)馁Y金來自香港的納稅人,對于這些以投資為主的業(yè)主,我們認為其獲得的賠償應(yīng)該要低于自住業(yè)主�！边�有一類受影響的群體就是老房子里的租客。張震遠表示,這些租客通常收入較低,市建局作為公營機構(gòu),通常透過兩個途徑幫助租客:一是作出賠償,賠償額約為租戶三年半租金的總和,而對于一些不希望拿錢的租戶,如果符合相關(guān)條件,市建局會協(xié)助他們申請香港的公共房屋。
　　對于受影響的商鋪,如果既是業(yè)主也是營運者,市建局給予的補償是商鋪市價的135%,而僅是業(yè)主非營運者的就只能得到商鋪市價110%的賠償。此外,而對于商鋪的租戶,市建局則會根據(jù)其營業(yè)額和收入來確定賠償金額,市建局還會推出一些特別安排,在建好新房屋之后,讓部分商鋪有優(yōu)先權(quán)回原地重新開業(yè)。
　　
　　拆遷絕不交給地產(chǎn)商
　　
　　香港特區(qū)政府成立市區(qū)重建局時,在香港立法會通過注資100億港元作為營運資金,并要求市建局審慎理財。此外,特區(qū)政府在其他方面也給予資助,比如在某些重建項目上如果碰到需要補地價的情況,可以豁免。而市建局每年的營運計劃,需要獲得香港財政司的批準。
　　截至今年3月底,市建局的資產(chǎn)凈值為167億港元,當中包括從2001年起分五期注資的100億港元,以及歷年累積的營運盈余67.3億港元。
　　市建局的目標用大約六年至六年半的時間完成一個項目,當中規(guī)劃、收地及清場工作約需三年半。張震遠說,“發(fā)展商在房屋設(shè)計、銷售方面有很好的經(jīng)驗,合作的話也可以分擔一部分風險。我們會在拆遷賠償完成之后,采取招標的形式,并提出我們的具體要求,比如綠化的比例等。市建局也規(guī)定,房屋在出售時如果達到某個價格,發(fā)展商要與市區(qū)重建局按照一定比例分成�！�
　　香港各大地產(chǎn)發(fā)展商,與市區(qū)重建局都有合作。市建局對于銷售房屋的規(guī)定,比香港特區(qū)政府的規(guī)定更嚴格,以防止投機。比如,不允許內(nèi)部認購,要公開售賣;以公司名義購買房屋的不能超過整個樓盤房屋數(shù)量的10%,因為以公司名義購買的常常是投資者。另外,每個人或每個公司,購買的單位不能超過兩個。張震遠表示,拆遷一定不能委托私人開發(fā)商來做,尤其不能委托有利益沖突的機構(gòu)去做。所以要通過清晰透明的賠償機制,不能因為業(yè)主強勢一點就賠多一點,弱勢一點賠得少一點。
　　“我們一般通過自愿洽商動員住戶動遷,但有些房子產(chǎn)權(quán)不清,有些房子有釘子戶抬價,因此每個項目總有一些房子不能通過自愿動遷完成。這時市建局會向香港特區(qū)政府申請啟動《土地收回條例》,進行強制動遷。如果業(yè)主不滿,可以在香港的土地審裁處打官司,即使最后法院判定政府勝訴,需要強制動遷,住戶仍然可以得到賠償�！睆堈疬h說。
　　
　　充分吸收民意
　　
　　香港市區(qū)重建局成立于2001年,主要職責是通過拆遷重建、資助維修、保育文物、活化舊區(qū)四種方式,解決香港市區(qū)老化的問題。市建局內(nèi)設(shè)有一個負責拆遷的部門,專門處理那些棘手的“釘子戶”個案。“最近部門員工都在看內(nèi)地電視劇《蝸居》,拍得挺真實的,大家都想了解拆遷中業(yè)主方與發(fā)展商、政府之間的矛盾,琢磨‘釘子戶’的心態(tài)�！睆堈疬h相信,香港市區(qū)的老化問題,不僅關(guān)乎城市規(guī)劃系統(tǒng),也是一個重大社會問題�！斑^去10年來我們啟動了48個重建項目,幫助三四萬人改善居住環(huán)境。還維修了500棟樓宇,受惠的業(yè)主約4.2萬人�！�
　　(8月3日《21世紀經(jīng)濟報道》,作者為該報記者)

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