在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組工作將給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大變化，是企業(yè)生存發(fā)展壯大的新途徑。因房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組能進(jìn)一步整合提升原企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)水平，推進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速可持續(xù)發(fā)展。筆者簡(jiǎn)析實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組的意義以及主要方式，并簡(jiǎn)要說(shuō)明其注意事項(xiàng)，以便各位借鑒參考。
　　一、前言
　　伴隨著改革開(kāi)放，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)已然成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家快速發(fā)展中迎來(lái)了許多新機(jī)遇，同時(shí)也將面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，尋求良好的發(fā)展并站穩(wěn)腳跟，需進(jìn)行并購(gòu)以及重組，以此不斷優(yōu)化調(diào)整自身產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，調(diào)配各種社會(huì)資源，使得企業(yè)煥發(fā)生機(jī)。就當(dāng)前而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施并購(gòu)及重組工作的比例較少，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)是極為不利的。為此，筆者就房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)及重組進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
　　二、探析房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組的成因
　�。ㄒ唬┵Y本規(guī)模小、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力
　　國(guó)家出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策可以在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱有著制約作用，但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的各種結(jié)構(gòu)性問(wèn)題仍然還有很多，比如企業(yè)規(guī)模小、資金少、實(shí)力不足、資源過(guò)剩造成浪費(fèi)、以及相關(guān)的糾紛等等問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)由于其特殊性，使其應(yīng)該是資金密度較大的領(lǐng)域，但實(shí)際上只是在總投資的規(guī)模上資金密度較大。另外，相關(guān)管理制度不健全以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的準(zhǔn)入門檻過(guò)低等問(wèn)題也仍（二）融資渠道少，資金不足
　　在房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的方式占融資渠道的大部分，而對(duì)于保險(xiǎn)、股票等金融工具進(jìn)行融資的占有比例非常少。另外由于國(guó)家政策的影響，使得一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)上市的方式來(lái)進(jìn)行有效地融資，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)債券發(fā)行的總量較小，占資金來(lái)源的比例過(guò)低。除此之外，其他的金融行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)間不長(zhǎng)，無(wú)法滿足現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求。
　　（三）信貸政策縮減
　　現(xiàn)今大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展資本金主要來(lái)自于銀行的貸款、自籌、預(yù)售以及定金等款項(xiàng)。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款的融資渠道上出現(xiàn)了問(wèn)題使得中央銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸上開(kāi)始特別重視起來(lái)。為了進(jìn)一步降低商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，中央銀行制定了越來(lái)越嚴(yán)格的信貸額度以及相關(guān)審核條件，以更好地遏制不良信貸�，F(xiàn)在的金融機(jī)構(gòu)在不斷地上調(diào)存款基準(zhǔn)利率的同時(shí)相就提高了貸款利率�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資上渠道越來(lái)越少相應(yīng)的也越來(lái)越困難，迫使其在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中自行籌集資金，一些資金較為雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)還可以支持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的資金要求，但是對(duì)于一些規(guī)模較小的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金籌集出現(xiàn)了問(wèn)題，也就是企業(yè)資金鏈斷裂就極易造成投資上的風(fēng)險(xiǎn)。
　　（四）土地改革
　　國(guó)家出臺(tái)政策要求要合理利用現(xiàn)存土地，以此來(lái)提高我國(guó)土地的利用率和供應(yīng)量，并對(duì)閑置的土地按照規(guī)定來(lái)進(jìn)行回收使用。這就使得一些大量囤積土地的企業(yè)面臨資金短缺問(wèn)題而造成財(cái)務(wù)危機(jī)。土地改革使房地產(chǎn)行業(yè)在向不斷開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行發(fā)展，在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)就必須保持長(zhǎng)期的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，從而致使房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條在不斷地緊收起來(lái)。
　　三、探析房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組的方式
　�。ㄒ唬┐笮推髽I(yè)與大型企業(yè)相并購(gòu)及重組
