2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。 　　12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。會(huì)議提出了“增加普通商品住房的有效供給。繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”(這四條體措施也簡(jiǎn)稱“國(guó)四條”)。
　　12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)旨在打擊“囤積”土地行為的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50％，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，特殊項(xiàng)目在兩年內(nèi)全部付清(這一規(guī)定被業(yè)內(nèi)稱為“土地新政”)。
　　
　　房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落?
　　
　　稅收政策、土地政策、信貸政策紛紛調(diào)整，后續(xù)的更為嚴(yán)厲的貨幣政策和打擊投機(jī)性購(gòu)房的政策也“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策在全方面收緊旨在遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增加，打壓高房?jī)r(jià)。
　　新政頻出，高房?jī)r(jià)真就能應(yīng)聲而落?“且不說(shuō)新政的有效性，新政要影響市場(chǎng)，真正起作用也需要一段時(shí)間”。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)，“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠2年轉(zhuǎn)5年，會(huì)打擊一部分投資性購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期，“國(guó)四條”和“土地新政”在政策上一方面打擊了開(kāi)發(fā)商炒地、囤地的預(yù)期，一方面調(diào)整來(lái)年的供求關(guān)系，保證市場(chǎng)供大于求，緩解市場(chǎng)上供不應(yīng)求的緊張局面。單從目前的調(diào)控政策來(lái)看還無(wú)法再短時(shí)間內(nèi)讓所有市場(chǎng)主體對(duì)高房?jī)r(jià)的預(yù)期減弱，房?jī)r(jià)不會(huì)應(yīng)聲而落，但可以肯定的是新的從緊調(diào)控政策還將陸續(xù)出現(xiàn)。”
　　業(yè)內(nèi)多位專家指出，房?jī)r(jià)要想真正由高企轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，以下三個(gè)方面必須調(diào)整。
　　
　　調(diào)整一：降低地財(cái)政在地方
　　GDP中的比率
　　
　　目前調(diào)控房?jī)r(jià)的新政僅僅形諸于文件，但真正要調(diào)整市場(chǎng)，重在執(zhí)行力。如果管理層和地方政府沒(méi)有打擊投機(jī)性購(gòu)房和打壓高房?jī)r(jià)的動(dòng)力，再好的政策也是無(wú)用。目前高房?jī)r(jià)給地方政府帶來(lái)了高額的財(cái)政收入，據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2009年前11個(gè)月中，賣(mài)地收入占北京、上海財(cái)政收入的三分之一，土地財(cái)政在GDP和地方政策的貢獻(xiàn)上功不可沒(méi)。地方政府沒(méi)有調(diào)整高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。
　　“我們發(fā)現(xiàn)只要是有利于房?jī)r(jià)上漲的政策，地方政府就加倍執(zhí)行，只要導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的政策，地方政府都會(huì)減半執(zhí)行。這是制度的弊端。我們要將調(diào)整高房?jī)r(jià)的新政落到實(shí)處，必須要改變相應(yīng)的政策考核體制，在制度上讓地方政府有打擊高房?jī)r(jià)的動(dòng)力�！敝�名地產(chǎn)評(píng)論員牛刀如是說(shuō)。
　　從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政目前只是局部、個(gè)別的調(diào)整，要想房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，還需要更多的后續(xù)調(diào)控“組合拳”出臺(tái)，且需要在制度上讓管理層和地方政府形成動(dòng)力，只有這樣，通過(guò)政策在預(yù)期上重創(chuàng)市場(chǎng)主體，才可能形成真正的一輪市場(chǎng)調(diào)整。房?jī)r(jià)才可能應(yīng)聲而落。
　　
　　調(diào)整二：嚴(yán)控二套房貸
　　
　　繼二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消、土地出讓金支付金額上提之后，有媒體報(bào)道，二套房貸將收緊。
　　對(duì)于此消息，央行官員并沒(méi)有直接給予否定。事實(shí)上，自央行與銀監(jiān)會(huì)就二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確立以來(lái)，針對(duì)投資投機(jī)行為的二套房貸從來(lái)就沒(méi)有放松過(guò)。
　　二套房貸的嚴(yán)格主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是利率相對(duì)干第一套房不僅不打折優(yōu)惠，而且要上浮10％以上；二是對(duì)于二套房貸的首付比例規(guī)定不得低于40％。這個(gè)舊有的規(guī)定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機(jī)行為，因而備受開(kāi)發(fā)商和炒房者詬病。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年樓市最低迷的時(shí)候，上自中央，下至地方，關(guān)于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件里，從來(lái)沒(méi)有放松過(guò)的跡象。