　　土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的必要條件，然而，土地的出讓金越來(lái)越高，致使房地產(chǎn)企業(yè)如果單獨(dú)依靠自身的實(shí)力來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)的土地幾乎是不可能完成的事情。因此，企業(yè)與行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式進(jìn)行資源共享、綜合開(kāi)發(fā)成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的良方。房地產(chǎn)企業(yè)想要得到進(jìn)一步的發(fā)展時(shí)就可以通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式來(lái)獲取高價(jià)土地、實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資源整合等。在實(shí)際的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合動(dòng)作的過(guò)程中，可以有效地降低進(jìn)入新的發(fā)展的堡壘，充分利用原有的企業(yè)市場(chǎng)份額和經(jīng)驗(yàn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)一步發(fā)展成為品牌、管理以及資金等各方面都具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)。
　�。ǘ�）大型房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)小型房地產(chǎn)企業(yè)
　　在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地后兩年內(nèi)如果沒(méi)有對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，政府有權(quán)收回該土地且只需賠償兩倍定金而不是以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行回購(gòu)。這就對(duì)一些土地存量較大且資金實(shí)力不足的中小型房地產(chǎn)企業(yè)造成資金危機(jī)而不得不退出競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)或是通過(guò)轉(zhuǎn)讓來(lái)套取資金，實(shí)際上就是只能將土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。另外，對(duì)于一些資金較為雄厚實(shí)力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)又沒(méi)有地可以投資的，像這種企業(yè)一般都具有較多的融資渠道和股權(quán)資金且在行業(yè)中的發(fā)展也得到一定的認(rèn)可。在這樣的形勢(shì)下，大型企業(yè)可以通過(guò)并購(gòu)及重組一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)或是良好的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行規(guī)模的擴(kuò)充。在土地交易市場(chǎng)中，優(yōu)質(zhì)的土地十分有限，一般以產(chǎn)權(quán)交易的方式來(lái)?yè)Q取土地且所需的價(jià)格要低許多，在這（三）其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)中并購(gòu)及重組
　　目前，某些行業(yè)中面臨著可投資項(xiàng)目較少的問(wèn)題，而此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)正是快速發(fā)展的時(shí)期，這些行業(yè)將資金轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)的可能性無(wú)形中加大了許多，另外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所得利潤(rùn)也是比較喜人；與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)資金密度大且融資渠道卻少之又少，這也給其他行業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的機(jī)遇。其他行業(yè)的進(jìn)入使企業(yè)無(wú)形中降低了風(fēng)險(xiǎn)，收益也有所提升。另外，其他企業(yè)自身具有較強(qiáng)的社會(huì)資源，使得土地資源得到了一定的增值并從中獲取更大的收益。
　　四、關(guān)于房企并購(gòu)及重組中注意事項(xiàng)
　　（一）警惕土地可變問(wèn)題
　　土地對(duì)于房企并購(gòu)及重組當(dāng)中十分重要，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，因此需要警惕土地資源可變問(wèn)題，以免出現(xiàn)土地手續(xù)不齊與拆遷難題等狀況，使得企業(yè)在獲得地塊后，不能順利開(kāi)展項(xiàng)目，甚至牽扯進(jìn)入債務(wù)等經(jīng)濟(jì)糾紛。所以在實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組工作時(shí)，必須高度警惕土地這個(gè)變量問(wèn)題，確保企業(yè)核心利益。
　　（二）注重企業(yè)文化整合
　　據(jù)相關(guān)研究調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在實(shí)施并購(gòu)及重組過(guò)程中，由于企業(yè)整合問(wèn)題處理不當(dāng)，最終造成企業(yè)并購(gòu)及重組工作失敗。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)及重組工作時(shí)，要充分考慮雙方利益，認(rèn)真分析研究并購(gòu)方式，使得并購(gòu)雙方員工認(rèn)可、信賴并購(gòu)工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組后，應(yīng)當(dāng)注重企業(yè)文化整合工作，使得并購(gòu)雙方處于平等狀態(tài)，遏制強(qiáng)權(quán)文化的滋生。對(duì)于企業(yè)文化而言，具有兩個(gè)鮮明特點(diǎn)，包括依賴性與隱匿性，因此，必須在實(shí)施并購(gòu)及重組工作時(shí)，需要加倍的耐心和包容，如此才能整合企業(yè)文化，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
　�。ㄈ�）對(duì)于別的行業(yè)涉獵房地產(chǎn)行業(yè)
　　每一個(gè)行業(yè)都有著自身不同之處，但是在進(jìn)行并購(gòu)及重組時(shí)，并購(gòu)企業(yè)往往將自身管理經(jīng)驗(yàn)套用到并購(gòu)后的企業(yè)。所以，對(duì)于別的領(lǐng)域的企業(yè)而言，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性的發(fā)展規(guī)劃研究。由此需要尋求及培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，以便協(xié)作別的領(lǐng)域更好更快的轉(zhuǎn)換到房地產(chǎn)行業(yè)門檻。
　　五、結(jié)束語(yǔ)
　　面對(duì)當(dāng)前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)需認(rèn)清形勢(shì)，把握機(jī)遇，尋求新的發(fā)展方式。接納并購(gòu)對(duì)于資金不足的房企而言是勢(shì)在必行的，而實(shí)力雄厚的房企則需要充分了解市場(chǎng)及政策的前提下，尋求并購(gòu)及重組對(duì)象，如此才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲得立足之地。（作者單位為成都奧克斯財(cái)富廣場(chǎng)投資有限公司）

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