　　管理層很明白，二套房貸是潘多拉的盒子，一旦松口，勢(shì)必助長(zhǎng)樓市投機(jī)，對(duì)脆弱的金融系統(tǒng)造成實(shí)質(zhì)性的沖擊。
　　但自2009年以來(lái)，在適度寬松的貨幣政策的掩護(hù)下，各個(gè)商業(yè)銀行不僅悄然放開(kāi)二套房貸，甚至配合開(kāi)發(fā)商搞過(guò)“零首付”、“假按揭”等游戲，致使銀行大量的信貸淪為樓市投機(jī)者的彈藥。而這種集體違法操作不僅沒(méi)有得到及時(shí)遏制，反而愈演愈烈，從商業(yè)銀行的潛規(guī)則公然成為各大銀行爭(zhēng)取投機(jī)客的競(jìng)爭(zhēng)手段。
　　正因?yàn)榻^大多數(shù)銀行違規(guī)操作，以至于媒體誤以為國(guó)家早已放開(kāi)二套房貸，所以在2009年9月媒體大擺烏龍，爭(zhēng)相報(bào)道國(guó)家要收緊二套房貸政策，其實(shí)并非媒體無(wú)知，而是法令的形同虛設(shè)使然。
　　很多有識(shí)之士早就指出，中國(guó)樓市本質(zhì)上是政策市，而在所有政策里面，對(duì)樓市最有殺傷力的莫過(guò)于金融政策，在任何一個(gè)國(guó)家，樓市的確是一個(gè)金融現(xiàn)象，人類(lèi)歷史上沒(méi)有任何一起房地產(chǎn)泡沫不是由于流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的。美國(guó)《福布斯》將中國(guó)樓市列為全球七大近在眼前的金融泡沫之第二位，其理由是中國(guó)的快速增長(zhǎng)主要得益于寬松的貨幣政策。甚至連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，如潘石屹都承認(rèn)，2009年中國(guó)樓市超預(yù)期回暖完全是錢(qián)太多所致。錢(qián)太多一方面使開(kāi)發(fā)商的資金充裕，有彈藥去制造“地王”、玩“炒面粉”的游戲，另一方面使得投機(jī)者可以用銀行的資金去進(jìn)一步炒高房?jī)r(jià)。
　　就此而論，真正收緊二套房貸，讓狂熱的房地產(chǎn)降溫，不僅是救銀行，更是救中國(guó)房地產(chǎn)，如果至此還不斷然采取措施，陶醉在啤酒的泡沫里，恐怕要付出慘重代價(jià)的。
　　但是，需要指出的是，收緊二套房貸未必需要提高首付比例，事實(shí)上，只要各大銀行不再陽(yáng)奉陰違集體違法，嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會(huì)之前關(guān)于二套房貸的利率和首付政策，無(wú)需三令五申地出臺(tái)貌似更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。房地產(chǎn)公共政策的最大問(wèn)題是“有法不依”，而不是“無(wú)法可依”。要使本次房?jī)r(jià)調(diào)控的公共政策真正取信于民，只要管住地方政府和銀行，就等于成功了一半。
　　當(dāng)然，除了嚴(yán)格二套房貸之外，建議中央重新調(diào)整商品房投資的資本金比例政策，將資本金比例恢復(fù)至35％，進(jìn)一步降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，避免銀行因資本充足率不足而引發(fā)恐慌性的尷尬。
　　
　　調(diào)整三：扼制“地王”沖動(dòng)
　　
　　出人意料的是，新政的出臺(tái)，沒(méi)有在瘋狂的土地市場(chǎng)上形成有效的高預(yù)期弱化。
　　就在“國(guó)四條”出臺(tái)當(dāng)日，南昌朝陽(yáng)洲地塊同樣出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商瘋搶的現(xiàn)象，2009年新的樓面價(jià)地王在當(dāng)日出現(xiàn)。樓面價(jià)3059元／平方米刷新了南昌2009年樓面價(jià)記錄。
　　而“土地新政”出臺(tái)的第二天，上海嘉定數(shù)幅土地以超過(guò)底價(jià)400％的價(jià)格成交。第三天，保利就以30.4億元拿下了北京市朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村地塊，溢價(jià)率高達(dá)314％。新政顯然沒(méi)有擋住開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的瘋狂追逐。
　　佑成房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，不排除一些開(kāi)發(fā)商在新政策正式實(shí)施前搶購(gòu)“低首付”住宅用地的可能，畢竟對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流是非常寶貴的。
　　新政難擋開(kāi)發(fā)商拿地的瘋狂?著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀指出：“拿地的首付款比例提高到了五成的政策只是減弱了開(kāi)發(fā)商資金杠桿的作用，雖提高了拿地門(mén)檻，對(duì)大開(kāi)發(fā)商或者國(guó)企開(kāi)發(fā)商沒(méi)有太大的限制作用。如果要真正減弱開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期，必須要在增加開(kāi)發(fā)商成本和購(gòu)房者成本上出政策，降低購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，購(gòu)房者不買(mǎi)房了，開(kāi)發(fā)商拿地的動(dòng)力自然不足了，但在目前2010年財(cái)政政策和貨幣政策總體不變的情形下，開(kāi)發(fā)商拿地意愿還會(huì)十分強(qiáng)烈，在短期內(nèi)，地王現(xiàn)象不會(huì)停止�！币虼�，進(jìn)一步加大調(diào)控，扼制“地王”沖動(dòng)，才能從根本上救房市。

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